Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июля 2021 года Дело N 33-1673/2021

22.07.2021 город Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Шошиной А.Н.,

судей коллегии: Кайгородовой И.В., Рощупкиной И.А.,

при ведении протокола помощником судьи Кречмаровской Ю.Р.,

с участием прокурора Давыдовой Л.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации г. Муравленко на решение Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.04.2021 по иску Администрации г. Муравленко к Фасту Владимиру Владимировичу об изъятии жилого помещения, о государственного перехода права собственности, выселении.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кайгородовой И.В., заключение прокурора Давыдовой Л.А., судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Муравленко обратилась в суд с иском к Фасту В.В. об изъятии жилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности, выселении. В обоснование исковых требований указано, что ответчик является собственником жилого помещения в виде комнаты N, площадью 9,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Из распоряжения Администрации города Муравленко N 2232 от 30.12.2019 следует, что жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко (УМИ Администрации города Муравленко) поручено в срок до 26.05.2020 направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении реконструкции указанного многоквартирного дома. В связи с тем, что собственниками в установленный срок заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома не подано, истцом принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. УМИ Администрации города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений, проведена оценка рыночной стоимости изымаемых объектов. Согласно проведенной по заказу истца независимой оценке рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего ответчику, составляет 424 600 рублей. 06.11.2020 Фасту В.В. направлялось соглашение об изъятии принадлежащей ему комнаты, которое до настоящего времени не подписано. Администрация города Муравленко просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты N, расположенной по адресу: <адрес>, с предоставлением Фасту В.В. возмещения за жилое помещение в размере 424 600 рублей, с государственной регистрацией перехода права собственности и выселении ответчика из жилого помещения.

В судебном заседании представитель истца Касымова А.Н. на удовлетворении исковых требований настаивала, изложив доводы искового заявления.

Представитель ответчика адвокат Печенежский К.А., пояснил, что ответчик согласен с исковыми требованиями частично, не согласен с размером возмещения. Отчет N 134-1/70 от 06.07.2020, представленный стороной истца в качестве обоснования возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, выполненный ООО "ГК "АЗИРА", не соответствует Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, так как допускает неоднозначное толкование содержания отчета, вводит в заблуждение пользователей отчета, содержит методически необоснованные расчеты, приводящие к искажению итогового результата оценки, содержит математические неверные расчеты, что привело к искажению итогового результата оценки. Стоимость жилого помещения была рассчитана сравнительным методом, при котором оценщик подбирал аналоги, сравнивал и корректировал цены предложения таких же оцениваемых объектов недвижимости - жилых помещений. Оценщиком была нарушена методология расчетов при применении сравнительного подхода, при определении рыночной стоимости каждой из составляющих в объекте оценки. При расчете стоимости земельного участка оценщиком использовались величины стоимости жилого помещения и коэффициенты стоимости земельного участка в общей стоимости объекта и доли стоимости в едином объекте недвижимости. При этом стоимость земельного участка и коэффициент отношения жилого помещения к земельному участку не учитывался. Таким образом, произведенный оценщиком расчет определения доли земельного участка в общей стоимости только жилого помещения как части жилого дома (строения) нарушает методологию оценки объекта недвижимости.

Прокурор Васильева А.С. в заключении полагала возможным удовлетворить исковые требования Администрации г. Муравленко, изъять для муниципальных нужд принадлежащее ответчику жилое помещение с выплатой возмещения в размере 723 100 руб., произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, выселить ответчика из жилого помещения.

Решением Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.04.2021 исковые требования удовлетворены. У Фаста В.В. изъято для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты N, расположенной по адресу: <адрес>. Установлено возмещение (выкупная цена) за жилое помещение, принадлежащее, в виде комнаты N, площадью 9,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, в размере 723 100 рублей. Прекращено право собственности Фаста В.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом к взысканию с Администрации города Муравленко. Указано, что данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Фаста В.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Этим же решением Фаст В.В. выселен из жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения после фактической выплаты возмещения за вышеуказанное жилое помещение.

С таким решением не согласился истец Администрация г. Муравленко. В апелляционной жалобе выражает несогласие с представленным ответчиком отчетом ООО "Экспертно-оценочная палата" от 15.12.2020 N 242, на основании которого судом установлена выкупная цена, считает, что данный отчет не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, выполнен с нарушением методики определения составных частей изымаемого имущества, поскольку часть земельного участка включена в стоимость жилого помещения и общедомового имущества, так как их стоимость определена оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, и, таким образом, стоимость земельного участка дважды учтена в итоговой стоимости. Кроме того, оценщиком использованы несопоставимые аналоги, расположенные в г. Ноябрьске, и доказательства отсутствия аналогов в г. Муравленко не представлены. Аналоги по земельным участкам несопоставимы по площади и виду разрешенного использования. В связи с этим истец просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований с установлением возмещения на основании отчета, подготовленного "ГК "Азира" N 134-10/121 от 06.07.2020, в размере 424 600 рублей.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика адвокат Печенежский К.А., действующий на основании ордера, указывает, что решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда и несогласию с отчетом, определяющим возмещение за принадлежащее ответчику жилое помещение.

В возражениях прокурор города Муравленко Вячин Ю.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор Давыдова Л.А. в заключении полагала, что размер выкупной цены определен судом первой инстанции в соответствии с законом, просила решение суда оставить без изменения.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте суда Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии со ст.ст. 167, 372 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие сторон.

Заслушав заключение прокурора, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 данного Кодекса.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из материалов дела, Фаст В.В. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 9,2 кв.м.

Распоряжением Администрации города Муравленко от 30.12.2019 года N 2232 на основании заключения межведомственной комиссии от 24.12.2019 года N 73, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного дома <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим реконструкции. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до 15.02.2020 направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении реконструкции многоквартирного <адрес> в срок до 31.12.2021. Распоряжением Главы города Муравленко от 20.05.2020 N 551 срок был изменен до 31.05.2020.

В связи с фактическим отказом собственника от реконструкции вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко N 396 от 04.06.2020 года было определено изъять земельный участок с кадастровым номером N, площадью 7540 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом доме <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

06.11.2020 года указанное соглашение было направлено в адрес ответчика, который согласия о выкупе по предложенной цене не выразил.

Разрешая заявленный спор, руководствуясь положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающей правила определения выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, исходил из рыночной стоимости объекта, определенной представленным ответчиком отчетом ООО "Экспертно-оценочная палата" от 15.12.2020 N 242, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 15.12.2020 составляет 723 100 рублей, стоимости комнаты площадью 9,2 кв.м. - 491 300 рублей, с учетом площади мест общего пользования, относящихся к оцениваемой квартире - 146 900 рублей, стоимости части земельного участка, относящегося к объекту оценки - 39 100 рублей, стоимости убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия - 45 800 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии данного отчета требованиям закона судебная коллегия находит не состоятельными в силу следующего.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Указанные требования при составлении отчета ООО "Экспертно-оценочная палата" нарушены не были.

Исходя из действующего стандарта доказывания, оснований сомневаться в обоснованности отчёта, положенного в основу принятого решения, не имеется, поскольку избранный судом способ определения размера возмещения изымаемого жилого помещения по состоянию на дату производства оценки не противоречит положениям, установленным законодателем для реализации имущественного интереса в подобных случаях.

Оценщик ООО "Экспертно-оценочная палата" Казарский Н.П. имеет соответствующее профессиональное образование, является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", включенной в единый реестр саморегулируемой организации оценщиков. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломом, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности.

В этой связи профессиональный уровень оценщика не даёт оснований сомневаться в его компетентности.

Отчет ООО "Экспертно-оценочная палата" соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, права ответчика на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок; характеристик города в котором расположен объект оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых специалист оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих её составляющих: рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли в праве собственности на общее имущество, а также земельного участка.

Доводы истца о том, что при расчете рыночной стоимости комнаты оценщиком стоимость земельного участка включена в стоимость изымаемого жилого помещения и общедомового имущества, то есть учтена дважды подлежат отклонению.

В соответствии с частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российский Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Указанный порядок распространяется в полном объеме на случаи изъятия для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными, собственники которых не осуществили их реконструкцию, в соответствии с пунктом 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49).

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Невключение в размер возмещения за изымаемое имущество также и стоимости земельного участка как самостоятельного объекта права при изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным, будет противоречить вышеуказанным положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оценщиком действительно использованы аналоги (жилые помещения), расположенные на территории г. Ноябрьск, при этом оценщик указал, что с целью получения информации о продаже жилой недвижимости были исследованы все доступные интернет-источники по состоянию на дату оценки, проведены консультации с агентствами недвижимости. При анализе доступных источников о продаже недвижимости в г. Муравленко, оценщику не удалось найти объявления с объектами, сходными по своим техническим и иным показателям с объектом оценки. В подтверждение данного факта оценщиком приведен скиншот интернет-страницы. В связи с этим оценщик в качестве аналогов принял квартиры в капитальных домах в ближайшем по местоположению городе Ноябрьск.

При этом оценщиком были проведены корректировки на ценовые показатели, в том числе, использованы корректирующие коэффициенты для удельной цены при различной численности населения в городах расположения объекта оценки и объекта-аналога.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик Казарский Н.П. использовал аналоги, находящиеся в г. Муравленко, при этом произвел корректировку на торг, с учетом вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка, корректировку на площадь, на функциональное назначение земельного участка. Как указано в отчете, полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов были присвоены весовые доли, определенные в зависимости от количества введенных корректировок.

В связи с этим подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы об использовании оценщиком ООО "Экспертно-оценочная палата" несопоставимых аналогов при определении стоимости земельного участка.

Отчет ООО "Экспертно-оценочная палата" таким образом является допустимым и достоверным доказательством, позволяющим обеспечить жилищные права собственника жилого помещения, при этом, исключая неосновательное обогащение со стороны ответчика. Содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, иных характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

Судом первой инстанции дана оценка также и представленному Администрацией г. Муравленко отчету, выполненному ООО "ГК "АЗИРА", от 06.07.2020 N 134-10/121 (оценщик Кондратенко А.В.), в соответствии с которым рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 06.07.2020, составляет 424 600 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения в размере 395 818 рублей, рыночная стоимость доли общедомового имущества -1 990 рублей, стоимость доли земельного участка - 19 192 рубля, убытки - 7 600 рублей.

При этом суд указал, что при расчете рыночной стоимости доли в общем имуществе дома оценщиком ООО "ГК "АЗИРА" учитывалась общая площадь жилых помещений 1928,1 кв.м., тогда как общая площадь здания согласно техническому паспорту составляет 3347,4 кв.м., оценщиком не произведен расчет площади доли в общем имуществе дома, размер которой составляет 5,5 кв.м, рыночная стоимости доли в общем имуществе дома произведена из расчета только жилой площади многоквартирного дома, без учета мест общего пользования, в то время как объект оценки представляет собой комнату в общежитии.