Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 33-1666/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кочергиной Н.А.,

судей: Александровой Н.А., Коломниковой Л.В.,

при секретаре Ивановой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминой Ирины Николаевны к Пинчук Богдану Александровичу о прекращении права общей долевой собственности, выделе доли нежилого помещения в натуре,

по апелляционной жалобе представителя Кузьминой Ирины Николаевны - Сычковой Светланы Михайловны на решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 21 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Коломниковой Л.В., судебная коллегия

установила:

Кузьмина И.Н. и Пинчук Б.А. являются собственниками в равных долях здания с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., назначение: нежилое здание, торговый центр, количество этажей: 2 и земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью *** кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: магазины, расположенные по адресу: ***

Кузьмина И.Н. обратилась в суд с иском к Пинчук Б.А., в котором, с учетом уточнения требований, просила о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок и нежилое здание по адресу: ***, выделе в натуре с признанием права собственности за истцом часть нежилого здания и земельного участка в соответствии с заключением эксперта АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" от 28.09.2020 ***, отраженного в схеме заключения эксперта как собственнику 2, а ответчику просила выделить в натуре с признанием за ним права собственности часть нежилого здания и земельного участка отраженные в схеме того же заключения как собственнику 1.

В обоснование иска указала, что у нее с ответчиком сложились конфликтные отношения, что делает невозможным совместное владение и использование торгового центра и земельного участка. Соглашение о выделе в натуре спорных объектов между сторонами не достигнуто. Полагает, что выдел доли по варианту, предложенному экспертом, возможен.

Решением Октябрьского районного суда города Тамбова от 21 января 2021 года исковые требования Кузьминой И.Н. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель Кузьминой И.Н. - Сычкова С.М. просит отменить решение Октябрьского районного суда города Тамбова от 21 января 2021 года, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Указывает, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска по причине несения одним из совладельцев значительных финансовых вложений, связанных с переоборудованием инженерных коммуникаций и невозможностью раздела спорного имущества без ущемления прав одной из сторон по делу, поскольку выдел в натуре доли нежилого здания без несоразмерного ущерба и сохранения его функционального назначения технически невозможен, однако, данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела.

При этом обращает внимание на то, что Кузьминой И.Н. был представлен проект, выполненный ООО "Ренессанс-профит" о возможности раздела здания и земельного участка с обустройством отдельных входов каждому из собственников.

В ходе судебного разбирательства судом была назначена строительно-техническая экспертиза, выполнение которой поручено АНКО Тамбовский центр судебных экспертиз.

Соглашаясь с ее выводами, Кузьмина И.Н. просила выделить в натуре и признать за ней право собственности на часть объекта, поименованного в заключении эксперта как Собственник 2. При этом истица отказалась от материальной компенсации в размере 6 352 764 руб., возникшей из неравенства идеальных долей и приняла на себя все расходы, связанные с разделом здания (возведение перегородки, обустройство входных проемов, подведение коммуникаций к части здания Собственник 2).

Ссылается на то, что в ходе судебного заседания сторона ответчика согласилась на условия раздела спорного здания, определенные экспертом, и просила признать за ним часть здания, поименованную в заключении эксперта как Собственник 1. Однако, представитель ответчика возражал против передачи Кузьминой И.Н. (Собственник 2) помещения N 5 на 1 этаже здания.

Вместе с тем, допрошенный в суде эксперт пояснил суду, что помещение N 5 на 1 этаже здания невозможно отнести к Собственнику 1 по нескольким причинам: отступление от идеальных долей становится значительным и не будет соблюден баланс прав сторон; невозможно разделить земельный участок, так как при отнесении помещения N 5 к Собственнику 1 земельный участок под помещением N 5 будет находиться в общем пользовании, что противоречит сути самого раздела и автономии сторон.

В рассматриваемом случае, как считает автор жалобы, эксперт установил, что раздел здания и земельного участка технически возможны; раздел здания предполагает незначительное отступление от идеальной доли. При этом стоимость части 1, выделяемая Собственнику 1, будет больше стоимости его идеальной доли на 6 352 764 руб., а стоимость части 2, выделяемая Собственнику 2, будет меньше стоимости его идеальной доли на 6 352 764 руб.

Кузьмина И.Н. просила выделить и признать за ней долю, обозначенную в заключении эксперта как Собственник 2, отказавшись от денежной компенсации. При этом финансовые затраты, связанные с разделом здания и земельного участка, строительством коммуникаций Кузьмина И.Н. приняла на себя.

В суде апелляционной инстанции представитель истца по доверенности Сычкова С.М. поддержала апелляционную жалобы по тем же основаниям. Просила отменить обжалуемое решение суда и вынести новый судебный акт об удовлетворении ее требований.

Представитель ответчика по доверенности Вознесенский К.Л. полагал, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истицы не подлежит удовлетворению.

Истица и ответчик надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено без их участия.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3). Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (п. 4). Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 5).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Таким образом, исходя из системного толкования положений ст. 252 ГК РФ и разъяснений об их применении, выдел доли в праве собственности в натуре предполагает выделение части конкретного объекта недвижимости, при этом выделенная в натуре часть недвижимого имущества должна стать самостоятельным объектом недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.37 и 38 указанного выше постановления Пленума невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается то, что Кузьмина И.Н. и Пинчук Б.А. являются собственниками в равных долях здания с кадастровым номером *** общей площадью *** кв.м., назначение: нежилое здание, торговый центр, количество этажей: 2 и земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью *** кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: магазины, расположенных по адресу: ***Б.

Из договора аренды недвижимого имущества от 14.08.2018 следует, что оба собственника передали ООО "Торгсервис 36" во временное владение и пользование сроком на 15 лет часть нежилого здания площадью 1000 кв.м, которым последнее пользуется в настоящее время. Оба сособственника получают арендные платежи от арендатора.

Стороны спора не достигли соглашения о разделе между ними имущества, находящегося в их долевой собственности.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, в соответствии с положениями п.2 ст.252 Гражданского кодекса РФ, Кузьмина И.Н. просила произвести раздел спорного здания в соответствии с проектом ООО "Ренессанс-профит".

Однако, после производства по делу строительно-технической экспертизы, назначенной судом определением от 19.11.2019 года в АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" от 28.09.2020 N 223/50, она уточнила свои исковые требования в соответствии с выводами указанной экспертизы.

Так, согласно указанному экспертному заключению раздел 2-х этажного торгового центра литер А по адресу: ***, кадастровый ***, общей площадью 3169,8 кв.м с незначительным отступлением от идеальной доли в праве собственности истца и ответчика технически возможен по варианту, отраженному в схемах N 1,2 приложения к заключению эксперта.

А именно: в собственность Собственника 1 предлагается выделить по первому этажу: нежилое помещение N 1, полезной площадью 1570,4 кв.м., в составе помещений N 1 Вспомогательное - 10,9 кв.м.; N 2 Лестница - 30,7 кв.м.; N 3 Вспомогательное - 20,8кв.м.; N 4 Основное - 39,2кв.м.; N 6 Вспомогательное - 9,4 кв.м.; N 15* Торговая - 649,8 кв.м.; N 17 Вспомогательное - 28,5 кв.м.; Итого по первому этажу - 789,3 кв.м.;

По второму этажу: N 1 Вспомогательное - 13,5 кв.м.; N 2 Вспомогательное - 23,2 кв.м.; N 3 Вспомогательное - 20,3кв.м.; N 4 Основное - 40,2кв.м.; N 10* Торговая - 623,3 кв.м.; N 12 Вспомогательное - 4,7 кв.м.; N 13 Вспомогательное - 55,9 кв.м.; Итого по 2-ому этажу - 781,1 кв.м.;

Отопление нежилого помещения 1 будет осуществляться от установленного в помещении 13 Котельная 2-ого этажа обособленного газового отопительного оборудования.

Собственнику 2 предлагается выделить нежилое помещение N 2 полезной площадью 1571,7 кв.м., в составе помещений по первому этажу:

N5 Вспомогательное - 20,1 кв.м.; N 7 Вспомогательное - 7,5 кв.м.; N 8 Вспомогательное - 12,2 кв.м.; N 9 Вспомогательное - 12,1 кв.м.; N 10 Вспомогательное - 7,7 кв.м.; N 11 Вспомогательное - 8,0кв.м.; N 12 Вспомогательное - 15,1 кв.м.; N 13 Вспомогательное - 31,0 кв.м.; N 14 Вспомогательное - 23,6 кв.м.; N 15 Торговая - 649,9 кв.м.; N 16 Вспомогательное - 29,0 кв.м.; Итого по 1-ому этажу - 816,2 кв.м.;

По 2-ому этажу: N 5 Основное - 20,2 кв.м.; N 6 Вспомогательное - 13,2 кв.м.; N 7 Вспомогательное - 7,1 кв.м.; jN 8 Вспомогательное - 8,4 кв.м.; N 9 Вспомогательное - 23,1 кв.м.; N 10 Торговая - 678,6 кв.м.; N 11 Вспомогательное - 4,9 кв.м.; Итого по 2-ому этажу - 755,5кв.м.;

Отопление нежилого помещения N 2 предусматривается от проектируемой системы отопления с индивидуальным газовым отопительным оборудованием.

Вход в нежилое помещение N 2 будет осуществляться через существующие е проемы.

Таким образом, в результате произведенного раздела общая площадь нежилого помещения изменится за счет устройства перегородок толщиной 400мм в основных залах N 15 по 1-ому этажу и N 10 по 2-ому этажу, переноса и возведения перегородок толщиной 200мм, и составит 3142,1кв.м.

Раздел земельного участка с кадастровым номером *** площадью 5 920 кв.м. пропорционально идеальным долям в праве собственности истца и ответчика (на 2 равные части) технически возможен.

Перераспределение инженерных сетей и коммуникаций торгового центра литер для каждого из собственников технически возможно на основании разработанной проектной документации для каждого из выделяемых нежилых помещений.

Для создания автономии собственников должны быть выполнены следующие строительные работы:

По 1-му этажу: возведение перегородок толщиной 400мм по центру помещения N 15 между колонн 400*400мм согласно схемы N 1; расширение входного проема в помещение 15 до значений в зависимости от целевого назначения помещений; перенос внутренних перегородок помещений 5,6,7 согласно Схемы N 1. Устройство дверного проема в перегородке между помещений 4 и 6.

По 2-му этажу: возведение перегородок толщиной 400мм по центру помещения N 10 между колонн 400*400мм согласно схеме N 2; выполнить закладку проема между помещений 4 и 5; выполнить устройство проема в перегородке между перегородками 5 и 6.

Стоимость работ по переоборудованию нежилого здания на два изолированных нежилых помещения составляет 744 577 рублей.

В случае раздела нежилого помещения по данному варианту стоимость части I, выделяемой Собственнику 1, будет больше стоимости его идеальной доли на 6 352 764 руб.; соответственно, стоимость части 2, выделяемой Собственнику 2, будет меньше стоимости его идеальной доли на 6 352 764 рубля.

Вместе с тем, как следует из протокола судебного заседания, ответчик не согласился с указанными выводами эксперта, заявлял о своем желании выделить ему в натуре часть здания, содержащую улучшения и указанную в заключении эксперта как часть собственника 2 с выплатой второму собственнику определенной экспертом денежной компенсации.

Принципиально не возражая против того, что находящееся в его собственности и собственности Кузьминой И.Н. нежилое здание должно быть разделено, в качестве довода о несогласии с вариантом раздела, предложенным экспертом указывал на то, что он произведен не в его интересах, не содержит данных о стоимости работ по переустройству инженерных сетей и коммуникаций спорного нежилого здания, их подводу к зданию, что в итоге может привести к его значительным расходам.

Кроме того, несмотря на поставленный перед экспертом вопрос о вариантах раздела, тем был подготовлен лишь один вариант, который не соблюдает интересы обоих собственников и не произведен в идеальных долях, как того просил ответчик Пинчук Б.А..

В подтверждение своих доводов ответчиком были представлены рецензия (т.1 л.д.202-227) ООО "Оценка собственности", экспертное строительно-техническое исследование АНО "Строительная судебно-экспертная лаборатория" (т.1 л.д.18-54) и рецензия указанной организации (т.2 л.д.60-66), которые содержат подробную и обоснованную критическую оценку экспертизы, произведенной АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз", с которой у судебной коллегии нет оснований не согласиться, так как вышеуказанные исследования, представленные ответчиком, были произведены в разных экспертных организациях, экспертами, обладающими специальными познаниями в области строительства, с использованием современных методик оценки и соответствующей специальной литературы, в силу чего являются допустимыми доказательствами.

Основополагающим выводом, который вытекает из всех представленных ответчиком документов, является то, что стоимость переустройства спорного здания, являющаяся базовым условием для справедливого раздела спорного имущества, может быть определена только после получения технических условий и разработки-согласования проектно-сметной документации по техническому разделу спорного нежилого здания, которые ни на момент принятия обжалуемого решения, ни на момент апелляционного рассмотрения не сделаны.

Однако, экспертиза АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз", на применении которой настаивала истица, соответствующих изысканий не содержит, а кроме того, предопределяет несение одним из совладельцев значительных финансовых вложений, связанных с переоборудованием инженерных сетей и коммуникаций, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному и мотивированному выводу о том, что она не может быть положена в основу обжалуемого решения.

В пользу обоснованности указанного вывода суда свидетельствуют и выводы самой экспертизы АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз", которые увязывают перераспределение инженерных сетей и коммуникаций спорного нежилого здания необходимостью наличия разработанной проектной документации для каждого из выделяемых нежилых помещений.

Других вариантов раздела спорного имущества, которые бы соблюдали интересы обеих сторон и соответствовали условиям ст.252 Гражданского кодекса РФ, позволяющим выделить в судебном порядке долю каждого из спорящих собственников в натуре при отсутствии между ними соглашения об этом, истицей не предлагалось.

Кроме того, как правильно указано в обжалуемом судебном решении, отсутствие проектной и разрешительной документации на производство работ, необходимых для раздела спорного нежилого здания в натуре, создает препятствие для нормального функционирования выделяемой части нежилого здания.

Вследствие этого, как считает судебная коллегия, только наличие таковой в совокупности с вариантом раздела, соответствующим требованиям ст.252 Гражданского кодекса РФ предполагает техническую возможность раздела спорного имущества на два самостоятельных объекта собственности, что вытекает из системного толкования ст.252 Гражданского кодекса РФ.

Как видно из исследованного в суде договора аренды (т.1 л.д.30-34), заключенного 14 августа 2018 года между Кузьминой И.Н. и Пинчуком Б.А. с одной стороны и ООО "Торгесервис 36" с другой и дополнительного соглашения к указанному договору (т.1 л.д.81-85), последней организации в аренду сроком на 15 лет передана часть спорного нежилого здания площадью 1000 кв.метра и в настоящее время оба собственника получают постоянный доход в виде арендной платы за его использование в равных долях.

Вместе с тем, как считает судебная коллегия, то, что указанная часть спорного нежилого здания располагается в той части здания, которую для себя желает определить истица, а другая часть нежилого помещения требует значительных вложений, может привести к лишению получения Пинчуком Б.А. постоянного источника дохода и к необходимости несения дополнительных расходов, в то время как предложенный Кузьминой И.Н. вариант раздела данное обстоятельство так же не учитывает.

Утверждение представителя истицы в суде о том, что Кузьмина И.Н. самостоятельно за свой счет произвела улучшения данной части нежилого здания надлежащим образом не подтверждено, в силу чего не может быть принято во внимание, как обстоятельство, дающее истице преимущество в использовании этой части здания, указанной в заключении эксперта АНКО "Тамбовский центр судебных экспертиз" как часть здания собственника 2.