Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-1678/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего Максимкиной Н.В.,

судей Жирухина А.Н., Федуловой О.В.,

при секретаре Кузмидис И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Можаевой Натальи Владимировны на решение Советского районного суда г. Рязани от 22 декабря 2020 года, которым исковые требования Осиповой Анжелики Юрьевны к Можаевой Наталье Владимировне о взыскании суммы задатка удовлетворены.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Максимкиной Н.В., выслушав объяснения ответчика Можаевой Н.В. и ее представителя Крюкова М.А., допущенного к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Осипова А.Ю. обратилась в суд с иском к Можаевой Н.В. о взыскании суммы задатка.

В обоснование заявленных требований указала, что 14.12.2019 между Можаевой Н.В. (продавец), действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Осиповой А.Ю. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, принадлежащей продавцу и её детям на праве общей долевой собственности квартиры с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п.3 указанного договора, цена квартиры составила 2 950 000 руб.

Договором также были определены срок и порядок продажи вышеуказанной квартиры, п.1 предварительного договора устанавливал дату заключения договора купли-продажи - 04.02.2020.

По условиям договора стоимость квартиры оплачивается продавцом в следующем порядке: часть стоимости квартиры в размере 50 000 руб. - собственные средства покупателя, которые передаются в момент подписания указанного предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве задатка; часть стоимости квартиры в размере 2 850 000 руб. оплачиваются за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю АО "Банк Дом.РФ", перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется АО "Банк Дом.РФ" после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу АО "Банк Дом.РФ"; оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 50 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств до подписания договора купли-продажи квартиры.

Пунктом 4 договора определено, что 50 000 руб., передаваемые покупателем в качестве задатка, должны быть возвращены продавцом в случае невозможности совершения сделки по вине третьих лиц, а именно: банков, органов опеки и попечительства, оценочных компаний и пр.

Задаток в размере 50 000 руб. был получен Можаевой Н.В., что подтверждается распиской.

При заключении указанного предварительного договора Можаева Н.В. знала о том, что решением АО "Банк Дом.РФ" 12.11.2019 Осиповой А.Ю. одобрен ипотечный кредит, сумма которого была указана в п.3 договора.

Однако впоследующем, по результатам оценки данной квартиры, произведенной ООО АН "Капитал" 24.12.2019 года, своим решением от 24.01.2020 банк пересмотрел сумму ипотечного кредита в сторону его снижения.

До заключения договора купли-продажи квартиры ответчик была поставлена в известность о том, что у истца в связи с пересмотром банком суммы предоставляемого кредита нет возможности приобрести квартиру за цену, установленную в предварительном договоре. О данных обстоятельствах Можаева Н.В. была уведомлена письмом, в котором Осипова А.Ю. предлагала изменить цену договора, а в случае отказа от данного предложения, вернуть денежные средства в размере 50 000 руб., оплаченные в качестве задатка.

В связи с тем, что денежные средства возвращены не были, истец направила ответчику соответствующую претензию, которая осталась без удовлетворения, в связи с чем истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 344,61 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 740 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Решением Советского районного суда г. Рязани от 22 декабря 2020 года исковые требования Осиповой Анжелики Юрьевны удовлетворены. С Можаевой Натальи Владимировны в пользу Осиповой Анжелики Юрьевны взысканы сумма задатка в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 344,61 руб., судебные расходы в сумме 16 740 руб.

В апелляционной жалобе ответчик Можаева Н.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе истцу в удовлетворении иска. Считает постановленное судом решение незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что цена квартиры является существенным условием договора и была определена предварительным договором, тогда как порядок оплаты квартиры не отнесен законодателем к существенным условиям договора, в связи с чем факт одобрения банком кредита на меньшую сумму не дает право стороны договора требовать в одностороннем порядке уменьшения цены договора и возвращения суммы задатка. Указывает, что с ее, ответчика, стороны все условия предварительного договора были выполнены, тогда как истец уклонилась от заключения основного договора купли-продажи. Суд указывает на утрату интереса сторон к заключению договора, однако данные обстоятельства не соответствуют действительности, однако представить тому доказательства она не смогла, ввиду отклонения ее ходатайства об отложении рассмотрения дела. Указывает на отсутствие вины третьих лиц в том, что основной договор не был заключен, а одобрение банком кредита на меньшую сумму таковым обстоятельством не является. Также указывает на нарушение процессуальных норм, ее несовершеннолетняя дочь Можаева Е.Ф. к участию в деле привлечена не была, тогда как на момент рассмотрения дела ей исполнилось 15 лет.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы Можаева Н.В. и ее представитель Крюков М.А. доводы апелляционной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям.

Истец Осипова А.Ю. в судебное заседание не явилась о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещена, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляла, от ее представителя Пчелкина Д.А. поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.

В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 14 декабря 2019 года между Можаевой Н.В. (продавец), действующей в своих интересах и в интересах своих несовершеннолетних детей: ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ и Осиповой А.Ю. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель не позднее 04.02.2020 обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, общей площадью 65,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый N.

Сторонами было установлено, что цена отчуждаемой квартиры составляет 2 950 000 руб., при этом часть стоимости квартиры в размере 50 000 руб. - собственные средства покупателя, которые передаются в момент подписания указанного предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве задатка; часть стоимости квартиры в размере 2 850 000 руб. оплачиваются за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю АО "Банк Дом.РФ", перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется АО "Банк Дом.РФ" после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу АО "Банк Дом.РФ"; оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 50 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств до подписания договора купли-продажи квартиры.

По условиям п.4 Договора в качестве обеспечения исполнения принятых на себя настоящим договором обязательств покупатель 14.12.2019 передает, а продавец принимает в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 руб. в счет будущей оплаты по договору купли-продажи квартиры. В случае отказа продавца принимать данную квартиру на условиях и в сроки, оговоренные данным договором, продавец обязан вернуть уплаченную сумму задатка в двойном размере не позднее 10 дней с назначенной в данном договоре даты сделки. В случае отказа покупателя от приобретения данной квартиры на условиях и в сроки, оговоренные данным договором, продавец оставляет у себя указанную выше сумму задатка. Также стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности совершения сделки по вине третьих лиц, а именно: банки, органы опеки и попечительства, оценочные компании и проч., переданная сумма возвращается в однократном размере.

Получение Можаевой Н.В. от Осиповой А.Ю. денежной суммы в размере 50 000 руб. на вышеуказанных условиях (п.4 Договора) подтверждается ее собственноручной подписью (распиской) в договоре и ответчиком в ходе производства по делу не оспаривалось.

04 февраля 2020 года Осипова А.Ю. направила Можаевой Н.В. уведомление о том, что по результатам оценки рыночной стоимости квартиры, ее цена, указанная в договоре, Банком признана завышенной, в связи с чем АО "Банк Дом.РФ" одобрило выдачу кредитных средств Осиповой А.Ю. в меньшем размере в сумме. В связи с указанными обстоятельствами истец предложила ответчику продать квартиру за меньшую цену или возвратить денежные средства в размере 50 000 руб., переданные в качестве задатка.

В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Осипова А.Ю. указала, что основной договор не был заключен не по ее вине, а по причине отказа Банка предоставить кредит на требуемую сумму, которая ранее была одобрена Банком, что является основанием для возврата суммы задатка в переданном размере в сумме 50 000 рублей.

Возражая против предъявленного иска, ответчик Можаева Н.В., что все действия для совершения сделки купли-продажи со своей стороны она выполнила, считает, что договор не был заключен по вине Осиповой А.Ю.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив отсутствие вины каждой из сторон в незаключении основного договора купли-продажи, принимая во внимание, что заключение основного договора купли-продажи было обусловлено получением покупателем Осиповой А.Ю. кредита и ею были предприняты надлежащие меры к его получению и заключению договора купли-продажи, тогда как Банком после проведения оценки приобретаемой истцом квартиры сумма кредитных денежных средств была уменьшена, что повлекло невозможность заключения основного договора, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины Осиповой А.О. не заключении основного договора в связи с чем удовлетворил требования истца, взыскав с ответчика уплаченную сумму задатка в размере 50 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы.

Судебная коллегия считает изложенные выше выводы суда первой инстанции правильными, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела, исследованных судом доказательствах, данные выводы сделаны при правильном применении судом норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон.

Так, разрешая настоящий спор, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено, что в срок, определенный предварительным договором, основной договор купли-продажи квартиры не был заключен.

Заключая предварительный договор, стороны пришли к соглашению, что цена отчуждаемой квартиры составляет 2 950 000 руб., при этом часть стоимости квартиры в размере 50 000 руб. собственные средства покупателя, которые передаются в момент подписания указанного предварительного договора купли-продажи квартиры в качестве задатка; часть стоимости квартиры в размере 2 850 000 руб. оплачиваются за счет кредитных средств, предоставляемых покупателю АО "Банк Дом.РФ", перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется АО "Банк Дом.РФ" после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу АО "Банк Дом.РФ"; оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 50 000 руб. оплачивается покупателем за счет собственных средств до подписания договора купли-продажи квартиры.

Также, стороны пришли к соглашению, что в случае невозможности совершения сделки по вине третьих лиц, а именно: банки, органы опеки и попечительства, оценочные компании и проч., переданная сумма возвращается в однократном размере (п. 4 предварительного договора купли-продажи).

Судом установлено, что на момент заключения предварительного договора купли- продажи от 14 декабря 2019 года покупателю Осиповой А.Ю. был одобрен кредит в сумме 2855 141 руб. 35 коп., что подтверждается заключением о проведенном андеррайтинге заемщика Осиповой А.Ю. от 12 ноября 2019 года (л.д. 23).

Впоследующем, 24 января 2020 года, после проведения Банком оценки стоимости приобретаемой Осиповой А.Ю. квартиры, сумма кредита, предоставляемого Банком покупателю Осиповой А.Ю. была пересмотрена и установлена в размере 2 542 634 руб. 31 коп., что подтверждается заключением о проведенном андеррайтинге заемщика и объекта недвижимости от 24 января 2020 года (л.д. 22).

В связи с указанными обстоятельствами 04 февраля 2020 года Осипова А.Ю. предложила Можаевой Н.В. продать квартиру за меньшую цену, однако к соглашению об изменении цены приобретаемого имущества стороны не пришли. Каких-либо действий для заключения основного договора купли-продажи на условиях, определенных предварительным договором, не предпринимали.

Из объяснений ответчика Можаевой Н.В. следует, что после заключения предварительного договора купли-продажи она в срок, определенный договором, к Осиповой А.Ю. с предложением заключить основной договор не обращалась, хотя все действия для его заключения, предусмотренные предварительным договором, выполнила. Считает, что одобрение Банком кредита на меньшую сумму не дает оснований покупателю требовать уменьшения цены приобретаемого имущества.

Установив указанные выше обстоятельства, оценивая действия каждой из сторон договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии вины Осиповой А.Ю. в незаключении основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок, поскольку она, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, предприняла все меры для надлежащего исполнения обязательства, однако не смогла его исполнить ввиду действий Банка, изменившего размер предлагаемого к выдаче Осиповой А.Ю. кредита.

Толкуя положения п. 4 предварительного договора, предусматривающего, что в случае невозможности совершения сделки по вине третьих лиц, а именно: банки, органы опеки и попечительства, оценочные компании и прочее, переданная сумма возвращается в однократном размере, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при установленных фактических обстоятельствах дела, вина сторон в незаключении основного договора отсутствует, а потому переданная сумма задатка подлежит возвращению покупателю Осиповой А.Ю. в однократном размере.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Осиповой А.Ю. о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине покупателя, приводились в суде первой инстанции и им в постановленном судом решении дана правильная, отвечающая требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценка, с которой судебная коллегия соглашается, указанный доводов противоречит установленным фактическим обстоятельствам дела.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом процессуальных норм права при рассмотрении настоящего дела, выразившихся в том, что к участию в деле не была привлечена несовершеннолетняя дочь Можаевой Н.В. - ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которой на момент рассмотрения дела исполнилось 15 лет, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку истцом Осиповой А.Ю. при обращении в суд с настоящим иском определен надлежащий ответчик по настоящему спору Можаева Н.В., которой и была передана спорная сумма задатка при заключении предварительного договора купли-продажи, что подтверждается имеющейся в материалах дела распиской (л.д. 13). Оснований для привлечения к участию в деле несовершеннолетней ФИО11 не имелось, поскольку ее права при разрешении настоящего спора постановленным решением не затронуты, какой-либо обязанности на нее не возложено.