Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-1631/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Серёжкина А.А.,

судей Зоровой Е.Е., Солдатовой Ю.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зиявудиновой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Солдатовой Ю.Ю.

гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Гостевой дом" на решение Центрального районного суда г. Твери от 27 января 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Прокофьевой В.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью "Гостевой дом" о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория-земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером N, от 22 августа 2017 года, заключенный между Прокофьевой В.Н. и ООО "Гостевой дом".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостевой дом" в пользу Прокофьевой В.Н. задолженность по арендной плате за период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в размере 700000 рублей, задолженность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с марта 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 70100 рублей, а всего 770100 (семьсот семьдесят тысяч сто) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гостевой дом" государственную пошлину в бюджет муниципального образования г. Тверь в размере 23603 (двадцать три тысячи шестьсот три) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Гостевой дом" к Прокофьевой В.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом отказать".

Судебная коллегия

установила:

Прокофьева В.Н. обратилась в Пролетарский районный суд г. Твери с иском к ООО "Гостевой дом", в котором просит расторгнуть договор аренды от 22 августа 2017 года, заключенный между Прокофьевой В.Н. и ООО "Гостевой дом", в лице директора ФИО, земельного участка, площадью 561 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом площадью N кв.м, с кадастровым номером N, взыскать с ООО "Гостевой дом" в пользу Прокофьевой В.Н. невыплаченную арендную плату по договору аренды от 22 августа 2017 года с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в сумме 700 000 рублей; задолженность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с 11 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в общей сумме 70 100 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что по договору аренды от 22 августа 2017 года арендодателем Прокофьевой В.Н., как собственником, сроком на 10 лет были переданы в аренду арендатору ООО "Гостевой дом" объекты недвижимости земельный участок с кадастровым номером N категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом площадью N кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с находящимся на нём жилым домом с кадастровым номером N, общей площадью N кв.м.

Согласно пункта 3.1 договора аренды общая сумма арендной платы за передаваемый объект сторонами была определена в размере 100 000 рублей в месяц. Пунктом 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. Оплату по договору может получать как непосредственно арендодатель, так и его представители, наличными денежными средствами и/или путем безналичного расчета. Наличные денежные средства по договору принимаются на основании расписки. В разделе договора права и обязанности арендатора и арендодателя в пункте 4.2 обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату выделена особо, как основная обязанность арендатора. Так же пунктом 8.1 действующего договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатором в пользу арендодателя устанавливается пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Пени начисляются включительно по день полного погашения суммы арендной платы.

Отдельным основанием к досрочному расторжению договора аренды от 22 августа 2017 года в силу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Прокофьева В.Н. считает то обстоятельство, что ответчиком не исполняется обязанность по внесению более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы. В связи с тем, что жилой дом используется не по назначению, а как гостиница на 13 номеров, и земельный участок используется не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к установленному виду разрешенного использования, а для обслуживания и эксплуатации гостиницы, предлагает добровольно досрочно расторгнуть договор аренды от 22 августа 2017 года в силу п.п. 1, 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывает, что анализ поступления арендной платы за истекший период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года показывает, что арендатор ООО "Гостевой дом" нарушает взятые на себя обязательства по уплате арендной платы.

По решению Пролетарского районного суда г. Твери от 13 марта 2019 года и апелляционному определению Тверского областного суда от 27 августа 2019 года с арендатора ООО "Гостевой дом" была взыскана в пользу арендодателя задолженность по оплате арендных платежей с августа 2018 года по февраль 2019 года в сумме 683 333 рублей 33 копеек, взысканы пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды в сумме 66 823 рублей 27 копеек. В рассматриваемом периоде перечисления и передачи денежных средств от арендатора к арендодателю в счет погашения арендной платы и пени не было.

Задолженность арендатора по уплате арендной платы арендодателю за период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года (7 месяцев по 100 000 рублей) составляет 700 000 рублей.

Размер пени в силу пункта 8.1 договора аренды за несвоевременное перечисление арендной платы составляет: за период с 11 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года за 192 дня просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 19 200 рублей; за период с 11 апреля 2019 года по 19 сентября 2019 года за 161 день просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 16 100 рублей; за период с 11 мая 2019 года по 19 сентября 2019 года за 131 день просрочки внесения по 0.1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 13 100 рублей; за период с 11 июня 2019 года по 19 сентября 2019 года за 100 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 10 000 рублей; за период с 11 июля 2019 года по 19 сентября 2019 года за 70 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 7000 рублей; за период с 11 августа 2019 года по 19 сентября 2019 года за 39 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 3900 рублей; за период с 11 сентября 2019 года по 19 сентября 2019 года за 8 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 800 рублей, всего за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с марта 2019 года по сентябрь 2019 года пени составила в общей сумме 70 100 рублей. Общая сумма задолженности арендатора перед арендодателем по неисполненному обязательству по договору аренды от 22 августа 2017 года составила 770 100 рублей, что может так же являться основанием к расторжению договора аренды от 22 августа 2017 года.

В порядке досудебной подготовки к делу, арендатору ООО "Гостевой дом" 11 ноября 2019 года была почтой отправлена претензия на выплату задолженности по арендной плате и пени, на которую представитель арендатора не дал никакого ответа. Согласно выписке из ЕГРЮЛ на 12 декабря 2019 года арендатор сменил местонахождение общества 22 ноября 2019 года.

Определением Пролетарского районного суда г. Твери от 20 января 2020 года гражданское дело по иску Прокофьевой В.Н. к ООО "Гостевой дом" о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени передано по подсудности в Центральный районный суд г. Твери.

Определением суда от 16 марта 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Твери, Управление Росреестра по Тверской области.

Определением суда от 15 мая 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда принято встречное исковое заявление ООО "Гостевой дом" к Прокофьевой В.Н. о возложении обязанности заключить с ООО "Гостевой дом" договор купли-продажи имущества: земельного участка с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, общей площадью N кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером N, общей площадью N кв.м, количество этажей - 3.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 22 августа 2017 года заключен договор аренды, по условиям которого Прокофьева В.Н. предоставляет ООО "Гостевой дом" в аренду вышеуказанное арендованное имущество. Согласно пункту 3.6 данного договора аренды выкупная цена арендованного имущества составляет 12000 000 рублей. В соответствии с пунктом 7.3 данного договора аренды в случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости арендованного имущества арендодатель обязан совместно с арендатором обратиться в орган государственной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации перехода права собственности на объект от арендодателя к арендатору. В случае уклонения арендодателя от государственной регистрации перехода права собственности на объект к арендатору последний имеет право требовать от арендодателя исполнения условий настоящего договора в судебном порядке.

Вышеуказанная сумма денежных средств выплачена Прокофьевой В.Н. наличными денежными средствами, что подтверждается распиской от 25 сентября 2017 года. Данная сумма является арендной платой за весь период действия договора, а также выкупной ценой. Указанная расписка была составлена в двух подлинниках, наличие которых установлено бухгалтерским документооборотом: один оригинал был передан в бухгалтерию ООО "Гостевой дом" вместе с авансовым отчетом, второй оригинал остался на руках у бывшего учредителя и директора ООО "Гостевой дом" ФИО Вышеуказанные расписки имеют небольшое отличие - на одном имеется печать организации, на втором она отсутствует. То, что указанные расписки являются подлинными, подтверждается проведенными органами следствия по изъятой из материалов гражданского дела N расписке, заключениями двух экспертиз, которые сделали однозначный вывод о том, что расписка, имеющаяся у ООО "Гостевой дом" в качестве доказательства выплаты Прокофьевой В.Н. денежной суммы в размере 12000 000 рублей, не имеет признаков, свидетельствующих об изменении первоначального содержания, и была напечатана одномоментно.

