Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-1670/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Поникаровской Н.В.

судей Харитоненко Н.О., Ткач Е.И.

при секретаре Кичигиной О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Щеголева Юрия Михайловича на решение Московского районного суда г. Калининграда от 16 ноября 2020 года,

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения представителя истца по доверенности Кондратенко А.Е., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика по доверенности Сонина Е.А., возражавшего против жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Щеголев Ю.М. обратился в суд с иском к ответчику Агеевой Н.А. о признании сделок недействительными, указывая, что ему на праве собственности принадлежал жилой дом, расположенный по <адрес> земельный участок с кадастровым номером: N, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенный по тому же адресу. С супругом ответчицы А.В.Г. он знаком длительное время и находился в дружеских отношениях. Поделившись с А.В.Г. о своих неблагоприятных жилищных условиях, о том, что жилой дом является аварийным, последний предложил ему улучшить жилищные условия путем освоения его земельного участка, а именно строительства на нем 3-х секционного блокированного жилого дома. В связи с тем, что А.В.Г. собирался вкладывать в строительство денежные средства, для гарантии он предложил истцу переоформить дом и земельный участок на его супругу Агееву Н.А., которая будет получать разрешительную документацию, контролировать строительство, т.к. А.В.Г. часто отсутствует в <адрес>.

Поскольку освоить земельный участок путем нового строительства, как и привести в порядок жилой дом самостоятельно у истца не было финансовых возможностей, он согласился на предложенный А.В.Г. вариант, с учетом того, что одна из блок-секций перешла бы в его собственность без вложения денежных средств в строительство.

Во исполнение договоренностей, ДД.ММ.ГГГГ между ним и Агеевой Н.А. были заключены договоры купли-продажи жилого дома, расположенного по <адрес> земельного участка с кадастровым номером: N площадью 766 кв.м.

Денежных средств по указанным договорам в размере 2038012, 94 рублей он не получил, но в договорах за получение денежных средств расписался, т.к. это являлось обязательным условием для регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами также был заключен договор- обязательство, по условиям которого Агеева Н.А. обязуется построить и передать пригодным для проживания блок секцию, расположенную на 1/3 доле земельного участка с кадастровым номером N, а истец обязуется принять данную блок секцию-новостройку общей площадью не менее <данные изъяты> кв.м. по <адрес>. Стоимость блок секции была оценена в 2000000 рублей, которая была указана в договорах купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Таким образом, продаваемый жилой дом и земельный участок сторонами был оценен и признан равной цене затрат строительства блок секции (стоимость работ и материалов), которая должна быть передана ему.

Считает, что между сторонами был заключен договор инвестирования в строительство, где вкладом истца был жилой дом и земельный участок, другой стороной вкладывались денежные средства в строительство блокированного жилого дома состоящего из 3-х секций, из которых одна передавалась истцу, вторая переходила в собственность ответчика, а третья выставлялась на продажу и служила компенсацией затрат произведенных ответчицей и ее супругом при строительстве всего блокированного жилого дома.

Указанные обстоятельства безденежности договоров купли-продажи и доводов, изложенных выше, подтверждаются п. 3.2. договора обязательства от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому в случае невозможности выполнения Стороной-1 п. 2.1. настоящего договора по причинам, не зависящим от Стороны: Сторона-1 обязана приобрести жилое помещение пригодное для проживания и не менее стоимости указанной в п. 1.3. (2000000 рублей), не извещая Сторону-2.

ДД.ММ.ГГГГ были подписаны акты приема - передачи жилого дома и земельного участка.

Фактически передача жилого дома и земельного участка не производилась, договора купли-продажи не исполнены, он с сыном как проживал, так и проживает в указанном жилом доме, пользуется земельным участком. Требований о снятии с регистрационного учета его и сына договор купли-продажи не содержит, истец продолжает оплачивать коммунальные платежи.

Указанный жилой дом является единственным местом жительства. Требования о выселении не заявлялись.

В июле месяце 2020 года супруг Агеевой Н.А. поставил его в известность о том, что вид разрешенного использования земельного участка не позволяет строить блокированный жилой дом, поэтому строительство производиться не будет. При этом, угрожал, требовал неустойку в размере 500 000 рублей по договору- обязательству.

Переоформить назад право собственности на жилой дом и земельный участок ответчик отказался, хотя никаких затрат по договорам купли-продажи ни ФИО12, ни ее супруг не понесли, кроме госпошлин за переоформление права собственности в сумме 4000 рублей.

Истец в строительстве и в земельных правоотношениях не разбирается, при оформлении договоров купли-продажи и договора- обязательства никто не запросил сведения о возможности возведения на земельном участке блокированного жилого дома.

