Дата принятия: 22 июня 2018г.
Номер документа: 33-1621/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июня 2018 года Дело N 33-1621/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Коротченковой И.И.,
судей Ларионовой С.В., Хомяковой М.Е.,
при секретарях Нешитой О.Н., Митюревой И.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дугиной Ирины Евгеньевны, Дугина Ильи Михайловича к администрации
<адрес> о взыскании выкупной цены жилого помещения,
по апелляционной жалобе администрации <адрес> на решение Советского районного суда <адрес> от <дата>, которым исковые требования Дугиной Ирины Евгеньевны, Дугина Ильи Михайловича удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., выслушав представителей администрации <адрес> по доверенностям Тишину Е.В. и Фомушкину Е.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истцов по доверенности Редникиной С.С., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия
установила:
Дугина И.Е., Дугин И.М. обратились в суд с иском к администрации
<адрес> о взыскании выкупной цены жилого помещения.
Исковые требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками по ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
<дата> произошло обрушение части дома, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация дома невозможна.
<дата> главой администрации <адрес> вынесено постановление
N об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений, в связи с чем, истцам было направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, размер возмещения был определен согласно отчету о досудебной оценке, составленному по инициативе администрации <адрес>.
Поскольку истцы не согласны заключить соглашение на предложенных условиях, с учетом уточненных исковых требований, просили суд:
- взыскать с администрации <адрес> в пользу Дугина И.М.
ФИО16 в счет стоимости ? доли в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире, общей площадью 70,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом; ФИО17 в качестве убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления; ФИО18 в качестве компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
- взыскать с администрации <адрес> в пользу Дугининой И.Е.
ФИО19 в счет стоимости ? доли в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире, общей площадью 70,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом; ФИО20 в качестве убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления; ФИО21 в качестве компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Рассмотрев возникший спор, суд, постановилуказанное выше решение.
Администрация <адрес> не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права.
Указывает на то, что заключение ООО "Реал Консалт" по определению возмещения стоимости доли квартиры и земельного участка в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от <дата>.
В вышеприведенном заключении судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества (земельного участка) определена отдельно. Стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является завышенной. Правильность расчета стоимости доли в праве на земельный участок также вызывает сомнения.
Считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капительный ремонт, поскольку допустимые доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют.
На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
По правилам ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от <дата>, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от <дата> N 135-ФЗ (в редакции от <дата> N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании ст. 3 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.
В подпункте "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> N "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Статьей 24 Устава <адрес> установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации <адрес>.
В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа "<адрес>" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией <адрес>.
Материалами дела подтверждается и установлено судом, что
Дугиной И.Е. и Дугину И.М. на праве общей долевой собственности (по ? доли) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>,
<адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <дата> (Т. 1 л.д. 17-18).Из технического паспорта жилого помещения N <адрес> по
<адрес> следует, что квартира расположена на
3 этаже, год постройки - 1955, общая площадь составляет 70,4 кв.м.
(Т. 1 л.д. 28-30).
Жилой <адрес> в <адрес> расположен на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация и обслуживание жилого дома, с кадастровым номером <...> общей площадью 2699 кв.м.
<дата> произошло обрушение части <адрес> в <адрес> (в том числе части квартиры истцов), в связи с чем, дальнейшая эксплуатация дома невозможна.
Заключением городской межведомственной комиссии Администрации
<адрес> N от <дата> жилой <адрес> в <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения указанного жилого дома были признаны непригодными для проживания (Т. 1 л.д. 19).
Постановлением Администрации <адрес> N от <дата> указанный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу (Т. 1 л.д. 27).
Из материалов дела следует, что <дата> главой администрации
<адрес> вынесено постановление N об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений (т. 1 л.д. 20).
В судебном заседании было установлено, что Дугиной И.Е. и
Дугину И.М. было предложено заключить соглашение об изъятии указанного жилого помещения за сумму ФИО22, определенную по инициативе ответчика в досудебном порядке независимым оценщиком
ИП Кондратовым С.В. (Т. 2 л.д. 76-90).
Дугина И.Е. и Дугин И.М. представили в судебное заседание заключение N об оценке рыночной стоимости объекта права от <дата>, составленное ИП Шарыкиной И.Л., согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет ФИО23, рыночная стоимость принадлежащих истцом долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет ФИО24 размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составляет ФИО25, размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома составляет ФИО26 (Т. 1 л.д. 39-200).
В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости жилого помещения, судом была назначена судебная экспертиза, согласно заключению экспертов ООО "Реал-Консалт" N от <дата>, рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности Дугиной И.Е. и
Дугина И.М. в трехкомнатной квартире, общей площадью 70,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли Дугиной И.Е.,
Дугина И.М. в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, с учетом общей площади жилых помещений квартир, места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, которые могут повлиять на оценку, составляет ФИО27; размер убытков Дугиной И.Е. и Дугина И.М., связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др.) составляет ФИО28; размер компенсации с учетом доли Дугиной И.Е. и Дугина И.М. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет ФИО29 (Т. 2 л.д. 97-149).
Суд первой инстанций, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 15, 210 ГК РФ, ст.ст. 32, 158 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, установив, что земельный участок, на котором находится принадлежащее истцам недвижимое имущество, изъят для муниципальных нужд; на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме он нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с момента постройки здания в 1955 году, в то время как на администрацию возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт, а также техническое обслуживание жилого дома, удовлетворил иск, определив размер компенсации выкупной цены и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Как следует из заключения экспертов ООО "Реал-Консалт" N от <дата>, перед ними судом ставился вопрос об определении рыночной стоимости долей истцов в принадлежащей им квартире с учетом стоимости их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, исходя из площади квартиры.
Таким образом, рыночная стоимость квартиры истцов, а соответственно и принадлежащих им в праве собственности долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, определялась экспертами вне разрыва от стоимости земельного участка, приходящегося на площадь принадлежащей им квартиры, следовательно, доводы жалобы в указанной части опровергаются выводами судебной экспертизы (Т.2 л.д. 127).
Доводы апелляционной жалобы о том, что расходы за непроизведенный капитальный ремонт не подлежат взысканию, поскольку допустимые доказательства тому, что непринятие мер по капитальному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют, не влекут отмену судебного решения, как несостоятельные.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя, в том числе убытки, причиненные собственнику его изъятием. При этом к числу убытков относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Ст. 16 Закона Российской Федерации от <дата> N " О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданами жилых помещений в доме, требующим капитального ремонта.
Как следует из представленных сторонами доказательств, первая квартира в указанном жилом доме была приватизирована в 1992 году, следовательно, по состоянию на указанную дату жилой дом подлежал капитальному ремонту в соответствии с действующим законодательством.
Между тем сведения о том, что в <адрес> в <адрес> проводился капитальный ремонт, отсутствуют.
Таким образом, установив возникновение обязанности по производству капитального ремонта жилого дома у наймодателя задолго до признания жилого дома, в котором расположена доля в праве общей долевой собственности квартиры сторон, аварийным и подлежащим сносу (год постройки 1955), которая не была выполнена, суд пришел к правильному выводу, что имеются основания для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из доли сторон, в выкупную цену жилого помещения.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, при этом исходит из следующего.
В Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата> разъяснено, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
В материалы дела сторонами представлен технический паспорт жилого дома, из которого не усматривается, что в доме проводился капитальный ремонт.
Согласно переписке администрации <адрес> и организаций, осуществлявших обслуживание данного жилого дома в разные годы, представленной ответчиком суду апелляционной инстанции, капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не производился.
Вместе с тем, из представленного в материалы дела заключения судебной строительно-технической экспертизы от <дата>, проведенной в рамках расследования уголовного дела, возбужденного по признакам ч. 1 ст. 293 УК РФ (халатность, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей) по факту обрушения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что одной из причин обрушения части здания можно считать отсутствие организации в соответствии с рекомендациями заключения о техническом состоянии несущих конструкций жилого дома
ООО "Орелоблкоммунпроект" (шифр 16-189МС) своевременного выполнения в полном объеме страховочных мероприятий и ремонтных работ по восстановлению несущих строительных конструкций жилого дома, находящихся в аварийном и недопустимом техническом состоянии, с привлечением проектных и ремонтно-строительных организаций.
Как следует из материалов дела <дата> Орловской городской межведомственной комиссией по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на основании заключения ООО "Орелоблкоммунпроект" о техническом состоянии основных конструкций жилого дома, принято заключение N о выявлении оснований для признания многоквартирного <адрес> подлежащим капитальному ремонту. При этом жилой дом был включен в адресную программу "Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории <адрес>", утвержденную постановлением <адрес> от <дата> N Планируемый период капитального ремонта общего имущества жилого дома - 2017-2019 годы.
В материалы дела представлены многочисленные жалобы и обращения жителей указанного дома за 2016-2017 годы, в том числе и в администрацию
<адрес>, о развитии деформаций несущих конструкций дома и необходимости проведения капитального ремонта.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что жилой дом нуждался в своевременном капитальном ремонте, который не был проведен.
С учетом изложенных выше обстоятельств, судебная коллегия соглашается с решением суда первой инстанции в указанной части.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, его выводы, изложенные в решении, являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом нарушения норм материального права и норм процессуального права судом при разрешении спора по существу не допущено.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации <адрес> - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
