Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 33-16271/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Чирьевой С.В.,

судей Таран А.О., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Таран А.О.,

при секретаре Зайцевой К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайленко Е. Н. к администрации муниципального образования Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района о расторжении договора и возложении обязанностей,

по апелляционной жалобе главы администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Сошина А.В. на решение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 05 февраля 2021 года,

заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы, отзыва, судебная коллегия

установила:

Михайленко Е.Н. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Приморско-Ахтарское городское поселение Приморско-Ахтарского района о расторжении договора аренды земельного участка особо охраняемых территорий, возложении обязанности на администрацию муниципального образования Приморско-Ахтарское городское поселение Приморско-Ахтарского района утвердить схему расположения земельного участка, заключить договор аренды (в уточненной редакции).

В обоснование своих требований указала, что постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 27.02.2006г. ООО "Росгосстрах-Юг" предоставлен земельный участок особо охраняемых территорий с кадастровым номером .

На основании указанного постановления между администрацией муниципального образовании Приморско-Ахтарский район и филиалом ООО "Росгосстрах-Юг" (сейчас - ПАО СК "Росгосстрах") заключен договор аренды от 27.10.2006г. земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Ачуевская коса, в 3,4 км. Южнее охотучастка , общей площадью 14 328 кв.м.

Согласно пункту 6.2 договора срок его действия установлен равным 49 годам, то есть до 27 октября 2055 г.

На земельном участке располагались объекты недвижимости принадлежавшие ПАО СК "Росгосстрах", а именно:

- нежилое здание, общей площадью 90,1 кв.м, кадастровый .

- нежилое здание, общей площадью 124 кв.м, кадастровый .

В последующем, между ПАО СК "Росгосстрах" и Михайленко Е.Н. заключен договор купли-продажи указанных объектов от 21.11.2016г. Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на нежилые здания перешло к истцу 21.12.2016г.

По смыслу пункта 3 Договора купли-продажи, истец была предупреждена о расположении объектов на земельном участке, находящемся в аренде, а также о дальнейшем самостоятельном оформлении прав на земельные участки, необходимые для эксплуатации и использования покупаемых объектов недвижимости по назначению, в соответствии с действующим законодательством России,

Вместе с тем, какие-либо договоры о переводе прав и обязанностей арендатора части земельного участка, необходимого для эксплуатации отчужденных объектов недвижимости, между ПАО СК "Росгосстрах" и Михайленко Е.Н. не заключались.

Письмом от 28.11.2016г. ПАО СК "Росгосстрах" выразило согласие на приобретение (оформление) истцом прав на используемый под объектами недвижимости земельный участок. Какие-либо притязания со стороны арендатора и предыдущего собственника объектов (ПАО СК "Росгосстрах") отсутствуют.

Общий арендуемый ПАО СК "Росгосстрах" земельный участок имеет площадь 14 328 кв.м. Однако продажа двух нежилых зданий, расположенных на земельном участке, не означала переход к истцу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 27.10.2006г. Требуемая для эксплуатации часть земельного участка составляет 2 303 кв.м.

Для целей заключения договора аренды части земельного участка с новым собственником требуется раздел общего земельного участка площадью 14 328 кв.м на два участка.

Поскольку истец является собственником объектов недвижимости на земельном участке, последний 12.07.2019г. обратился в администрацию Приморско-Ахтарского городского поселения с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Письмом от 24.07.2019г. администрация Приморско-Ахтарского городского поселения сообщила об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в связи с отсутствием согласия ПАО СК "Росгосстрах" на раздел земельного участка, а также на то обстоятельство, что истец формально не является арендатором земельного участка.

Невозможность разделить земельный участок и оформить арендные отношения послужили основанием для обращения истца в суд за защитой своих прав.

Обжалуемым решением Приморско-Актарского районного суда Краснодарского края от 08.07.2021г. исковые требования Михайленко Е.Н. к администрации муниципального образования Приморско-Ахтарское городское поселение Приморско-Ахтарского района о разделе земельного участка и переводе прав и обязанностей удовлетворены частично.

Суд расторг договор аренды земельного участка особо охраняемых территорий от 27.10.2006г., заключенный между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район и ПАО СК "Росгосстрах" (ранее Филиал ООО "Росгосстрах-Юг" - главное управление по Краснодарскому краю).

Возложил обязанность на администрацию муниципального образования Приморско-Ахтарское городское поселение Приморско-Ахтарского района утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и произвести раздел земельного участка с кадастровым номером .

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Суд указал, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора аренды земельного участка особо охраняемых территорий от 27.10.2006г.

В апелляционной жалобе глава администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Сошин А.В. просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное. Указывает, что судом допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны. Полагает, что законных оснований для частичного удовлетворения требований истца не имеется ввиду того, что покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятого этой недвижимостью, необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, однако образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора. При этом истец не является арендатором земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Михайленко Е.Н. по доверенности Заифов А.Х. полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. Были извещены надлежащим образом посредством почтовой связи, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции на официальном сайте Краснодарского суда. В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца.

Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства, не находит оснований для отмены судебного постановления.

Как следует из материалов дела, постановлением главы муниципального образования Приморско-Ахтарский район от 27.02.2006г. ООО "Росгосстрах-Юг" предоставлен земельный участок особо охраняемых территорий с кадастровым номером .

На основании указанного постановления между администрацией муниципального образовании Приморско-Ахтарский район и Филиалом ООО "Росгосстрах-Юг" (ПАО СК "Росгосстрах") был заключен Договор аренды от 27.10.2006г. земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Ачуевская коса, в 3,4 км. Южнее охотучастка , общей площадью 14 328 кв.м.

Согласно пункту 6,2 Договора, срок его действия установлен равным 49 годам, то есть до 27.10.2055г.

На земельном участке располагались объекты недвижимости, принадлежавшие ПАО СК "Росгосстрах", а именно:

- нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 90,1 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, Ачуевская коса в 3,4 км южнее Охотучастка , кадастровый . Указанное здание принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора о присоединении от 26.10.2009г. и передаточного акта от 15.11.2009г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N АБ 136415 от 15.06.2016г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2015г. сделана запись регистрации ;

- нежилое здание, назначение: нежилое, общей площадью 124 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей: 0; расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, Приморско- Ахтарский район, Ачуевская коса в 3,4 км южнее Охотучастка , кадастровый . Указанное здание принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора о присоединении от 26.10.2009г. и передаточного акта от 15.11.2009г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N АБ 136414 от 15.06.2016г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2015г. сделана запись регистрации .

В последующем между ПАО СК "Росгосстрах" и Михайленко Е.Н. заключен договор купли-продажи указанных объектов от 21.11.2016г.

Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на нежилые здания перешли к истцу 21.12.2016г. (записи о регистрации ).

По смыслу пункта 3 договора купли-продажи, истец была предупреждена о расположении объектов на земельном участке, находящемся в аренде, а также о дальнейшем самостоятельном оформлении прав на земельные участки, необходимые для эксплуатации и использования покупаемых объектов недвижимости по назначению, в соответствии с действующим законодательством России.

Вместе с тем, какие-либо договоры о переводе прав и обязанностей арендатора части земельного участка, необходимого для эксплуатации отчужденных объектов недвижимости, между ПАО СК "Росгосстрах" и Михайленко Е.Н. не заключались.

Письмом от 28.11.2016г. ПАО СК "Росгосстрах" выразило согласие на приобретение истцом (оформление) прав на используемый под объектами недвижимости земельный участок. Какие-либо притязания со стороны арендатора и предыдущего собственника объектов (ПАО СК "Росгосстрах") отсутствуют.

В статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судом первой инстанции отмечено, что общий арендуемый ПАО СК "Росгосстрах" земельный участок имеет площадь 14 328 кв.м. Однако продажа двух нежилых зданий, расположенных на земельном участке, не означала переход к истцу прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 27.10.2006г. Требуемая для эксплуатации часть земельного участка составляет 2 303 кв.м.

Согласно п.п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 кодекса, на праве оперативного управления.

Для целей заключения договора аренды части земельного участка с новым собственником, требуется раздел общего земельного участка, площадью 14 328 кв.м, на два участка по правилам статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений, закрепленных в пункте 6 указанной статьи, при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

12.07.2019г. истец обратилась в администрацию Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Письмом от 24.07.2019г. администрация сообщила об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в связи с отсутствием согласия ПАО СК "Росгосстрах" на раздел земельного участка, а также на то обстоятельство, что истец формально не является арендатором земельного участка, и ею не предоставлены правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельный участок.

Приходя к выводу о необходимости отказа истцу в утверждении схемы расположения земельного участка, администрация ссылалась на отсутствие государственной регистрации перехода права аренды от ПАО СК "Росгосстрах" к Михайленко Е.Н. и, как следствие, отсутствие титула арендатора.

Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно указано, что истец является собственником двух нежилых зданий с кадастровыми номерами расположенных по адресу: <Адрес...>.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При этом, расчет необходимой площади земельного участка (от общей площади 14 328 кв.м) был произведен истцом, составил 2 303 кв.м, и был представлен в виде схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в администрацию поселения.

В свою очередь, вопрос необходимой для эксплуатации объектов истца площади земельного участка являлся предметом рассмотрения Санкт-Петербургского городского суда (апелляционное определение от 11.11.2018г. по делу ) в рамках гражданского дела по исковому заявлению администрации Приморско-Ахтарского городского поселения к Михайленко Е.Н. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.01.2017г. по 10.07.2017г.

В рамках указанного дела администрация поселения ссылалась на продажу объектов недвижимости истцу и, как следствие, перехода всего объема прав и обязанностей арендатора на земельный участок по Договору аренды от 27.10.2006г.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы, отменяя решение Санкт-Петербургского городского суда, отметил следующее.В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если иное не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Вышеуказанные положения Гражданского законодательства Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 ЗК РФ.

Как было указано выше, пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.