Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-16485/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Алферовой Н.А.

судей Головнева И.В., Шинкиной М.В.

при секретаре Бархо В.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бобровниковой Натальи Николаевны к Кулик Евгению Леонидовичу, Кулик Виктории Юрьевне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.М.Е., К.М.Е., третьи лица ИП Ильин Никита Андреевич, МКУ "Отдел образования Октябрьского района г.Ростова-на-Дону", МКУ "Отдел образования Советского района г.Ростова-на-Дону", нотариус Ларионова Александра Филипповна о солидарном взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе Бобровниковой Натальи Николаевны на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону. Заслушав доклад судьи Шинкиной М.В., судебная коллегия

установила:

Бобровникова Н.Н. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она обратилась в агентство элитной недвижимости "Renome" (ИП Ильин Н.А.) с целью приобретения в собственность квартиры в центре г.Ростова-на-Дону. Подходящую квартиру продавали ответчики. Стороны договорились о сделке, о чем 25.08.2020 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и определилисрок заключения основного договора не позднее 23.10.2020. Указанный предварительный договор по обоюдному соглашению 04.09.2020 расторгнут в связи с желанием сторон обратиться к нотариусу за удостоверением сделки.

04.09.2020 между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, удостоверенный временно исполняющим обязанности нотариуса Ларионовым Д.А., в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи квартиры N 281, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 94, 6 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН а, по которому продавцы покупают, а покупатель приобретает объект в сроки и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Стоимость объекта составила 11 000 000 рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи стороны определили02.11.2020 в 10 час.00 мин. Истец передала покупателю 150 000 рублей, что подтверждается распиской и внесла на депозит нотариуса 350 000 рублей, что подтверждается соответствующей справкой нотариуса.

29.10.2020 стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2020 и перенесли срок заключения основного договора купли-продажи на 15.12.2020 на 10 час.00 мин. Однако 15.12.2020 ответчики на сделку не явились, тем самым в одностороннем порядке отказались от заключения основного договора купли-продажи.

С учетом изложенного, истец просила взыскать солидарно с Кулик Е.Л., Кулик В.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.М.Е., К.М.Е., денежные средства в размере 500 000 рублей, а также госпошлину в размере 8200 рублей.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 марта 2021 года исковые требования Бобровкиной Н.Н. оставлены без удовлетворения.

Бобровкина Н.Н. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении иска.

Заявитель жалобы, ссылаясь на условия предварительного договора купли-продажи, а также на нормы права, отмечает, что заключение основного договора купли-продажи квартиры не состоялось по вине продавцов, ответчиками не представлено доказательств совершения всех необходимых действий в разумный срок, направленных на выполнение обязательств, предусмотренных п. 2.2.1 и п. 2.2.2 соглашения, в связи с тем, что ответчики не выполнили взятые на себя обязательства сторонами дополнительным соглашением от 29.10.2020 предварительный договор был пролонгирован до 15.12.2020. Настаивает на том, что именно из-за недобросовестного и не своевременного исполнения ответчиками обязательств по предварительному договору купли-продажи не был заключен основной договор купли-продажи квартиры в срок до 15.12.2020.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя истца, ответчиков, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 329, 380, 381, 421, 422, 416, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что, основной договор купли-продажи не был заключен сторонами в предусмотренный соглашением срок по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании штрафных санкций.

Соглашаясь с указанными выводами суда, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Согласно статье 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 380 ГК РФ предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При этом, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 04 сентября 2021 года временно исполняющим обязанности нотариуса Ларионовым Д.А. за номером по реестру 61/20-н/61-2020-3-817 удостоверен предварительный договор купли-продажи квартиры N 281, кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 94,6 кв.м, этаж 16, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН между Кулик Е.Л., Кулик В.Ю., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних К.М.Е. и К.М.Е. (Продавцы) и Бобровниковой Н.Н. (Покупатель).

В момент заключения предварительного договора право собственности на квартиру было зарегистрировано за Кулик В.Ю.. В отношении квартиры было зарегистрировано обременение в виде залога в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО).

Согласно условиям предварительного договора Продавцы и Покупатель должны в срок до 02 ноября 2021 года заключить основной договор купли-продажи квартиры по цене 11 000 000 рублей, при этом часть цены должна была быть оплачена Покупателем за счет собственных средств, и часть - за счет кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю Банком ВТБ (ПАО).

Поскольку отчуждаемая квартира была приобретена Продавцами за счет средств материнского капитала, одним из условий предварительного договора было исполнение одним из Продавцов Кулик В.Ю. обязательства перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей и иных установленных законом лиц долями в отчуждаемой квартире до заключения основного договора.

Также, поскольку отчуждаемая квартира в момент заключения предварительного договора находилась в залоге у Банка ВТБ 24 (ПАО), одним из условий предварительного договора была оплата Продавцами задолженности перед банком и снятие данного обременения в Едином государственном реестре недвижимости.

В обеспечение исполнения Продавцами обязательства по заключению основного договора Покупатель передала Продавцам задаток в общей сумме 500 000 рублей, из которых 150 000 рублей были уплачены наличными денежными средствами до заключения предварительного договора, а 350 000 рублей были внесены в депозит нотариуса Ростовского-на-Дону нотариального округа Ларионовой А.Ф. в день заключения предварительного договора.

Предварительным договором предусмотрено право Продавцов оставить задаток за собой в случае не заключения основного договора купли-продажи по вине Покупателя, право Покупателя истребовать у Продавцов двойную сумму задатка в случае не заключения основного договора по вине Продавцов, и обязанность Продавцов вернуть сумму задатка Покупателю в случае не заключения основного договора ввиду отказа банка выдать кредитные средства Покупателю, отказа органа опеки от дачи согласия на отчуждение квартиры, а также по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает.

29 октября 2020 года, до истечения срока заключения основного договора, нотариусом за номером по реестру 61/20-н/61-2020-8-49, было удостоверено дополнительное соглашение к предварительному договору между сторонами, которым, в том числе, стороны продлили срок заключения основного договора до 15 декабря 2020 года, предоставили возможность Покупателю использовать для оплаты кредитные средства не только Банка ВТБ (ПАО), но и кредитные средства иного кредитного учреждения.

По состоянию 12 ноября 2020 года, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, полученной нотариусом, какие-либо обременения в отношении квартиры отсутствовали, следовательно, Продавцами была исполнена обязанность по снятию обременения в виде залога.

В тот же день, 12 ноября 2020 года, нотариусом в отношении квартиры было удостоверено соглашение между Кулик Е.Л. и Кулик В.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.М.Е. и К.М.Е., об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала. Согласно данному соглашению, за Кулик Е.Л. должны были быть закреплены 485/1000 долей в праве общей долевой собственности на квартиру.

После удостоверения, нотариусом через онлайн сервис Единой информационной системы нотариата "Обращения в Росреестр" были поданы заявления о государственной регистрации прав по соглашению (номер Росреестра КУ В Д-001/2020-24200151 от 16 ноября 2020 года).

18 ноября 2020 года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации по поданным нотариусом заявлениям (уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, номер Росреестра КУВД-001/2020-24200151/1 от 18 ноября 2020 года) по причине наличия в ЕГРН актуальной записи о наложении ареста на объекты недвижимого имущества, право собственности и имущественные права (право аренды, залога и т.д.), которые зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ростовской области за должником: Кулик Е.Л., а также запрета Управлению Росреестра по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении арестованного имущества и имущественных прав, принадлежащих должнику: Кулик Е.Л., на основании постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области о наложении ареста на имущество должника N 3029/14/18/61 от 28.02.2014 (запись 61-61-01/018/2014-314 от 20.03.2014).

При этом, согласно указанного уведомления о приостановлении государственной регистрации прав, осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до поступления в орган регистрации прав акта уполномоченного органа о снятии запрета на совершении регистрационных действий.

После того, как информация о приостановлении государственной регистрации была доведена до Кулик Е.Л., ответчик представил нотариусу для обозрения копию судебного решения, по которому было начато вышеуказанное исполнительное производство, а также чек об оплате суммы, указанной в судебном решении.

По состоянию на 15 декабря 2020 года (день заключения основного договора) государственная регистрация прав по соглашению находилась в состоянии приостановления, а право собственности на квартиру по-прежнему не было распределено между Продавцами.

15 декабря 2020 года, в день заключения основного договора, Продавцы и Покупатель встретились с нотариусом в нотариальной конторе. Нотариус объявил сторонам о том, что условие предварительного договора о наделении всех Продавцов долями в квартире не выполнено, так как регистрация прав по соглашению приостановлена ввиду наличия описанных выше ареста и запрета в отношении Кулик Е.Л.

Продавцы предложили Покупателю заключить еще одно дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора. Покупатель отказалась от заключения дополнительного соглашения. После этого Продавцы предложили Покупателю расторгнуть предварительный договор. От расторжения предварительного договора Покупатель также отказалась.

18 декабря 2020 года Бобровникова Н.Н. получила от Кулик В.Ю. сумму в размере 150 000 рублей, переданную истцом в качестве задатка согласно предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, о чем составлена расписка.

18 декабря 2020 года Покупатель обратилась к нотариусу с заявлением о возврате 350 000 рублей из депозита нотариуса, о чем было вынесено соответствующее распоряжение.

11 февраля 2021 года указанная сумма была получена Покупателем с публичного депозитного счета нотариуса.

16 февраля 2021 года Кулик Е.Л. представил нотариусу постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Ростовской области о снятии ареста с имущества должника от 16 февраля 2021 года за N 3029/14/18/61. Несмотря на описанное ограничение (необходимость направления постановления в Росреестр непосредственно УФССП), указанный документ был в тот же день приобщен нотариусом к регистрационному делу в качестве дополнительного документа.

18 февраля 2021 года Управление Росреестра по РО зарегистрировало переход прав и права на квартиру за участниками соглашения (номера регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18 февраля 2021 года).

В соответствии с п.4.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2020, стороны договорились, что в случае отказа банка выдать кредитные средства на данный объект или выдать кредитные средства в недостаточном объеме для приобретения данного объекта, в случае отказа органа опеки от дачи согласия на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на объект несовершеннолетними продавцами, а также в случае, если основной договор не будет заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не несет ответственности, денежную сумму задатка, указанную в п.3.1 настоящего договора (150 000 руб.) продавцы возвращают покупателю в полном размере (150 000 руб.) без штрафных санкций и неустоек.

При таких обстоятельствах, поскольку вины ответчиков в нарушении обязательства по заключению основного договора не усматривается, денежные средства возвращены покупателю в полном объеме, обязательства по предварительному договору были прекращены, доказательств не заключения основного договора по вине ответчиков истцом не представлено, суд первой инстанции применительно к положениям ч. 6 ст. 429 ГК РФ, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчиков двойной суммы задатка и штрафных санкций.

Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционных жалоб сторон, как основанные на неверном толковании норм материального права применительно к установленным фактическим обстоятельствам спора и противоречащие материалам дела.

Так довод апелляционной жалобы о том, что основной договор не был заключен по вине ответчиков, оцениваются судебной коллегией критически, поскольку не соответствуют фактическим действиям сторон, направленным на надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом обязанность представить в суд соответствующие доказательства законом возложена на стороны и лиц, участвующих в деле.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.