Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03 апреля 2019 года №33-1672/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 апреля 2019 года Дело N 33-1672/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Шевченко С.В.,
судей: Шкарупиной С.А., Коноваленко А.Б.,
при секретаре: Лемех М.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Дронова Сергея Ивановича на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 28 января 2019 года, которым исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к Дронову Сергею Ивановичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворены:
расторгнут договор аренды за N 75 от 30 ноября 2001 года в рамках дополнительных соглашений, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и Дроновым Сергеем Ивановичем, в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30 000 кв.м., расположенного в <адрес>, с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство кемпингового комплекса;
взыскана с Дронова Сергея Ивановича в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области задолженность по арендной плате за 2018 год в сумме 251369, 28 рублей и пени в размере 620301, 14 рублей, а всего 871 670 (Восемьсот семьдесят одна тысяча шестьсот семьдесят) рублей 42 копеек;
взыскана с Дронова Сергея Ивановича государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 18 046 (Восемнадцать тысяч сорок шесть) рублей.
Одновременно в решении указано, что оно является основанием для исключения из ЕГРН и кадастрового учета сведений о правообладателе Дронове С.И. в отношении: земельного участка с кадастровым номером N, площадью 30 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Шкарупиной С.А., объяснения представителей Дронова С.И. - Сысина О.В., Войникова В.В., Авакьяна М.В., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области обратилось в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указало, что 30 ноября 2001 года был заключён договор N 75 аренды в отношении земельного участка, площадью 30000 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного в <адрес>, сроком на 49 лет.
Согласно условиям заключенного договора ответчик принял на себя обязательства оплачивать арендую плату ежеквартально, равными частями: за 1, 2, 3 кварталы - не позднее 10 дней после окончания квартала, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года.
Пунктом 2.6 договора предусмотрено начисление пени в размере 0.1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Вместе с тем за период с 13 апреля 2016 года по 31 июля 2018 года ответчик обязательства по оплате арендной платы не исполнял, в результате чего образовалась задолженность в сумме 1092030, 38 рублей и начислены пени в размере 419649, 18 рублей.
Направленная в адрес ответчика претензия о погашении в срок до 15 сентября 2018 года суммы задолженности оставлена без удовлетворения.
С учетом произведенной в ходе судебного разбирательства по делу частичной оплатой задолженности по арендным платежам истец окончательно просил взыскать с ответчика задолженность в сумме 251369, 28 рублей, пени в размере 620301, 14 рублей, а также расторгнуть указанный выше договор аренды земельного участка.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Дронов С.И. в лице своего представителя Сысина О.В. просит решение отменить в части расторжения договора аренды, взыскания пени и принять новое решение об отказе в удовлетворении данных требований, а в части взыскания задолженности по арендной плате производство по делу прекратить.
В обоснование доводов жалобы заявитель, ссылаясь на то, что в настоящее время задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, указал, что ранее ему не был предоставлен разумный срок для её погашения.
Полагает, что размер взысканной судом неустойки свидетельствует о карательном характере штрафных санкций, и может привести к получению истцом необоснованной выгоды.
По мнению заявителя, в данном случае суд не учел, что значительный размер задолженности сформировался не только по его вине, но и в результате несвоевременно принятых истцом мер по ликвидации задолженности и пресечению её накопления.
Не соглашаясь с выводом суда о расторжении договора аренды, податель жалобы считает, что при погашении задолженности права истца восстановлены в полном мере, и обращает внимание на то, что он является арендатором с 2016 года, ранее вопрос о взыскании арендных платежей в судебном порядке не рассматривался.
В судебное заседание представитель Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Дронов С.И. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались. Интересы Дронова С.И. в суде апелляционной инстанции представляли Сысин О.В., Войников В.В. и Авакьян М.В., которые поддержали доводы апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
При этом пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Как следует из материалов дела, 30 ноября 2001 года между администрацией МО "Зеленоградский район" и ООО "Регионнефтегаз" в лице генерального директора Т. был заключен договор N 75 аренды в отношении земельного участка, площадью 30 000 кв.м., сроком на 49 лет, расположенный в <адрес> под строительство кемпингового комплекса.
По условиям данного договора арендная плата подлежит уплате арендатором ежеквартально, равными частями от суммы договора, до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года (пункт 2.2).
Арендодатель имеет право досрочно прекратить право аренды при использовании земли не по целевому назначению, при систематическом (более 4-х раз подряд) не внесении арендной платы в порядке, установленном законодательством (абзац 1 пункта 3.1).
Арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату (абзац 3 пункта 4.2).
Согласно пункту 6.1 договора изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды действительны только при их оформлении в письменной форме и подписании уполномоченными представителями сторон.
Вышеназванный земельный участок был учтен в государственном земельном кадастре под условным номером N, а затем под кадастровым N, категории земель - земли поселений, с видом разрешенного использования - под строительство кемпингового комплекса.
По договору от 05 декабря 2002 года права и обязанности по указанному договору аренды переданы от ООО "Регионнефтегаз" к ООО "Инкомтур".
Соглашением N 1 от 02 декабря 2004 года, заключенным между администрацией МО "Зеленоградский район" и ООО "Инкомтур", в договор аренды внесены изменения, согласно которым договор дополнен пунктом 1.5 об установлении обременений и ограничений в использовании земельного участка, а именно: земельный участок в собственность не предоставляется (пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации); режим хозяйствования, проживания и природопользования земельного участка, расположенного на землях, включенных в границы НП "Куршская коса", без изъятия из хозяйственной эксплуатации, установлен пунктом 4 статьи 15 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых территориях", Положением о государственном учреждении "Национальный Парк "Куршская коса", утвержденным 31 февраля 2001 года (пункт 31 приложения N 3).
13 апреля 2005 года на данный земельный участок осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации.
По соглашению N 75-1 от 30 мая 2005 года Территориальное управление Росимущества по Калининградской области приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору N 75 аренды земельного участка от 30 ноября 2001 года, а арендатор ООО "Инкомтур" обязался перечислять арендную плату в федеральный бюджет на соответствующий счет.
Одновременно данным соглашением внесены изменения в отдельные пункты договора аренды, в соответствии с которыми: пунктом 2.1 договора аренды установлена обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально, равными частями за арендуемый участок: за 1, 2, 3 кварталы - не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4-й квартал - не позднее 25 ноября текущего года; пунктом 2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора ежегодно, не позднее 30 марта, обращаться в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области для уточнения ставки арендной платы и расчетных коэффициентов, а также предоставлять декларацию по арендной плате за землю в тот же орган до 30 марта каждого года.
Соглашением от 30 июня 2015 года права и обязанности арендатора по указанному договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N под строительство кемпингового комплекса в полном объеме переданы от ООО "Инкомтур" гражданину У.
Из соглашения от 10 февраля 2016 года следует, что У. передал права и обязанности арендатора по договору N 75 аренды земельного участка 23-м арендаторам в лице гражданина Дронова С.И.
Неотъемлемой частью данного соглашения является порядок совместного пользования земельным участком арендаторами, из текста которого следует, что разделенный на условные части земельный участок подлежит использованию для размещения малоэтажных жилых домов.
Согласно актуальным сведениям Единого государственного реестра недвижимости названный участок учтен под кадастровым номером N, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения малоэтажных жилых домов.
В то же время, сведения о внесении изменений в договор N 75 аренды земельного участка от 30 ноября 2001 года в части целевого использования указанного земельного участка в порядке, установленном пунктом 6.1 договора и действующим законодательством, а также сведения о государственной регистрации соответствующего соглашения в материалах дела отсутствуют.
Обращаясь в суд с настоящим иском 20 ноября 2018 года, арендодатель сослался на то, что с даты заключения вышеприведенного соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора Дронов С.И. свои обязательства по внесению арендных платежей не исполняет, вследствие чего по состоянию на 31 июля 2018 года задолженность по арендной плате составила 1092030,38 рублей, сумма начисленных пени 419140,18 рублей.
О необходимости погашения названной задолженности и пени в срок до 15 сентября 2018 года в адрес Дронова С.И. 08 августа 2018 года была направлена претензия посредством почтовой связи. Одновременно арендатор был предупрежден о том, что в случае отказа в удовлетворении данной претензии либо оставлении её без рассмотрения арендодатель обратится в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.
В указанный срок задолженность по арендной плате и пени арендатором уплачена не была.
По состоянию на 14 января 2019 года задолженность по арендной плате составила 1348869,28 рублей, сумма начисленных по договору пени - 620 301,14 рублей.
Таким образом, в ходе разрешения настоящего спора нашел свое полное подтверждение тот факт, что арендатор Дронов С.И. на протяжении значительного периода времени допустил систематическое (более 4-х раз подряд) не внесение арендной платы, а именно: за 2, 3, 4 кварталы 2016 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2017 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2018 года подряд.
При этом ответчиком, принимая во внимание все вышеприведенные условия договора аренды земельного участка, не было представлено каких-либо доказательств добросовестного исполнения каких-либо обязательств арендатора, а также доказательств погашения образовавшейся по состоянию на 31 июля 2018 года задолженности в сумме 1511170,56 рублей в разумные сроки после направления в его адрес претензии.
Исходя из всех установленных по делу обстоятельств предоставления указанного выше земельного участка в аренду, заключения соглашений о переуступке прав и обязанностей по договору, указанные истцом в основание для досрочного расторжения договора аренды земельного участка обстоятельства - не внесение арендатором платежей по арендной плате за ь период пользования участком с 13 апреля 2016 года по 31 июля 2018 года, равно как и в последующее время, отказ от погашения образовавшейся задолженности в срок до 15 сентября 2018 года, безусловно свидетельствуют о существенном нарушении договора аренды земельного участка.
То обстоятельство, что 12 января 2019 года, то есть в ходе судебного разбирательства по настоящему делу и при наличии на указанную дату задолженности по арендной плате в размере 1348869,28 рублей, по пени в размере 620 301,14 рублей, внесен платеж с назначением: арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N, в сумме 1097500 рублей, само по себе не свидетельствует о том, что им как арендатором в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для взыскания с Дронова С.И. в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 251369,28 рублей, пени в сумме 620301,14 рублей, о расторжении договора аренды за N 75 от 30 ноября 2001 года в отношении земельного участка с кадастровым номером N3 являются правильными, основанными на совокупности имеющихся по делу доказательств, обстоятельствам дела не противоречат, сомнений у судебной коллегии не вызывают.
Вопреки доводам апелляционной жалобы Дронова С.И., факт частичного погашения задолженности по арендной плате непосредственно перед вынесением решения суда не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о расторжении договора ввиду существенного нарушения условий договора аренды на протяжении длительного времени (более двух лет).
Кроме того, как следует из абзаца 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
В спорном случае арендатор погасил задолженность по договору аренды только после обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка и не в полном объеме, допустив при этом просрочку очередных арендных платежей, срок уплаты которых по договору наступил после направления в адрес ответчика требования о погашении образовавшейся задолженности и обращения в суд с настоящим иском.
Также не может быть принято во внимание по настоящему спору и то, что 21 февраля 2019 года Дроновым С.И. осуществлен очередной платеж по арендной плате в сумме 252000 рублей. Вопреки позиции стороны ответчика, данные обстоятельства не являются основанием для прекращения производства по делу в части требования о взыскании задолженности по арендной плате.
При разрешении заявления ответчика о снижении размера неустойки в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции с учетом фактических обстоятельств дела, включая длительность неисполнения взятых на себя обязательств по оплате арендных платежей, правомерно не усмотрел оснований для его удовлетворения. В апелляционной жалобе не содержится указаний на юридически значимые обстоятельства по данному вопросу, а также на доказательства несоразмерности заявленных истцом ко взысканию пени и наличия необоснованной выгоды со стороны арендодателя.
Ссылки ответчика на необоснованно завышенный в договоре аренды земельного участка для Дронова С.И. как физического лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, и являющегося пенсионером по старости, размер пени - 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку именно на таких условиях ответчик принял на себя обязательства арендатора. Более того, по условиям договора N 75 аренды от 30 ноября 2001 года вышеуказанный земельный участок предоставлен для коммерческих целей - для строительства кемпингового комплекса, в связи чем статус арендатора как физического лица правового значения не имеет. Указанный в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка - для размещения малоэтажных жилых домов, также свидетельствует о коммерческом использовании этого участка.
Повторно приводимые в апелляционной жалобе доводы Дронова С.И. о несоблюдении истцом досудебного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены, в дополнительной правовой аргументации не нуждаются.
Судебная коллегия считает, что при принятии решения судом первой инстанции правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованным в судебном заседании доказательствам, применены нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями процессуального законодательства.
По настоящему делу судебная коллегия также принимает во внимание то, что решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 28 декабря 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 марта 2019 года, ранее зарегистрированное за Дроновым С.И. на основании договора купли-продажи от 30 июня 2015 года право собственности на объекты незавершенного строительства в количестве 21 со степенью готовности 15%, расположенные в границах арендованного земельного участка с кадастровым номером N, признано отсутствующим. При этом из данного судебного акта следует, что на указанном земельном участке в действительности расположены лишь бетонные блоки, не связанные между собой, не имеющие обобщающих конструктивных элементов, в том числе и с землей. Установив такие обстоятельства, суд пришел к выводу, что фактически на земельном участке незавершенных строительством жилых домов со степенью готовности 15% как объектов недвижимости не существует, и это исключало регистрацию права на такие объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также судом было установлено, что разрешение на возведение объектов капитального строительства в пределах особо охраняемой природной территории - НП "Куршская коса", Дронову С.И. не выдавалось.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в апелляционной жалобе Дроновым С.И. не приведено доводов, которые могли бы быть расценены в качестве правовых оснований для отмены или изменения судебного решения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 28 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка