Дата принятия: 03 июля 2019г.
Номер документа: 33-1667/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2019 года Дело N 33-1667/2019
3 июля 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Морозовой Н.В.,
судей Красавцевой В.И. и Жирухина А.Н.,
при секретаре Захаровой К.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации города Рязани на решение Советского районного суда г. Рязани от 01 февраля 2019 года, которым постановлено:
Исковые требования администрации г.Рязани удовлетворить частично.
Изъять жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Конкину Олегу Геннадьевичу (2/4 доли), Конкину Дмитрию Олеговичу (1/4 доля), Конкиной Ольге Сергеевне (1/4 доля), и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данного жилого помещения на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, площадью 1 537 кв.м., путем выкупа органом местного самоуправления по установленной выкупной цене 3 240 100 рублей.
Прекратить право общей долевой собственности Конкина Олега Геннадьевича, Конкина Дмитрия Олеговича, Конкиной Ольги Сергеевны на жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данной квартиры на земельный участок с кадастровым номером N после выплаты Конкину Олегу Геннадьевичу, Конкину Дмитрию Олеговичу, Конкиной Ольге Сергеевне денежной компенсации в сумме 3 240 100 рублей.
Признать за муниципальным образованием - городской округ город Рязань право собственности на жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данной квартиры на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 537 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
По выплате Конкину Олегу Геннадьевичу, Конкину Дмитрию Олеговичу, Конкиной Ольге Сергеевне указанной выкупной цены и регистрации права собственности за муниципальным образованием - городской округ город Рязань на изымаемое жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, прекратить право пользования Конкиным Олегом Геннадьевичем, Конкиным Дмитрием Олеговичем, Конкиной Ольгой Сергеевной, Конкиной Дарьей Олеговной жилым помещением - 3-комнатной квартиры, общей площадью 61,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, и выселить Конкина Олега Геннадьевича, Конкина Дмитрия Олеговича, Конкину Ольгу Сергеевну, Конкину Дарью Олеговну из жилого помещения - 3-комнатной квартиры, общей площадью 61,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
В остальной части исковых требований администрации города Рязани об установлении выкупной цены - отказать.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Жирухина А.Н., объяснения представителя истца администрации г.Рязани Новинской Н.В., возражения ответчиков Конкина О.Г., Конкиной О.С., мнение прокурора Черняевой Е.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация г.Рязани обратилась в суд с иском к Конкину О.Г., Конкину Д.О., Конкиной О.С., Конкиной Д.О. о выкупе жилого помещения и выселении, мотивируя заявленные требования тем, что ответчик Конкин О.Г. является собственником 2/4 доли в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Оставшимися собственниками данного жилого помещения являются: Конкин Д.О. - 1/4 доли, Конкина О.С. - 1/4 доли. Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 1 537 кв.м. Согласно сведений ООО "Городская управляющая жилищная компания <адрес>" ответчики зарегистрированы в данной квартире. В соответствии с постановлением администрации г.Рязани от 07.08.2015 г. многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений были направлены требования о необходимости снести вышеуказанный дом в срок до 11.09.201 7г., однако снос дома осуществлен не был. 4 июля 2016 г. администрацией г.Рязани принято постановление N об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес> для муниципальных нужд. Отчетом об оценке N, выполненным ООО "Экспертиза", определена выкупная стоимость изымаемого имущества в размере 1 804 336.68 руб. С возмещением выкупной стоимости изымаемого для муниципальных нужд имущества ответчики не согласились, поэтому, по мнению истца, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
Истец просил суд:
- изъять указанное жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Конкину О.Г. (2/4 доли), Конкину Д.О. (1/4 доля), Конкиной О.С. (1/4 доля) и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данного жилого помещения на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, площадью 1 537 кв.м., путем выкупа органом местного самоуправления по установленной выкупной цене 1 804 336 руб. 68 коп.
- Прекратить право общей долевой собственности Конкина О.Г. (2/4 доли), Конкина Д.О. (1/4 доля), Конкиной О.С. (1/4 доля) на жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данной квартиры на земельный участок с кадастровым номером N после выплаты выкупной цены за жилое помещение и долю в праве на земельный участок в размере 1 804 336 руб. 68 коп., из которых: Конкину О.Г. - 902 168 руб. 34 коп., Конкину Д.О. - 451 084 руб. 17 коп., Конкиной О.С. - 451 084 руб. 17 коп.
- Признать за муниципальным образованием - городской округ город Рязань право собственности на жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данной квартиры на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 537 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;
- По выплате Конкину О.Г., Конкину Д.О., Конкиной О.С. выкупной цены и регистрации права собственности за муниципальным образованием - городской округ город Рязань на изымаемое жилое помещение - 3-комнатную квартиру, общей площадью 61,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, прекратить право пользования и выселить Конкина О.Г., Конкина Д.О., Конкину О.С., Конкину Д.О. из жилого помещения - 3-комнатной квартиры, общей площадью 61,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Районный суд частично удовлетворил заявленные требования, постановив обжалуемое решение.
В апелляционной жалобе представителя истца Новинской Н.В. ставится вопрос об отмене решения суда в части установления выкупной цены изымаемого жилого помещения. В обоснование жалобы апеллятор указывает на несогласие с заключением проведенной по делу судебной экспертизы N от 25.12.2018 г., выполненным экспертом ООО "РОНЭКС" Сивцовым О.В. По мнению апеллятора, данное заключение не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.198 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", просит назначить по делу повторную экспертизу. Вывод эксперта о том, что ориентир рыночной стоимости квартиры <адрес>, по результатам расчетов, равен 2 934 000 руб., что соответствует стоимости доли в праве на земельный участок, противоречит нормам действующего законодательства. Указывает, что доля в праве собственности на земельный участок является частью общего имущества многоквартирного жилого дома, который не может являться самостоятельным предметом сделки. Доля в праве на земельный участок следует за квартирой, независимо от воли собственника, в связи чем расчеты эксперта неверны. Не может эксперт в данном случае рассматривать продажу аварийного жилья наиболее эффективным способом получения дохода, поскольку весь земельный участок и все квартиры в жилом доме являются предметом изъятия для муниципальных нужд и, соответственно, вопрос о наиболее эффективном использовании собственниками квартир земельного участка при изъятии жилых помещений для муниципальных нужд не может иметь место. В заключении эксперт неоднократно использует "справочник оценщика недвижимости" под редакцией Лейфера Л.А., 2016, однако данное издание является платным, информация о корректировках, исследованиях и выводах не находится в открытом доступе. Скриншоты данного издания к экспертному заключению не приложены, что нарушает принцип открытости, прозрачности и проверяемости данного заключения. Экспертом стоимость квартиры определена сравнительным подходом. Однако, в стоимости объектов - аналогов уже учтена стоимость доли в праве на земельный участок, площадь подобных участков экспертом не изучалась, соответственно, полученные результаты не могут быть положены в основу заключения. Компенсация за не проведенный капитальный ремонт рассчитана по настоящее время, тогда как с момента приватизации первой квартиры в этом доме бремя содержания общего имущества в силу норм Жилищного Кодекса Российской Федерации лежит на собственниках помещений в многоквартирном доме, однако, данное обстоятельство судом не учтено. В качестве объекта-аналога при определении стоимости земельного участка сравнительным подходом экспертом взят земельный участок, который не может являться аналогом, не может отчуждаться на открытом рынке, поскольку принадлежит на праве собственности муниципальному образованию - г. Рязань, располагается под неснесенным аварийным домом, квартиры в составе которого изъяты в муниципальную собственность. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца об оказании содействия в сборе доказательств и в приостановлении настоящего дела до рассмотрения Советским районным судом г. Рязани административного иска собственников квартир в доме <адрес> о признании недействительным постановления о признании указанного дома аварийным и подлежащим сносу и постановления о включении данного дома в программу переселения граждан из аварийного и ветхого жилья.
В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Советского района г. Рязани Барышников И.В., ответчики Конкин О.Г., Конкин Д.О, Конкина О.С. просят оставить обжалуемое решение без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель администрации г. Рязани апелляционную жалобу поддержала по тем же основаниям.
Ответчики Конкин О.Г., Конкина О.С., с апелляционной жалобой не согласились, указывая на то, что первоначальном обсуждении сторонами условий соглашения об изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения администрацией города им предлагалось взамен изымаемого жилого помещение стоимостью 3 400 000 руб., а после отказа ответчиков от этого варианта - в суд был подан настоящий иск с указанием выкупной стоимости спорного объекта, равной 1 804 336 руб. 68 коп.
Ответчик Конкин Д.О. в суд апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями частями 3, 4 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства при состоявшейся явке.
Выслушав объяснения сторон, мнение прокурора, полагавшего жалобу не подлежащей удовлетворению, исследовав и проанализировав материалы гражданского дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (части 4, 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Судом установлено и из материалов дела следует, что Конкину О.Г. на праве собственности принадлежат 2/4 доли в 3-комнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Оставшимися собственниками данного жилого помещения являются: Конкин Д.О. - 1/4 доли, Конкина О.С. - 1/4 доли.
В данной квартире по месту жительства зарегистрированы и проживают: Конкин О.Г. с 16.04.2003 г., его жена Конкина О.С. с 31.05.2004 г., сын Конкин Д.О. с 12.05.2003 г., дочь Конкина Д.О. с 24.12.2008 г.
Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 1 537 кв.м., адрес: <адрес>), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома.
7 августа 2015 г. Администрацией г.Рязани, на основании акта обследования многоквартирного дома и заключения Межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято постановление N о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, с одновременным возложением на собственников помещений дома обязанности произвести его снос в срок до 01.05.2016 г., а в случае неосуществления такого сноса самими собственниками - об его самостоятельном сносе и завершении процедуры переселения граждан в срок до 01.07.2017 г.
В связи с неосуществлением собственниками помещений сноса дома в указанный в постановлении срок, 04.07.2016 г. Администрацией г.Рязани принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером N и объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>, в том числе расположенной в многоквартирном доме квартиры N, о чем вынесено постановление N.
Уведомлениями от 20.09.2017 г. ответчики поставлены в известность о принятом постановлении.
Письмами от 04.10.2017 г. Конкину О.Г., Конкиной О.С., Конкину Д.О. направлены: проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, проект акта приема-передачи, копии выписок из отчета оценщика.
Направленные в адрес ответчиков соглашения заключены не были.
Из материалов дела следует, и стороной ответчика не оспаривалось, что собственники не изъявили желания получить равноценное жилое помещение взамен изымаемого помещения.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции правильно исходил из толкования статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и на основании представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств признал, что истец вправе требовать выкупа спорного жилого помещения у ответчиков, с которыми не было достигнуто соответствующего соглашения.
При этом суд пришел к правильному выводу о соблюдении истцом процедуры изъятия жилого помещения, что ответчиками в судебном заседании не оспаривалось. Намерения осуществить за свой счет снос или реконструкцию жилого дома ответчики не выражали. Кроме того районный суд учел, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения какого-либо иного.
В этой связи обоснованными являются выводы суда об изъятии у Конкина О.Г., Конкина Д.О., Конкиной О.С. жилого помещения - 3-комнатной квартиры, общей площадью 61,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данного жилого помещения на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, прекращении права их общей долевой собственности на данную квартиру и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади данного жилого помещения на земельный участок, с одновременным признанием права муниципальной собственности на указанное имущество, прекращении в порядке статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации права пользования ответчиками данным жилым помещением с последующим выселением из него ответчиков по основаниям, предусмотренным статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации.
С данными выводами районного суда судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств, получивших надлежащую правовую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Размер выкупной цены изымаемого жилого помещения обоснованно определен судом на основании экспертного заключения ООО "РОНЭКС" от 25.12.2018 г. N, согласно которому выкупная стоимость изымаемого для муниципальных нужд имущества, включая рыночную стоимость жилого помещения - 3-комнатной квартиры, площадью 61,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес> учетом долей ответчиков в праве общей собственности на такое имущество, доли в праве на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 1 537 кв.м., убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, упущенную выгоду, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы - 25.12.2018 г. составляет 3 240 100 руб.
Допрошенный в суде первой инстанции эксперта ООО "РОНЭКС" Сивцов О.В., поддержал свое заключение.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований усомниться в выводах эксперта ООО "РОНЭКС" Сивцова О.В., имеющего высшее профильное образование, соответствующую квалификацию судебного эксперта, а также свидетельства и сертификаты, удостоверяющие повышение квалификации, являющегося действительным членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, длительный стаж работы как по специальности, так и экспертной деятельности (более 16 лет), у суда первой инстанции отсутствовали. Отсутствуют таковые основания и у суда апелляционной инстанции.
Указанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения судебной экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование своих выводов эксперт приводит сравнительный анализ стоимости аналогичных жилых помещений на территории г. Рязани, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных и результатах визуального осмотра спорного жилого помещения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Достоверных, объективных доказательств, опровергающих выводы вышеназванного экспертного заключения, стороной истца в процессе разрешения спора представлено не было.
В соответствии с частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Буквальный смысл указанной нормы свидетельствует о том, что повторная экспертиза по своей сути представляет собой исключительную меру, право применения которой предоставлено суду при возникновении обоснованных сомнений или противоречий в выводах ранее проведенных по делу экспертиз, при отсутствии возможности их устранения посредством использования иных правовых механизмов и средств. Назначение судом повторной экспертизы при отсутствии к тому достаточных оснований недопустимо, поскольку ведет к необоснованному затягиванию процесса рассмотрения спора по существу, созданию искусственных препятствий к реализации сторонами своих прав, возложению на участников процесса бремени дополнительных расходов. Назначение повторной экспертизы осуществляется судом по собственному усмотрению с учетом всей совокупности представленных в материалы дела доказательств. Поскольку представителем истца, заявившей ходатайство о назначении повторной экспертизы, доказательства, подтверждающие возражения относительно полноты, правильности или обоснованности заключения эксперта представлены не были, районный суд справедливо отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.
Процессуальных нарушений в действиях суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает, как не усматривает и оснований для назначения повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции.
Доводы апеллятора относительно того, что экспертным исследованием фактически установлена стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного жилого дома - земельный участок при данном доме, которая сама по себе не подлежит отчуждению и не может являться самостоятельным предметом изъятия в понимании статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, судебной коллегией проверены, но на правильность выводов суда не влияют.
Действительно, согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Однако, как пояснил эксперт ФИО13 в суде первой инстанции, в рамках сравнительного подхода он использовал два метода оценки: расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа продаж и расчет рыночной стоимости благоустроенного жилого помещения методом сравнительного анализа продаж. Исходя из положений Федеральных стандартов оценки N, N с точки зрения наиболее эффективного использования объекта, максимизации его продуктивности, юридической разрешенности и финансовой оправданности эксперт отдал предпочтение первому методу - то есть определению стоимости объекта через стоимость доли в праве на земельный участок при многоквартирном жилом доме.
Поскольку в силу положений статей 7, 8 Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" статьи 85 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебный эксперт, исходя из уровня своих знаний, квалификации и поставленных перед ним вопросов, самостоятельно определяет методики, подлежащие применению в каждом конкретном случае, несогласие истца с выбранной методикой проведения исследования не может являться основанием для признания такого заключения недостоверным доказательством.
В данном случае судом не разрешался вопрос об изъятии доли земельного участка при многоквартирном жилой доме без изъятия самого жилого помещения (как ошибочно полагает апеллятор), а определение им выкупной стоимости такого жилого помещения в размере лишь стоимости доли земельного участка (без учета стоимости самого жилого помещения и иного общего имущества), как правильно указал суд первой инстанции, прав и законных интересов истца не нарушает, поскольку по существу не увеличивает, а, напротив, уменьшает общую стоимость изымаемого объекта.
То обстоятельство, что скриншоты "справочника оценщика недвижимости" под редакцией Лейфера Л.А., 2016, на которые ссылался эксперт при проведении исследования, не приложены к экспертному заключению, не свидетельствуют о нарушении экспертом законодательства о судебно-экспертной деятельности, поскольку описательная часть заключения содержит выкопировки сведений "Ценообразующие факторы. Земельные участки по ИЖС" из указанного справочника, что в свою очередь в полной мере коррелирует с требованиями статьи 25 указанного выше Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ.
Проверяя доводы жалобы о том, что стоимость подобранных экспертом аналогов якобы уже включала в себя стоимость доли в праве на земельный участок, площадь которых экспертом не изучалась и могла являться менее площади исследуемого земельного участка, судебная коллегия полагает, что данные утверждения основаны на собственных умозаключениях представителя истца и ничем иным не подтверждены. При этом эксперт Сивцов О.В. в суде первой инстанции пояснял, что по каждому из данных подобранных аналогов через сведения публичной кадастровой карты им проверялась площадь участков под данными многоквартирными домами в соответствии с характеристиками спорного участка, принадлежащего истцам.
Аргументы апеллятора о неправомерном включении судом в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения убытков в виде компенсации за непроведенный капитальный ремонт несостоятельны и основаны на ошибочном понимании материального права.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Таким образом, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, которые относятся к числу убытков.
Аналогичные разъяснения даны и Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г.)
Исходя из смысла названных норм закона и акта их толкования, доводы автора жалобы о том, что с момента приватизации первой квартиры в многоквартирном жилом доме, требующем капитального ремонта, бремя его проведения должно лежать на собственниках помещений многоквартирном доме, что якобы исключает возможность взыскания с бывшего наймодателя такой накопившейся до этого момента компенсации за предыдущий период, ошибочны.
Утверждения апеллятора относительно того, что в качестве объекта-аналога при определении стоимости земельного участка сравнительным подходом экспертом взят земельный участок по адресу: <адрес>, который не может отчуждаться на открытом рынке, поскольку принадлежит на праве собственности муниципальному образованию - г. Рязань и располагается под неснесенным аварийным домом, являются голословными и надуманными, поскольку ничем иным, кроме объяснений представителя истца, не подтверждаются.
По мнению судебной коллегии, все изложенные доводы противоречат материалам дела, направлены на критическую оценку проведенного экспертом ООО "РОНЭКС" исследования, по сути выражают несогласие с ним и по этим причинам основанием к отмене постановленного по делу решения служить не могут.
Что касается аргументов подателя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца об оказании содействия в сборе дополнительных доказательств (выписки из ЕГРН) и приостановлении рассмотрения настоящего дела до рассмотрения Советским районным судом г. Рязани административного иска собственников квартир в доме N о признании недействительным постановления о признании указанного дома аварийным и подлежащим сносу и постановления о включении данного дома в программу переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, то по смыслу положений части 3 статьи 330 данные процессуальные действия не свидетельствуют о наличии оснований, которые могли привести к вынесению неправосудного решения.
Наличие в суде другого дела, связанного с оспариванием акта органа местного самоуправления, послужившего основанием для принятия решения об изъятии спорного жилого помещения, не являлось для суда препятствием к окончанию разбирательства по настоящему делу исходя из тех обстоятельств, которые были установлены в данном споре, в связи с чем коллегия отклоняет как необоснованный довод жалобы о неправомерности отказа суда в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу.
По смыслу положений статей 55, 57, 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного разбирательства подлежат удовлетворению лишь те ходатайства, которые направлены на совершение процессуальных действий (вызов свидетелей, экспертов, истребование документов, назначение экспертизы и пр.), выполнение которых может способствовать установлению объективной истины по гражданскому делу, а также правильному и своевременному его разрешению.
В данном же случае, истребование выписки из ЕГРН о земельном участке - аналоге объекта исследования не был обусловлен процессуальной целесообразностью по делу, поскольку выводы эксперта базировались не только на данных сведениях, но и на информации об иных аналогах, в связи с чем в отложении дела слушанием судом обоснованно не усмотрено какой-либо необходимости.
Все заявленные истицей ходатайства рассмотрены судом первой инстанции в порядке статьи 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, процессуальные решения по ним достаточно мотивированы, логичны и обоснованы. А само по себе отклонение судом первой инстанции заявленных ходатайств не свидетельствует о нарушении прав истца и незаконности оспариваемого судебного постановления, поскольку в силу части 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации достаточность доказательств для разрешения конкретного спора определяется судом. Указанные положения направлены на реализацию принципов самостоятельности и независимости суда (статьи 8, 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и осуществление его дискреционных полномочий.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке. Оснований для переоценки выводов суда не имеется. Нарушений норм материального и/или процессуального права при рассмотрении дела судом не допущено.
Иных доводов, имеющих правовое значение и способных повлиять на законность и обоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Советского районного суда г. Рязани от 01 февраля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца администрации города Рязани, - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
