Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 19 ноября 2020 года №33-16228/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 ноября 2020 года Дело N 33-16228/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Милютина В.Н.,
судей Рахматуллина А.А.,
Ткачевой А.А.,
при секретаре Валееве А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Вильданова Гамиля Галимзяновича на решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2020 года.
Заслушав доклад судьи Милютина В.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Вильданов Г.Г. обратился в суд с уточненным в ходе рассмотрения дела иском к Администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан, Администрации сельского поселения Ибрагимовский сельсовет муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан, Мустафину Айдару Мунировичу о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на коровник.
Требования мотивированы тем, что 02 июня 2014 года, между истцом Вильдановым Г.Г (покупатель) и Мустафиным A.M. (продавец) был заключен договор купли-продажи помещения коровника, расположенного в с. ... года постройки. Согласно договору он уплатил продавцу 160000 рублей. Все пункты договора с его стороны и со стороны продавца выполнены, этой же датой был подписан акт приема-передачи имущества, согласно которому он стал владельцем здания коровника. В свою очередь Мустафин A.M. приобрел данный объект 4 июня 2012 года у СПК (колхоз) "Алга". Акт приема-передачи имущества прилагается. СПК (колхоз) "Алга" на данный момент ликвидировано (банкрот). Согласно заключению эксперта, данный объект соответствует требуемым нормам, жизнью и здоровью других лиц не угрожает, используется по прямому назначению. В данный момент возник вопрос о регистрации права собственности на нежилой объект. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил признать договор купли-продажи, заключенный 02.06.2014 года между продавцом Мустафиным A.M. и Вильдановым Г.Г. на покупку здания коровника, расположенного в Чишминском р-не с. Ибрагимово, ул. Ф.Сабирова, 29, кадастровый номер ... площадью 1022,4 кв. метра заключенным, признать за Вильдановым Г.Г. право собственности на коровник, расположенный по адресу: ...
Решением Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2020 года в удовлетворении иска Вильданова Гамиля Галимзяновича к Администрации муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан, Администрации сельского поселения Ибрагимовский сельсовет муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан, Мустафину Айдару Мунировичу о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на коровник отказано.
В апелляционной жалобе Вильданов Г.Г. просит решение суда отменить в связи с неправильным применением норм материального права, в обоснование жалобы указывает, что отсутствие государственной регистрации права на недвижимое имущество продавца не является основанием для признания договора купли- продажи недвижимости недействительным.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного постановления в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Вильданова Г.Г. - Идрисова И.Ф., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судом неправильно применены нормы материального права при рассмотрении требований о признании права собственности на объекты недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами.
В силу части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании части 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В части 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившего в законную силу с 28 января 1998 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, из материалов дела следует, что 02 июня 2014 года между Вильдановым Г.Г (покупатель) и Мустафиным A.M. (продавец) был заключен договор купли-продажи помещения коровника, расположенного в ..., 1979 года постройки. Согласно договору он уплатил продавцу 160000 рублей. Этой же датой был подписан акт приема-передачи имущества, согласно которому Вильданов Г.Г. стал владельцем здания коровника.
В свою очередь Мустафин A.M. приобрел данный объект 4 июня 2012 года у СПК (колхоз) Алга. "Акт приема-передачи имущества" прилагается.
СПК (колхоз) Алга на данный момент ликвидирован (банкрот).
Согласно договора купли-продажи имущества от 16 июля 2012 года Мурсалимов Рустам Талгатович продал Мустафину Айдару Мунировичу лот N 1 - коровник, 1022,4 кв.м., расположенный по адресу: ...
Согласно акту приема-передачи продавец передал, а покупатель принят вышеуказанное имущество.
Из заключения эксперта N 20-347 от 23.04.2020 г. усматривается, что данный объект соответствует требуемым нормам, жизнью и здоровью других лиц не угрожает, используется по прямому назначению.
Постановлением N 5 от 03 февраля 2020 г. нежилому зданию с кадастровым номером ... присвоен адрес: Республика Башкортостан, ...
Из договора купли-продажи имущества от 04 июня 2012г. усматривается, что организатор торгов по продаже имущества СПК "Алга" в лице конкурсного управляющего Ахтямова Дамира Абдулловича и Мурсалимов Рустам Талгатович заключили договор о том, что продавец продает, а покупатель покупает в собственность лот ...
Согласно акту приема-передачи от 27.06.2012г. стоимость имущества составляет 573 142,50 рублей.
Извещение о проведении открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, д. Ибрагимово, д. Бикеево было размещено в районного газете "Родник плюс" N 54-56 от 14 апреля 2012 года.
Согласно выписке из ЕГРН от 05.06.2020 г. N 02364/074/2020-795 сведения о собственнике нежилого здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Чишминский район, с. ... отсутствуют. Из ответа ГБУ РБ "ГКОиТИ" Чишминский участок N 337 от 29.06.2020г. усматривается, что согласно архивных данных, сведений о принадлежности коровника, расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером ..., общей площадью 1022,4 кв.м. не имеется.
Согласно расписке от 02.06.2014г. Мустафин Айдар Мунирович продал нежилое здание, кадастровый номер ... находящийся по адресу: РБ, Чишминский район, дер. Ибрагимово Вильданову Гамилю Галимзяновичу за 160 000 рублей.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 218, 223, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, поскольку после заключения договоров купли-продажи не произведена государственная регистрация перехода права собственности от покупателя к продавцу.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.
Гражданский кодекс РСФСР (1964 года, действовавший на момент окончания строительства спорных объектов недвижимости в 1966 году) в статье 93 разграничивал как формы социалистической собственности: государственную (общенародную) собственность, колхозно-кооперативную собственность и собственность профсоюзных и иных общественных организаций.
Согласно действовавшим статьям 99, 100 Гражданского кодекса РСФСР, положения которого применялись до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, колхозы, иные кооперативные организации, их объединения владели, пользовались и распоряжались принадлежащим им на праве собственности имуществом в соответствии с их уставами (положениями). Право распоряжения имуществом, составляющим собственность колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, принадлежало исключительно самим собственникам.
В соответствии со статьей 14 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года "О собственности в РСФСР" коллективные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенной по иным основаниям, допускаемым законом.
В статье 36 Закона "О кооперации в СССР" от 26 мая 1988 года N 8998-ХI указывалось на то, что все имущество колхоза или другого сельскохозяйственного кооператива является его собственностью.
Регистрация данного здания колхозом не производилась, поскольку § 1 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР 25 декабря 1945 года и действовавшей до 21 февраля 1968 года, регистрация строений колхозов не требовалась.
Согласно § 3 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21 февраля 1968 года N 83, строения, расположенные в сельской местности, административно подчиненной поселковым или городским Советам депутатов трудящихся, также не регистрировались.
Проанализировав представленные доказательства, имеющиеся в материалах дела, судебная коллегия приходит к выводу, что спорный объект недвижимости, ранее принадлежащий колхозу СПК Алга и который перешел во владение и собственность последнего, при этом право собственности СПК "Алга" на данный объект никем не оспаривалось и следовательно, независимо от регистрации своего права собственности на этот объект СПК "Алга" являлся его собственником, в ходе процедуры банкротства конкурсный управляющий вправе продать объекты недвижимости, на условиях, оговоренных в договорах купли-продажи, в связи с чем основания для отказа в удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности на спорный объект недвижимости у суда отсутствовали.
Из разъяснений, данных в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате (подпункт 4 пункта 62 Постановления). В пункте 59 указанного Постановления указано, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая требования приведенных норм права, в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.
Поскольку в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе распоряжаться своим имуществом, постольку конкурсный управляющий был вправе осуществить продажу имущества ликвидируемой организации без предварительной государственной регистрации права на это имущество. Заключенные договора купли-продажи ни кем не оспорены, недействительными не признаны.
В силу части 1, 3 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Поскольку право собственности на спорное имущество возникло у первоначального продавца до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на здания отсутствует, отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество, не является препятствием для перехода права собственности на него к истцу.
При таких обстоятельствах, решение не может быть признано законным, оно подлежит отмене в силу п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ ввиду неправильного применения норм материального права, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости.
Требования же о признании договора купли-продажи заключенным, удовлетворению не подлежат, поскольку договор купли-продажи от 02 июня 2014 года между продавцом Мустафиным A.M. и Вильдановым Г.Г. на покупку здания коровника, расположенного в Чишминском р-не с. Ибрагимово, ул.Ф.Сабирова,29, кадастровый номер 02:52:080304:27 площадью 1022,4 кв. метра является заключенным, сторонами подписан, недействительным не признан, по общему правилу является оспоримой сделкой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ), а потому констатировать его ничтожность, если об этом не заявила сторона спора, у суда правовых оснований не имеется.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от 21 июля 2020 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Вильданова Гамиля Галимзяновича о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворить.
Признать за Вильдановым Гамилем Галимзяновичем право собственности на коровник, расположенный по адресу: ...
Председательствующий В.Н. Милютин
Судьи А.А. Рахматуллин
А.А. Ткачева
Справка: судья Идрисов Р.М.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка