Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 марта 2022 года Дело N 33-1654/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Братчиковой М.П., Мехоношиной Д.В.,

при секретаре Климовских Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 2 марта 2022 года дело по апелляционной жалобе Березиной Анны Петровны на решение Индустриального районного суда г. Перми от 7 июня 2021 года, которым постановлено:

"исковое заявление Березиной Анны Петровны к ООО Управляющая компания "ЭКВО" о взыскании денежных средств, обязании ответчика освободить нежилое помещение - оставить без удовлетворения.".

Заслушав доклад судьи Братчиковой М.П., пояснения представителя истца Коряковцева С.В., представителя ответчика ООО УК "ЭКВО" Рожковой Н.А., представителя третьего лица Т. - Пешкова А.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Березина А.П. обратилась с иском к ООО "Управляющая компания ЭКВО" о взыскании арендной платы, пени, возложении обязанности освободить нежилое помещение.

В обоснование требований истцом указано, что на праве собственности принадлежит 1/2 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 142,9 кв.м. с кадастровым номером **, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. ****. Сособственником данного помещения является Т. Между Березиной А.П. и Т., с одной стороны и ООО "УК ЭКВО" с другой стороны заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Арендная плата составляет 140 000 руб. в месяц и оплачивается не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым. За октябрь 2020 года арендная плата внесена не в полном объеме (65 000 руб. из 70 000 руб.). За ноябрь и декабрь 2020 года арендная плата также не поступала. Таким образом, в настоящий момент размер задолженности ООО "УК ЭКВО" составляет 145 000 рублей. Также за невнесение арендной платы за октябрь 2020 года и ноябрь 2020 года начислена неустойка, размер которой составляет 2 500 руб. Указано, что пунктом 7.1.3. договора предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе арендодателя при условии уведомления арендатора за 30 календарных дней до даты расторжения, соответствующее требование направлено ответчику 22.12.2020, до настоящего времени не исполнено. На основании изложенного заявлено о взыскании денежных средств в размере 147 500 руб., возложении обязанности ООО "УК ЭКВО" освободить и передать Березиной А.П. по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером ** в течение трех рабочих дней с моменты вступления решения суда в законную силу.

Истец о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представлены письменные пояснения, представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований. Третье лицо о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, её представитель возражал против заявленных требований.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого заявлено истцом Березиной А.П. В обоснование несогласия с решением суда приведены доводы о том, что в обжалуемом решении суд пришел к выводу об отсутствии договорных отношений между сторонами. При наличии данного вывода не ясно, каким образом суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части возложения на ответчика обязанности по освобождению спорного помещения. В отношении договора аренды от 2018 года заявлялось о подложности данного документа, проведено почерковедческое исследование, согласно которому подпись истцу не принадлежит, оригинал данного договора в материалы дела не представлен. При выводах об отсутствии договорных отношений у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска об освобождении помещения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.12.2021 отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 13.09.2021 и дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представители ответчика и третьего лица заявили возражения против отмены судебного решения. Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса РФ. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Березина А.П. является собственником 1/2 доли в праве на нежилое помещение по адресу: г.Пермь, ул. ****. Собственником другой доли является Т. (т.1 л.д. 9, 45-46).

На основании договора аренды от 01.01.2018 арендатором помещения является ООО УК "ЭКВО" с обязательством ежемесячного внесения арендной платы в размере 80460 рублей, не включающей расходы по содержанию и текущему ремонту, коммунальным услугам, электроэнергии. Также условиями договора установлена ответственность сторон, в том числе неустойка за нарушение сроков внесения платежей.

Начиная с 2018 года и по настоящее время нежилое помещение занимает ООО УК "ЭКВО" на условиях аренды, с обязательством арендатора по внесению ежемесячной платы. Так, в подтверждение доводов заявленных требований в материалы дела истцом представлена копия договора аренды нежилого помещения от 01.06.2019, заключенного между Березиной А.П., Т. (арендодатели) и ООО "УК ЭКВО" в лице генерального директора К. (арендатор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду нежилое помещение по адресу: г.Пермь, ул. ****, а ООО "УК ЭКВО" обязуется принять помещение в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату за пользование помещением (т.1 л.д. 10-15). Согласно п. 2.2 договора передача арендуемого помещения осуществляется по акту приема-передачи помещения, подписание которого свидетельствует о фактической передаче помещения в аренду. Помещение передается в аренду по договору сроком на одиннадцать месяцев (п. 3.1. договора). Арендная плата по договору составляет 140000 руб. в месяц (без налога НДС) и оплачивается арендатором не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п.5.1 договора). В соответствии с п. 6.2 договора за нарушение срока выплаты арендной платы, установленного п. 5.4 договора арендатор несет ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от суммы платежа, за каждый день просрочки уплаты. Подлинный экземпляр суду не представлен.

Согласно заключению специалиста ООО "Западно-Уральский региональный экспертный центр" от 27.05.2021 подпись представленная в виде электрографической копии, выполненная от имени Березиной Анны Петровны, расположенная в договоре аренды нежилого помещения от 01.01.2018, заключенного между Березиной Анной Петровной, с одной стороны и Т., с другой, на шестой странице, ниже основного печатного текста, слева, в разделе 12. Реквизиты и подписи сторон, в графе "Подписи сторон:", в строке "Арендодатели", перед расшифровкой подписи "А.П. Березина" выполнена не Березиной Анной Петровной, а каким-то другим лицом, с подражанием её подписи. Подписи, представленные в виде электрографической копии, выполненные от имени Т., расположенные: в Договоре аренды нежилого помещения от 01.01.2018, заключенного между Березиной Анной Петровной, с одной стороны и Т., с другой, на шестой странице, ниже основного печатного текста, слева, в разделе 12. Реквизиты и подписи сторон, в графе "Подписи сторон:", в строке "Арендодатели", перед расшифровкой подписи "Т."; в договоре аренды нежилого помещения от 01.06.2019 года, заключенного между Березиной Анной Петровной, с одной стороны и Т., с другой, на шестой странице, ниже основного печатного текста, слева, в разделе 12. Реквизиты и подписи сторон, в графе "Подписи сторон:", в строке "Арендодатели", перед расшифровкой подписи "Т." выполнены одним лицом. Вопрос о получении изображения подписей выходит за рамки эксперта-почерковеда.

В соответствии с представленными сведениями об оплате, в том числе платежными поручениями, выписками по операциям по счету ООО УК "ЭКВО", за период с июня 2019 по сентябрь 2020 осуществлялось перечисление Березиной А.П. денежных средств в размере 70000 рублей с указанием о том, что это арендная плата Березиной А.П. с указанием месяца, за который производится оплата. За октябрь 2020 года ответчиком оплачено Березиной А.П. 65000 рублей (т. 1 л.д.16-27). За ранние периоды с января 2018 по май 2019 ответчиком производилась ежемесячная оплата арендной платы в пользу Березиной А.П. в размере 35000 рублей (т. 1 л.д.179-199, 200-250).

22.12.2020 Березина А.П. уведомила ООО УК "ЭКВО" о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Также заявлено о расторжении договора аренды нежилого помещения и необходимости его освобождения в течение 30 дней с даты получения претензии. До настоящего времени помещение не освобождено (т.2 л.д.5-6).

Принимая во внимание совокупность установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований к удовлетворению иска.

Сторонами в судебном заседании не оспаривался факт возникновения арендных правоотношений между Березиной А.П. и Т. на стороне арендодателя и ООО УК "ЭКВО" на стороне арендатора в отношении нежилого помещения по адресу: г.Пермь, ул. ****. Данный факт, с учетом смысла ч.2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса РФ, является подтвержденным относимыми и допустимыми доказательствами.

В настоящее время является спорным вопрос, о том исполнена ли ООО УК "ЭКВО" обязанность по ежемесячному внесению арендной платы за ноябрь и декабрь 2020 года, размер ежемесячной арендной платы.

К аренде нежилых помещений подлежат применению положения закона, регламентирующие аренду зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации) в части, не противоречащей существу отношений, в том числе подлежат применению положения п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которым договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

При этом в соответствии с п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

Также согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из обстоятельств следует, что изменения в договор аренды от 01.01.2018, заключенный между принимавшей исполнение Березиной А.П., Т. и ООО УК "ЭКВО" не вносились путём составления одного документа, подписанного сторонами. Однако между тем, начиная с июня 2019 года ООО УК "ЭКВО" регулярно ежемесячно перечисляло Березиной А.П. денежные средства в размере 70000 рублей с указанием их назначения в качестве арендной платы. Денежная сумма перечислялась без указания о том, что является авансом за будущее время аренды помещения, при этом обстоятельств того, что сторонами изменялся порядок оплаты (на будущее время) не установлено.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о наличии между сторонами Березиной А.П., Т. и ООО УК "ЭКВО" соглашения о размере арендной платы за нежилое помещение, начиная с июня 2019 года в размере 70000 рублей и наличии задолженности по арендным платежам в сумме 145000 рублей за период с октября по декабрь 2020 года.

Поскольку арендатором не исполнено обязательство по своевременному внесению арендных платежей, истцом Березиной А.П. обоснованно заявлено о взыскании неустойки за период с 16.11.2020 по 26.12.2020 в размере 0,1 % от суммы платежа за каждый день просрочки. Размер неустойки соответствовал как условиям договора аренды от 01.01.2018, так и условиям, отраженным в договоре от 01.06.2019. Таким образом, сумма неустойки рассчитана истцом арифметически верно и составляет 2500 рублей.

Также является обоснованным требование Березиной А.П. об освобождении помещения, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Соответственно, при разрешении вопроса о том, имеются ли основания для сохранения договорных отношений по поводу пользования имуществом, находящимся в аренде, при наличии различного мнения участников долевой собственности по этому поводу, следует исходить из того, что отсутствует волеизъявление арендодателя на продолжение таких отношений. Напротив, когда арендодатель при наличии оснований, предусмотренных законом, вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора (ст. 619 Гражданского кодекса РФ) в случае противоположных мнений по этому поводу участников долевой собственности следует исходить из того, что воля арендодателя направлена на прекращение таких отношений.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Также договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Материалами дела подтверждено намерение Березиной А.П. по прекращению существующих арендных отношений с ООО УК "ЭКВО", также является установленным факт неисполнения обязанности арендатора по внесению ежемесячной арендной платы, в связи с чем в уведомлении, направленном от 22.12.2020 заявлено о необходимости погашения задолженности по арендной плате и необходимости освобождения помещения. Поскольку до настоящего времени помещение не освобождено, задолженность за период пользования имуществом на праве аренды не погашена, требование, заявленное в иске об освобождении помещения, подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (пп.1 ч.2 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ) с принятием нового решения об удовлетворении иска Березиной А.П.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Индустриального районного суда г. Перми 7 июня 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Березиной Анны Петровны удовлетворить.

Взыскать с ООО Управляющая компания "ЭКВО" в пользу Березиной Анны Петровны задолженность по арендной плате за период с октября по декабрь 2020 года в сумме 145000 рублей; неустойку за период с 16.11.2020 по 26.12.2020 в сумме 2500 рублей.

Возложить на ООО Управляющая компания "ЭКВО" обязанность освободить нежилое помещение общей площадью 142,9 кв.м. с кадастровым номером **, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. ****

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 11.03.2022


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка