Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июля 2021 года Дело N 33-16228/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего <ФИО>11

судей: <ФИО>10, Губаревой А.А.

по докладу судьи <ФИО>10

при ведении протокола помощником судьи <ФИО>2

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садыховой С.А. к ООО "Брокер" о признании права залога (ипотеки) отсутствующим,

по встречному иску ООО "Брокер" к Садыховой С.А. о передаче квартиры, регистрации права собственности

с апелляционными жалобами представителя Садыховой С.А. по доверенности <ФИО>4, представителя ООО" Брокер" по доверенности <ФИО>5 на решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 28 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Садыхова С.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Брокер", в котором просила признать обременение в виде залога (ипотеки) в пользу ООО "Брокер" в отношении квартиры площадью 76,0 кв.м, находящейся по адресу: <Адрес...>, квартира , отсутствующим и погасить регистрационную запись об ипотеке указанного объекта недвижимости от 21.11.2017 года.

ООО "Брокер" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Садыковой С.А., в котором просило обязать Садыхову С.А. передать ООО "Брокер" квартиру площадью 76,0 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес...>, квартира , зарегистрировать переход права собственности от Садыховой С.А. к ООО "Брокер" на указанную квартиру, а так же взыскать с ответчика Садыховой С.А. в пользу ООО "Брокер" уплаченную госпошлину в размере 33 200 руб.

Решением Хостинского районного суда г.Сочи от 28 января 2021 года в удовлетворении иска Садыховой С.А. к ООО "Брокер" о признании права залога (ипотеки) отсутствующим отказано.

В удовлетворении встречного иска ООО "Брокер" к Садыховой С.А. о передаче квартиры, регистрации права собственности отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель Садыховой С.А. по доверенности <ФИО>4 просит решение Хостинского районного суда г.Сочи от 28 января 2021 года отменить в части отказа в иске Садыховой С.А., принять по делу в этой части новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований. В обоснование доводов жалобы указала, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без учета обстоятельств дела.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель ООО "Брокер" по доверенности <ФИО>5 просит решение Хостинского районного суда г.Сочи от 28 января 2021 года отменить в части отказа во встречном иске ООО "Брокер", принять по делу в этой части новое решение об удовлетворении заявленных встречных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указал, что решение суда незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Садыховой С.А. по доверенности <ФИО>6 просила решение суда первой инстанции отменить в части отказа в иске Садыховой С.А., принять по делу в этой части новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ООО "Брокер" по доверенности <ФИО>5 в судебном заседании просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа во встречном иске ООО "Брокер", принять по делу в этой части новое решение об удовлетворении заявленных встречных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, совещаясь на месте, определила, признать неявку лиц, участвующих в деле неуважительной, рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части.

Как следует из материалов дела, Садыховой С.А. на праве собственности принадлежит квартира площадью 76,0 кв.м, расположенная по адресу: <Адрес...>, квартира , что подтверждается выпиской из ЕГРН представленной в материалы дела.

Между ООО "Брокер" и Садыховой С.А. был заключен договор N 2 от 17.10.2017 года, в соответствии с которым Садыхова С.А. обязалась передать в собственность ООО "Брокер" (продать) квартиру площадью 76,0 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес...>, квартира , а ООО "Брокер" обязалось уплатить Садыховой С.А. покупную цену за квартиру в размере 5 000 000 руб.

В соответствии с условиями Договора купли-продажи (п. 3.1. Договора) стороны пришли к соглашению, что покупатель ООО "Брокер" перечисляет денежные средства в размере 5 000 000 руб. в безналичном порядке на счет продавца в Московском филиале ПАО "БыстроБанк" в течение 30 календарных дней с даты подписания договора купли-продажи. Обязательства будут считаться исполненными в момент списания денежных средств со счета покупателя, то есть ООО "Брокер".

Согласно пункту 4.1 договора Садыхова С.А. должна была осуществить передачу квартиры в течение 3-х лет с даты подписания договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения продавцом обязательств о передаче квартиры в порядке и сроки предусмотренные договором покупатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения оговора

Согласно пункту 5.2 договора в случае отказа покупателя от исполнения договора на основаниях предусмотренных пунктом 5.1, продавец обязуется возвратить покупателю деньги и уплатить неустойку за нарушение обязательств передаче квартиры в размере 450 000 руб. В случае неисполнения обязательств по возврату денежных средств, продавец обязуется уплатить покупателю неустойку в размере 3% годовых от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Кроме того, между Садыховой С.А. (залогодатель) и ООО "Брокер" в лице директора <ФИО>7 (залогодержатель) 17 октября 2017 года заключен договор залога недвижимости (ипотеки).

В соответствии с пунктом 1.1 договора залогодатель передает залогодержателю в залог квартиру площадью 76,0 кв.м, расположенную по адресу: <Адрес...>, квартира .

Согласно пункту 1.2 договора настоящим залогом обеспечено надлежащее исполнение залогодателем обязательств перед залогодержателем по договору N 2 от 17.10.2017 года заключенному между залогодателем и залогодержателем. В частности настоящий залог обеспечивает обязательства залогодателя по возврату денежных средств в размере 5 000 000 руб. и уплату неустоек предусмотренных договором. В соответствии с договором предмет залога остается у Залогодателя.

Согласно пункту 5.7 договора определен срок его действия до 17.10.2023 года включительно.

Договор залога в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра, о чем внесена запись -1 от 21.11.2017 года, ипотека установлена на срок с 21.11.2017 года по 17.10.2023 года.

Садыхова С.А. указав, что договор купли-продажи N 2 от 17.10.2017 года не был исполнен со стороны покупателя, переход права собственности не зарегистрирован, денежные средства от ООО "Брокер" на счет Садыховой С.А., от продажи квартиры не поступали, обязательства по передаче квартиры не возникли, обратилась в суд с иском о признании права залога (ипотеки) отсутствующим.

ООО "Брокер" указав, что обязанность по оплате квартиры была исполнена путем выдачи Садыховой С.А. наличных денежных средств, однако она не исполнила обязанность по передаче квартиры, обратилось в суд со встречным иском о передаче квартиры, регистрации права собственности.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно положениям статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Как следует из содержания статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с пунктом 3.1 договора N 2 от 17.10.2017 года ООО "Брокер" обязалось перечислить Садыховой С.А. денежные средства в размере 5 000 000 руб. в безналичном порядке на ее счет ПАО "БыстроБанк" в течение 30 календарных дней с момента подписания договора.

Согласно пункту 3.2 договора, обязательство покупателя по оплате квартиры будет считаться исполненным в момент списания денежных средств со счета покупателя.

ООО "Брокер" указывает, что обязанность обществом, как покупателем по Договору N 2 по оплате цены квартиры, была исполнена 17.10.2017 года путем выдачи Садыховой С.А. наличных денежных средств из кассы, что подтверждается расходным кассовым ордером ООО "Брокер" от 17.10.2017 года с подписью Садыховой С.А. о получении денежных средств по договору купли-продажи.

В подтверждение своих доводов, ООО "Брокер" представлен расходный кассовый ордер N 2 от 17.10.2017 года, согласно которому Садыховой С.А. по договорам N 1 и 2 от 10.10.2017 года выдана сумма 5 500 000 руб., а так же имеется подпись о получении 5 500 000 руб.

Садыхова С.А. в ходе рассмотрения дела утверждала, что денежных средств по указанному ордеру не получала, кроме того, представленный ООО "Брокер" кассовый ордер N 2 не соответствует ни фактическим обстоятельствам дела, ни условиям договора купли-продажи.

Суд первой инстанции правильно указал, что в соответствии с условиями договора купли-продажи, договор со стороны ООО "Брокер" будет считаться исполненным, после списания денежных средств Садыховой С.А. со счета ООО "Брокер".

Однако ООО "Брокер" не предоставило в материалы дела каких-либо относимых, допустимых и достоверных доказательств перечисления Садыховой С.А. денежных средств в сумме пяти миллионов рублей в безналичном порядке на ее счет ПАО "БыстроБанк".

Расходный кассовый ордер правильно не принят судом первой инстанции в качестве доказательства исполнения ООО "Брокер" взятых на себя по договору купли-продажи квартиры от 17 октября 2017 года.

Для расходного кассового ордера установлена специальная форма (N КО-2), которая утверждена Постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 года "Об утверждении унифицированных форм учетной документации по учету кассовых операций, по учету инвентаризации".

Между тем, в нарушение требований к его заполнению, в представленном ООО "Брокер" ордере N 2 не имеется даты составления, отсутствует печать организации, не имеется расшифровки подписи лица получившего денежные средства.

Кроме того, как следует из кассового ордера в качестве основания выдачи Садыховой С.А. денежных средств в сумме 5 500 000 руб. указано: по договорам N 1 и 2 от 17 октября 2017 года.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что представленный кассовый ордер N 2 от 17.10.2017 года не может являться допустимым и достоверным доказательством подтверждения исполнения ООО "Брокер" обязательств по договору N 2 от 17.10.2017 года заключенному между Садыховой С.А. и ООО "Брокер", то есть указанный договор купли-продажи является безденежным.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Брокер".

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований Садыховой С.А., суд первой инстанции пришел к выводу, что она не указала, в чем заключается нарушение ее права и как оно может быть восстановлено в рамках избранного способа защиты.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения то которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический лет признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Согласно пункту 1.2 договора залога, залог квартиры обеспечивает обязательства истца по возврату ответчику денежных средств в размере 5 000 000 руб. и уплате неустоек, предусмотренных договором купли-продажи квартиры.

Таким образом, обязательства Садыховой С.А. по договору залога, в силу положений пункта 1 статьи 334 и статьи 37 Гражданского кодекса РФ, а также положений статьи 2 и части 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являлись обеспечительными по отношению к ее обязательству по возврату полученных от ответчика денежных средств.

Однако как правильно установлено судом первой инстанции, Садыхова С.А. денежных средств от ответчика за продаваемую квартиру не получала.

Согласно положениям статей 307, 309, 314, 316, 317, пункта 1 статьи 454, статей 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениям статьей 6 и 812 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство по оплате квартиры ответчиком не было исполнено в полном объеме, сроки исполнения такого обязательства существенно пропущены, договор купли-продажи квартиры является безденежным.