Согласно заключения <данные изъяты> от 18 сентября 2019 года в документе, а именно расписке от 25 сентября 2017 года, признаков изменения первоначального содержания (дописок, подчисток, травления) не выявлено. Текстовая часть и реквизиты расписки от 25 сентября 2017 года образуют собой единый документ, напечатанный единовременно электрофотографическим образом. Согласно заключению эксперта N N, проведенного экспертом <данные изъяты> капитаном полиции ФИО2, установлено, что признаков, свидетельствующих об изменении первоначального содержания представленной на исследование расписки, не выявлено. Основной печатный текст и текст реквизитов и строк для подписей образуют собой единый документ, напечатанный единовременно способом электрофотографии. Кроме того, органами следствия также были проведены две экспертизы по второму подлиннику расписки. Согласно заключению эксперта <данные изъяты> от 16 апреля 2019 года факт изменения первоначального содержания в документе, а именно внесение текста начиная со слов " г. Тверь..." и заканчивая словами претензий не имею" не выявлен: текстовая часть, и реквизиты, и подписи расписки от 25 сентября 2017 года образуют собой единый документ, напечатанный единовременно электрофотографическим способом".

Согласно заключению эксперта N, проведенного экспертом отдела криминалистических экспертиз <данные изъяты> капитаном полиции ФИО2, установлено, что в представленной на исследование расписке первоначально был нанесен печатный текст, а затем были выполнены подписи от имени Прокофьевой В.Н. и ФИО Признаков, свидетельствующих об изменении первоначального содержания представленной на исследование расписки, не выявлено. Основной печатный текст и текст реквизитов и срок для подписей образуют собой единый документ, напечатанный единовременно способом электрофотографии. По второму экземпляру расписки также органами следствия были проведены технико-криминалистические экспертизы, которые сделали выводы о том, что расписка была напечатана одномоментно.

Согласно заключению N от 27 сентября 2019 года, проведенному экспертом отдела криминалистических экспертиз <данные изъяты> капитаном полиции ФИО2 по указанной расписке, установлено, что в представленной расписке первоначально нанесен печатный текст, а затем выполнены подписи от имени Прокофьевой В.Н. и ФИО Основной печатный текст и текст реквизитов и строк для подписей образуют собой единый документ, напечатанный временно способом электрофотографии.

07 июня 2019 года ООО "Гостевой дом" направлена в адрес Прокофьевой В.Н. претензия о заключении договора купли-продажи арендованного имущества и явке 26 июня 2019 года в 11:00 для регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости к ООО "Гостевой дом" в многофункциональный центр ГАУ "МФЦ".

Согласно информации об отслеживании почтовых отправлений с сайта "Почта России" в сети "Интернет" вышеуказанное письмо возвращено отправителю получателем. Прокофьева В.Н. добровольно не удовлетворила вышеуказанные требования. Данная претензия оставлена без ответа. Указывает, что в настоящее время ООО "Гостевой дом" в соответствии с действующим законодательством и заключенным договором вправе требовать заключения договора купли-продажи объекта для перехода права собственности от арендодателя к арендатору.

Определением суда от 22 октября 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УФССП России по Тверской области, Пролетарское районное отделение судебных приставов г. Твери УФССП России по Тверской области.

Определением суда от 16 декабря 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечено ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Прокофьева В.Н., ее представитель Годько А.Н. исковые требования поддержали в полном объеме, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении, просили их удовлетворить, встречные исковые требования просили оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика (истца по встречному иску) ООО "Гостевой дом" - Балясников А.А. возражал против удовлетворения исковых требований Прокофьевой В.Н., встречное исковое заявление поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить, поддержал возражения на исковое заявление.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации города Твери, Управления Росреестра по Тверской области, УФССП России по Тверской области, Пролетарского районного отделения судебных приставов г. Твери УФССП России по Тверской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области не явились, будучи извещенными о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили, возражений на исковое заявление не представили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ООО "Гостевой дом" просит решение суда отменить и постановить новое решение, которым исковые требования Прокофьевой В.Н. к ООО "Гостевой дом" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени оставить без удовлетворения.

В обоснование доводов жалобы указано, что ООО "Гостевой дом" в судебном заседании 27 января 2021 года подало заявление в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку избранный ранее способ защиты путем понуждения Прокофьевой В.Н. к заключению договора купли-продажи будет невозможно исполнить, а заключенный между сторонами договор аренды от 22 августа 2017 года может служить основанием для перехода прав от Прокофьевой В.Н. к ООО "Гостевой дом" и необходимости понуждать Прокофьеву В.Н. к заключению договора нет.

Отказав в принятии заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд грубо нарушил нормы процессуального права, а также конституционные права ответчика ООО "Гостевой дом".

Привлечение к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, 22.10.2020 и 16.12.2020 носило формальный характер и направлено на затягивание процесса, а в протоколах судебных заседаний от данных дат, сведения о привлечении указанных лиц отсутствуют. Вышесказанное, должно быть исследовано судом апелляционной инстанции, и по допущенным нарушениям должны быть приняты предусмотренные меры реагирования.

Судом необоснованно не принято во внимание решение Пролетарского районного суда города Твери от 20 сентября 2018 года по гражданскому делу N, имеющее преюдициальное значение для настоящего дела, и установившее, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является самовольной постройкой. Данное имущество не могло выступать объектом гражданских прав, в том числе, передаваться в аренду. Оборот самовольных построек запрещен в силу ч. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, сделка является ничтожной согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При удовлетворении требований Прокофьевой В.Н., судом были грубо проигнорированы положения ст. 166-168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, безусловно, должно быть исправлено судом апелляционной инстанции. Прокофьева В.Н. не принимала меры к оспариванию решения суда о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, возражала против удовлетворения жалобы ООО "Гостевой дом", что свидетельствует об отсутствии у нее интереса в сохранении принадлежащего имущества.

Также полагает, что имелись все основания для назначения по делу судебной технико-криминалистической экспертизы, чего не было сделано судом первой инстанции. Вместе с тем, решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13.03.2019 расписка от 25.09.2017 не признана недействительной либо подложной, суд просто критически ее оценил. Непринятием судом представленной стороной истца расписки, которая не являлась предметом разбирательства и по которой нет судебного акта о ее подложности или недействительности, грубо нарушены процессуальные права истца по делу. Второй подлинник расписки не являлся предметом судебной оценки.

Кроме того, дело рассмотрено без привлечения в качестве третьего лица ООО, которое является субарендатором земельного участка и вынесенное по данному делу решение может повлиять на его права и обязанности. В связи с изложенным полагает, что решение суда подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представитель ответчика ООО "Гостевой дом" адвокат Балясников А.А. в заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Прокофьевой В.Н. адвокат Годько А.Н. просил жалобу ответчика оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, каких-либо ходатайств не заявили.

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участников процесса, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав судью-докладчика, пояснения представителя ответчика и представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 того же Кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 22 августа 2017 года между Прокофьевой В.Н. (арендодатель) и ООО "Гостевой Дом" (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует земельный участок с кадастровым номером N категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, общей площадью N кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым домом, с кадастровым номером N, общей площадью N кв.м, количество этажей - 3. Срок аренды - 10 лет с момента подписания договора аренды до 22 августа 2027 года.

Договор аренды зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 07 сентября 2017 года.

П.п. 1.4, 3.6 договора аренды предусмотрен переход в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения его выкупной стоимости в размере 12000 000 рублей.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора аренды общая сумма арендной платы установлена в размере 100 000 рублей ежемесячно, при этом арендная плата по условиям договора вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному, оплата по договору может производиться непосредственно арендодателю наличными денежными средствами на основании расписки и/или путем безналичного расчета.