Дата принятия: 19 августа 2020г.
Номер документа: 33-1647/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 августа 2020 года Дело N 33-1647/2020
г.Рязань
19 августа 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Насоновой В.Н.,
судей Споршевой С.В., Кондаковой О.И.,
при секретаре Кузмидис И.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Жуковой Юлии Николаевны и по апелляционной жалобе ООО "Заря" на решение Советского районного суда г.Рязани от 18 марта 2020 года, которым постановлено:
Исковые требования Жуковой Юлии Николаевны к ООО "Заря" о взыскании убытков, неустойки, признании договора об участии в долевом строительстве частично недействительным и компенсации морального вреда - удовлетворить частично.
Признать недействительным раздел 2 договора участия в долевом строительстве N от 25 мая 2018 года, заключенного между Жуковой Юлией Николаевной и ООО "ГК "Светлый", действующим от имени и за счет ООО "Заря" в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1.
Взыскать с ООО "Заря" в пользу Жуковой Юлии Николаевны убытки в результате исполнения договора участия в долевом строительстве N от 25 мая 2018 года, заключенного между Жуковой Юлией Николаевной и ООО "ГК "Светлый", действующим от имени и за счет ООО "Заря" в размере 323 900 рублей и компенсацию морального вреда в размере 7 000 рублей.
В удовлетворении исковых требований о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства и удовлетворения требований потребителя, сдачи объекта долевого участия, а также во взыскании компенсации морального вреда в большем размере Жуковой Юлии Николаевне к ООО "Заря" - отказать.
Взыскать с ООО "Заря" государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 5 078 рублей 08 копеек.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Споршевой С.В., объяснения Жуковой Ю.Н., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, представителя ООО "Заря" и ООО "ГК "Светлый" - Клещинской Н.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы ООО "Заря" и возражавшей по доводам апелляционной жалобы истца, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Жукова Ю.Н. обратилась в суд с иском к ООО "Заря" о соразмерном уменьшении цены договора, неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя, неустойки за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию, признании недействительным условия договора об участии в долевом строительстве, взыскании финансовых потерь и компенсации морального вреда.
В обоснование иска истец Жукова Ю.Н. указала, что 25.05.2018г. заключила с ООО "ГК "Светлый", являющимся агентом, действующим от имени и за счет застройщика ООО "Заря", договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ООО "ГК "Светлый" обязалось обеспечить строительство многоквартирного дома и после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать участнику по акту технического состояния квартиру в состоянии, указанном в п. 1.2.2. договора.
Согласно п. 5.1.3. договора, до подписания акта приема - передачи квартиры участник вправе заявить о выявленных недостатках и недоделках, отразить их содержание и сущность в акте технического состояния квартиры и требовать устранения от застройщика таких недостатков в течение 30 дней или иного установленного сторонами срока.
В ходе осмотра квартиры ею был выявлен недостаток, выражающийся в том, что остекление лоджии произведено алюминиевым профилем с одинарным стеклом, что влияет на шумоизоляцию (она отсутствует) и способность удерживать тепло (не способно удерживать тепло). Такое холодное остекление большой площади лоджии нарушает условие п.1.2.2 договора и требование проектной документации на дом, предусматривающих остекление лоджий профилем ПВХ с энергосберегающим пакетом и является, по её мнению, существенным недостатком, что также подтверждается заключением проведенного экспертно - диагностического обследования квартиры. 27.12.2018г. в адрес ответчика была направлена претензия об устранении данного недостатка, однако ответа не получено.
28.03.2019г. и 04.04.2019г. были направлены повторные претензии в адрес застройщика и агента.
05.04.2019г. был получен ответ на претензию, в котором ответчик указал, что имеющееся остекление не является существенным недостатком, а установка ПВХ и стеклопакетов невозможна, поскольку указанные работы будут являться вмешательством в несущие конструкции жилого дома. Отступления от проектной декларации, по мнению ответчика, не произошло, хотя никаких дополнительных соглашений о внесении изменений в технические характеристики предмета договора с ней, истцом, не заключалось. Поскольку данный недостаток является существенным и неустранимым, ухудшает качество объекта, на основании ч.2 ст.7 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004г. N 214-ФЗ, она имеет право требовать соразмерного уменьшения цены договора на сумму 215 280, 00 руб., составляющую стоимость расходов на монтаж остекления лоджии и окон исходя из средних цен на данную услугу по г.Рязани.
За нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства и удовлетворения её требований в силу п.8 ст.7 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. застройщик обязан уплатить ей как участнику долевого строительства за каждый день неустойку в размере, определяемом п.1 ст.23 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" в размере 200 210 руб. за период с 27.01.2019г. по 29.04.2019г. исходя из 1 % от стоимости товара в день.
Кроме того, в нарушение п.7.4 договора участия в долевом строительстве, указывающем на срок передачи квартиры участнику - не позднее 31.12.2018 года, квартира ей была передана только 18.01.2019 года, что подтверждается актом приема-передачи, никакого письменного уведомления о готовности дома она не получала. За просрочку передачи объекта участнику ответчик в соответствии со ст.10 Федерального Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. обязан выплатить ей неустойку за период с 31.12.2018 года по 18.01.2019 года в размере 39 926, 35 руб. исходя 1/300 действующей в то время ставки ЦБ РФ - 7, 75 % годовых.
Также полагает, что с неё незаконно потребовали доплатить 69 700 руб. в связи с увеличением фактической площади квартиры на 1,7 кв.м, поскольку фактически произошло увеличение площади лоджии, рассчитанной по условиям договора с коэффициентом 1, тогда как согласно приказу Минстроя России от 25.11.2016 г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", имеющему императивный характер, для лоджий при расчете цены договора применяется коэффициент 0,5, поэтому раздел 2 договора участия в долевом строительстве в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1 является недействительным, ничтожным, нарушающим требования действующего законодательства и её права как потребителя, являющегося в данных правоотношениях менее защищенной стороной.
Согласно условиям договора, цена 1 кв.м квартиры составляет 41 000 руб., проектная площадь лоджии составляет 14,1 кв.м, по результатам технической инвентаризации площадь лоджии составила 15,8 кв.м, поэтому с учетом понижающего коэффициента 0,5 для окончательного расчета площадь лоджии составит 7,9 кв.м, общая приведенная площадь квартиры - 93 кв.м, то есть она уменьшится по сравнению с проектной на 6,2 кв.м, что в денежном эквиваленте составит 254 200 руб.
В соответствии с п.3.5.1 договора стороны обязаны компенсировать друг другу финансовые затраты по цене 1 кв.м расчетной площади квартиры, поэтому за ответчиком имеется задолженность, которая с учетом излишне уплаченных денежных средств в размере 69 700 руб. составит 323 900 руб. исходя из цены 1 кв.м площади по договору.
Незаконными действиями ответчика ей был причинен моральный вред, выраженный в том, что в течение длительного времени она испытывала сильные негативные эмоции и переживания, из-за чего у нее наблюдались упадок сил, снижение работоспособности, нарушение сна, повышенная раздражительность и плохое настроение, был существенно утрачен положительный фон при общении с семьей, друзьями и коллегами по работе. Моральный вред она оценивает в 50 000 руб.
По указанным основаниям истец Жукова Ю.Н. просила суд взыскать с ООО "Заря" в ее пользу в счет соразмерного уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве N 280,00 руб., неустойку за просрочку исполнения требований потребителя и сроков устранения недостатков в размере 200 210,40 руб.; неустойку за просрочку сдачи объекта долевого участия в размере 39 926,35 руб.; финансовые потери в размере 323 900 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., признать недействительным раздел 2 договора участия в долевом строительстве N в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1.
В процессе рассмотрения дела истец Жукова Ю.Н. неоднократно изменяла заявленные требования, и в связи с проведением по делу судебной строительно-технической экспертизы окончательно уточнила обстоятельства иска, указав, что несоответствие остекление лоджии условиям договора препятствует использованию лоджии в соответствии с целями и задачами, на которые она рассчитывала при приобретении квартиры и ухудшает качество квартиры, поэтому просила суд взыскать с ООО "Заря" в ее пользу в счет стоимости устранения недостатков остекления лоджии по договору участия в долевом строительстве N 232 200, 00 руб., неустойку за просрочку устранения недостатков в квартире и исполнения её требований за период с 27.01.2019г. по 23.12.2019г. в размере 232 200 руб.; неустойку за просрочку сдачи объекта долевого участия в размере 39 926,35 руб.; финансовые потери в размере 323 900 руб.; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., признать недействительным раздел 2 договора участия в долевом строительстве N в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1.