Полагает, что ответчик безвозмездно завладел его жилым домом и земельным участком, а договор-обязательство целенаправленно не исполняет. На сегодняшний день однокомнатную квартиру купить за 2000000 рублей невозможно, при рыночной стоимости земельного участка намного превышающей 2000000 рублей. При этом, квартира является неравнозначным встречным обязательством и противоречит их договоренностям при исполнении которых, он приобретал бы право собственности на блок-секцию площадью не менее <данные изъяты> кв.м. и отдельный земельный участок под ней площадью <данные изъяты> кв.м., т.е. фактически отдельный дом и земельный участок под ним.

С учетом изложенного, просил признать недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенного по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Щеголевым Ю.М. и Агеевой Н.А., признать недействительным в силу его ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по <адрес> <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Щеголевым Ю.М. и Агеевой Н.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения в ЕГРН записей о регистрации права собственности за Агеевой Н.А. на спорный жилой дом и земельный участок. Взыскать с Агеевой Н.А. в пользу Щеголева Ю.М. компенсацию расходов по уплате государственной пошлины в размере 18400 рублей

Уточнив исковые требования, Щеголев Ю.М. указал, что по своей правовой природе договор-обязательство от 24.03.2020г. не является договором инвестирования и не может регулироваться нормами Закона РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", поскольку соответствующие правоотношения в силу Закона РФ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." регулируются исключительно данным законом. Так, Законом N 214-ФЗ прямо запрещено привлекать денежных средства физических лиц для жилищного строительства иначе как на основании договоров участия в долевом строительстве. При этом, в момент заключения спорного договора стороны не соответствовали ни одному из требований, предъявляемых Законом N 214-ФЗ к лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для долевого строительства.

Таким образом, заключённый между сторонами договор прямо противоречит требованиям нормативных актов, следовательно, является ничтожным и не может порождать какие-либо правовые последствия. Рыночная стоимость жилого дома и земельного участка намного выше, чем указана в договорах купли-продажи, что свидетельствует о притворности сделок по купле-продаже жилого дома и земельного участка, а также о том, что денежных средств по указанным сделкам истец фактически не получал. Согласно отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома и земельного участка составляет 4660000 рублей.

Просил также признать недействительным договор - обязательство, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Щеголевым Ю.М. и Агеевой Н.А., применить последствия недействительности сделки.

Суд, рассмотрев дело, постановилрешение, которым в удовлетворении исковых требований Щеголеву Ю.М. о признании недействительными договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между Агеевой Н.А. и Щеголевым Ю.М., а также договора - обязательства, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между указанными сторонами, взыскании расходов по уплате госпошлины - отказано.

В апелляционной жалобе Щеголев Ю.М. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное при неправильном определении существенных для дела обстоятельств, неверном применении норм материального права. Не соглашаясь с выводами суда, по доводам, изложенным в иске и уточненном исковом заявлении, настаивает на том, договоры купли-продажи являются притворными сделками и существенно нарушают его права. На самом деле, воля сторон по договорам купли-продажи была направлена на возникновение иных правовых последствий, а именно, на строительство на земельном участке блокированного жилого дома за счет денежных средств ответчика и последующую безвозмездную передачу истцу одной из блок-секций и части земельного участка под ней. Таким образом, между сторонами был заключен договор инвестирования в строительство, где вкладом истца в него был жилой дом и земельный участок. Безденежность договоров купли-продажи подтверждается п.3.2 договора-обязательства, согласно которому, в случае невыполнения его условий, ответчик обязалась приобрести для истца пригодное для проживания жилое помещение стоимостью не менее 2000000 рублей. Просит принять новое решение, которым заявленные исковые требования удовлетворить, однако не применять последствия недействительности ничтожных сделок в виде взыскания с него в пользу ответчика денежных средств в сумме 2038012 руб, поскольку полагает, что в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие безденежность оспариваемых договоров.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Щеголев Ю.М. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого дома, 1945 года постройки, состоящего из 3-х комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., КН N, расположенного по <адрес>,.

ДД.ММ.ГГГГ между Щеголевым Ю.М. (продавец) и Агеевой Н.А. (покупатель) заключен Договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил жилой дом, находящийся по <адрес>, за 1638012 руб., уплачиваемых продавцу полностью при подписании договора (п. 4 Договора).

Одновременно с этим договором был удостоверен типовой договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен продаваемый дом (п. 7 Договора).

На Договоре имеется подпись Щеголева Ю.М. о том, что деньги в сумме 1638012 руб. он получил полностью.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Передаточный акт к Договору купли-продажи жилого дома. Претензий имущественного и иного характера стороны друг к другу не имеют.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

ДД.ММ.ГГГГ также между Щеголевым Ю.М. (продавец) и Агеевой Н.А. (покупатель) заключен Договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, общей площадью <данные изъяты>.м, находящийся по адресу: <адрес>, КН N категория земельного участка - земля населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка - для индивидуального жилищного строительства.

Указанный земельный участок продавец продает покупателю по цене 400000 руб. Всю сумму, за указанный земельный участок на момент подписания настоящего договора покупатель оплатил продавцу полностью (п. 2.1 Договора).

По соглашению сторон имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта (п. 3.4 Договора).

На Договоре имеется подпись Щеголева Ю.М. о том, что деньги в сумме 400000 руб. получил полностью.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан Передаточный акт к Договору купли-продажи земельного участка. Претензий имущественного и иного характера стороны друг к другу не имеют.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Также ДД.ММ.ГГГГ между Агеевой Н.А. (сторона-1) и Щеголевым Ю.М. (сторона-2) был заключен договор-обязательство, по которому сторона-1 обязалась построить и передать пригодным для жилья блок-секцию, расположенную на 1/3 доле земельного участка с КН N,а сторона-2 обязалась принять данную блок-секцию -новостройку общей площадью не менее <данные изъяты> кв.м. по <адрес>.

Срок ввода блок-секции 4 квартал 2022 года Стоимость блок-секции по договору 2000000 руб., которая окончательная и пересмотру не подлежит (п.п. 1.2, 1.3).

Сторона- 2 обязалась освободить земельный участок с КН N в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В случае невозможности выполнения стороной -1 п.2.1 договора по причинам, не зависящим от стороны, Сторона-1 обязана приобрести жилое помещение, пригодное для проживания и не менее стоимости, указанной в п.1.3, не извещая Сторону-2.

Ссылаясь на то, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные с Агеевой Н.А., являются ничтожными сделками в силу притворности, поскольку были совершены не с целью продажи земельного участка и жилого дома, а для извлечения выгоды сторонами и инвестирования в строительство, где вкладом истца в строительство были не денежные средства, а данные объекты недвижимости, Щеголев Ю.М. обратился с настоящим иском в суд.

Разрешая спор и отказывая Щеголеву Ю.М. в удовлетворении исковых требований о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 170, 420, 421, 431,432. 549, 552, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из установления факта наличия воли обеих сторон на заключение указанных договоров, оформленных в установленном законом порядке, а также исполнение их существенных условий.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 1 статьи 167 настоящего Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.

Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Как установил суд из текстов оспариваемых договоров от ДД.ММ.ГГГГ, стороны по сделке преследовали цель - продавец продать принадлежащее ему имущество в виде жилого дома и земельного участка, а покупатель приобрести это имущество в собственность.

В договорах купли-продажи отсутствуют какие-либо ссылки к иным обязательствам сторон.

Во исполнение условий договоров об оплате объектов, продавец Щеголев Ю.М. получил от покупателя денежные средства в сумме 1638012 руб. за жилой дом, и 400000 руб. за земельный участок, о чем в договорах расписался лично.

По актам приема-передачи жилой дом и земельный участок переданы от продавца к покупателю, в Управлении Росреестра по Калининградской области зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости.

При этом, как установлено при рассмотрении апелляционной жалобы, для того, чтобы произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты, Агеева Н.А., с согласия Щеголева Ю.М., погасила его долги по судебному решению перед гр. ФИО10 на сумму около 280000 руб., а также задолженность по оплате коммунальных услуг около 25000 руб., после чего судебный пристав-исполнитель отменил арест спорного имущества.

Кроме того, Агеева Н.А. на момент рассмотрения спора зарегистрирована по месту жительства в жилом доме по <адрес>, и обратилась в суд с иском о выселении из жилого помещения Щеголева Ю.М.

Как верно отметил суд, доводы истца о занижении цены договоров и их несоответствие рыночной стоимости, о притворности сделок свидетельствовать не может, учитывая, что продавец являлся дееспособным гражданином, а в силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в том числе и в определении его цены.

Доказательств безденежности договоров купли-продажи истец не предоставил, тогда как в договорах содержится его собственноручная запись о получении в полном объеме денежных средств.

Доводы жалобы истца о том, что договоры купли-продажи прикрывают договор инвестирования строительства, повторяют его позицию при рассмотрении дела судом первой инстанций, а также сводятся к несогласию с оценкой судом установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств.

Из анализа представленных доказательств и обстоятельств заключения договоров от ДД.ММ.ГГГГ суд пришел к верному выводу о том, что они подписаны сторонами в полном соответствии с их волей, то есть, исходя из содержания договоров, при этом, Щеголев Ю.М. намеревался заключить сделки, связанные с продажей жилого дома и земельного участка ответчице на возмездной основе. Доказательств того, что выраженная в сделках воля сформировалась у Щеголева Ю.М. вследствие заблуждения, не представлено.

Поскольку было установлено, что стороны исполнили вытекающие из оспариваемых сделок права и обязанности и состоялся переход права собственности на спорные объекты недвижимости, оснований для признания договоров купли-продажи недействительными в силу их притворности у суда не имелось.