Дата принятия: 11 августа 2021г.
Номер документа: 33-1619/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2021 года Дело N 33-1619/2021
11 августа 2021 года г. Орёл
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Должикова С.С.,
судей Хомяковой М.Е., Чуряева А.В.,
при секретаре Трухановой А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минаева А.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Орел" о признании права на выдел земельного участка без согласия арендатора, признании необоснованными возражений на проект межевания земельного участка и определении местоположения границ земельного участка в соответствии с проектом межевания,
по апелляционной жалобе Минаева А.М. на решение Залегощенского районного суда Орловской области от 31 марта 2021 г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Должикова С.С., выслушав объяснения представителя истца Минаева А.М. - ФИО., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Орел" ФИО, полагавшей решение суда законным и обоснованным, представителей третьих лиц ФИО., полгавших апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия
установила:
Минаев А.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авангард-Агро-Орел" (далее - ООО "Авангард-Агро-Орел", Общество) о признании необоснованными возражений на проект межевания земельного участка, определении местоположения границ земельного участка в соответствии с проектом межевания и признании обременения отсутствующим.
В обоснование указал, что является собственником 21,5 земельных долей в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>
В целях реализации права на выдел в натуре своей доли из общего имущества, истец обратился в общество с ограниченной ответственностью "Орелземпроект" (далее - ООО "Орелземпроект") для подготовки проекта межевания земельного участка, выделяемого в счет 20,5 земельных долей, общей площадью 1 578 500 кв.м.
25 сентября 2020 г. в газете "Орловская правда" N 106 кадастровым инженером Солдатенковой М.В. было опубликовано объявление об извещении собственников земельных долей о подготовке проекта межевания предполагаемого к выделу земельного участка и необходимости его согласования.
22 октября 2020 г. кадастровому инженеру от участника долевой собственности ООО "Авангард-Агро-Орел" поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.
В обоснование возражений ответчик указал, что на образуемый земельный участок отсутствует письменное согласие арендатора исходного земельного участка, местоположение земельного участка не соответствует требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, выделяемый Минаевым А.М. земельный участок накладывается на земельный участок, который выделяет ООО "Авангард-Агро-Орел" в счет своих долей по ранее поданному объявлению.
Истец ссылался на то, что в сентябре 2020 г. срок договора аренды от 18 августа 2010 г. истек, тогда как его условия не предусматривают пролонгацию. До окончания срока действия договора истцом, как арендодателем, было направлено ответчику уведомление об отсутствии волеизъявления на продолжение арендных отношений. Выделяемый в счет принадлежащих истцу долей многоконтурный земельный участок не нарушает требований, установленных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
Уточнив исковые требования, Минаев А.М. просил суд признать право на выдел земельного участка в счет принадлежащих ему 21,5 земельных долей без согласия арендатора, признать необоснованными возражения на проект межевания земельного участка от 15 января 2021 г., определить местоположение границ земельного участка в соответствии с проектом межевания от 15 января 2021 г.
Судом постановлено обжалуемое решение.
В апелляционной жалобе Минаев А.М. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое, которым иск удовлетворить в полном объеме.
Считает ошибочным вывод суда о том, что ООО "Авангард-Агро-Орел" сохранило статус арендатора по истечении срока действия договора аренды от 18 августа 2010 г. Договор аренды заключен на определенный срок - 10 лет, условия о пролонгации не содержит. Поскольку до окончания срока действия договора в адрес ответчика были направлены уведомления об отсутствии намерения продолжать арендные отношения, после его истечения для реализации права на выдел в натуре своей доли из общего имущества согласие ООО "Авангард-Агро-Орел" не требуется. В связи с этим, полагает, что заявляя возражения на проект межевания, ответчик действует недобросовестно.
По условиям договора истец был согласен на его заключение только на 10 лет.
Податель жалобы приводит довод о том, что нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность участника долевой собственности по окончании срока действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения собирать общее собрание с целью оформления несогласия на продолжение арендных отношений для выдела своей земельной доли, поскольку права предыдущего арендатора не нарушаются.
Полагает, что суд необоснованно отклонил довод истца о том, что общее собрание неоднократно переносилось по инициативе ответчика в связи с введенными на территории Орловской области ограничениями, связанными с распространением коронавирусной инфекции, и действиями ответчика навязываются арендные отношения, в сохранении которых арендодатель не заинтересован. Указывает, что по этой причине у истца отсутствует объективная возможность для выражения своей воли на общем собрании участников долевой собственности. Кроме того, заявив о выделе своей доли, истец выразил отсутствие намерения на сохранение режима общей долевой собственности.
Указывает, что суд не дал надлежащей оценки обоснованности возражений на проект межевания земельного участка. Вместе с тем, в данном случае возражения могут быть поданы участниками долевой собственности только в том случае, если предполагаемый вариант выдела земельных участков нарушает их права как участников долевой собственности.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Определением от 23 июня 2021 г. судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив законность постановленного решения, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует и установлено судом, что земельный участок с кадастровым номером N общей площадью <...> расположен по адресу: <адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.
Участок находится в общей долевой собственности, в том числе истца Минаева А.М., ответчика ООО "Авангард-Агро-Орел" и иных лиц, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Истцу на праве собственности принадлежат 21,5 земельных доли.
18 августа 2010 г. между участниками общей долевой собственности в количестве 95 человек в лице представителя ФИО., в количестве 38 человек в лице представителя ФИО. и закрытым акционерным обществом "Ломовское" заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор).
По его условиям земельный участок с кадастровым номером N площадью <...>м передается в аренду на 10 лет. Договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Не допускается расторжение договора во время проведения сельскохозяйственных работ до их окончания.
Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что арендная плата состоит из возмещения ежегодного земельного налога на земельную долю; натуральной оплаты, то есть выдачи зерна 1 раз в год из расчета 1 000 кг на одну земельную долю; по желанию собственника земельной доли, арендная плата может быть определена и оплачена в денежной форме, при этом сумма определяется исходя из рыночной цены на 1 000 кг зерна на момент выдачи; возмещение налога на доходы физических лиц, в связи с получением дохода Арендодателями от сдачи земельной доли в аренду; оказание посильной помощи в обеспечении собственника земельной доли соломой.
Арендная плата выплачивается один раз в год в срок до 01 декабря.
Государственная регистрация договора произведена 13 сентября 2010 г.
20 июня 2014 г. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 18 августа 2010 г., согласно которому новым арендатором указанного земельного участка является ООО "Авангард-Агро-Орел".
В ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "Авангард-Агро-Орел" с 13 сентября 2010 г. по 10 сентября 2020 г.
13 августа 2020 г. Минаев А.М. направил ООО "Авангард-Агро-Орел" уведомление об отсутствии намерения продолжать арендные отношения, а также о намерении произвести выдел земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей.
11 января 2021 г. Минаев А.М. направил ООО "Авангард-Агро-Орел" требование о погашении записи об обременении спорного земельного участка, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости.
Обществом указанные требования оставлены без удовлетворения.
В целях реализации права на выдел в натуре своей доли из общего имущества, Минаевым А.М. был подготовлен проект межевания земельного участка, выделяемого в счет 20,5 земельных долей, общей площадью 1 578 500 кв.м.
25 сентября 2020 г. в газете "Орловская правда" N 106 кадастровым инженером Солдатенковой М.В. было опубликовано объявление об извещении собственников земельных долей о подготовке проекта межевания предполагаемого к выделу земельного участка и необходимости его согласования.
22 октября 2020 г. кадастровому инженеру от участника долевой собственности ООО "Авангард-Агро-Орел" поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка.
В обоснование возражений ответчик указал, что на образуемый при выделе земельных долей земельный участок отсутствует письменное согласие арендатора исходного земельного участка, что является обязательным требованием пункта 7 статьи 47 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, размер и местоположение земельного участка не соответствуют требованиям пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку имеется наложение выделяемого земельного участка на земельный участок, который ООО "Авангард-Агро-Орел" выделяет в счет своих долей по ранее поданному объявлению.
Учитывая наложение границ земельного участка, Минаевым А.М. был изготовлен новый межевой план.
Так, 15 января 2021 г. в газете "Орловская правда" N 4 (26988) кадастровым инженером Солдатенковой М.В. было опубликовано объявление о подготовке проекта межевания земельного участка, выделяемого в счет принадлежащих Минаеву А.М. земельных долей общей площадью 1 578 500 кв.м. (157,85 га).
12 февраля 2021 г. от ООО "Авангард-Агро-Орел" вновь поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. В обоснование возражений ответчик ссылался на аналогичные обстоятельства, за исключением довода о наложении границ.
21 июля 2020 г., то есть до истечения срока договора арены, Обществом в газете "Орловская правда" N 77 было опубликовано объявление о проведении 10 сентября 2020 г. общего собрания участников долевой собственности с целью решения вопроса об условиях договора аренды.
Однако оно не состоялось, поскольку было отменено администрацией Октябрьского сельского поселения в связи с введенными на территории Орловской области ограничениями, связанными с распространением коронавирусной инфекции, о чем в газете "Орловская правда" N 96 от 02 сентября 2020 г. было размещено объявление. Одновременно была назначена дата следующего собрания по предложению ответчика - 27 октября 2020 г., с той же повесткой дня.
Впоследствии проведение собраний назначалось на 27 октября 2020 г., 28 января 2021 г., 29 апреля 2021 г.
Во всех случаях проведение общего собрания было отменено по аналогичным основаниям.
Разрешив спор, суд пришел к выводу о том, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора у истца не возникло, а потому в удовлетворении иска отказал.
Мотивируя свои выводы, районный суд сослался на то, что общее собрание участников долевой собственности по вопросу прекращения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не проведено, возражений против продления договора на общем собрании Минаевым А.М. не высказывалось, заявление о погашении регистрационной записи по договору аренды не подавалось, а потому договор аренды считается действующим.
При этом суд указал, что, направляя в адрес арендатора уведомление об отказе в продлении договора аренды, истец выразил только свое волеизъявление, тогда как правообладателями земельного участка являются и иные лица, мнение которых подлежит учету по правилам, установленным Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В свою очередь, ответчик суду первой инстанции представлял сведения о том, что сособственники земельного участка Барабанов М.Г., Федотова Н.И., Давыдова Е.И., Клоков А.Н. Зуев Н.А. пожелали продлить договор аренды земельного участка.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, нарушение или неправильное применение норм материального права.
Такие нарушения допущены районным судом при рассмотрении дела.
Как указывалось выше, договор аренды от 18 августа 2010 г. заключен на 10 лет, начало срока действия - с момента его государственной регистрации (пункт 6.2 Договора).
Согласно отметке на договоре его государственная регистрация состоялась 13 сентября 2010 г. Соответственно, окончание срока действия договора - 13 сентября 2020 г.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено право арендатора на возобновление договора аренды по истечении срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами.
Иных условий, касающихся пролонгации договора аренды, в нем не содержится, а потому в данной части к возникшим правоотношениям должны применяться положения законодательства.
13 августа 2020 г., то есть за месяц до истечения срока действия договора аренды, Минаев А.М. направил Обществу уведомление о намерении самостоятельно использовать принадлежащий ему земельный участок, выделив его из общей долевой собственности. Одновременно было предъявлено требование завершить полный цикл сельскохозяйственных работ, после чего не производить их.
Данное требование Общество проигнорировало: согласие на выдел земельного участка дано не было, проведение сельскохозяйственных работ продолжилось.
В заседании апелляционной инстанции было установлено, что общее собрание долевых собственников спорного земельного участка до рассмотрения апелляционной жалобы проведено не было, хотя отдельные попытки к его проведению Обществом принимались.
Так, 25 мая 2021 г. в газете "Орловская правда" вновь было опубликовано объявление о проведении 20 июля 2021 г. общего собрания участников долевой собственности с повесткой дня, в том числе, об условиях договора аренды.
Вместе с тем, в указанную дату собрание не состоялось.
В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО. пояснила, что общее собрание 20 июля 2021 г. фактически было организовано. Поскольку сособственниками земельного участка являются 20 лиц, для кворума необходимо было присутствие 10 из них. Когда было установлено наличие кворума, представители ООО "Авангард-Агро-Орел" (сотрудники юридического отдела) покинули собрание. При этом они сослались на отсутствие у них доверенностей на представление интересов Общества. Без участия Общества кворум отсутствовал. По мнению истца, подобное поведение ответчика свидетельствует о злоупотреблении им правом.
В подтверждение данного обстоятельства стороной истца была представлена, а судебной коллегией приобщена к делу, видеозапись.
Представитель Общества ФИО сложившуюся на общем собрании 20 июля 2021 г. ситуацию подтвердила.
23 июля 2021 г. в газете "Орловская правда" вновь опубликовано объявление о проведении 30 августа 2021 г. повторного общего собрания участников долевой собственности по предложению участника общей долевой собственности Минаева А.М.
Кроме того, сторона истца указала, что Общество является собственником более 60% долей в праве собственности на земельный участок, а потому при проведении собрания имеет возможность влиять на принятие выгодных ему решений. Также обратила внимание, что Общество в принципе не имеет намерения давать согласие на выдел лицам, которые не желают продлевать с ним арендные отношения. Ответчиком согласован выдел земельных участков нескольким лицам, которые согласились продлить аренду.
Представитель Общества ФИО в заседании судебной коллегии подтвердила это. Она пояснила, что ООО "Авангард-Агро-Орел" собственник 68% земельных долей в указанном земельном участке. Действительно, согласие на выдел земельного участка выдано нескольким физическим лицам, согласившимся на заключение договора аренды на новый срок. Остальным отказано.
