Дата принятия: 20 мая 2020г.
Номер документа: 33-1662/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2020 года Дело N 33-1662/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Алферовой Г.П.
судей: Теплинской Т.В., Харитоненко Н.О.
при секретаре: Мазяр К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Щелкуновой Елены Викторовны по доверенности Желтова Василия Михайловича на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 20 ноября 2019 года по иску Щелкуновой Елены Викторовны к Клюге Дмитрию Александровичу о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя Щелкуновой Е.В. по доверенности Желтова В.М., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Клюге Д.А. по доверенности Бородина С.Б., полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Щелкунова Е.В. обратилась в суд с иском к Клюге Д.А. о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение и исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права, указав, что с 5 ноября 2014 года является собственником квартиры N, расположенной в многоквартирном доме N по ул. Э. в г. К., в котором помимо квартир также расположены четыре подвальных помещения, право собственности на которые зарегистрированы за ответчиком. Считает, что регистрация права Клюге Д.А. на нежилое помещение "подвал N 1" с кадастровым номером N площадью 58,7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, нарушает ее права, поскольку данное помещение, в котором находятся общедомовые коммуникации, в силу положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ является общим имуществом многоквартирного дома и должно находиться в общей долевой собственности всех его собственников, при этом согласия на отчуждение в индивидуальную собственность ответчика подвального помещения собственники многоквартирного дома не давали.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ст.ст. 36, 44 ЖК РФ, 289, 290 ГК РФ, п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., истица просила признать отсутствующим право собственности Клюге Д.А. на нежилое помещение подвал N площадью 58, 7 кв. метров с КН N, расположенный по адресу <адрес>, и исключить из единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности Клюге Д.А. на указанное помещение.
Рассмотрев дело, суд вынес решение, которым в удовлетворении исковых требований Щелкуновой Елены Викторовны к Клюге Дмитрию Александровичу о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи отказано.
С Щелкуновой Елены Викторовны в пользу Клюге Дмитрия Александровича взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере 18 000 рублей.
В апелляционной жалобе представитель Щелкуновой Е.В. - Желтов В.М. просит решение отменить и вынести новое об удовлетворении иска, ссылаясь на ошибочность вывода суда о пропуске срока исковой давности, так как на данные требования, предъявленные в порядке ст. 304 ГК РФ, срок исковой давности не распространяется. В этой связи указывает, что поскольку нарушение права общей долевой собственности истицы на общее имущество многоквартирного дома заключается именно в наличии и сохранении записи о праве ответчика на подвальное помещение, то такое требование должно рассматриваться по аналогии с требованием собственника об устранении всяких нарушений права, не соединенных с лишением владения. Не соглашается с выводом суда о том, что спорное нежилое помещение не подпадает под характеристики общего имущества дома, установленные в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так как оно является подвалом и в силу прямого указания ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Кроме того, ответчиком не оспаривалось, что через спорное помещение проходят водопровод с аварийным клапаном и канализационная труба, то есть коммуникации, обслуживающие квартиру истицы и другие квартиры, расположенные над указанным помещением подвала. Также полагает неверным вывод суда о том, что собственники квартир не участвуют в содержании спорного подвала и никогда его не использовали, поскольку они регулярно оплачивают расходы на содержание общего имущества дома и ремонт внутридомовых инженерных сетей, а использование спорного помещения осуществляется ими непрерывно в связи с нахождением в этом помещении инженерных сетей (водопровода и канализации).
Клюге Д.А. поданы письменные возражения на жалобу, в которых полагает приведенные в ней доводы несостоятельными, и просит решение суда оставить без изменения.
В судебное заседание не явились истица Щелкунова Е.В., ответчик Клюге Д.А., третьи лица Гладких И.В., Курдус Н.В., Кузнецова В.П., Маслова Т. Управление Росреестра по Калининградской области, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, суд о причинах неявки не уведомили, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 2 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Л.., А. и Клюге Д.А. являлись долевыми собственниками индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, к которому возвели пристройку, представлявшую собой по состоянию на 6 августа 2004 г. неоконченное строительством двухэтажное с подвалом строение (37% готовности). Под указанный объект 23 ноября 2004 г. был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 801 кв.м, с разрешенным использованием - под неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, предоставленный в аренду долевым собственникам на срок до 28.12.2014 г. на основании договора аренды N от 4.12.2006 г.
С 17 июня 2009 года единоличным собственником индивидуального жилого дома с пристройкой, а также арендатором земельного участка являлась Ю.. (мать ответчика).
На основании решения единственного собственника от 02.07.2012 г. прекращено право собственности на индивидуальный жилой дом, он был снят с кадастрового учета и поставлен на учет как многоквартирный жилой дом, в котором выделены 8 квартир и 4 встроенных нежилых помещения - общей площадью 32,4 кв.м, 40,7 кв.м, 59,7 кв.м, 65,3 кв.м.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от 06.12.2013 года, выданным на имя Ю.. Комитетом архитектуры и строительства администрации ГО "Город Калининград", разрешено ввести в эксплуатацию многоквартирный, трехэтажный с одним подземным этажом, 2-х секционный дом N по ул. Э., в составе 8 квартир и 4-х встроенных помещений, общей площадью всего - 916, 9 кв.м, в том числе площадь встроенных помещений - 197, 1 кв.м, а именно: лит. "А", "А1" - встр. нежилое IV площадью 65,3 кв. м; лит. "А1" - встр. нежилое III площадью 58,7 кв. м; лит. "А2" - встр. нежилое II площадью 40,7 кв. м; лит. "А2" - встр. нежилое I площадью 32,4 кв. м; общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас) - 635, 1 кв.м.
Из технического паспорта на вышеуказанный дом от 2 апреля 2014 года следует, что места общего пользования определены площадью 85,4 кв. м в составе: в Литере А2 (подвал) - лестничная клетка и санузел; в литерах А1, А2, на 1-м, 2-м этажах и мансарде - 6 лестничных клеток.
Таким образом вышеуказанный многоквартирный дом имеет общую площадь 916, 9 кв.м, из которой 635, 1 кв.м - общая площадь жилых помещений, 197, 1 кв.м - общая площадь встроенных помещений и 85,4 кв. м - общая площадь мест общего пользования.
17 июня 2014 года в ЕГРН внесены сведения о здании с кадастровым номером N по ул. Э. с назначением "многоквартирный дом" на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана здания и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.12.2013 года.
1 октября 2014 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности на все помещения дома N за Ю.., в том числе, на 8 квартир и 4 нежилых помещения подвала.
В последующем на основании договоров купли-продажи квартир собственниками квартир стали: Щелкунова Е.В. с 18 ноября 2014 г. (квартира N 5); М.. с 30 декабря 2014 г.( квартира N 7); И. с 07 октября 2015 г. (квартира N 3); Н. и Б. с 16 декабря 2015 г. ( по ? доли квартиры N 6); Г.. с 31 августа 2016 г. (квартира N 4); П.. с 06 октября 2015 г. ( квартира N 8).
Собственником квартиры N 1 и квартиры N 2, а также 4-х нежилых помещений подвала оставалась Ю.., которая 16 августа 2017 г. на основании договоров дарения подарила указанные объекты недвижимости своему сыну Клюге Д.А. (ответчику).
После расторжения вышеуказанного договора аренды земельного участка площадью 801 кв.м в отношении него 5 сентября 2018 г. внесены сведения о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что поскольку спорное нежилое помещение представляет собой расположенное в подземном этаже отдельное встроенное нежилое помещение, состоящее из нескольких кабинетов, кухни и санузла, оборудованное необходимыми инженерными сетями, при этом по своему функциональному назначению является самостоятельным (автономным) и не предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме, а также для облуживания принадлежащих им жилых и иных нежилых помещений, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что данное помещение, как не отвечающее требованиям п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, не входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома и не может находиться в общей долевой собственности всех собственников его помещений.
Кроме того, установив, что истица о нарушении своего права на спорное помещение, как на имущество, подлежащее включению в состав общего имущества многоквартирного дома, должна была узнать 18 ноября 2014 г., то есть с момента возникновения у нее права собственности на квартиру в многоквартирном доме, однако с настоящим иском обратилась только 8 июля 2019 г., суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований и в связи с пропуском срока исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Вопреки доводам жалобы, такие выводы суда основаны на совокупности исследованных доказательств, которым в соответствии со ст. 67 ГПК РФ судом дана надлежащая правовая оценка, подтверждены материалами дела, и являются правильными.
Ссылка в жалобе на ошибочность вывода суда о пропуске срока исковой давности не может быть признана состоятельной.
Так, из разъяснений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
В п. 9 вышеуказанного Постановления разъяснено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Как следует из установленных судом обстоятельств дела, право собственности на спорное нежилое помещение у ответчика Клюге Д.А. возникло на основании договора дарения, совершенного в его пользу Ю. а у последней - на основании ее собственного решения от 2 июля 2012 г. о выделе из принадлежавшего ей на праве единоличной собственности индивидуального жилого дома 8 квартир и 4 встроенных нежилых помещений.
Вышеуказанное решение собственника о выделе жилых и нежилых помещений, прекращении в связи с этим статуса индивидуального жилого дома и постановке дома N по ул. Э. в г. К. на учет в качестве многоквартирного жилого дома никем не оспорено и недействительным не признано. При этом право собственности на все помещения в указанном многоквартирном доме 1 октября 2014 года были зарегистрированы за Ю.., следовательно, исходя из приведенных выше разъяснений, право общей долевой собственности на общее имущество данного многоквартирного дома возникло с момента поступления одного из жилых или нежилых помещений, находящихся в этом многоквартирном доме, в собственность иного лица, а именно, Щелкуновой Е.В., первой купившей квартиру в доме 18 ноября 2014 г., однако предъявившей свои притязания на одно из четырех встроенных нежилых помещений, как на общее имущество многоквартирного дома, только в июле 2019 года, то есть с пропуском срока исковой давности.
Довод жалобы о том, что настоящий иск предъявлен в порядке п. 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, не опровергает правильность вывода суда о пропуске срока исковой давности.
Так, согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.
Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что исковые требования Щелкуновой Е.В. о признании права собственности ответчика Клюге Д.А. на одно из четырех встроенных нежилых помещений отсутствующим, могло быть удовлетворено судом первой инстанции только в случае установления того, что Щелкунова Е.В. является собственником и владельцем спорного помещения, а право ответчика Клюге Д.А. зарегистрировано незаконно, при этом он не владеет этим помещением, вследствие чего к нему не может быть предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Действительно, в силу п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Между тем, материалами дела бесспорно подтверждено, что спорное нежилое помещение, как и весь многоквартирный дом в целом, было создано за счет средств Ю.., в состав общего имущества многоквартирного дома были выделены только помещения общей площадью 85,4 кв. м, а четыре встроенных нежилых помещения, в том числе и спорное площадью 58,7 кв. м, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества и функционально не предназначены для обслуживания помещений иных собственников многоквартирного дома.
Более того, данное помещение никогда не использовалось собственниками многоквартирного дома в качестве общего имущества или иных целей, предусмотренных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Напротив, как указано выше, встроенное нежилое помещение состоит из трех кабинетов площадями 20, 3 кв.м, 6, 4 кв.м, 11, 9 кв.м, двух коридоров площадями 4, 4 кв.м и 2, 9 кв.м, кухни площадью 10, 6 кв.м, санузла площадью 2, 2 кв.м, имеет высоту стен 2, 5 м, оборудовано электроэнергией, водопроводом, канализацией, отопление от индивидуального газового котла, то есть представляет собой самостоятельное функционально обособленное помещение.
Из показаний истицы Щелкуновой Е.В. и третьего лица Кузнецовой В.П. в суде первой инстанции установлено, что раньше данное помещение использовалось в качестве пивного бара, затем в качестве хостела, а в настоящее время собственник разместил объявление о его продаже (л.д. 48 том 1).
Вопреки утверждению в жалобе, само по себе прохождение через спорное помещение водопроводной и канализационной труб, ведущих в расположенную выше квартиру истицы и иные квартиры над ней, не свидетельствует об использовании собственниками помещений многоквартирного дома спорного помещения в качестве общего имущества многоквартирного дома.
С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что спорное нежилое помещение с самого начала его создания использовалось его собственниками (Ю.. и Клюге Д.А.) как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, никогда не находилось во владении иных собственников помещений многоквартирного дома и не использовалось для обслуживания иных помещений в доме, в связи с чем у истицы не возникло право общей долевой собственности на данное имущество, как общее имущество многоквартирного дома.
Таким образом, истица Щелкунова Е.В. не является владеющим собственником спорного помещения, в связи с чем ссылка в жалобе на положения ст. 304 ГК РФ, к которым не подлежат применению сроки исковой давности, является несостоятельной.
Как прямо следует из приведенных выше положений ст.ст. 301 и 304 ГК РФ и актов об их толковании, надлежащим способом защиты права в данном случае является истребование спорного помещения из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ) и признание на него права общей долевой собственности, а не признание права ответчика отсутствующим. При этом даже в случае удовлетворения требования Щелкуновой Е.В. о признании права Клюге Д.А. на спорное помещение отсутствующим, такое решение не могло бы послужить основанием для регистрации права общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома на это помещение, поскольку оно состоит на техническом и кадастровом учете как отдельный объект недвижимого имущества, не включенный в состав общего имущества многоквартирного дома (мест общего пользования).
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что ст. 304 ГК РФ и п. 52 Постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 к спорным правоотношениям применены быть не могут.
Довод жалобы о том, что спорное помещение является техническим подвалом, в котором имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, опровергается приведенными выше доказательствами, подтверждающими, что спорное помещение, оборудовано такими же инженерно-техническими коммуникациями, как и жилые квартиры в доме, при этом как в каждой отдельной квартире, так и в спорном помещении находятся инженерные коммуникации (водопровода и канализации с запорной арматурой), посредством которых возможно прекращение подачи воды в отдельном помещении.
Вопреки доводу жалобы, аварийный клапан находится на водопроводной трубе во встроенном помещении N 1 площадью 32, 4 кв.м, а не в спорном помещении N 3, при этом данный клапан предназначен для устранения аварийных ситуаций в случае протечки водопровода, что при установленных выше фактических обстоятельствах создания встроенных нежилых помещений и возникновения на них права собственности у ответчика, не может служить единственным и достаточным критерием для признания аварийного клапана общим имуществом многоквартирного дома.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы правильность вышеуказанных выводов не опровергают.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит правильным вывод суда об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований как по существу, так и в связи с пропуском срока исковой давности.
Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г. Калининграда от 20 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
