Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 33-1608/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

Председательствующего Верюлина А.В..

судей Ериной Н.П., Штанова С.В.,

при секретаре Марининой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 августа 2021 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Равилова И.Б. к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Арко-Газ" о взыскании задатка по договору предварительной купли-продажи по апелляционной жалобе представителя истца Равилова И.Б.- Долгаева А.И. на решение Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 02 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Ериной Н.П., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Равилов И.Б. обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Арко-Газ" о взыскании задатка по договору предварительной купли-продажи.

В обоснование требований указал, что 10.07.2020 между ООО "Арко-Газ" (Продавец) и Равиловым И.Б. (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка с кадастровый , расположенного по адресу: <адрес> по условиям которого стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи земельного участка в течении месяца после заключения предварительного договора купли-продажи, то есть до 10.08.2020. Покупателем оплачен задаток в пользу Продавца в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей, поступивший на расчетный счет Продавца.

Однако до 10.08.2020 ни одна из сторон предварительного Договора не обратилась к другой стороне с требованием о заключении основного договора. Договор купли-продажи заключен не был.

В настоящее время земельный участок - предмет предварительного договора купли-продажи реализован ответчиком иному лицу, не являющемуся участником настоящего спора.

Истец обратился к ответчику с претензией о возврате суммы задатка, которая получена ответчиком 19.03.2021. Но добровольно возвратить задаток ответчик отказался.

С учетом изложенного, просил суд взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арко-Газ" в пользу Равилова И.Б. задаток, уплаченный по предварительному договору, в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей и государственную пошлину в размере 3 200 (три тысячи двести) рублей.

Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 02 июня 2021 г. в удовлетворении исковых требований Равилову И.Б. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Равилова И.Б. по доверенности Долгаев А.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в иске. Приводит доводы о том, что вывод суда первой инстанции о его виновности в не заключении основного договора и возложении на него негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ не основан на законе. По смыслу указанной правовой нормы, не направление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

В судебное заседание истец Равилов И.Б. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки в суд не известил, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представил, об отложении разбирательства по делу суд не просил.

При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представитель истца Долгаев А.И. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам и просил её удовлетворить, представитель ответчика ООО "Арко-Газ" Калинтеев В.В. с апелляционной жалобой представителя истца не согласился и просил в её удовлетворении отказать.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 10 июля 2020 г. между обществом с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Арко Газ", (Продавец) и Равиловым И.Б. (Покупатель), заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Согласно подпункта 1.1 Договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка общей площадью ориентировочно <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: "объект придорожного сервиса", границы земельного участка имеют следующее местоположение: <адрес>

Подпунктом 1.3 Договора предусмотрено, что земельный участок кадастровый номер является двухконтурным, предметом основного договора будет являться часть земельного участка (один из контуров), поименованный в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости как

Основной договор должен быть заключен Сторонами в течение месяца со дня подписания настоящего Договора (подпункт 1.5.).

Цена Земельного участка составляет 4 000 000 руб. Цена Земельного участка подлежит уплате покупателем в следующем порядке: в течение трех дней со дня подписания настоящего Договора Покупатель оплачивает Продавцу 100 000 руб. в качестве задатка, в счет обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи. Стороны уведомлены, что указанная сумма является задатком по смыслу статей 380-381 ГК РФ.

В течении трех дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на Земельный участок Покупатель оплачивает Продавцу 3 900 000 руб. путем перечисления Покупателем денежных средств на расчетный счет Продавца (подпункт 2.4.2).

В соответствии с подпунктом 2.5.1. продавец обязан до заключения основного договора провести кадастровые работы и выделить земельный участок - предмет основного договора купли-продажи с кадастровым номером в отдельный земельный участок.

13 июля 2020 г. индивидуальным предпринимателем Равиловой Н.С. по платежному поручению N 137 (л.д.14) обществу с ООО Производственная фирма "Арко Газ" в счет исполнения предварительного договора от 10 июля 2020 г. перечислено 100 000 руб., при этом Равиловым И.Б. направлено в адрес ответчика письмо с сообщением о действии режима общего совместного имущества между супругами Равиловыми (л.д.13).

Согласно выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером обществом с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Арко Газ" был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами и , о чем в Единый государственный реестр недвижимости 22 июля 2020 г. внесены соответствующие сведения (л.д.57-62).

В установленный предварительным договором срок (до 10 августа 2020 г.) ни одна из сторон предварительного Договора не обратилась к другой стороне с требованием о заключении основного договора.

22 января 2021 г. между ООО Производственная фирма "Арко Газ" (продавец) и Бельтюковым О.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами и (л.д.54), стоимость указанных земельных участков составила 3 400 000 (три миллиона четыреста тысяч) рублей (пункт 2 договора).

16 марта 2021 г. Равиловым И.Б. в адрес ООО "Арко Газ" направлено письмо с требованием возвратить задаток в размере 100 000 руб., уплаченный им в рамках предварительного договора купли-продажи части земельного участка с кадастровым номером от 10 июля 2020 г., которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 380, 381, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании объяснений лиц, участвующих в деле, установив, что во исполнение условий предварительного договора ООО Производственная фирма "Арко Газ" был осуществлен раздел земельного участка, понесены соответствующие затраты, то есть фактически начато исполнение договора, соглашение между сторонами о прекращении обязательства не заключалось, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные отношения, и соответствует обстоятельствам дела.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

В данном случае, факт подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка от 10 июля 2020 г. сторонами не оспаривается. При этом двойственности смыслов и значений, содержащихся в тексте договора слов и выражений, допускающих различные варианты их толкования, не имеется. При заключении предварительного договора купли-продажи между сторонами были согласованы все необходимые условия договора (предмет, сроки, цена).Из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон. Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В данном случае стороны предварительного договора купли-продажи договорились, что вносимая покупателем сумма в размере 100 000 руб. является задатком, то есть в силу статей 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации на данную сумму распространяется специальный правовой режим, связанный с неисполнением одной из сторон предварительного договора своих обязательств, а именно с не заключением основного договора по вине одной из сторон.

Следовательно, выяснение вопроса о добросовестности сторон при исполнении предварительного договора необходимо осуществлять исходя из специального правового режима задатка как способа обеспечения исполнения обязательств.

В настоящем случае стороны, согласовывая условия предварительного договора в части применения санкций за ненадлежащее исполнение договора, исходили из вины одной из сторон в не заключении основного договора, установили, что в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне убытки, причиненные таким уклонением (пункт 3.1 договора). Помимо убытков, уклоняющаяся сторона должна уплатить добросовестной стороне задаток в порядке, установленном статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. (пункт 3.2. договора). В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Указанное не противоречит требованиям пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и вышеназванным разъяснениям Пленума Верховного суда Российской Федерации.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении настоящего спора является установление факта исполнения или неисполнения предварительного договора, а также наличие вины каждой из сторон в ненадлежащем исполнении предварительного договора, в связи с чем, истец, заявляя требования о возврате задатка в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать факт не заключения основного договора по вине ответчика, а ответчик, в свою очередь, должен представить доказательства добросовестных действий, направленных на заключение договора и отсутствие виновных действий, повлекших не заключение основного договора.

Из объяснений представителя истца Долгаева А.Н. следует, что в соответствии с условиями предварительного договора стороны приняли обязательство заключить основной договор купли продажи части земельного участка до 10 августа 2020 г.. Истцом был оплачен задаток в сумме 100 000 руб., однако до указанного срока ни одна из сторон предварительного договора не обратилась к другой стороне с требованием о заключении основного договора, стороны по умолчанию решилине заключать договор, поэтому соглашение было достигнуто. Письменно данное соглашение не оформлялось.

Из объяснений представителя ответчика ООО Производственная фирма "Арко-Газ" Родина А.В., данных в судебном заседании суда первой инстанции 02.06.2021 г. следует, что до заключения предварительного договора с истцом велись длительные переговоры, истцу представлялись все необходимые документы, он проводил свои расчеты. После перечисления истцом задатка, общество приступило к работе по разделу земельного участка, во исполнение условий предварительного договора, и выполнило указанные работы в необходимый срок. Задаток был направлен на оплату госпошлины по регистрации раздела земельного участка. После того, как покупателю стало известно о том, что на земельном участке имеются деревья, он в устной форме сообщил, что не намерен заключать договор купли-продажи, поскольку не сможет осуществить вырубку деревьев, при этом ему было разъяснено, что уплаченный им задаток возвращен не будет. Организация понесла убытки, так как произвела раздел земельного участка, выполнила все необходимые действия, предусмотренные предварительным договором. Впоследствии оба земельных участка были проданы намного дешевле, чем предполагалось, поэтому причин отказываться от заключения договора у общества не было, и не было необходимости производить раздел земельного участка и нести финансовые затраты. Никаких письменных соглашений о прекращении обязательств по предварительному договору купли-продажи не заключалось, все было основано на личностном общении.

Судебная коллегия соглашается с произведенной судом оценкой представленных в дело доказательств, и приходит к выводу о том, что основной договор не был заключен в установленный предварительным договором срок по причине не совершения стороной истца действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, что свидетельствует об утрате интереса истца в заключении основного договора.

Кроме того, судом первой инстанции действия ответчика, направленные на заключение основного договора, правомерно расценены как фактическое начало к исполнению договора.

Доводы апелляционной жалобы о неприменении судом положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании части 5 статьи 429 настоящего Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В части 6 указанной статьи закреплено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Исходя из вышеуказанного, вопреки доводам апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела, являются правильными и мотивированными, нарушений норм права не допущено.