Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 сентября 2018 года №33-1622/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2018 года Дело N 33-1622/2018
г.Салехард 27.09.2018
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего Шошиной А.Н., судей Старовойтова Р.В. и Кравцовой Е.А., при секретаре Лысовой О.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Атарщикова Р.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер Групп" (далее - общество), конкурсному управляющему общества Насырову Ф.З. о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве
по апелляционной жалобе истца на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17.11.2017.
Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В., судебная коллегия
установила:
Атарщиков Р.Г. обратился в суд с указанным иском. В обоснование заявленных требований истец указал, что 20.12.2015 между ним и обществом заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, по окончании строительства которого общество обязалось передать ему квартиру N.
По данному договору оплата строительства объекта недвижимости произведена в полном объеме, однако ответчик уклоняется от принятых на себя обязательств, не регистрирует договор в Управлении Росреестра по Ямало-Ненецкого автономного округа, что явилось основанием для предъявления настоящего иска.
В заседании суда первой инстанции истец поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика - общества в судебное заседание не явился, в отзыве на исковое заявление указали на согласие с удовлетворением иска.
Конкурсный управляющий Насыров Ф.З. в судебное заседание не явился.
Решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17.11.2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным решением, истец просит его отменить, вынести новое об удовлетворении иска, указывая, что претензии, на невручение которых ответчику-обществу указывает суд, передавались им лично работнику ответчика, а подлинный документ об оплате в суд первой инстанции представлялся. Считает, что документы о взаимозачете, составленные сторонами, подтверждают как исполнение истцом обязательства по оплате, так и наличие у ответчика обязанности зарегистрировать договор.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица - Некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа" (далее - Фонд) - Буянова Н.В. просила отказать в удовлетворении иска, указывая, что квартира принадлежит иному лицу - администрацию МО Шурышкарское - по сделке, не оспоренной до настоящего времени.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явилась, о слушании извещались, что подтверждается извещениями от 20.09.2017 и телеграммой от 23.09.2018.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Правильное и экономическое строительство Тюмени" Смирнов В.В. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на незаключенность договора долевого участия в строительстве, что подтверждается вступившим в законную силу решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19 сентября 2017 года.
Поскольку о дате и времени рассмотрения жалобы неявившиеся лица были извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не представили доказательств об уважительности причины неявки, а участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определилао рассмотрении дела при данной явке.
Проверив материалы дела, заслушав представителя третьего лица, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 3 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 настоящего Кодекса безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Из материалов дела усматривается, что при разрешении спора, судом первой инстанции не было учтено то обстоятельство, что на момент разрешения дела участником долевого строительства являлось общество с ограниченной ответственностью "Правильное и экономическое строительство Тюмени".
По ч. 1 ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Учитывая, что при удовлетворении заявленных требований затрагиваются права и обязанности не только ответчика - общества, но и нынешнего участника долевого строительства, обязанного по окончании строительства передать возведенное жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае судом были допущены существенные нарушения норм процессуального права, а именно рассмотрение дела без привлечения к участию лиц, права которых могут быть затронуты вынесенным судебным актом.
В силу ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Определением судебной коллегии суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Правильное и экономическое строительство Тюмени" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом также привлечены третьими лицами администрацию МО Шурышкарское и Фонд.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о наличии безусловного основания к отмене судебного решения по мотиву нарушения судом норм процессуального закона, а также о наличии оснований для повторного рассмотрения названного гражданского дела по правилам суда первой инстанции.
Давая оценку обоснованности заявленных требований, судебная коллегия учитывает следующее.
Как видно из материалов дела, 20 декабря 2015 года Атарщиков Р.Г. заключил с обществом договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого последнее обязалось построить многоквартирный жилой дом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать истцу квартиру с предварительным номером 26. Срок ввода дома в эксплуатацию определен не позднее 20 декабря 2016 года.
31 декабря 2015 года между сторонами дела состоялось соглашение о расчетах и погашении взаимных обязательств по строительству объекта "Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>".
В соответствии с условиями данного соглашения, на момент подписания у сторон имеются следующие обязательства: Атарщиков Р.Г. имеет перед ООО "Партнер Групп" задолженность по оплате стоимости жилого помещения на основании заключенного договора долевого участия в строительстве от 20 декабря 2015 года на сумму 3 277 556, 70 руб.; общество имеет задолженность перед Атарщиковым Р.Г. на сумму 3 277 556, 70 руб., в том числе по договору от 1 января 2014 года на оказание юридических услуг в размере 2 826 874 руб. и по договору от 24 февраля 2015 года на оказание юридических услуг в размере 450 682,70руб.
Для достижения предмета соглашения стороны проводят погашение взаимных обязательств в следующем порядке: общество признает полностью оплаченной задолженность Атарщикова Р.Г. по заключенному договору долевого участия в строительстве от 20 декабря 2015 года на сумму 3 277 556,70 руб.
В свою очередь, Атарщиков Р.Г. признает полностью погашенной задолженность ООО "Партнер Групп" по договору от 1 января 2014 года и по договору от 24 февраля 2015 года на общую сумму 3 277 556,70 руб.
30 сентября 2016 года между ООО "Партнер Групп" и ООО "ПЭСТ" заключено генеральное соглашение об уступке прав и обязанностей, связанных со строительством жилого дома N13 в селе Шурышкары, по условиям которого ООО "ПЭСТ" приобрело права и обязанности по строительству указанного многоквартирного жилого дома (п. 1.3 генерального соглашения).
Помимо этого, к ООО "ПЭСТ" перешли права и обязанности по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным ООО "Партнер Групп" с участниками долевого строительства (п. 1.5 генерального соглашения).
В этом же пункте генерального соглашения предусмотрено, что по квартире на строящемся объекте ООО "Партнер Групп" был подписан, но не зарегистрирован в установленном законом порядке договор участия в долевом строительстве с Атарщиковым Р.Г., обязательства по оплате исполнены.
Также 30 сентября 2016 года между ООО "Партнер Групп" и ООО "ПЭСТ" заключен договор о переводе долга по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20 декабря 2015 года, согласно условиям которого ООО "ПЭСТ" принимает на себя в полном объеме обязательство ООО "Партнер Групп" по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 20 декабря 2015 года, заключенному между ООО "Партнер Групп" и Атарщиковым Р.Г.
Изложенные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 19 сентября 2017 года, законность которого проверена судом апелляционной инстанции (определение от 07.12.2017 по делу N), а потому указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (п. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
По настоящему делу истцом заявлены требования о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве ввиду уклонения ответчика от такой регистрации.
Разрешая заявленные требования, судебная коллегия исходит из следующего.
В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.
В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор участия в долевом строительстве от 20.12.2015, заключенный между ним и обществом и подписанный сторонами, в отношении объекта недвижимости: четырехкомнатной квартиры площадью 101, 3 кв. м, этаж 3, N 26 в жилом доме, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>.
Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации вышеназванного договора, однако от регистрации ответчик уклоняется, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Вопреки ошибочному выводу суда вручение этих документов работнику ответчика подтверждает выполнение такой обязанности, а добросовестность участников гражданского оборота презюмируется (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем, как установлено вступившим в законную силу решением Шурышкарского районного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 июня 2018 года третье лицо по настоящему делу - Администрация МО Шурышкарское является собственником <адрес> на основании договора безвозмездной передачи (пожертвования) жилых помещений в муниципальную собственность N 380 от 27 декабря 2017 года.
Этим же решением Атарщикову Р.Г. в иске ООО "ПЭСТ", Некоммерческой организации "Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа", Администрации МО Шурышкарское о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 16 октября 2017 года N 4 к договору участия в долевом строительстве от 18 декабря 2014 года N 448 с объектом строительства "Многоквартирный жилой дом" по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, заключенного между ответчиками, признании ничтожным договора безвозмездной передачи (пожертвования) жилых помещений в муниципальную собственность от 27 декабря 2017 года N 380 в части передачи в собственность МО Шурышкарское <адрес>, признании права собственности на данное жилое помещение за МО Шурышкарское отсутствующим отказано.
Законность данного решения проверена судом апелляционной инстанции (апелляционное определение от 10.09.2018).
Вместе с тем, в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре препятствует совершению записи о регистрации договора долевого участия той же квартиры, заключенного с ответчиком, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.
Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.
Учитывая, что право нынешнего владеющего собственника - Администрации МО Шурышкарское - не оспорено, настоящий иск удовлетворен быть не может, в иске следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 17.11.2017 отменить, вынести новое решение которым требования Атарщикова Р.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер Групп", конкурсному управляющему общества Насырову Ф.З. о понуждении к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.
Председательствующий А.Н. Шошина
Судьи Е.А. Кравцова
Р.В. Старовойтов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка