Определение Судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 марта 2022 года Дело N 33-1668/2022

г. Нижний Новгород 01 марта 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Симагина А.С.,

судей Винокуровой Н.С., Солодовниковой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трухановым А.А.,

с участием представителя истца - Копатцевой Л.В., представителя ответчика - Гавриловой О.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш.А.Н. к Б.Д.В. о взыскании задолженности по договору найма и материального ущерба

по апелляционной жалобе Б.Д.В. на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 октября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Винокуровой Н.С., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Ш.А.Н. обратилась в суд с иском к Б.Д.В. о взыскании задолженности по договору найма и материального ущерба.

В обоснование заявленных требований Ш.А.Н. указала, 20 марта 2018 года между ней в лице Г.О.Н., действующей на основании доверенности, и Б.Д.В. заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель Ш.А.Н. обязалась передать нанимателю Б.Д.В., а наниматель обязался принять в наем квартиру, расположенную по адресу: [адрес], а также оборудование и мебель, находящиеся в квартире. Пунктом 2.1 договора срок действия договора найма определен с 20 марта 2018 года по 20 февраля 2019 года. Приложением N 1 к Договору является опись имущества квартиры, в которой зафиксировано все имущество, передаваемое наймодателем нанимателю по Договору. Указанная квартира принадлежит Шматовой А.Н. на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 23.06.2006 N 77 АГ 642636. Плата за наём квартиры составляет 100 000 рублей в месяц, включая все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы за исключением платы за электроэнергию, платы за горячее/холодное водоснабжение, платы за водоотведение, платы за пользование выделенной Интернет-линией (пункты 3.1 и 3.2 договора найма). Плата за найм осуществляется авансом поквартально не позднее 20 числа месяца, подлежащего оплате, наличными денежными средствами (пункт 3.3 договора найма). Пользуясь квартирой, наниматель не вносил плату за найм. Последняя оплата была произведена 21 декабря 2018 года. Наниматель оплатил право на пользование квартирой по 20 марта 2019 года. Следующий квартальный платёж в сумме 300 000 рублей, по 100 000 рублей в месяц, наниматель должен был осуществить не позднее 20 июня 2019 года, однако не сделал этого. Период проживания с 21 марта 2019 года по 20 сентября 2020 года в размере 1800000 рублей наниматель не оплатил. Авансовый платеж за период с 21 сентября 2020 года по 20 декабря 2020 года нанимателем был уплачен. В дальнейшем истец уточнил исковые требования, указав, что Б.Д.В. не уплачивал денежные средства по договору найма за период с 21 июня 2018 года по 20 декабря 2020 года, в связи с чем задолженность составила 3 000 000 рублей.

Кроме того, истец Ш.А.Н. указала, что 14 апреля 2019 года произошло залитие квартиры, переданной Б.Д.В. по договору найма от 20 марта 2018 года. Согласно акту ГБУ "Жилищник района Южное Тушино" от 01.11.2019 N 378 зафиксировано, что 14.04.2019 в 9 часов 30 минут в аварийную службу поступила заявка N 0900-0908-017449/19 о заливе в связи с тем, что в [адрес] в [адрес] сорвало лейку на гигиеническом душе. В связи с выявленной причины залития, истец указывает на то, что фактический ущерб, причиненный квартире, вызван виновным бездействием нанимателя Б.Д.В. Для оценки стоимости восстановительного ремонта истец обратился в независимую организацию. Согласно заключению ООО "Судебно-экспертный центр" от 18.10.2019 N 2638/19 "Об определении рыночной стоимости права требования возмещения материального ущерба, причиненному имуществу" рыночная стоимость вреда, причиненного имуществу, составила 399 926 рублей. Согласно экспертному заключению ООО "Судебно-экспертный центр" от 06.11.2019 N 2593/19 "Об определении рыночной стоимости ремонта квартиры, расположенной по адресу: [адрес]", стоимость восстановительного ремонта квартиры после залива составила 15 446 029 рублей.

На этом основании истец, изменявший свои исковые требования в соответствии со ст.39 ГПК РФ, окончательно просила суд взыскать с ответчика: 3000000 рублей в счет погашения задолженности по оплате за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: [адрес], по договору найма от 20 марта 2018 года; 15867955 рублей в счет возмещения ущерба, причиненного заливом квартиры 14 апреля 2019 года, а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Ответчик Б.Д.В. с исковыми требованиями не согласился.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, МРИ ФНС N 6 по Нижегородской области не выразило своей позиции по заявленным требованиям.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 15 октября 2021 года исковые требования Ш.А.Н. к Б.Д.В. удовлетворены частично.

С Б.Д.В. в пользу Ш.А.Н. взыскана задолженность по оплате за пользование жилым помещением, расположенным по адресу: [адрес], за период с 20 июня 2018 года по декабрь 2019 года в сумме 1733333 рублей, стоимость восстановительного ремонта и материальный ущерб в результате пролива квартиры от 14 апреля 2019 года в сумме 4659000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 40161 рублей 67 копеек.

В удовлетворении остальной части иска Ш.А.Н. отказано.

С Б.Д.В. в пользу АНО "Качество и право" также взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 45000 рублей.

В апелляционной жалобе ответчика Б.Д.В. поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о проживании ответчика в квартире истца после 19 июня 2018 года. При этом заявитель считает, что бездействие истца в период с июня 2018 по октябрь 2021 года не соответствует модели добросовестного поведения наймодателя, в связи с чем суду необходимо было дать оценку поведению истца в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, Б.Д.В. указывает, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих причинение истцу ущерба по его вине.

Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились. Извещены надлежащим образом. Реализовали свое право на участие в судебном разбирательстве, направив представителей.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующим выводам.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами (часть 2).

В соответчики со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями ст. ст. 671 - 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения.

В силу части 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 673 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Исходя из требований статьи 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения должен заключаться в простой письменной форме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено судом и усматривается из материалов гражданского дела, Ш.А.Н. является собственником жилого помещения - квартиры, площадью 142,7 кв.м, расположенной по адресу: [адрес], что подтверждено выпиской из ЕГРН.

20 марта 2018 года между Б.Д.В. (наниматель) и Ш.А.Н. (наймодатель) в лице Г.О.Н., действующей на основании доверенности, заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель обязался передать нанимателю, а наниматель обязался принять в наем квартиру, расположенную по адресу: [адрес], а также оборудование и мебель, находящиеся в квартире.

Пунктом 2.1 Договора срок действия договора найма определен с 20 марта 2018 года по 20 февраля 2019 года.

Плата за наём квартиры составляет 100 000 рублей в месяц, включая все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы за исключением платы за электроэнергию, платы за горячее/холодное водоснабжение, платы за водоотведение, платы за пользование выделенной Интернет-линией (пункты 3.1 и 3.2 договора найма).

Плата за найм осуществляется авансом поквартально не позднее 20 числа месяца, подлежащего оплате, наличными денежными средствами (пункт 3.3 договора найма).

Пунктом 2.2 договора найма стороны договора согласовали, что по истечении срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма квартиры на новый срок.

В последующем наниматель не отказывался от продления договора найма, продолжал квартирой пользоваться, следовательно, договор найма является продлённым.

Для фиксации оплаты по договору между Наймодателем и Нанимателем была создана ведомость для каждой из сторон. Согласно ведомости ответчик внес 300000 рублей за первые 3 месяца проживания и 100000 рублей в качестве страхового депозита.

Истец полагая, что Б.Д.В. должен оплатить проживание в квартире за период с 21 июня 2018 года по 20 декабря 2020 года в сумме 3000000 рублей, обратился в суд с соответствующим иском.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что Б.Д.В. проживал в квартире до декабря 2019 года, после чего выехал, оставив свои вещи.

14 апреля 2019 года произошло пролитие квартиры истца.

В акте ГБУ "Жилищник района Южное Тушино" от 01 ноября 2019 года N 378 зафиксировано, что 14 апреля 2019 года в 9 часов 30 минут в аварийную службу поступила заявка N 0900-0908-017449/19 о пролитии. Причиной указано - в [адрес] в [адрес] сорвало лейку на гигиеническом душе.

Согласно представленным документам (выписка из журнала заявок ГБУ "Жилищник района Южное Тушино") заявка поступила от владельца квартиры по адресу: [адрес] по имени Б.Д.В..

Представленные доказательства стороной ответчика не опровергнуты.

На момент пролития в квартире проживал ответчик Б.Д.В. на основании договор найма жилого помещения от 20 марта 2018 года, пользовался всем имуществом и не сообщил собственнику о случившемся пролитии. Более того, согласно пояснениям представителя истца, ответчик в течение нескольких месяцев скрывал от собственника факт пролития.

В соответствии с пунктом 5.1.9 Договора найма жилого помещения от 20 марта 2018 года, Наниматель обязуется содержать квартиру в порядке и чистоте, обеспечить ее сохранность, поддерживать в надлежащем технически исправном и санитарном состоянии, соблюдать меры пожарной безопасности и общественный порядок, в соответствии с законодательством РФ, выполнять установленные управляющей компанией правила проживания на территории жилого комплекса, а состояние имущества и оборудования, находящихся в квартире, путем использования их только по прямому назначению, руководствуясь прилагаемыми инструкциями по эксплуатации на протяжении всего срока найма.

Как следует из пункта 5.1.12 Договора найма жилого помещения от 20 марта 2018 года, наниматель принял на себя обязанность возместить в полном объеме и в срок, установленный наймодателем, все понесенные по вине нанимателя убытки наймодателя, вызванные действием или бездействием нанимателя.

Для оценки стоимости восстановительного ремонта Ш.А.Н. обратилась в независимую организацию.

Согласно заключению ООО "Судебно-экспертный центр" от 18 октября 2019 года N 2638/19 "Об определении рыночной стоимости права требования возмещения материального ущерба, причиненному имуществу" рыночная стоимость вреда, причиненного имуществу, составила 399 926 рублей.

Экспертным заключением ООО "Судебно-экспертный центр" от 06 ноября 2019 года N 2593/19 "Об определении рыночной стоимости ремонта квартиры, расположенной по адресу: [адрес]", установлено, что стоимость восстановительного ремонта квартиры после залива составила 15 446 029 рублей.

Определением суда по ходатайству представителя ответчика назначена судебная экспертиза, производство которой поручено АНО "Качество и право".

Согласно заключению эксперта N Экс-29/06/2021-076С от 30 сентября 2021 года среднерыночная стоимость восстановительного ремонта и материального ущерба причиненного квартире истца по адресу: [адрес], поврежденной в результате залития, произошедшего 14 апреля 2019 года, составила округленно - 4 659 000 рублей (с учетом НДС 20%);

По мнению эксперта, стоимость материального ущерба движимого имущества, причиненного заливом 14 апреля 2019 года в квартире истца по адресу: [адрес] определить не представляется возможным..

Представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы оценено судом первой инстанции в совокупности с иными представленными доказательствами. Результат оценки нашел свое отражение в обжалуемом решении.

Установив, что с 20 июня 2018 года до 01 декабря 2019 года ответчик в нарушение пунктов 3.1, 5.1.1 договора осуществлял пользование жилым помещением без оплаты, суд пришел к выводу, что ответчиком нарушены условия заключенного договора найма в части внесения оплаты за пользование жилым помещением за период с 21 июня 2018 года по 01 декабря 2019 года в сумме 1733333 рублей, которую и взыскал с ответчика в пользу истца.

Доказательств уплаты денежных средств по договору в большем размере Б.Д.В. не представлено.

Кроме того, суд, установив причинно-следственную связь между действиями ответчика и материальным ущербом истца, взыскал с Б.Д.В., в пользу Ш.А.Н. 4659000 рублей стоимости восстановительного ремонта квартиры.

Судебная коллегия считает вывод суда в части наличия у ответчика перед истцом задолженности по договору найма за период с 21 июня 2018 года по 01 декабря 2019 года верным.

Вместе с тем с расчетом суда и возможностью взыскания за указанный период 1733333 рублей согласиться нельзя.

Из представленной в материалы дела ведомости следует, что Б.Д.В. кроме платы за период найма с 20 марта 2018 года по 20 июня 2018 года в сумме 300000 рублей, Ш.А.Н. передан страховой депозит, предусмотренный пунктом 3.4 договора, в сумме 100 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.5 договора страховой депозит возвращается нанимателю при подписании акта возврата квартиры, по окончанию срока действия договора в срок, за вычетом задолженностей нанимателю по платежам, предусмотренном настоящим договором в пункте 3.2, включая возмещение имущественного вреда (ущерба), причиненного квартире и (или) находящемуся в ней имуществу (мебель, инвентарь, оборудование, перечисленные в приложении N 1 к настоящему договору), а также убытков, причиненных нанимателем наймодателю, в результате нарушения условий настоящего договора.

Исходя из указанного условия договора, уплаченные Б.Д.В. денежные средства в качестве страхового депозита в размере 100000 рублей могут быть удержаны в счет невыполненных обязательств.

Как пояснила в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца, указанный депозит возвращен не был.

Таким образом, поскольку судом верно установлено, что договор найма жилого помещения прекратил действие 01 декабря 2019 года, сумма 100000 рублей должна быть засчитана в счет оплаты одного месяца аренды квартиры.

При таких обстоятельствах за период с 21 июня 2018 года по 01 декабря 2019 года задолженность ответчика перед истцом составляет 1633333 рубля.