Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 13 августа 2019 года №33-1620/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 августа 2019 года Дело N 33-1620/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:
Председательствующего Мейстер В.М.
судей - Дагуф С.Е., Панеш Ж.К.
при секретаре Паранук Ф.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ашхамахова А.Х. на заочное решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
иск администрации МО "Кошехабльский район" к Ашхамахов А.Х. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании долга и пени за просрочку платежа и освобождении земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между администрацией МО "Дмитриевское сельское поселение" и Ашхамахов А.Х..
Взыскать с Ашхамахов А.Х. в пользу администрации МО "Кошехабльский район" задолженность по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N в размере <данные изъяты>.
Обязать Ашхамахов А.Х. освободить земельный участок, общей площадью 660044 кв.м., относящийся к категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером N, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Здание СДК. Участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Взыскать с Ашхамахов А.Х. в доход МО "Кошехабльский район" (наименование получателя УФК МФ по Республике Адыгея КПП010101001 ИНН0101002332 ОКТМО 79615000 номер счета N) государственную пошлину в размере 4014 (четыре тысячи четырнадцать) рублей 30 копеек.
Взыскать с Ашхамахов А.Х. в доход МО "<адрес>" (наименование получателя УФК МФ по <адрес> КПП010101001 ИНН0101002332 ОКТМО 79615000 номер счета N) государственную пошлину в размере <данные изъяты>.
Заслушав доклад судьи Дагуф С.Е., объяснения ответчика Ашхамахов А.Х. и его представителя Шиковой Р.Ю. по ордеру, поддержавших апелляционную жалобу и просивших об отмене решения суда и оставлении иска без рассмотрения, обсудив доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
администрация МО "Кошехабльский район" обратилась в суд с иском к Ашхамахов А.Х. о расторжении договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании долга по арендным платежам в сумме <данные изъяты>
Требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ашхамаховым А.Х. и администрацией МО "Дмитриевское сельское поселение" был заключен договор аренды N, согласно которому истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 660044 кв.м., относящийся к категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером N, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: Здание СДК. Участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Ответчик не выполнял принятые на себя обязательства по уплате арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность в размере <данные изъяты>, а также неустойка в размере <данные изъяты>
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила взыскать с Ашхамахова А.Х. задолженность по арендным платежам в размере <данные изъяты> и неустойку в размере <данные изъяты>
Представитель администрации МО "Кошехабльский район" по доверенности Остапенко Н.В. в судебном заседании поддержала ранее заявленные требования и уточнила их, просила взыскать с Ашхамахова А.Х. арендную плату в размере <данные изъяты> и обязать последнего освободить земельный участок, общей площадью 660044 кв.м., относящийся к категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером N, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: здание СДК. Участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Ответчик Ашхамахов А.Х., о времени и месте слушания дела извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представил, в связи с чем суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, заявлению представителя истца, счел возможным рассмотреть заявленные истцом требования в порядке заочного производства.
Суд принял изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ашхамахов А.Х., не соглашаясь с заочным решением суда, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, либо направить дело на новое рассмотрение по правилам подсудности.
В обоснование ссылается на то, что не был уведомлен судом о рассмотрении настоящего дела. Считает, что данный иск неправомерно был предъявлен по исключительным правилам подсудности, в то время как его необходимо было предъявить в соответствии со ст. 28 ГПК РФ по месту его жительства в Шовгеновский районный суд. Полагает, что суд незаконно взыскал с него арендную плату за 2018 год, поскольку ДД.ММ.ГГГГ с согласия администрации МО "Кошехабльский район" он уступил права по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенному между ним и администрацией МО "Дмитриевское сельское поселение", Тхабисимову М.М., который и должен её платить. По мнению автора жалобы, у суда не имелось оснований для расторжения названного договора аренды, поскольку не внесен арендный платеж только за 2018 год, а согласно ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды необходимо более двух раз подряд не вносить платеж. Обращает внимание на то, что досудебный порядок, предусмотренный ч. 2 ст. 452 ГК РФ не соблюден.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО "Дмитриевское сельское поселение" (арендодатель) и Ашхамаховым А.Х. (арендатор) был заключен договор аренды N, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 660044 кв.м., относящийся к категории земель "Земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым номером 01:02:2406001:52, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: здание СДК. Участок находится примерно в 350 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N предусмотрено (п. 3.1), что размер годовой арендной платы составляет <данные изъяты>
Согласно п. 3.2. названного договора арендная плата в размере 134678 рублей 00 копеек вносится арендатором один раз в год не позднее 30 сентября текущего года, путем перечисления на счет N, ИНН 0103006981, КПП 010101001, Управление федерального казначейства МФ по РА (отдел имущественных отношений муниципального образования "Кошехабльский район" БИК 047908001, КОД 91011105013100000120 ОКТМО 79615415 в ГРКЦ НБ Республики Адыгея.
В силу п.п. 5.1. и 5.2. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N за нарушение условий данного договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. За нарушение срока внесения арендной платы арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2. договора.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь п. 9 ст. 22 ЗК РФ, пришёл к выводу о том, что заявленные администрацией МО "Кошехабльский район" исковые требования к Ашхамахову А.Х. подлежат удовлетворению ввиду существенного нарушения условий договора, а именно, не внесения арендной платы за пользование предоставленным Ашхамахову А.Х. в аренду земельным участком на счет арендатора в указанный срок, и в связи с этим договор аренды подлежит расторжению.
С данным выводом судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
В силу ч.ч. 1, 2 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом первой инстанции не установлены основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.
В силу пункта 4.1.1 договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы за землю в указанный срок, и в случае невыполнения или нарушения иных условий настоящего договора.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, истец знал о заключении ответчиком с с Тхабисимовым М.М. ДД.ММ.ГГГГ договора об уступке права по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенному между ответчиком и администрацией МО "Дмитриевское сельское поселение", поскольку этот договор был заключен с согласия администрации МО "Кошехабльский район", скрыл от суда, что обязанность по оплате арендных платежей возлагается на Тхабисимова М.М., суд не проверил права арендатора, не выяснил соблюдение досудебного порядка урегулирования спора для расторжения договора аренды, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод жалобы о нарушении подсудности ошибочен, поскольку в силу ст. 30 ГПК РФ исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендным платежам, что является требованиями, связанными с правом пользования недвижимым имуществом, в связи с чем, при определении территориальной подсудности спора подлежит применению процессуальная норма об исключительной подсудности.
Судебная коллегия отмечает, что требование о расторжении договора повлечет досрочное прекращение у арендодателя права пользования жилым помещением, налицо спор, рассматриваемый по правилам исключительной подсудности.
По мнению судебной коллегии, довод апелляционной жалобы о том, что у суда не имелось оснований для расторжения договора аренды, поскольку не внесен арендный платеж только за 2018 год, а согласно ст. 619 ГК РФ для расторжения договора аренды необходимо более двух раз подряд не вносить платеж, а также обязанным по внесению арендных платежей было другое лицо, заслуживает внимание.
Согласно исковому заявлению арендный платеж за передачу в пользование земельного участка не внесен за 2018 год, то есть за один год.
В претензии от 18.01.2019г. за N не ставится вопрос о расторжении договора аренды.
По договору уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласованным с истцом и зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии России по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ права арендатора перешли к Тхабисимову М.М. и истец должен был предъявлять иск к нему как арендатору за спорный период, а не к Ашхамахов А.Х..
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.
Иск подлежал оставлению без рассмотрения в части расторжения договора аренды земельного участка в связи с несоблюдением установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Суду необходимо было установить лицо, обязанное оплатить арендные платежи, наличие доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора либо наличия условий для расторжения договора аренды земельного участка указанного в ст.619 ГК РФ.
Судебная коллегия считает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции не правильно применил закон, подлежащий применению, не дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам, не проверил соблюден ли истцом установленный законом порядок урегулирования спора по расторжению договора аренды, поэтому обжалуемое судебное решение нельзя признать законным, оно принято с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов, поэтому решение подлежит отмене, с оставлением иска без рассмотрения в части расторжения договора аренды в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, а в удовлетворении остальной части иска следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
заочное решение Кошехабльского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по иску администрации МО "Кошехабльский район" к Ашхамахов А.Х. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании долга и пени за просрочку платежа и освобождении земельного участка отменить, исковые требования администрации МО "Кошехабльский район" к Ашхамахов А.Х. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании долга и пени за просрочку платежа и освобождении земельного участка в части расторжения договора аренды земельного участка оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, а в удовлетворении остальной части иска отказать.
Председательствующий В.М.Мейстер
Судьи: Ж.К.Панеш
С.Е. Дагуф


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка