Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 22 августа 2018 года №33-1633/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 августа 2018 года Дело N 33-1633/2018
22 августа 2018 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего С.В. Андреева,
судей И.В. Болонкиной, А.Н. Лукоянова,
при секретаре Е.А. Мартьяновой,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы А.С. Крючкова и Д.А. Ключникова на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 26 марта 2018 г. по делу по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к Крючкову Андрею Сергеевичу, Жохову Константину Владимировичу, Ключникову Дмитрию Александровичу, Гончаровой Людмиле Леодоровне, Федорову Александру Вадимовичу о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Заслушав доклад судьи С.В. Андреева, выслушав объяснения Д.А. Ключникова, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы В.А.Смирнова, полагавшего, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат, судебная коллегия
установила:
Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось в суд с вышеуказанным иском. В обоснование требований указало, что между департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО36 заключен договор аренды земельного участка от 26 октября 2012 г., согласно которому последней передан земельный участок категория земель: <данные изъяты> для использования в целях восстановления индивидуального жилого дома. Срок аренды был установлен по 06 сентября 2015 г. 28 ноября 2012 г. договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Костромской области. 14 мая 2013 г. за ФИО37 было зарегистрировано право на объект незавершенного строительства степенью готовности 4% по адресу: г<адрес> 01 августа 2013 г. между ФИО38 и К.В. Жоховым было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. С 01 марта 2015 года истец является арендодателем указанного земельного участка. В силу ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 14 марта 2016 года на К.В. Жохова возложена обязанность произвести за свой счет снос самовольно возведенного на земельном участке по адресу: <адрес> объекта недвижимости. В соответствии с договором от 26 мая 2016 г. К.В. Жохов передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО39 по 1/12 доле каждому.
В дальнейшем были заключены договоры о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка: 05 августа 2016 г. между А.С. Крючковым и К.В.Жоховым, от 08 декабря 2016 г.а между К.В. Жоховым и Д.А. Ключниковым, 29 марта 2017 г. между Л.Л. Гончаровой и А.В. Федоровым. Указанные сделки истец просил признать недействительными, поскольку они заключены без согласия арендодателя.
В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица привлечено муниципальное образование в лице администрации городского округа г. Костромы.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 26 марта 2018 г. исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы удовлетворены. Признан недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05 августа 2016 г., заключенный между А.С. Крючковым и К.В. Жоховым. Признан недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08 декабря 2016 г., заключенный между К.В. Жоховым и Д.А. Ключниковым. Признан недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 марта 2017 г., заключенный между Л.Л. Гончаровой (указано Горчаковой) и А.В. Федоровым. Применены последствия недействительности сделок: договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка от 05 августа 2016 г., заключенного между А.С. Крючковым и К.В. Жоховым, договора о передаче прав и обюязанностей по договору аренды земельного участка от 08 декабря 2016 г., заключенного между К.В. Жоховым и Д.А. Ключниковым, на Д.А. Ключникова возложена обязанность возвратить А.С. Крючкову 1/12 прав и обязанностей арендатора земельного участка, общей площадью 925 кв.м, с кадастровым номером 44:27:040617:93, находящегося по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, д. 73 по договору аренды земельного участка от 26 октября 2012г. N Д.3075.1. Применены последствия недействительности сделок: договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 29 марта 2017 г., на А.В.Федорова возложена обязанность возвратить Л.Л. Гончаровой 1/24 прав и обязанностей арендатора земельного участка, общей площадью 925 кв.м с кадастровым номером 44:27:040617:93, находящийся по адресу: г. Кострома, ул. Мясницкая, д. 73 по договору аренды земельного участка от 26 октября 2012 г. N Д.3075.1. С А.С. Крючкова и К.В.Жохова в бюджет городского округа г. Кострома взыскана государственная пошлина в сумме 150 руб. с каждого. С К.В Жохова и Д.А. Ключникова в бюджет городского округа г. Кострома взыскана государственная пошлина в сумме 150 руб. с каждого. СЛ.Л. Гончаровой и А.В. Федорова в бюджет городского округа г. Кострома взыскана государственная пошлина в сумме 150 руб. с каждого.
В апелляционной жалобе А.С. Крючков просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает, что отказывая в применении сроков исковой давности суд, указал, что истец узнал о нарушении своего права 01 октября 2017 года, когда получил сведения из ЕГРП. При этом суд не истребовал у ответчика сведения об уведомлениях о переуступки прав аренды каждого из ответчиков, которые обращались с письменными заявлениями к истцу об уведомлении о переуступке прав аренды. Полагает, что Управление знало о происходящих договорах с даты подачи заявлений ответчиками.
В апелляционной жалобе Д.А. Ключников просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает, что Управление имущественных и земельных отношений достоверно стало известно о сделках, совершаемых в отношении спорного участка - 15 июля 2016 г., когда А.С. Крючков обратился с заявлением о даче согласия на переход права аренды 1/12 доли вправе на земельный участок. Договор прошел государственную регистрацию 19 августа 2016 года. 08 декабря 2016 г. К.В. Жоховым было передано ему 1/12 доли в праве на земельный участок. Регистрация права была осуществлена 24 января 2017 г. Кроме того, полагает, что Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы злоупотребляет своим правом при предъявлении иска, поскольку длительное время не предпринимало мер для решения вопроса о сносе незаконной постройки, допустило передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другим лицам. Отмечает, что по всем сделкам истцу направлялось уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, но Управление никаких мер не предприняло, обратилось с настоящим иском почти спустя год. В настоящее время, зная о том, что остальными арендаторами земельный участок используется не по назначению, никакие меры Управлением не предпринимаются. Обращает внимание на то, судом первой инстанции вообще не рассматривался вопрос об использовании земельного участка несколькими собственниками.
В возражениях относительно апелляционной жалобы А.С. Крючкова представитель Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы В.А. Смирнов просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
01 августа 2018 г. судебной коллегией по гражданским делам Костромского областного суда вынесено определение о переходе к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.
В настоящее судебное заседание лица, участвующие в деле за исключением Д.А. Ключникова и представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы не явились. Администрацией г. Костромы, А.С Крючковым судебные извещения получены.
Судебные повестки направленные по месту жительства иных лиц возвращены в суд по причине неявки адресата. Кроме того Л.Л. Гончарова и К.В. Жохов извещены телефонограммами. На основании ч.2.1 ст.113 ГПК РФ судебная коллегия признает указанных ответчиков извещенными о месте и времени судебного заседания.
При таких обстоятельствах дело рассматривается в отсутствии неявившихся лиц.
Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Поскольку судом было допущено нарушение норм процессуального права, а именно, дело было рассмотрено без извещения Л.Л. Гончаровой о месте и времени судебного заседания, то в силу пункта 2 части 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене. Допущенные судом нарушения отражены в определении судебной коллегии от 01 августа 2018 года.
Принимая новое решение по делу, суд апелляционной инстанции считает установленным, что по договору N от 26 октября 2012 г. департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области в аренду ФИО40 передан земельный участок <данные изъяты> на срок по 06 сентября 2015 г. для восстановления индивидуального жилого дома. Пунктом 4.3.3 договора аренды N от 26 октября 2012 г. предусмотрено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору с согласия арендодателя и при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи прав в залог. При этом заключение нового договора не требуется (т.1 л.д. 99-103).
01 августа 2013 года ФИО41 и К.В. Жохов заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка (т.1, л.д. 40).
Письмом от 09 сентября 2015 г. на имя К.В. Жохова Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы подтвердило, что на основании статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка N от 26 октября 2012 г. возобновлен с 07 сентября 2015 г. на тех же условиях на неопределенный срок (т.1, л.д. 38).
По договору, заключенному 27 мая 2016 г., К.В. Жохов передал ФИО42 свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в равных долях (т. 1, л.д. 174-175). Согласие Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы на указанную сделку дано (т. 1, л.д. 240).
15 июля 2016 г. А.С. Крючков обратился в Управление имущественных и земельных отношений с заявлением о даче согласия на переход права аренды 1/12 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка N от 26 октября 2012 г. с кадастровым номером N К.В. Жохову (т. 1, л.д. 157). Согласие на совершение указанной сделки получено не было. 05 августа 2016 г. А.С. Крючков и К.В. Жохов заключили договор, по которому А.С. Крючков передал, а К.В. Жохов принял 1/12 долю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т.1, л.д. 158).
30 ноября 2016г. К.В. Жохов обратился в Управление имущественных и земельных отношений с заявлением о даче согласия на переход права аренды 1/12 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> по договору аренды земельного участка N от 26 октября 2012 г. с кадастровым номером N Д.А. Ключникову (т. 1, л.д. 82). Согласие на совершение указанной сделки получено не было. 08 декабря 2016 г. К.В. Жохов и Д.А. Ключников заключили договор, по которому К.В. Жохов передал, а Д.А. Ключников принял 1/12 долю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т.1, л.д. 83).
29 марта 2017 г. Л.Л. Гончарова и А.В. Федоров заключили договор, по которому Л.Л. Гончарова передала, а А.В. Федоров принял 1/24 долю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т.1, л.д. 171). Согласие Управления имущественных и земельных отношений на совершение сделки получено не было.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии произведена государственная регистрация указанных выше договоров.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзацы 1, 2 пункта 2).
Содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 ГК РФ, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Согласно пункту 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Пунктом 3 ст. 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с пунктом 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Положениями пункта 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что особенности сдачи в аренду земельных участков могут быть установлены законом.
Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, пунктом 2 ст. 22 которого установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Иные правила передачи права аренды определены пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В связи с тем, что изначально (26 октября 2012 г.) договор аренды земельного участка был заключен на срок менее пяти лет, а после его окончания возобновлен на неопределенный срок его нельзя считать заключенным на срок свыше пяти лет.
Поскольку оспариваемые договоры в нарушение условий договора аренды земельного участка и соответственно положений пункта 5 ст. 22 ЗК РФ заключены без согласия арендодателя, они подлежат признанию недействительными. В связи с этим подлежат применению последствия недействительности сделок в виде передаче 1/12 прав и обязанностей арендатора земельного участка от Д.А. Ключникова А.С. Крючкову (договоры от 05 августа 2016 г. и от 08 декабря 2016 г.), в виде передаче 1/24 прав и обязанностей арендатора земельного участка от А.В. Федорова Л.Л. Гончаровой (договор от 29 марта 2017 г.).
С доводами А.С. Крючкова и Д.А. Ключникова относительно пропуска срока исковой давности согласиться нельзя с учетом того, что с момента заключения договоров между Л.Л. Гончаровой и А.В. Федоровым (29 марта 2017 г.), между К.В. Жоховым и Д.А. Ключниковым (08 декабря 2016 г.) до обращения истца в суд (01ноября 2017г.) прошло менее 1 года, а о нарушении своих прав - заключении 05 августа 2016 г. договора между А.С. Крючковым и К.В. Жоховым Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы узнало 1 октября 2017 г. после получения из Росреестра выписки в отношении земельного участка. Данных о том, что такие сведения были получены ранее одного года до обращения в суд, в деле не имеется. Напротив, из направленного Управлением Росреестра по Костромской области ответа на запрос суда апелляционной инстанции следует, что сведения об обращении Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы в период с 19 августа 2016г. по 01 ноября 2016г. за предоставлением выписки из ЕГРП или иных документов, содержащих данные о договоре между А.С. Крючковым и К.В. Жоховым, отсутствуют.
Доказательств того, что истец узнал или должен был узнать о данном договоре до 2 ноября 2016 г., ответчиками не представлено.
Обращение А.С. Крючкова с заявлением к истцу содержит лишь просьбу дать согласие на заключение договора с К.В. Жоховым и не содержит сведений о том, что такой договор заключен. Согласие А.С. Крючкову на заключение договора дано не было, и его обращение не возлагало на истца обязанности проверять в какие-либо сроки заключен ли договор фактически.
Также отсутствуют основания полагать, что обращаясь с иском, Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы злоупотребляет правами. Очевидного отклонения действий истца как участника гражданского оборота от добросовестного поведения не усматривается. Согласие от 9 июня 2016 г. на передачу К.В. Жоховым прав и обязанностей по договору аренды другим лицам и последующие отказы дать согласие на заключение подобных договоров, о таком отклонении не свидетельствует, а является реализацией прав истца предусмотренных договором и законом.
Вопросы относительно возможности раздела земельного участка, его фактического использования, на что указано в апелляционной жалобе Д.А. Ключникова, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.
Поскольку заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме, государственная пошлина в размере 6 000 руб. (подп. 3 п.1 ст.333.19 НК РФ), от уплаты которой истец был освобожден, в соответствии с частью 1 ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчиков, не освобожденных от уплаты судебных расходов, в равных долях, по 1200 руб. с каждого.
На основании изложенного, руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 26 марта 2018 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы удовлетворить.
Признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 05 августа 2016 года между Крючковым Андреем Сергеевичем и Жоховым Константином Владимировичем.
Признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N заключенный 08 декабря 2016 года между Жоховым Константином Владимировичем и Ключниковым Дмитрием Александровичем.
Признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 29 марта 2017 года между Гончаровой Людмилой Леодоровной и Федоровым Александром Вадимовичем.
Применить последствия недействительности сделок - договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 05 августа 2016 года между Крючковым Андреем Сергеевичем и Жоховым Константином Владимировичем и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 08 декабря 2016 года между Жоховым Константином Владимировичем и Ключниковым Дмитрием Александровичем, передав 1/12 прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером N по договору аренды земельного участка от 26 октября 2012 года N от Ключникова Дмитрия Александровича Крючкову Андрею Сергеевичу.
Применить последствия недействительности сделок - договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 29 марта 2017 года между Гончаровой Людмилой Леодоровной и Федоровым Александром Вадимовичем, передав 1/24 прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером N по договору аренды земельного участка от 26 октября 2012 года N от Федорова Александра Вадимовича Гончаровой Людмиле Леодоровне.
Взыскать с Крючкова Андрея Сергеевича, Жохова Константина Владимировича Ключникова Дмитрия Александровича, Гончаровой Людмилы Леодоровны и Федорова Александра Владимировича государственную пошлину бюджет городского округа г. Кострома по 1 200 руб. с каждого.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка