Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-1634/2021

Пензенский областной суд в составе:

председательствующего судьи Терехиной Л.В.

судей Герасимовой А.А., Копыловой Н.В.

при ведении протокола помощником судьи Фатеевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1/2020 по исковому заявлению Томеяна А.Г. к администрации муниципального образования "Березовский сельсовет" Колышлейского района Пензенской области, Пашину А.В., Пашину И.В. о признании недействительными торгов, протокола аукциона и договора купли-продажи земельного участка, договора дарения, возложении обязанности возвратить денежные средства, передать земельный участок в государственную неразграниченную собственность

по апелляционной жалобе Пашина А.В., Пашина И.В. на решение Колышлейского районного суда Пензенской области от 12.02.2020, которым постановлено:

Исковое заявление Томеяна А.Г. к администрации муниципального образования "Березовскй сельсовет" Колышлейского района Пензенской области, Пашину А.В., Пашину И.В. о признании недействительными торгов, протокола аукциона, договора купли-продажи земельного участка, договора дарения, возложении обязанности возвратить денежные средства, передать земельный участок в государственную неразграниченную собственность, - удовлетворить.

Признать торги, проведенные администрацией Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области в форме аукциона, открытого по составу участников, форме подачи предложений о цене по продаже земельных участков, государственная собственность которых не разграничена, от 16.03.2016 в части продажи земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, с кадастровым номером N, площадью 35972 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (школа). Участок находится примерно в 500 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, недействительными.

Признать протокол N 2 от 16.03.2016 аукциона, открытого по составу участников, форме подачи предложений о цене по продаже земельных участков, государственная собственность которых не разграничена, в части продажи земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, с кадастровым номером N, площадью 35972 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (школа). Участок находится примерно в 500 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, недействительным.

Признать договор N 1 купли-продажи от 28.03.2016 земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, с кадастровым номером N, площадью 35972 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (школа). Участок находится примерно в 500 м, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, заключенный между администрацией Березовского сельсовета Колышлейского района и Пашиным А.В., недействительным.

Признать договор дарения от 05.02.2019 земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35972 кв.м, расположенного по адресу: Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, заключенный между Пашиным А.В. и Пашиным И.В., недействительным.

Применить последствия недействительности сделок.

Обязать Администрацию муниципального образования "Березовский сельсовет" Колышлейского района Пензенской области возвратить денежные средства в размере 51700 (пятьдесят одна тысяча семьсот) рублей Пашину А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Обязать Пашина И.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, передать в государственную неразграниченную собственность земельный участок с кадастровым номером N, площадью 35972 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание (школа). Участок находится примерно в 500 м., по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

Настоящее решение является основанием для прекращения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области регистрационных записей, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, N от 18.04.2016 и N N от 07.02.2019.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Березовский сельсовет" Колышлейского района Пензенской области, ИНН 5817006351, КПП 581701001, ОГРН 1115805000970, Пашина А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного и проживающего по адресу: <адрес>, Пашина И.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного и проживающего по адресу: <адрес>, в пользу Томеяна А.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, зарегистрированного и проживающего по адресу: <адрес>, расходы по оплате выезда эксперта для явки в суд - 1 158 (одна тысяча сто пятьдесят восемь) рублей, расходы по оплате услуг представителя - 6 667 (шесть тысяч шестьсот шестьдесят семь) рублей, расходы по оплате государственной пошлины по делу - 400 (четыреста) рублей, а всего 8 225 (восемь тысяч двести двадцать пять) рублей, с каждого.

Заслушав доклад судьи Копыловой Н.В., пояснения Пашина И.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Томеян А.Г. обратился в суд с иском к администрации муниципального обраованя "Березовский сельсовет" Колышлейского района Пензенской области, Пашину А.В. и Пашину И.В. о признании недействительными торгов, протокола аукциона, договора купли-продажи и договора дарения земельного участка, применении последствий недействительности сделок.

Требования мотивированы тем, что ему на основании решения мирового судьи судебного участка N 2 Колышлейского района Пензенской области от 21.09.2015 принадлежит на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером: N - зерносклад площадью 466,4 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный зерносклад он приобрел по договору купли-продажи от 05.06.2015 у А.Р.Т.. На момент покупки, а также на момент рассмотрения мировым судьей гражданского дела по его иску Томеяна А.Г. к А.Р.Т. о признании права собственности на недвижимое имущество земельный участок под указанным складом находился в неразграниченной государственной собственности. При обращении в августе 2018 г. в администрацию Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области с целью выкупа земельного участка под принадлежащим ему складом и оформлении его в собственность, ему сообщили, что выделить и выкупить можно только земельный участок непосредственно под самим объектом недвижимости, поскольку земельный участок вокруг зерносклада уже выделен и продан с торгов в марте 2016 г. После обращения к кадастровому инженеру с целью формирования границ земельного участка (межевания) под зерноскладом, он узнал, что в постановке на учет земельного участка, сформированного по координатам здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N будет отказано, поскольку земельный участок уже отмежеван, имеет кадастровый номер N, и находится в частной собственности. Собственником земельного участка по результатам торгов является Пашин А.В. Считает, что спорный земельный участок на основании п.п. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент проведения аукциона) не мог быть предметом аукциона, поскольку на земельном участке находилось принадлежащее ему нежилое здание зерносклада. В связи с чем постановление администрации Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области от 04.02.2016 N 5 "О проведении торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, форме подачи предложений о цене по продаже земельных участков" в части организации торгов по продаже вышеуказанного земельного участка незаконно, как и протокол аукциона, а договор купли-продажи земельного участка от 28.03.2016, заключенный между администрацией Березовского сельсовета Колышлейского района и Пашиным А.В., предметом которого является спорный земельный участок, является ничтожным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Поскольку у Пашина А.В. на основании ничтожной сделки не возникает право собственности на спорный земельный участок, он не вправе был распоряжаться незаконно приобретенным имуществом. Пашину А.В. еще до заключения договора дарения с Пашиным И.В. было известно о том, что на земельном участке расположено здание зерносклада, принадлежащего истцу, который намерен обратиться за судебной защитой нарушенных прав. Указывая в договоре дарения на отсутствие строений на земельном участке и отсутствие обременений, Пашин А.В. сообщил недостоверные сведения. Заключив договор дарения, Пашин А.В. действовал недобросовестно.

С учетом уточнений требований в порядке ст.39 ГПК РФ истец просил: признать недействительными торги, проведенные 16.03.2016 администрацией Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области по продаже спорного земельного участка, протокол аукциона от 16.03.2016 N 2, договор купли-продажи от 28.03.2016 N 1, заключенный между администрацией Березовского сельсовета Колышлейского района и Пашиным А.В., в части продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 35975 кв.м, договор дарения указанного земельного участка от 05.02.2019, заключенный между Пашиным А.В. и Пашиным И.В.; применить последствия недействительности сделок: обязать администрацию муниципального образования "Березовский сельсовет" Колышлейского района Пензенской области возвратить денежные средства в размере 51700 (пятьдесят одна тысяча семьсот) рублей Пашину А.В; обязать Пашина И.В. передать в государственную неразграниченную собственность спорный земельный участок с кадастровым номером N площадью 35975 кв.м; прекратить регистрационные записи, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости от 18.04.2016 N и от 07.02.2019 N

Колышлейский районный суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Пашин А.В. и Пашин И.В. просят об отмене решения и принятии нового об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что при рассмотрении дела судом не предпринято мер по запросу материалов по делу о банкротстве в отношении ОАО "Колышлейский хлеб", в ходе которого здание зерносклада в числе иных строений, находящихся на спорном земельном участке, было продано как строительный материал. Соответственно, предметом договора купли-продажи, заключенного между Томеяном А.Г. и А.Р.Т.., мог выступать только строительный материал. Данный вопрос, который бы позволил прийти к выводу об отсутствии нарушения прав Томеяна А.Г. при проведении аукциона не был рассмотрен в полном объеме. Не было принято во внимание постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808, регулирующее порядок проведения торгов по продаже муниципальной собственности. Судом неверно определено начало течения срока исковой давности, о применении которого было заявлено; не дана оценка действиям истца на предмет злоупотребления правом. Действия Томеяна А.Г. и А.Р.Т. совершены намерено с целью обмана государства, присвоения имущества по заниженным ценам и уклонения от уплаты налога.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Томеяна А.Г. Кондрашова Ю.Ю. просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец Томеян А.Г., ответчик Пашин А.В., представитель администрация Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области, представители третьих лиц администрации Колышлейского района Пензенской области, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель администрации Колышлейского района Пензенской области в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Поступившее от Томеяна А.Г. ходатайство об отложении дела слушанием в связи с нахождением его представителя в отпуске судебной коллегией оставлено без удовлетворения.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ судебной коллегией определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст.10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту-ЗК РФ).

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указаны в ст.39.1 ЗК РФ.

В соответствии с этой нормой такие земельные участки предоставляются в том числе на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации Колышлейского района Пензенской области от 15.11.2011 N 454-п была утверждена схема расположения земельного участка (категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения"), площадью 35972 кв.м., предназначенного для сельскохозяйственного назначения. Местоположение земельного участка: примерно в 500 метрах по направлению на северо-запад от ориентира нежилое здание (школа), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес> (т.1 л.д.181).

Границы земельного участка были установлены в процессе проведения кадастровых работ в 2011 году кадастровым инженером П.Г.И.., заказчиком которых являлось ООО "Колышлейский хлеб". По результатам кадастровых работ был составлен межевой план.

На основании решения ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области г. Пенза от 11.01.2012 N 5800/12-106 указанный земельный участок, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер N (т.1 л.д.186-187).

Из схемы расположения земельного участка, содержащейся в межевом плане, следует, что на объекте межевания находятся строения (т.1 л.д. 175).

Постановлением администрации Березовского сельсовета Колышлейского района 04.02.2016 N 5 на основании решения Комитета местного самоуправления Березовского сельсовета Колышлейского района от 04.02.2016 N 138-37 "Об утверждении положения о порядке владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в ведении Березовского сельсовета" организованы торги в форме аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером N.

Информация о проведении публичных торгов опубликована в информационном вестнике Комитета местного самоуправления Березовского сельсовета, на сайте Администрации Березовского сельсовета и размещена на официальном сайте torgi.gov.ru (т.1 л.д.74-78, 79-108).

Рыночная стоимость земельного участка согласно отчету ИП П.М.В. N 341215 на 03.12.2015 составляла 47000 руб. (заказчик отчета - администрация Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области) (т.1 л.д. 81-98).

25.02.2016 Б.Д.Ю. и Пашиным А.В. поданы заявки на участие в аукционе, указанные заявки зарегистрированы, Б.Д.Ю. и Пашин А.В., оплатившие задаток, признаны участниками аукциона (т. 1 л.д. 39, 64-65, 66-67,71-72).

По результатам аукциона победителем, предложившим наиболее высокую цену, признан Пашин А.В., с которым 28.03.2016 администрацией Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области на основании протокола аукциона от 16.03.2016 N 2 был заключен договор N 1 купли-продажи указанного земельного участка за 51700,00 рублей (т. 1 л.д.40-41, 59- 60).

Земельный участок был передан Пашину А.В. по акту приема-передачи от 28.03.2016 (т. 1 л.д.62).

Право собственности Пашина А.В. на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.04.2016, о чем сделана запись регистрации N (т.1 л.д. 34-36, 56).

05.02.2019 между Пашиным А.В. и Пашиным И.В. был заключен договор дарения, согласно которому Пашин А.В. передал в дар Пашину И.В. указанный земельный участок, право собственности на который зарегистрировано за Пашиным И.В. 07.02.2019 (т.1 л.д. 130-132,160).

Установлено также, что на спорном земельном участке находится объект недвижимости - здание зерносклада (кадастровый номер N) площадью 466,4 кв.м., принадлежащее на праве собственности Томеяну А.Г.

Указанное здание приобретено Томеяном А.Г. на основании договора купли-продажи от 05.06.2015, заключенного с А.Р.Т. (т.1 л.д.9).

Решением мирового судьи судебного участка N 2 Колышлейского района Пензенской области от 21.09.2015 за Томеяном А.Г. признано право собственности на здание зерносклада. 20.11.2015 произведена государственная регистрация права истца на объект недвижимости. (т.1 л.д.18-19,133-134).

Согласно п.1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пп. 8 п.8 ст. 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В абз. 1 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" разъяснено, что ничтожной сделкой является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования п.1 ст. 1, п. 3 ст.166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п.78 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам ст.67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь вышеприведенными нормами закона с учетом разъяснений высшей судебной инстанции, исходил из того, что в нарушение требований действующего земельного законодательства администрация Березовского сельсовета Колышлейского района Пензенской области выставила на продажу путем проведения торгов спорный земельный участок с находящимся на нем зданием зерносклада, в результате чего земельный участок был реализован с находящимся на нем объектом недвижимости, принадлежащим истцу на праве собственности. При этом, установив, что администрация Березовского сельсовета Колышлейского района зная о наличии собственника здания на спорном земельном участке, организовала аукцион, а Пашин А.В., зная о наличии собственника здания зерносклада, принимал участие в торгах, расценил действия сторон договора как недобросовестные и пришел к выводу с учетом установленных обстоятельств о наличии оснований для признания торгов и сделок по продаже и дарению земельного участка недействительными.