Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 мая 2021 года Дело N 33-1640/2021

24 мая 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Фроловой Е.М.

судей Маншилиной Е.И., Крючковой Е.Г.

при ведении протокола секретарем Афанасовой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе истца ООО "АгроРегион" на решение Елецкого районного суда Липецкой области от 13 января 2021 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска ООО "АгроРегион" к Бочарову Н.В., Бочаровой Г.Н. и индивидуальному предпринимателю главе КФХ Насирян В.И. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка отказать.

Заслушав доклад судьи Маншилиной Е.И., судебная коллегия

установила:

ООО "АгроРегион" обратилось в суд с иском к Бочаровой Г.Н., ИП главе КФХ Насирян В.И. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.

В обоснование исковых требований истец указал, что 1 октября 2015 года между ООО "АгроРегион" и Бочаровой Г.Н. заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью 47400 кв.м. В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендатор в период действия договора имеет право на выкуп в первоочередном порядке земельного участка. Решением Арбитражного суда Липецкой области от 6 апреля 2018 года ООО "АгроРегион" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство. По договору купли-продажи от 7 августа 2020 года Бочарова Г.Н. продала названный земельный участок ИП главе КФХ Насиряну В.И., не уведомив истца о намерении его продать с указанием цены. Считает, в данном случае нарушены условия договора и права истца на первоочередной выкуп земельного участка. Полагает, что надлежит применить по аналогии положения ст. 250 ГК РФ. Просит перевести на ООО "АгроРегион" права и обязанности покупателя по указанному договору купли-продажи земельного участка от 7 августа 2020 года и взыскать с ООО "АгроРегион" в пользу ИП главы КФХ Насирян В.И. цену земельного участка по договору в размере 255 960 руб.

ООО "АгроРегион" обратилось в суд с аналогичными иском к Бочарову Н.В. и ИП главой КФХ Насирян В.И., с учетом уточненных требований просило перевести на ООО "АгроРегион" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 7 августа 2020 года земельного участка с кадастровым номером 48:09:1910204:259 площадью 142 200 кв.м, и взыскать с ООО "АгроРегион" в пользу ИП главы КФХ Насирян В.И. цену земельного участка по договору 718 880 руб. Ссылалось на заключение договора аренды указанного земельного участка от 1 октября 2015 года с Бочаровым Н.В. и отчуждение арендодателем земельного участка по договору купли-продажи от 7 августа 2020 года ИП главе КФХ Насирян В.И., в нарушение пункта 3.1 условий договора аренды и права истца на первоочередной выкуп земельного участка.

Определением суда от 18 ноября 2020 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Определением суда от 10 декабря 2020 года к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены кредиторы истца ООО "Агрорегион": ПАО Сбербанк в лице Липецкого отделения N 8593; ФНС России в лице МИФНС N 7 по Липецкой области; ООО "Передовые АгроТехнологии"; ООО "Согласие"; ООО "Лэм Уэстон Белая Дача"; АО "Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства"; ООО "Сканеж"; ООО "Картофельный Альянс"; ЗАО "АГРИМАТКО"; ООО "БАЗАР"; ООО "Торг-Пром"; ООО "Агрохим-альянс"; ООО "Пищевой комбинат "Чернянский"; ООО "Богодицкий альянс"; ООО "Отличные овощи"; ООО "Гидролайн"; ЗАО "Новый век агротехнологий"; ИП глава КФХ Барсук Т.Л.; ООО "Дагс"; ООО "Газголдер"; ООО "ПЕРСПЕКТИВА"; ООО "ВСО СтройПрофиль".

В судебном заседании представитель истца по доверенности Костюченкова В.А. исковые требования поддержала, ссылаясь на нарушение преимущественного права арендатора на выкуп земельных участков, которое предусмотрено договором аренды. Целью перевода прав покупателя на Общество является увеличение конкурсной массы, поэтому денежные средства в размере покупной цены земельных участков на депозит Управления Судебного департамента в Липецкой области внесены кредитором истца ООО "Дагс".

Ответчики Бочарова Г.Н. и Бочаров Н.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Ответчик ИП глава КФХ Насирян В.И. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Ермолова Л.А. исковые требования не признала, указала, что преимущественное право арендатора на выкуп арендуемого земельного участка законом прямо не предусмотрено. Договоры аренды от 1 октября 2015 года не содержат обязанности арендодателей извещать арендатора о намерении продать земельный участок, процедура выкупа договорами аренды не регламентирована, поэтому полагает названное условие договоров аренды несогласованным и ничтожным. В силу статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения имеет субъект Российской Федерации. Продавцы земельных участков Бочарова Г.Н. и Бочаров Н.В. исполнили обязанность по извещению администрации Липецкой области о продаже земельных участков, и получили отказ от преимущественного права покупки земельных участков. Законом не предусмотрено право истца как арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Считает, что положения ст. 250 ГК РФ не применимы, поскольку истец не является участником долевой собственности на спорные земельные участки.

Представитель третьего лица ООО "БАЗАР" Чудотворова А.В. не возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на приведенные истцом в иске доводы.

Представители третьих лиц ПАО Сбербанк в лице Липецкого отделения N 8593; ФНС России в лице МИФНС N 7 по Липецкой области; ООО "Передовые АгроТехнологии"; ООО "Согласие"; ООО "Лэм Уэстон Белая Дача"; АО "Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства"; ООО "Сканеж"; ООО "Картофельный Альянс"; ЗАО "АГРИМАТКО"; ООО "Торг- Пром"; ООО "Агрохим-альянс"; ООО "Пищевой комбинат "Чернянский"; ООО "Богодицкий альянс"; ООО "Отличные овощи"; ООО "Гидролайн"; ЗАО "Новый век агротехнологий"; ИП глава КФХ Барсук Т.Л.; ООО "Дагс"; ООО "Газголдер"; ООО "ПЕРСПЕКТИВА"; ООО "ВСО СтройПрофиль" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Представитель третьего лица ООО "Газголдер" в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ООО "АгроРегион" просит решение суда отменить, считая его незаконным, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы приводит те же доводы, что в суде первой инстанции. Указывает на то, что односторонний отказ от условий договора аренды законом не предусмотрен, удовлетворение иска не повлечет нарушения прав Бочаровых, поскольку денежные средства они получили. С учетом перевода денежных средств в размере цены земельных участков на депозит Управления Судебного департамента в Липецкой области и не использования земельных участков, полагает, что не будут нарушены права ИП Насиряна В.И.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца ООО "АгроРегион" Костюченковой В.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ИП глава КФХ Насиряна В.И. - Ермоловой Л.А., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

Согласно статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Материалами дела установлено, что Бочарова Г.Н. являлась собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N площадью 47400 кв.м, расположенного по адресу: примерно 70 м по направлению на запад от ориентира деревня <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, право собственности зарегистрировано 2 июня 2010 года (т.2 л.д. 5, 135).

Бочаров Н.В. являлся собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью 142200 кв.м, расположенного по адресу: примерно 380 м по направлению на запад от ориентира деревня <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, право собственности зарегистрировано 3 июня 2010 года (т.1 л.д. 16).

1 октября 2015 года между ООО "АгроРегион" и Бочаровой Г.Н. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N сроком на 5 лет. Право аренды зарегистрировано 14 октября 2015 года (т. 2 л.д.128-134).

1 октября 2015 года между ООО "АгроРегион" и Бочаровым Н.В. также заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N сроком на 5 лет. Право аренды зарегистрировано 14 октября 2015 года (т.1 л.д. 138-144).

Пунктами 3.1 названных договоров аренды предусмотрено, что арендатор имеет право на выкуп в первоочередном порядке земельных участков, принадлежащих арендодателям (в случае их продажи), в период действия настоящих договоров.

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 6 апреля 2018 года ООО "АгроРегион" признано несостоятельным, в отношении него открыто конкурсное производство (т.1 л.д. 19-20).

7 августа 2020 года между Бочаровой Г.Н. и ИП главой КФХ Насиряном В.И. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N. Цена земельного участка составляет 255960 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (т. 2 л.д. 29 - 31).

7 августа 2020 года между Бочаровым Н.В. и ИП главой КФХ Насиряном В.И. заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N. Цена земельного участка составляет 718 880 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (т. 2 л.д. 157 - 159).

11 августа 2020 года произведена государственная регистрация права собственности Насиряна В.И. на земельные участки с кадастровыми номерами N и N. Также зарегистррировано обременение в виде аренды в пользу ООО "АгроРегион" по договорам аренды от 1 октября 2015 года на срок с 11 августа по 1 октября 2020 года (т.1 л.д. 30, т.2 л.д. 34).

Разрешая спор и отказывая ООО "АгроРегион" в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для перевода на истца прав и обязанностей покупателя арендуемых земельных участков. При этом исходил из того, что истец не является сособственником спорных объектов недвижимости, а положения Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже ответчиками земельных участков соблюдены.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, поскольку перевод прав и обязанностей покупателя не относится к общим способам защиты гражданских прав, а является специальным способом, предусмотренным статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежащим применению только при нарушении преимущественного права сособственника на выкуп отчуждаемой другим сособственником доли в общем имуществе.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, в силу положений названной статьи 624 ГК РФ единственным условием для перехода арендованного имущества в собственность арендатора, когда такое право предусмотрено договором аренды, является внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена является существенным условием договора аренды недвижимого имущества с правом его выкупа.

Согласно части 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу положений статьи 550 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Вместе с тем, в договорах аренды спорных земельных участков, заключенных между ООО "АгроРегион" и Бочаровыми Н.В. и Г.Н., отсутствуют условия о выкупной цене земельных участков и о порядке ее внесения. То есть договоры в данной части считаются незаключенными, а потому не порождают для сторон прав и обязанностей.

В этой связи является необоснованным довод истица о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Также вышеуказанные договоры аренды не содержат условий об обязанности арендодателей - собственников спорных участков извещать в какой-либо форме арендатора о намерении продать принадлежащие им участки.

При изложенных обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм права, является несостоятельным довод истца о том, что договоры аренды содержат условия о преимущественном праве арендатора на покупку земельных участков, которые не оспорены, не признаны недействительными.

Учитывая, что действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), но не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Агрорегион" о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи от 07 августа 2020 года является правомерным.

При названных обстоятельствах, не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что в случае удовлетворения исковых требований права ответчиков нарушены не будут, поскольку Бочаровы денежные средства получили, а ИП Насирян В.И. земельные участки не обрабатывались, расходы по их содержанию он понес.

Решение суда является законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут повлечь отмену обжалуемого решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Елецкого районного суда Липецкой области от 13 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ООО "АгроРегион" - без удовлетворения.

Председательствующий (подпись)

Судьи (подписи)

Копия верна:

Судья

Секретарь


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка