Дата принятия: 23 сентября 2019г.
Номер документа: 33-16314/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 сентября 2019 года Дело N 33-16314/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Сеник Ж.Ю.
судей Власовой А.С., Владимирова Д.А.
при секретаре Симоновой Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Константиновского района Ростовской области к Умарову Марату Солтаналиевичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды, встречному иску Умарова Марата Солтаналиевича к Администрации Константиновского района Ростовской области о признании недействительным пункта 8.5 договора аренды, исключения пункта из договора аренды по апелляционной жалобе Умарова Марата Солтаналиевича на решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 03 июля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Власовой А.С., судебная коллегия
установила:
Администрация Константиновского района обратилась в суд с настоящими требованиями ссылаясь на то, что 19.10.2017 между Администрацией Константиновского района и Умаровым М.С. был заключен договор аренды N24, согласно условиям которого истец предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9 000 кв.м. для использования в целях: для размещения производственных и административных зданий, сбыта и заготовок, имеющий адресные ориентиры: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 1 км по направлению на юго-восток от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а ответчик обязался своевременно уплачивать арендную плату за указанный земельный участок.
Согласно п.4.4.3 договора от 19.10.2017 N24 ответчик обязан своевременно, в установленный договором размере уплачивать арендную плату, что также предусмотрено ст.614 ГК РФ.
В соответствии с п.3.1 данного договора годовая арендная плата за предоставленный земельный участок установлена в размере 36 891 рубля 44 копеек.
В связи с тем, что Умаров М.С. не оплачивал арендную плату за земельный участок с момента регистрации права собственности на здание овчарни до момента заключения договора аренды, пунктом 8.5 договора аренды определена сумма за фактическое пользование земельным участком с 13.02.2012 до 18.10.2017 включительно в общей сумме 191 989 рублей 68 копеек.
За период с 19.10.2017 по настоящее время ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязанности по ежеквартальной оплате арендной платы, а также по оплате за фактическое пользование, что является существенным условий договора аренды и положений действующего законодательства.
Размер задолженности по арендной плате ответчика по договору от 19.10.2017 N24 составляет: за период с 19.10.2017 по 31.12.2018 в сумме 45 847 рублей 01 копейки; за фактическое пользование земельным участком согласно п.8.5 договора 191 989 рублей 86 копеек, а всего 237 836 рублей 87 копеек.
Согласно п.5.2 договора аренды от 19.10.2017 N24 за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Размер задолженности ответчика перед истцом по пени по договору от 19.10.2017 N24 за период с 19.10.2017 по 01.03.2019 составляет 11 197 рублей 86 копеек.
Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием об исполнении обязательств по оплате имеющейся задолженности, письмо от 14.02.2018 N95, от 27.11.2018 N1497, от 04.02.2019 N22, которые были высланы ответчику по месту жительства заказными письмами с уведомлениями.
Кроме того, истцом ответчику было предложено расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, о чем было направлено письмо от 04.02.2019 N22 с предложением, подписать акт сверки расчетов и соглашение о добровольном расторжении договора.
На момент подачи настоящего искового заявления обязательства по арендной плате и пени ответчиком не исполнены, действий к урегулированию спора в досудебном порядке не предпринято.
На основании изложенного, истец просил суд взыскать в консолидированный бюджет Константиновского района с Умарова М.С. сумму задолженности по арендной плате по договору от 19.10.2017 N24 за период с 19.10.2017 по 31.12.2018 и за фактическое пользование земельным участком согласно п.8.5 договора в размере 237 836 рублей 87 копеек; взыскать в консолидированный бюджет Константиновского района с Умарова М.С. пеню за просрочку внесения платежей по договору 19.10.2017 N24 за период с 19.10.2017 по 01.03.2019 в размере 11 197 рублей 86 копеек; расторгнуть договор аренды земельного участка, заключенный между Администрацией Константиновского района и Умаровым М.С. от 19.10.2017 N24, зарегистрированный Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 23.11.2017 за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; обязать Умарова М.С. передать по акту приемки-передачи земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеющий адресные ориентиры: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 1 км по направлению на юго-восток от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В ходе судебного разбирательства ответчик Умаров М.С. подал встречное исковое заявление о признании недействительным п.8.5 Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N24 от 19.10.2017.
В обоснование иска указал, согласно п.8.5. договора аренды N24 от 19.10.2017 арендатор обязан оплатить общую сумму в размере 191 989 рублей 68 копеек за периоды: с 13.02.2012 по 31.12.2012 включительно 30 562 рубля 74 копейки (Кс 1 580040,00 руб. х 2%:365х353); с 01.01.2013 по 31.12.2013 включительно 31 600 рублей 80 копеек (Кс 1580040,00х2%); с 01.01.2014 по 31.12.2014 включительно 31 600 рублей (Кс 1580040,00 х 2%); с 01.01.2015 по 31.12.2015 включительно 33 338 рублей 53 копейки (Кс 158040,00х2%)х1,055(2015)); с 01.01.2016 по 31.12.2016 включительно 35 472 рубля 53 копейки (Кс 1580040,00х2%х1,055 (2015)х1,064(2016)); с 01.01.2017 по 18.10.2017 включительно 29 414 рублей 28 копеек (36891:365х291 дн).
Вышеуказанный земельный участок на основании Постановления N783 от 30.08.2001 Главы Администрации Константиновского района Ростовской области "О предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование" был передан Алубаеву А.К., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2001 сделана запись регистрации N61-17-5/2001-1073. 14.09.2017 право постоянного (бессрочного) пользования было прекращено. На основании договора купли-продажи здания овчарни от 31.12.2011 Умаров М.С. приобрел здание овчарни. На основании изложенного, просил суд признать недействительным п.8.5 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N24 от 19.10.2017.
В ходе судебного разбирательства представитель истца Медведева Е.Г., уточнила встречные исковые требования и в окончательном виде просила суд признать недействительным п.8.5 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N24 от 19.10.2017; применить последствия недействительности сделки - исключить п.8.5 из договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N24 от 19.10.2017. В дополнении к встречному исковому заявлению указала, что Администрация Константиновского района в период времени с 03.10.2001 по 14.09.2017 не являлась владельцем земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН соответственно у Администрации Константиновского района отсутствуют правовые основания требовать плату за фактическое использование земельного участка.
Решением Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 3 июля 2019 года суд расторг договор аренды N24 от 19.10.2017 земельного участка, заключенного между Администрацией Константиновского района и Умаровым М.С., зарегистрированного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 23.11.2017 за N61:17:0600012:466-61/021/2017-2 и взыскал с Умарова М.С. в консолидированный бюджет Константиновского района сумму задолженности по арендной плате по договору аренды N24 от 19.10.2017 земельного участка за период с 19.10.2017 по 31.12.2018 и за фактическое пользование земельным участком согласно п.8.5 договора в размере 237 836 рублей 87 копеек, пеню за просрочку внесения платежей по договору аренды N24 от 19.10.2017 земельного участка за период с 19.10.2017 по 01.03.2019 в размере 11 197 рублей 86 копеек.
Суд обязал Умарова М.С. передать по акту приемки-передачи земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 9000 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 1,0 км по направлению на юго-восток от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Кроме того, суд взыскал с Умарова М.С. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 11 690 рублей 35 копеек.
Встречные исковые требования Умарова М.С. к Администрации Константиновского района о признании недействительным пункта 8.5 договора аренды, исключения пункта из договора аренды, оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Умаров М.С., просит отменить решение суда, как незаконное, необоснованное, и принять новое решение.
По мнению апеллянта, Администрация Константиновского района в период с 03.10.2001 по 14.09.2017 не являлась владельцем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания требовать плату за фактическое использование земельного участка, поскольку за этот участок был оплачен земельный налог, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ
Считает, что итоговая сумма задолженности за период с 21.03.2016 по 21.03.2019 составляет 101 865,65 рублей.
Также указывает на пропуск истцом срока исковой давности, полагая, что срок исковой давности по требованию об оплате за фактическое использование земельного участка следует исчислять с 21.03.2016 по 21.03.2019 включительно.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Администрации Константиновского района просит решение суда от 03.07.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, признав возможным рассмотрение апелляционной жалобы в порядке 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
При рассмотрении дела, судом первой инстанции было установлено, что 19.10.2017 года между МО "Константиновский район" в лице Администрации Константиновского района в лице Главы Администрации Константиновского района Калмыкова В.Е. (Арендодатель) и Умаровым М.С., в лице Умарова С.С., действовавшего по доверенности (Арендатор) заключен договор аренды N24 находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 1,0 км по направлению на юго-восток от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в границах указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемого к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 9 000 кв.м.
Согласно п.1.2 договора на участке имеется здание овчарни (свидетельство о государственной регистрации права, дата выдачи 29.06.2012, рег. N61-61-21/001/2012-159 от 13.02.2012, 61-АЖ 892161.
Срок аренды участка устанавливается с 19.10.2017 по 18.10.2027 (на 10 лет) (п.2).
Согласно п.3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 36 891 рубль 44 копейки.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20-го числа последнего месяца отчетного квартала (п.3.2.). Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (п.3.3).
Согласно п.4.1.1. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем двух сроков уплаты подряд, в случае не подписания Арендатором уведомления в соответствии с п.3.4 и нарушения других условий Договора.
Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. (п.6.2 Договора).
В соответствии с п.6.3 Договора при прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю участок в надлежащем состоянии.
Согласно п. 8.5. (особые условия договора) договора арендатор обязан оплатить общую сумму в размере 191 989 рублей 68 копеек за периоды: с 13.02.2012 по 31.12.2012 включительно 30 562 рубля 74 копейки (Кс 1580040,00 руб. х 2%:365х353); с 01.01.2013 по 31.12.2013 включительно 31 600 рублей 80 копеек (Кс 1580040,00х2%); с 01.01.2014 по 31.12.2014 включительно 31 600 рублей 80 копеек (Кс 1580040,00 х 2%); с 01.01.2015 по 31.12.2015 включительно 33 338 рублей 53 копейки (Кс 158040,00х2%)х1,055(2015)); с 01.01.2016 по 31.12.2016 включительно 35 472 рубля 53 копейки (Кс 1580040,00х2%х1,055 (2015)х1,064(2016)); с 01.01.2017 по 18.10.2017 включительно 29 414 рублей 28 копеек (36891:365х291 дн.).
Согласно акту передачи земельного участка в аренду от 19.10.2017 года следует, что МО "Константиновский район" в лице Администрации Константиновского района в лице Главы Администрации Константиновского района Калмыкова В.Е. (Арендодатель) передало, а Умаров М.С. в лице Умарова С.С., действующего по доверенности, принял земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 1,0 км по направлению на юго-восток от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 9 000 кв.м., в аренду на 10 лет (л.д. 10).
В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор уплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно выписки из ЕГРН N61/021/950/2019-75 от 01.04.2019 земельный участок, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 9000 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, примерно в 1,0 км по направлению на юго-восток от АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Ограничение прав и обременение объекта - аренда, дата государственной регистрации 23.11.2017, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта - с 23.11.2017 по 18.10.2027, лицо в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта - Умаров Марат Солтаналиевич.
Поскольку ответчик обязательства по договору аренды земельного участка не исполняет надлежащим образом, образовалась задолженность по арендной плате за период с 19.10.2017 по 31.12.2018 в размере 45 847 рублей 01 копейки и за фактическое пользования земельным участком согласно п.8.5 договора 191 989 рублей 86 копеек, а всего 237 836 рублей 87 копеек.
27.11.2018 в адрес ответчика Администрацией Константиновского района направлено уведомление с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 228 244 рублей 91 копейки и пени в размере 7 070 рублей 49 копеек. Однако данное требование ответчиком не исполнено.
04.02.2019 Администрация Константиновского района направила в адрес ответчика уведомления с требованием погасить задолженность по арендной плате в размере 237 836 рублей 69 копеек и пени в размере 8 843 рублей 30 копеек и соглашение о расторжении договора аренды N24 от 19.10.2017.
Истец представил в материалы дела расчет задолженности по арендной плате за период с 19.10.2017 по 31.12.2018, который составил 45 847 рублей 01 копейка, а также расчет пени за период с 19.10.2017 года по 01.03.2019 года в размере 11 197 рублей 86 копеек.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 65 ЗК РФ, ст.ст. 309, 310, 450, 606, 610, 614, 619, 622 ГК РФ и, установив ненадлежащее исполнение ответной стороной принятых на себя обязательств по договору, пришел к выводу об обоснованности заявленных Администрацией Константиновского района требований и их удовлетворении.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Умарова М.С. суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды заключен в соответствии с требования земельного законодательства и в рамках полномочий, возложенных на орган местного самоуправления. Порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установленный статьей 39.14 ЗК РФ, ответчиком администрацией муниципального района Константиновского района соблюден. В дальнейшем процедура передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N24 от 19.10.2017 Умарову М.С. также соблюдена. В период с 2017 года до мая 2019 года Умаров М.С. каких-либо действий связанных с признанием недействительным договора аренды в части не предпринимал, претензий относительно спорного п.8.5 договора аренды земельного участка ответчику не предъявлял.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в решении, полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Доводы апеллянта в части перехода права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке и сохранением права пользования за новым собственником недвижимости земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, как было у прежнего собственника отклоняется, поскольку в п. 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) разъясняется, что если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 01 июля 2012 года данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.
Ссылка апеллянта на то, что Администрация Константиновского района в период с 03.10.2001 по 14.09.2017 не являлась владельцем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания требовать плату за фактическое пользование земельного участка, поскольку за этот участок был оплачен земельный налог являются необоснованными исходя из нижеследующего.
Как следует и материалов дела и подтверждается сторонами, спорный земельный участок в 2001 году был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование Алубаеву А.К., собственнику здания овчарни на тот момент, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации.
В силу действующего законодательства, у Алубаева А.К. возникла обязанность уплаты земельного налога со дня регистрации права постоянного (бессрочного) пользования.
Как указано апеллянтом, Алубаев А.К. уплачивал земельный налог до момента прекращения права постоянного (бессрочного) пользования 14.09.2017 на основании заявления.
В то же время, предоставление земельного участка во временное пользование не порождает права собственности на землю (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу статей 3.1 - 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 N137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", спорный земельный участок относится к землям, собственность на которые не разграничена. Согласно части 2 статьи 3.3 указанного закона предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Право на приобретение спорного земельного участка занятого зданием овчарни в собственность или в аренду возникло у апеллянта с момента регистрации права собственности на недвижимость в 2012 году. Однако с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка под зданием овчарни апеллянт обратился только в 2017 году.
Ссылка апеллянта на пропуск истцом срока исковой давности являлась предметом рассмотрения судом первой инстанции и правомерно отклонена в связи с необоснованностью.
В целом приведенные в апелляционной жалобе доводы фактически сводятся к несогласию с судебным решением и направлены на переоценку доказательств, оценка которых произведена судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи, с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции с достаточной полнотой установил фактические обстоятельства дела и на основании подлежащих применению в данном случае норм права, представленных и исследованных доказательств, их надлежащей оценки, пришел к обоснованным выводам, изложенным в решении.
Нарушений судом норм материального и процессуального права, влекущих отмену постановленного решения, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 03 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Умарова Марата Солтаналиевича - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 27.09.2019г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
