Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 апреля 2021 года Дело N 33-167/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Мухарычина В.Ю.

судей Куниной А.Ю., Гарматовской Ю.В.

с участием прокурора Маркеловой Г.И.

при секретаре Журавлевой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Агентства по имуществу Калининградской области на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 27 июля 2020 года по иску Агентства по имуществу Калининградской области к Кондратьевой Наталье Михайловне об изъятии земельного участка и жилого дома для государственных нужд, определении размера возмещения в связи с изъятием указанных выше объектов недвижимости

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя Агентства по имуществу Калининградской области - Чиж И.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Кондратьевой Н.М. и ее представителя Козлова В.А., заключение прокурора Маркеловой Г.И., полагавших решение суда оставлению без изменения, жалобу без удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с указанным выше иском, которым просило изъять для государственных нужд Калининградской области земельный участок площадью 631 кв.м с КН N, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения садоводства и жилой дом с КН N площадью 64,1 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> принадлежащие на праве собственности ответчику Кондратьевой Наталье Михайловне; определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого дома в размере 2 804 600 рублей; прекратить право собственности Кондратьевой Н.М. на указанные выше объекты недвижимости.

В обоснование иска указано, что Правительством Калининградской области принято решение о проведении реконструкции второй очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) в границах второго этапа строительства - от транспортной развязки на Зеленоградск до транспортной развязки на Балтийск включительно, утверждена документация по планировке территории с проектом межевания в его составе для размещения соответствующего линейного объекта.

В состав территории, спроектированной для проведения указанных выше работ, входит земельный участок площадью 631 кв.м с КН N собственником которого является ответчик Кондратьева Н.М., на котором также расположен жилой дом с КН N, принадлежащий ответчику на праве собственности.

23 октября 2018 года Правительством Калининградской области издано постановление N 631 "Об изъятии земельного участка для государственных нужд Калининградской области", согласно которому подлежат изъятию у ответчика путем выкупа указанные выше объекты недвижимости.

Согласно отчету об оценке N Н-0623-2019 от 17 мая 2019 года, выполненному ООО "<данные изъяты>", размер возмещения в связи с изъятием приведенных выше объектов недвижимости составляет 2 804 600 рублей. В процедуре изъятия между сторонами не было достигнуто соглашение о размере компенсации за изымаемое имущество, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству ответчика для определения размера возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого дома определением суда от 24 января 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "<данные изъяты>". Согласно заключению эксперта N 019-01/20 от 04 марта 2020 года рыночная стоимость земельного участка составила 1 260 000 рублей, жилого дома - 2 130 000 рублей, размер убытков, связанных с изменением места проживания - 168 000 рублей.

27 июля 2020 года Центральным районным судом г. Калининграда по делу принято решение, которым требования Агентства по имуществу Калининградской области были удовлетворены.

В собственность Калининградской области для государственных нужд изъят принадлежащий на праве собственности Кондратьевой Н.М. земельный участок площадью 631 кв.м с КН N и расположенный на нем жилой дом с КН N площадью 64,1 кв.м, по адресу: <адрес>.

Определен размер возмещения в связи с изъятием указанных выше объектов недвижимости в сумме 3 558 000 рублей, подлежащий уплате Кондратьевой Н.М., после вступления решения суда в законную силу.

Прекращено право собственности Кондратьевой Н.М. на указанные выше объекты недвижимости.

С Кондратьевой Н.М. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

На такое решение Агентством по имуществу Калининградской области подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об изменении принятого по делу решения в части размера возмещения за объекты недвижимости, подлежащие изъятию для нужд Калининградской области.

Агентство по имуществу Калининградской области не согласно с размером возмещения. Полагает, что результаты судебной экспертизы не могут быть положены в основу принятого решения.

Выражает несогласие с выбранной экспертом методикой и подходом при проведении экспертизы, ссылаясь на использование экспертом сравнительного и затратного подходов при определении выкупной цены жилого дома, учет прибыли предпринимателя и неверный расчет корректировок, что, по мнению Агентства существенно искажает размер выкупной цены и приводит к удорожанию изымаемых объектов недвижимости.

На апелляционную жалобу представителем Кондратьевой Н.М. - Козловым В.А. поданы возражения, в которых представитель просит оставить решение суда без изменений, апелляционную жалобу Агентства по имуществу Калининградской области без удовлетворения. Соглашаясь с вынесенным по делу решением в части размера возмещения, обращает внимание на то, что сумма государственной пошлины, взысканная судом с ответчика, подлежит уменьшению пропорционально соотношению сумм возмещения, первоначально предлагаемой истцом и установленной решением суда.

13 января 2021 года судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда по настоящему гражданскому делу была назначена повторная судебная экспертиза на предмет определения размера возмещения при изъятии объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, производство по делу приостановлено.

В связи с проведением по делу судебной экспертизы и получением экспертного заключения, производство по делу было возобновлено.

24 марта 2021 года судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда вынесено соответствующее определение, дело назначено к рассмотрению.

В суд апелляционной инстанции явились представитель Агентства по имуществу Калининградской области - Чиж И.В., Кондратьева Н.М., представитель Кондратьевой Н.М. - Козлов В.А., прокурор Маркелова Г.И.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Порядок изъятия земельных участков и расположенных на нем жилых помещений для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII. 1. Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), статьями 56.2 - 56.11.

Как предусмотрено положениями указанных норм права, в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Согласно ст. 56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии. Проект такого соглашения направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельный участок и расположенные на них объекты недвижимого имущества. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений ст. 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Согласно ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Часть 6 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Правительства Калининградской области от 17.02.2014 N 65 утверждена Государственная, программа Калининградской области "Развитие транспортной системы".

26.10.2015 постановлением Правительства Калининградской области N 592 утверждена документация по планировке территории. 25.10.2016 принято постановление N 501 "О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области".

23.10.2018 Правительством Калининградской области принято постановление N 631 "Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области", в том числе: земельного участка площадью 631 кв.м. с КН N, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения садоводства и жилого дома с КН N площадью 64,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, собственником которых является ответчик Кондратьева Н.М.

Заказным письмом с уведомлением о вручении от 29.10.2018 исх. N НК-5526 Агентство уведомило ответчика о принятии решения об изъятии для государственных нужд земельного участка и жилого дома и направило ответчику проект соглашения об изъятии с приложением отчета об оценке от 17.05.2019 исх. N Н-0623-2019, размер по которому составил 2 804 600 рублей, для ознакомления и подписания.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Агентство указывает на истечение установленного законом срока для заключения сторонами соглашения о выкупе объектов недвижимости, и отказ Кондратьевой Н.М. заключать какие-либо сделки в отношении изымаемой недвижимости на предлагаемых Агентством условиях.

Как следует из материалов дела, основанием к принятию Правительством Калининградской области решения об изъятии указанного выше земельного участка и жилого дома явилась необходимость использования такого земельного участка для реконструкции транспортной развязки в Калининградской области, то есть для нужд Калининградской области.

Необходимость и обоснованность изъятия принадлежащих Кондратьевой Н.М. земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для государственных нужд Калининградской области при разрешении настоящего дела ответчиком не оспаривалась.

Судом установлено, что предусмотренная законом процедура, предшествующая изъятию имущества Агентством по имуществу Калининградской области соблюдена, ответчику направлено соответствующее соглашение об изъятии, которое не подписано.

Разрешая заявленный спор и соглашаясь с обоснованностью требований стороны истца, суд первой инстанции, полно и правильно установив обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения возникшего спора, руководствуясь надлежащими, приведенными в решении нормами материального права, регулирующими возникшие правоотношения, обоснованно исходил из наличия предусмотренных законом оснований к удовлетворению иска и изъятия у стороны ответчика принадлежащих ему объектов недвижимости.

С законностью и обоснованностью такой позиций суда, подробно мотивированной в принятом решении, судебная коллегия соглашается.

Выводы суда первой инстанции основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст. 67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Решение в части изъятия не обжалуется, наличие правовых оснований для изъятия в жалобе под сомнение не поставлено.

Фактически между сторонами возник спор о размере возмещения за изымаемые объекты, который судом разрешен.

Согласно отчету об оценке, составленному ООО "<данные изъяты>" N Н-0623-2019 от 17.05.2019, размер возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого дома составил 2 808 600 рублей, из них рыночная стоимость земельного участка - 1 224 800 рублей, жилого дома - 1 579 800 рублей, оплата за регистрацию права на новое имущество, приобретенное взамен изъятому - 4 000 рублей).

Размер возмещения за изымаемый участок складывался из рыночной стоимости такого участка (677 000 рублей), рассчитанной в рамках сравнительного подхода и затрат на его улучшения в виде стоимости расположенных на нем хозяйственных строений (198 400 рублей) и зеленых насаждений (349 400 рублей), рассчитанных в рамках затратного подхода (том N 1 л.д. 19-67).

Поскольку указанный выше отчет был составлен без учета требований ч. 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и в выкупную стоимость не были включены убытки, которые ответчик понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, по ходатайству ответчика определением суда от 24.01.2020 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "<данные изъяты>".

В соответствии с заключением эксперта N 019-01/20 от 04.03.2020 стоимость возмещения в связи с изъятием для государственных нужд Калининградской области принадлежащих Кондратьевой Н.М. объектов недвижимости: земельного участка и жилого дома составила 3 558 000 рублей: из них рыночная стоимость земельного участка с КН N - 1 260 000 рублей; рыночная стоимость жилого дома - 2 130 000 рублей, убытки, связанные с изменением места проживания из-за изъятия земельного участка и жилого дома - 168 000 рублей. Итого размер возмещения в связи с изъятием принадлежащего ответчику имущества составил 3 558 000 рублей (том N 1 л.д. 133-161).

Размер возмещения за изымаемый участок складывался из рыночной стоимости такого участка (760 000 рублей) и стоимости замещения его улучшений с учетом накопленного износа: сарая, замощения, ограждения, плодовых деревьев, хвойных деревьев (500 000 рублей) (том N 1 л.д. 149).

При определении рыночной стоимости земельного участка в качестве объектов для сравнения были отобраны земельные участки, на которых имеются зеленые насаждения. Стоимость кустарников, находящихся на земельном участке, была учтена при определении рыночной стоимости данного земельного участка. Стоимость прочих улучшений, находящихся на участке, определена экспертом методом, основанном на определении затрат, необходимых для замещения объектов (затраты на создание объекта, аналогичному объекту исследования, в рыночных ценах, существующих на дату определения стоимости) с учетом износа и устареваний. По сараю и замощению величина физического износа составила 40%, по ограждению - 20%, деревьям - 25%.

Размер возмещения за жилой дом составил 2 130 000 рублей. Стоимость данного объекта определена экспертом методом сравнения продаж и методом, основанном на определении затрат, необходимых для его замещении, с принятием величины физического износа в 5%.

Так, стоимость замещения жилого дома с учетом накопленного износа составила 2 480 000 рублей; стоимость дома методом сравнения продаж с применением к объектам - аналогам понижающих корректировок на торг (-8,4), техническое обеспечение (-5), техническое состояние (-3,1), с применением повышающих корректировок на физические характеристики (11,1) составила 1 770 000 рублей. Итого, рыночная стоимость жилого дома была определена экспертом как средневзвешенное значение результатов, полученных различными методами определения стоимости: методом затрат и методом сравнения продаж, и составила 2 130 000 рублей.