Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 марта 2021 года Дело N 33-1661/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

Председательствующего Кудря Т.Л.

судей областного суда Дьякова А.Н., Поповой Э.Н.,

при секретаре Фисенко Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 марта 2021 года

дело по апелляционной жалобе Администрации <...>, департамента жилищной политики Администрации <...> в лице представителя по доверенностям КЕГ на решение Центрального районного суда г. Омска от <...> по иску СНС к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, которым постановлено:

"Исковые требования СНС к Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании размера возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанным аварийным и подлежащим сносу удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за жилое помещение комнаты N <...> в секции N <...> <...>, признанного аварийным и подлежащим сносу общей площадью 16,1 кв.м., с учетом площади вспомогательных помещений, с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, с учетом рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом N <...> по <...> в г. Омске, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <...> общем размере 987138 (девятьсот восемьдесят семь тысяч сто тридцать восемь) рублей.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу СНС в счет возмещения за жилое помещение комната 90 в секции N <...> <...>, признанного аварийным и подлежащим сносу денежные средства в размере 987138 (девятьсот восемьдесят семь тысяч сто тридцать восемь) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Прекратить право собственности СНС на принадлежащее ей на праве собственности указанное жилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок по адресу: г. Омск, 50 лет Профсоюзов <...> секция N <...> комната N <...>

после выплаты Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска в пользу истца выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Настоящее решение является основанием для внесения регистратором соответствующих записей о переходе прав на вышеуказанное право собственности на жилое помещение и земельный участок в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу СНС судебные расходы в размере 27300 (двадцать семь тысяч триста) рублей.

Взыскать с Департамента жилищной политики Администрации г. Омска в пользу экспертного учреждения ООО "ОМЭКС" стоимость судебной экспертизы в размере 12500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей".

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Поповой Э.Н., судебная коллегия

установила:

СНС обратилась в суд с иском к департаменту жилищной политики Администрации <...> об определении и взыскании выкупной цены за жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным. В обоснование заявленных требований указала, что является собственниками комнаты N <...> в секции N <...> в <...> в г. Омске, общей площадью N <...> кв.м. Указанный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений в многоквартирном доме департаментом городского хозяйства Администрации г. Омска выставлялось требование о сносе дома за свой счет в течение 6 месяцев с момент признания дома аварийным и подлежащим сносу. <...> собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании большинством голосов принято решение отказаться от самостоятельного сноса дома, о чем были уведомлены Администрация г. Омска, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска. <...> она обратилась к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением об изъятии принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения и земельного участка, расположенного под МКД, и выплате выкупной стоимости жилого помещения, определенной на основании отчета ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...>, однако получила отказ. Согласно техническому отчету ООО "КонцептПРОЕКТ" здание находится в аварийном техническом состоянии, является непригодным для проживания. Нахождение людей внутри помещений здания опасно и представляет угрозу жизни. Из заключения ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...> от <...> следует, что выкупная цена принадлежащего ей жилого помещения в общей сумме составляет 1 710 234 руб.

С учетом уточнения исковых требований просила определить выкупную цену жилого помещения по адресу: г. Омск, <...>, секц.17, комн.90, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, доли в праве собственности на земельный участок, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 1 084 108 руб., взыскать с департамента жилищной политики Администрации г. Омска в ее пользу выкупную стоимость за жилое помещение в размере 1 084 108 руб., судебные расходы по проведению оценки стоимости имущества в размере 12 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Истец СНС в судебном заседании исковые требования поддержала с учетом их уточнения, дополнительно просила взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб. и 5 000 руб. в счет возмещения расходов на оплату технического заключения. Дополнила, что иного жилого помещения для проживания не имеет. Относительно ? доли в <...> указала, что у нее по договору дарения, в этой однокомнатной квартире жилой площадью 17 м проживают ее мать и бабушка, вселиться с дочерью и переждать угрозу в этой квартире она не может, им некуда переезжать из аварийного жилья, в котором они фактически проживают. Не согласна с экспертом, потому что она в качестве аналогов брала комнаты с разной площадью.

Представитель истца БИО, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал. Дополнил, что рыночная стоимость, определенная экспертом, является необоснованной, так как в качестве аналогов эксперт избрал аналогичные по техническому состоянию жилые помещения, фактически, являющиеся аварийными, на размер рыночной стоимости не должны влиять чрезвычайные обстоятельства. Кроме того, указал, что консолидировано не может быть включена в рыночную стоимость жилого помещения стоимость доли истца на земельный участок, данная стоимость должна отдельно определяться и суммироваться с рыночной стоимостью жилого помещения, просил определить рыночную стоимость жилого помещения в соответствии с уточненным исковым заявлением и взыскать судебные расходы. Относительно убытков, связанных с переездом, просит исходить из оценки экспертного учреждения "Альтернатива". Считает, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт необходимо определять на дату проведения экспертизы, потому что в данном случае компенсация за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков.

Представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска КЕГ возражала против удовлетворения требований в части заявленного размера возмещения за жилое помещение, дополнила, что стоимость земельного участка уже включается в рыночную стоимость недвижимости. Кроме того, у истца имеется в собственности жилое помещение, поэтому ссылку на угрозу жизни и здоровья считает преждевременной, так как истцу есть, где переждать угрозу и дождаться расселения. Если все-таки суд решит удовлетворить требования, то просит учитывать экспертизу в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на время признания дома аварийным.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г. Омска, департамента жилищной политики Администрации г. Омска КЕГ, просит отменить решение суда, ссылаясь на нарушение норм материального права. Считает, что суд необоснованно принял во внимание процент износа дома в размере 64 %, поскольку он определен специалистом на момент рассмотрения дела в суде, что привело к увеличению рыночной стоимости жилого помещения и выкупной стоимости в целом. Согласно мнению эксперта, допрошенного в судебном заседании, дом каждый год подвергается износу независимо от того, используется он по назначению или нет. Полагает, что определенный судом размер выкупной стоимости не соответствует реальной цене за такое жилое помещение. Также ссылается на то, что обязанность по проведению капитального ремонта прекратилась <...>, когда жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем взыскание денежные средств за непроизведенный капительный ремонт после указанной даты является неосновательным обогащением истца. Указывает, что суд принял во внимание размер компенсации за непроизведенный капительный ремонт и рыночную стоимость жилого помещения по состоянию на дату проведения судебной экспертизы, что является неверным и приводит к неосновательному обогащению истца. Также не соглашается с выводами суда о взыскании с ответчика расходов по проведению досудебной экспертизы ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" в размере 12 000 руб., полагает, что с учетом удовлетворенных требований истца из указанного экспертного заключения судом принята во внимание сумма расходов в размере 45 300 руб., что составляет 2,65 % от заявленных требований, таким образом, расходы по проведению экспертизы подлежат возмещению в размере 318 руб.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, выслав представителя ответчика КЕГ, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, истца СНС, ее представителя БИО, согласившихся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не усматривает предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <...> (ответ на вопрос N <...>), обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от <...> N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от <...> N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, СНС является собственником комнаты общей площадью 16, 90 кв.м, расположенная по адресу: г. Омск, <...>, секц. 17, комн. 90 (л.д.11 т.1).

Постановлением Администрации г. Омска от <...> N <...>-п "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" на основании заключения межведомственной комиссии <...> для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности и муниципального жилищного фонда от <...> N <...>, многоквартирный <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения физических и юридических лиц из указанного многоквартирного дома установлен до <...> (л.д.17-18,22 т.1).

Согласно заключению межведомственной комиссии N <...> от <...> техническое состояние многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, оценивается как аварийное; техническое состояние здания характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В здании наблюдаются критические дефекты чердачного перекрытия, перегородок и крыши. Восстановление основных конструктивных элементов нецелесообразно. Физический износ строения составляет 77 %. Данный <...> года постройки, пятиэтажный, состоит из 30 квартир, 164 комнат, общая площадь 2 978,3 кв.м, жилая площадь здания 1 984,4 кв.м, непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, аварийный и подлежит сносу (л.д.13-16 т.1)

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <...> по адресу: <...>, от <...> собственниками принято решение об отказе от самостоятельного сноса жилого дома в связи с отсутствием денежных средств и письменном уведомлении Администрации г. Омска о принятом решении (л.д.19 т.1).

Во исполнение принятого решения собственниками помещений в многоквартирном доме в адрес Администрации г. Омска и департамента имущественных отношений Администрации г. Омска были направлены уведомления об отказе собственников помещений многоквартирного дома от осуществления его сноса, а также требование о принятии решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (л.д.20-21 т.1).

В ответ на поступившие обращения департамент имущественных отношений Администрации г. Омска сообщил о том, что поскольку жилой <...> в г. Омске признан аварийным после <...>, в Региональную адресную программу Омской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2013 - 2017 годах, он не включен, требования собственников об изъятии земельного участка под многоквартирным домом признаны преждевременными и не подлежащими удовлетворению, в том числе по причине недостаточного финансирования (л.д.22 т.1).

<...> СНС направила заявление в адрес департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, в котором просила принять меры к расселению аварийного жилого дома, в связи с тем, что его состояние угрожает жизни и здоровью граждан (л.л. 23а-24 т.1).

В ответ на данное обращение департамент имущественных отношений Администрации г. Омска указал, что в 2019 году бюджетные ассигнования, выделенные департаменту на осуществление мероприятий по изъятию аварийного жилья, направляются только на оплату поступивших исполнительных листов о выплате выкупной стоимости за жилые помещения, находящиеся в жилых домах, признанных аварийными, в отношении которых решением суда определена выкупная стоимость. Мероприятия по изъятию объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. <...>, в том числе комнаты N <...> в секции N <...>, возможно провести только в случае выделения департаменту бюджетных ассигнований на указанные цели в необходимом объеме (л.д.25

До настоящего времени выкуп жилых помещений у истца не произведен, согласование выкупной цены за изымаемое жилое помещение не состоялось, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Из технического отчета, подготовленного специалистами ООО "КонцептПРОЕКТ" в 2019 году, следует, что техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, <...>, оценивается как аварийное. По результатам обследования выявлены опасные факторы, представляющие в настоящее время угрозу жизни и здоровью жильцов, а также людей, находящихся в непосредственной близости с аварийным домом вследствие ухудшения эксплуатационных характеристик, прочности и устойчивости строительных конструкций в связи с высоким уровнем физического износа, дефектами и повреждения, накопившимися в процессе эксплуатации здания, изменения окружающей среды и параметров микроклимата помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов. Общий физический износ жилого дома составляет 79 %. С момента предыдущего обследования (2016 года) техническое состояние жилого дома ухудшилось, многочисленные разрушения и дефекты конструкций прогрессируют (л.д.156-157 т.1).

Таким образом, текущее состояние многоквартирного дома, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья граждан по причине его аварийного состояния.

Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным его техническое состояние улучшилось, и не имеется угрозы проживания граждан, в материалы дела не представлено.

В обоснование размера возмещения истцом был представлен отчет ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...> от <...> об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего истцу.

Согласно данному отчету рыночная стоимость комнаты N <...> в секции N <...> по <...> в г. Омске общей площадью 16,9 кв.м составляет 640 359 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - 128 451 руб., стоимость доли в праве общей долевой собственности в местах общего пользования в секции N <...> составила 351 849 руб.; стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество - 245 857 руб.; стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания и пр.- 45 300 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составила 298 418 руб. (л.д.96-97 т.1).

В подпункте "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...> N <...> "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной стоимости жилого помещения определением Центрального районного суда г. Омска от <...> по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ОМЭКС" (л.д.235-238 т.1).

Из содержания экспертного заключения ООО "ОМЭКС" следует, что рыночная стоимость комнаты N <...> в секции N <...> в <...> в г. Омске, общей площадью 16,1 кв.м (без учета балкона), с учетом коэффициента аварийности на дату проведения судебной экспертизы - <...> составляет 510 000 руб., которая включает консолидировано рыночную стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в размере 157 398 руб., рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом в размере 56 800 руб., затраты, необходимые на переезд - 33 730 руб., компенсация за непроизведенный капительный ремонт на дату экспертизы (<...>) составляет 401 838 руб., на дату признания дома аварийным и подлежащим сносу (23.сентября 2016 года) 268 832 руб. (л.д.2-105 т.2).

Согласно заключению эксперта ООО "ОМЭКС" размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого <...> в г. Омске пропорционально доле истца, являющейся собственником комнаты N <...> в секции N <...> данного дома по состоянию на дату признания указанного дома аварийным и подлежащим сносу (<...>) составляет 268 832 руб., на дату исследования - 401 838 руб.

В связи с предоставлением стороной истца дополнительных материалов по техническому состоянию аналогов (<...>) (л.д.162-171 т.2), которые исследовались экспертом при оценке, а также того обстоятельства, что корректировка в связи с разницей в площади аналогов экспертом не применялась, экспертом проведены дополнительные расчеты и рыночная стоимость спорного жилого помещения определена в размере 540 000 руб., расчет затрат на переезд в сумме 52 410 руб.

Сторона истца не согласилась с расчетами судебного эксперта, просила определить рыночную стоимость жилой комнаты в сумме 580 000. руб., размер убытков на основании отчета ООО Центр экспертизы и оценки "Альтернатива", с расчетом стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт согласилась.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, установив, что многоквартирный жилой <...> в г. Омске представляет опасность для жизни и здоровья граждан, пришел к обоснованному выводу о необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и наличии у истца права требования выкупа принадлежащего ей жилого помещения.

Постановленное решение суда в части оснований и соблюдения процедуры изъятия нежилого помещения сторонами не обжалуется.

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности с собранными по делу доказательствами, допросив в судебном заседании эксперта ООО "ОМЭКС" НВВ, признал заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий. При этом суд, удовлетворяя требования истца в части возмещения затрат на переезд, руководствовался отчетом ООО "Центр экспертизы и оценки "Альтернатива" N <...> от <...>, в связи с тем, что судебной экспертизой размер убытков определен выше заявленных истцом требований в данной части.