Решением суда исковые требования истца удовлетворены частично.
Дополнительным решением суда от 15 июня 2020г. с ООО "Заря" в пользу Жуковой Ю.Н. взыскан штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 80 000 рублей.
В апелляционной жалобе Жукова Ю.Н. просит решение в части отказа в удовлетворении ее исковых требований о взыскании стоимости устранения недостатков по договору участия в долевом строительстве N 232 200 руб., неустойки за просрочку исполнения в размере 232 200 руб. отменить и принять новое решение, взыскать с ООО "Заря" в ее пользу штраф в размере 161 900 руб., в остальной части исковые требования оставить без изменений, ссылаясь на его незаконность в указанной части, поскольку суд не применил положения п.6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей", выводы суда первой инстанции об отказе во взыскании расходов на устранение недостатков по договору участия в долевом строительстве и неустойки за просрочку исполнения требования об устранении недостатков, не соответствуют заключению судебной экспертизы, а также нормам Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ст.7) и Закону РФ "О защите прав потребителей" (ст.23).
Определением суда от 18 июня 2020г. Жуковой Ю.Н. восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение суда от 18 марта 2020г.
В апелляционной жалобе ООО "Заря" просит решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить и постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что суд неправильно применил положения п.1 ст.5 и ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ, не учел положения ст.421 ГК РФ о свободе определения условий договора, и неприменимость к правоотношениям сторон Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016г. N 854/пр.
В дополнительной апелляционной жалобе ООО "Заря" указывает на неприменение судом положений ст.180 ГК РФ, и отсутствие оснований для взыскания убытков в размере 323 900 руб., поскольку Жукова Ю.Н. согласилась с окончательной ценой договора в сумме 4 136 900 руб. и ее не оспаривала.
В соответствии с положениями ч.1 и ч.2 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, а в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Обсудив доводы апелляционных жалоб сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения в обжалуемой части.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что 25.05.2018г. между ООО "ГК "Светлый", являющимся агентом застройщика ООО "Заря" и действующим от его имени и за его счет, и Жуковой Ю.Н. был заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого ООО "ГК "Светлый" обязалось в предусмотренный договором срок передать участнику Жуковой Ю.Н. объект долевого строительства - квартиру, строительный N, расположенную во 2 корпусе на 12 этаже многоквартирного жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями центра развития ребенка и многоэтажным этажом на 200 машин, по строительному адресу: <адрес> (2 очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером N ( п.1.1. договора).
После наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно разделу 3 настоящего договора, в том числе по оплате цены договора в размере 4 067 200 руб. участник получает право на оформление в собственность указанной выше квартиры (п.1.2, 3.2, 3.3 договора).
В соответствии с п.5.2.5 договора долевого участия участник обязуется принять от агента застройщика квартиру путем подписания акта технического состояния, акта взаиморасчетов и акта приема-передачи квартиры.
Согласно п.1.2.2 договора, квартира передается участнику в состоянии, включающем в себя в числе прочего монтаж окон и лоджий из профиля ПВХ с энергосберегающим пакетом и поворотно-откидным профилем окон, выполнением откосов из сэндвич - панелей.
В соответствии с п.3.1 договора долевого участия в строительстве, для расчетов по договору сторонами принимается расчетная площадь квартиры - 99, 2 кв.м.
В расчетную площадь квартиры, согласно разделу 2 договора, входит согласованная между сторонами и используемая для денежных расчетов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий. Площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1.
В соответствии с п.3.2 договора цена договора (4 067 200 руб.) складывается из стоимости проектной расчетной площади квартиры по цене 41 000 руб. за 1 кв.м площади.
Пунктом 3.5.1 договора предусмотрена компенсация сторон друг другу финансовых потерь по цене 1 кв.м расчетной площади квартиры, оплаченной участником последним платежом по цене договора.
С учетом корректировки цены договора по результатам технической инвентаризации квартиры стороны производят взаиморасчет по цене договора, после чего подписывают акт взаиморасчетов (п.3.6 договора).
Жукова Ю.Н. согласно квитанциям об оплате денежных средств по договору от 20.06.2018 года и платежному поручению от 20.06.2018 года, оплатила за счет личных и кредитных денежных средств суммы, установленные договором в предусмотренные договором сроки.
07.12.2018 года многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в котором расположена квартира истца, был принят в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией г.Рязани от 07.12.2018 года N.
По результатам технической инвентаризации дома общая площадь <адрес> стала составлять 85,1 кв.м без учета площади лоджии, равной 15,8 кв.м.
18.01.2019 года между сторонами был произведен акт сверки взаиморасчетов, согласно которому истец Жукова Ю.Н. произвела доплату стоимости квартиры в размере 69 700 руб. (100, 9 кв.м х 41 000 руб. - 99, 2 кв.м х 41 000 руб.), по квитанции от 21.01.2019 года.
18.01.2019 года по акту приема-передачи ООО "ГК "Светлый" передало Жуковой Ю.Н. квартиру N, расположенную на 12 этаже дома <адрес>, 1 кв.м, площадью лоджии 15, 8 кв.м.
01.02.2019 года Жукова Ю.Н. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подготовленная Управлением Росреестра по Рязанской области.
В п.5 акта приема-передачи квартиры отмечено, что претензий и возражений к застройщику по качеству переданной квартиры участник не имеет. Данный акт был подписан обеими сторонами.
Вместе с тем, в акте технического состояния квартиры от 18.01.2019 года, составленного теми же сторонами, в графе "Особые отметки" Жуковой Ю.Н. указано на то, что при осмотре квартиры выявлено несоответствие остекления лоджии условиям договора.
По данному поводу Жукова Ю.Н. дважды: 27.12.2018 года и 28.03.2019 года обращалась с претензиями к застройщику, в которых обращала внимание на данный недостаток и в претензии от 28.03.2019г. просила произвести ей выплату денежных средств в размере 215 280, 00 руб. на проведение работ по устранению недостатка в счет соразмерного уменьшения цены договора.
На данные претензии ООО "Заря" направило Жуковой Ю.Н. письменный ответ, в котором сообщило, что выявленный Жуковой Ю.Н. недостаток таковым по сути не является, поскольку проектной декларацией на строительство многоквартирного жилого дома с изменениями и дополнениями на дату заключения договора долевого участия с Жуковой Ю.Н. и до момента сдачи дома в эксплуатацию предусмотрена облицовка наружных стен дома вентилируемой фасадной системой, которая по стоимости выше, чем остекление лоджий профилем ПВХ и стеклопакетом; установка двойных стеклопакетов вместо фасадного остекления невозможна, поскольку это повлечет существенные изменения в несущие конструкции жилого дома и предельно допустимую нагрузку фасада дома; установленные однокамерные энергосберегающие стеклопакеты по своим техническим характеристикам идентичны двухкамерным, находятся в одном ценовом диапазоне и способствуют улучшению светопроникновения.
Разрешая исковые требования Жуковой Ю.Н. в части взыскания стоимости устранения недостатков остекления лоджии и неустойки за просрочку устранения недостатков, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями Федерального закона от 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующими правоотношения сторон по настоящему спору.
Так, в силу ч.1 ст.7 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч.2 той же статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с ч.3 ст.7 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч.6 ст.7 Федерального закона N 214-ФЗ).
В силу ч.8 указанной нормы права за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
В целях определения ненадлежащего качества спорной квартиры судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "ЭкспертСтрой".
Согласно экспертному заключению N 20/09 от 28.11.2019г. установлено, что остеклении лоджии спорной квартиры, переданной истцу по договору долевого строительства жилья, выполнено в виде витражного алюминиевого фасадной системы с листовым (одинарным) заполнением стеклом толщиной 6мм, всего 13 секций по длине и двухрядным по высоте, высотой нижнего стекла в 1,1м, а верхнего в 1,5м, ширина каждой секции 0,9м. Фасадная система выполнена с креплением снаружи по перекрытиям и заполнением непрозрачными вставками белого цвета по перекрытию с торца, стойки на всю высоту помещения с заходом на перекрытие с их креплением к нему, между стойками ригели с крепежами стеклопакетов одинарного остекления, имеются 6 створок с расположением на верхнем ряду через секцию. Примыкания отделаны алюминиевыми листами с креплением к ригелям и перекрытиям, а также имеются крепления ограждения металлического к ригелям и стойкам фасадного остекления.
Представленный пункт 1.2.2 договора участия в долевом строительстве N от 25.05.2018г. главы 1 "Предмет договора" относительно остекления лоджии указывает на то, что квартира передается с монтажом окон и лоджий их профиля ПВХ с энергосберегающим стеклопакетом и поворотно-откидным профилем окон, откосы выполнены из сэндвич - панелей, однако в результате осмотра объекта экспертизы установлено, что остекление лоджии произведено холодным алюминиевым профилем с одинарным листовым стеклом толщиной 6мм, следовательно, имеется несоответствие условиям договора в части остекления лоджии, что является недостатком передаваемой квартиры.
В материалах дела имеется акт приема-передачи от 18 января 2019г., акт технического состояния квартиры <адрес> от 18 января 2019г., в котором имеются особые отметки о несоответствии остекления лоджии условиям договора, а также в материалах дела имеются: выписка из ЕГРН на жилое помещение с кадастровым номером N от 11 марта 2019г., заключение специалиста N от 18 февраля 2019г., коммерческие предложения на установку изделий из пвх, паспорта качества оконных изделий из пвх и витражных алюминиевых профильных систем, использованных при строительстве здания, извлечение из рабочего архитектурного проекта здания N, "спецификация элементов заполнения оконных проемов", сообщение N от 19.04.2019г.
При исследовании технической документации на объект в соответствии с приведенной в экспертном заключении нормативной литературой и методиками, на основании результатов осмотра, исследовав материалы дела, обследовав объект, проведя исследование по поставленным вопросам смешанным методом, экспертом получены следующие результаты:
Теплотехнические и другие физические свойства витражного остекления лоджии и остекления согласно договору (остекление из профиля ПВХ энергосберегающим пакетом и поворотно-откидным профилем окон, откосы выполнены из сэндвич - панелей) имеют значительные отличия, в результате чего установленное витражное остекление возможно использовать только в неотапливаемых помещениях, так как они имеют недостаточное значение теплопроводности для использования в теплых (отапливаемых) помещениях, однако само помещение лоджии не входит в отапливаемую площадь квартиры и температура внутри него не нормируется, следовательно, несоответствие условиям договора является несущественным и малозначительным недостатком, так как на пригодность для проживания в исследуемом жилом помещении и его эксплуатацию и долговечность не влияет.
Таким образом, остекление лоджии в квартире <адрес> не соответствует заявленному в договоре участия в долевом строительстве N от 25.05.2018г. по своим эксплуатационным характеристикам, для устранения которого необходимо выполнить: снятие стяжки пола площадью 11,86х1,43=17,0 кв.м; демонтаж металлического ограждения высотой 1,1м длиной 11,9пм; демонтаж листового заполнения стеклом в витражном остеклении с алюминиевым профилем площадью 13х1,1х0,9+7х1,5х0,9=22,3 кв.м; снятие створок площадью 6х1,5х0,9=8,1 кв.м; демонтаж отделки откосов из металла площадью (2,8+11,9)х2х0,12=3,5 кв.м; обрезка алюминиевого профиля количеством 40 шт.; демонтаж алюминиевого профиля в витражном остеклении площадью 2,6 кв.м; установка пвх блоков площадью 33,0 кв.м по линии металлического ограждения; отделка мест примыканий из листового метала площадью 7,0 кв.м; устройство стяжки площадью 15,8 кв.м.
Общая стоимость устранения недостатков с учетом материалов составляет в соответствии с локальным сметным расчетом N (в приложении 4.2), составляет 232186,48 руб.
Стоимость установки в квартире витражного остекления лоджии с учетом материалов составляет в соответствии с локальным сметным расчетом N (в приложении 4.2), 381864,12 руб.
Стоимость установки в квартире остекления лоджии согласно договору (остекление из профиля ПВХ энергосберегающим пакетом и поворотно-откидным профилем окон, откосы выполнены из сэндвич-панелей) с учетом материалов составляет в соответствии с локальным сметным расчетом N (в приложении 4.2), 219789,39 руб.
Разница в стоимостном выражении между установкой в квартире витражного остекления лоджии и остеклением, согласно указанному договору (остекление из профиля ПВХ энергосберегающим пакетом и поворотно-откидным профилем окон, откосы выполнены из сэндвич-панелей) с учетом материалов составляет в соответствии с локальным сметным расчетом N и N (в приложении 4.2): 381864,12 - 219789,39 = 162074,73 руб.
Установленное на лоджии квартиры <адрес> фасадное витражное остекление из алюминиевого профиля не соответствует условиям договора, но соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, действующим строительным нормам и правилам.
При условии отсутствия отопления в помещении разница в теплопроводности и других физических свойствах заполнений оконных проемов в виде блоков из пвх профилей со стеклопакетами и витражного листового остекления по холодному алюминиевому профилю не имеет значения, так как температура внутри помещения лоджии не нормируется, следовательно установка витражного алюминиевого остекления на лоджии не привела к ухудшению качества переданной квартиры <адрес>, так как не изменяет совокупность свойств, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с ее назначением.
Установка на лоджии квартиры <адрес> вместо витражного остекления из алюминиевого профиля остекление с применением ПВХ технически возможна, однако повлечет изменение фасада здания.
Согласно выводам судебного заключения:
Остекление лоджии в квартире <адрес> не соответствует заявленному в договоре участия в долевом строительстве N от 25.05.2018г. по своим эксплуатационным характеристикам.
Стоимость устранения недостатков (имеется техническая возможность установки оконных блоков второй линией внутри помещения лоджии) с учетом округления составляет 232200 руб.
Разница в стоимостном выражении между установкой в квартире витражного остекления лоджии и остеклением, согласно указанному договору (остекление из профиля ПВХ энергосберегающим пакетом и поворотно-откидным профилем окон, откосы выполнены из сэндвич-панелей) с учетом округления составляет: 162100 руб.
Установленное на лоджии квартиры <адрес> фасадное витражное остекление из алюминиевого профиля не соответствует условиям договора, но соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, действующим строительным нормам и правилам.
Установка витражного алюминиевого остекления на лоджии не привела к ухудшению качестве переданной квартиры <адрес>, так как не изменяет совокупность свойств, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с ее назначением.
Установка на лоджии квартиры <адрес> вместо витражного остекления из алюминиевого профиля остекления с применением ПВХ технически возможна, однако повлечет изменение фасада здания.
Отказывая в удовлетворении вышеуказанных исковых требований Жуковой Ю.Н., суд первой инстанции исходил из того, что право требовать устранения недостатков объекта долевого строительства участнику долевого строительства предоставлено только при наличии совокупности условий: не только наличия факта недостатков, несоответствия этих недостатков условиям договора и/или требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, но и приведение указанных недостатков к ухудшению качества построенного объекта либо невозможности его использования по прямому назначению.
В суде первой инстанции не нашел своего подтверждения факт ухудшения качества переданной истцу застройщиком квартиры либо невозможности ее использования по прямому назначению. Произведенное ответчиком остекление лоджии - витражное остекление по цене дороже, указанному в договоре, соответствует проектной документации и другим требованиям.
По указанным основаниям суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований Жуковой Ю.Н. в части, касающейся устранения недостатков по остеклению лоджии.
Судебная коллегия по гражданским делам соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Как следует из ответа Министерства строительного комплекса Рязанской области от 19.04.2019г. N, направленному Жуковой Ю.Н. (л.д.123 т.1), многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 07.12.2018г., выданного Администрацией города Рязани. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется только при условии предоставления застройщиком исчерпывающего перечня документов, установленного статьей 55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. По информации застройщика, установка оконных блоков и оконное заполнение выполнено в соответствии с проектом и условиями договора. Алюминиевым профилем с одинарным стеклом выполнено витражное остекление фасадной части здания во избежание повреждения фасада под воздействием ветровых нагрузок. Указанное изменение не является нарушением технического регламента "О безопасности зданий и сооружений". Данный факт подтверждается государственной инспекцией строительного надзора по Рязанской области.
Кроме того, фасадная часть многоквартирного жилого дома в силу положений ст.36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома как общее имущество в многоквартирном доме, принятие решения об изменении фасада дома в силу положений ст.44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома, и в соответствии с п.1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации N 170 от 27 сентября 2003г., переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не допускается, таким образом, изменение фасада многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца, возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и при наличии разрешения уполномоченного органа, который был подтвердил, что такая переделка не приведет к нарушению целостности архитектурного решения фасада и конструкций дома, нарушению прав и законных интересов других лиц.
Разрешая исковые требования истца о признании недействительным договора участия в долевом строительстве и взыскании в связи с этим убытков, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ и нормами гражданского законодательства о недействительности сделки в части.
Так, положениями ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В соответствии с действующим с 01.01.2017 года приказом Минстроя России от 25.11.2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", установлен понижающий коэффициент применительно к площади лоджии составляет 0,5, который применяется для расчета цены договора при определении общей приведенной площади жилого помещения.
Установив, что условие о цене договора между сторонами определено в нарушение указанных требований, что нарушает права истца, как потребителя, суд первой инстанции обоснованно признал указанное условие договора N от 25.05.2018г. недействительным и взыскал с ответчика в пользу истца переплаченную сумму оплаты и денежную компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя, в соответствии с положениями ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей", и дополнительным решением суда взыскан штраф в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Указанный вывод суда является правильным и соответствует нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам, приведенным в решении суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы истца Жуковой Ю.Н. о незаконности выводов суда в части, касающейся остекления лоджии переданной ей квартиры, являются не состоятельными и основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих вопросы недостатков объекта долевого строительства, и фактически сводятся к переоценке выводов суда в этой части об установленных по делу обстоятельствах, и не являются поводом к отмене решения суда. По мнению судебной коллегии, при рассмотрении исковых требований истца в данной части суд первой инстанции правильно применил и истолковал нормы материального права и дал правильную оценку представленным в материалы дела доказательствам, соответствующую требованиям ст.67 ГПК РФ. Правовых оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы истца о невзыскании судом штрафа также не могут служить поводом к отмене обжалуемого решения, поскольку дополнительным решением суда, не обжалуемым лицами, участвующими в деле, указанный вопрос был разрешен и в пользу истца взыскан штраф в соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ "О защите прав потребителей". Указанные доводы не были поддержаны истцом в суде апелляционной инстанции.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о незаконности выводов суда о признании договора о долевом участии в строительстве N от 25.05.2018г. в части цены договора и взыскании в связи с этим убытков в пользу истца также не могут служить основанием к отмене решения суда в этой части, так как сводятся к иному толкованию правовых норм, правильно примененных судом первой инстанции.
Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на неправильное применение судом приказа Минстроя N 854/пр, который не подлежит применению к правоотношениям по настоящему спору, является несостоятельной, так как из указанного нормативного акта следует, что он принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 29.08.2019г., принятым по делу по заявлению ООО "Заря" о признании незаконным и отмене постановления Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Рязанской области по делу об административном правонарушении от 17.05.2019г. N, к участию в котором в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена Жукова Ю.Н., установлен факт незаконности договора долевого участия в строительстве от 25.05.2018г. N в части установления цены договора без учета понижающего коэффициента.
Согласно ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что Жукова Ю.Н. согласилась с ценой договора, в связи с чем оснований для взыскания убытков в ее пользу у суда первой инстанции не имелось, являются не состоятельными, поскольку указанное условие было оспорено потребителем, и признано незаконным, в связи с чем районный суд обоснованно принял решение суда о защите прав потребителя в этой части.
Иных доводов апелляционные жалобы истца и ответчика не содержат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Советского районного суда г.Рязани от 18 марта 2020 года в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционные жалобы Жуковой Юлии Николаевны и ООО "Заря" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
