Дата принятия: 26 июня 2018г.
Номер документа: 33-1605/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2018 года Дело N 33-1605/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Малеванного В.П.,
судей Вишнякова О.В. и Петровой Л.А.,
при секретаре Портнягиной А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Южно-Сахалинска к обществу с ограниченной ответственностью "Славянский", Иванову С.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок, с апелляционной жалобой представителя Иванова С.И. - Щепанского А.Д. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 03 апреля 2018 года.
Заслушав доклад судьи Малеванного В.П., судебная коллегия
установила:
14 декабря 2017 года администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Славянский", Иванову С.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок.
В обоснование заявленных требований указано, что 10 февраля 2011 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (далее Департамент) и ООО "Славянский" (далее Застройщик) был заключен договор N 3 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с которым Департамент обязался передать бесплатно в собственность или аренду, на основании заявления застройщика без проведения торгов, земельный участок, а Застройщик в установленные сроки своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц обязан осуществить развитие указанной застроенной территории при создании Департаментом необходимых условий для выполнения обязательств по договору.
29 сентября 2014 года земельный участок по данному договору был предоставлен ООО "Славянский" бесплатно в собственность. Вместе с тем, в установленный договором N 3 от 10 февраля 2011 года срок до 10 февраля 2016 года свои обязательства ООО "Славянский" исполнило не в полном объеме.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 19 октября 2017 года, указанный земельный участок перешел в собственность Иванова С.И. по договору купли-продажи от 23 июня 2016 года.
Уставом городского округа "Город Южно-Сахалинск", принятого решением Городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 22.02.2006 N 180/13-06-3 к компетенции истца отнесено управление муниципальной собственностью. В связи с упразднением Департамента, полномочия по заключению договоров о развитии застроенной территории перешли к администрации г. Южно-Сахалинска.
Поскольку администрация города Южно-Сахалинска не была уведомлена о переводе долга с ООО "Славянский" на Иванова С.И., то истец полагает, что сделка от 23 июня 2016 года является недействительной, в связи с чем, ссылаясь на положения ст. ст. 12, 166-168, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, просил суд:
признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 23 июня 2016 года, заключенный между ООО "Славянский" и Ивановым С.И.
Возложить на ООО "Славянский" обязанность возвратить администрации города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4325 кв.м, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 03 апреля 2018 года исковые требования администрации города Южно-Сахалинска удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 4325 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>", заключенный между ООО "Славянский" и Ивановым С.И., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года признан недействительным.
С общества с ограниченной ответственностью "Славянский" и Иванова С. И. в доход городского округа "Город Южно-Сахалинск взыскана государственная пошлина по 3000 рублей с каждого.
На решение суда представителем Иванова С.И. - Щепанским А.Д. подана апелляционная жалоба, в который просит отменить решение в части удовлетворенных исковых требований. В качестве оснований к отмене указал, что суд не применил закон, подлежащий применению, в связи с чем пришел к необоснованному выводу о том, что перевод долга к новому владельцу участка, предоставленного в собственность в ходе исполнения договора может быть совершен лишь с согласия кредитора.
Вместе с тем, в силу прямого указания закона согласно п. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации при продаже указанного в данной статье земельного участка к новому собственнику переходят обязанности, вытекающие из договора о развитии застроенной территории. Поскольку п. 1 ст. 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом, то согласие кредитора в данном случае не требуется.
Также указал, что суд признал недействительным договор, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года, тогда как в этот день произошла регистрация перехода права собственности на проданный участок по договору от 15 января 2016 года. Тогда как государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка не предусмотрена. Заключение Департаментом архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска и ответчиком Ивановым С.И. дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории N 3 от 10 февраля 2011 года, свидетельствует о переводе долга и переходе к Иванову С.И. прав и обязанностей по указанному договору.
Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступили.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Щепанский А.Д. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.
Представитель истца Ян Ч.Г. просил решение суда оставить без изменения.
Иванов С.И. и представитель ООО " Славянский" извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд не явились.
Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения, лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по основаниям пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права).
В соответствии со ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23).
Как установлено судом и видно из дела, 10 февраля 2011 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и ООО "Славянский" был заключен договор N 3 о развитии застроенной территории, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 9-16).
15 января 2016 года по договору купли-продажи ООО "Славянский" продал, принадлежащей ему на праве собственности, на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от 21.07.2017 года N 1476-р, и зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 сентября 2014 года сделана запись регистрации N, земельный участок с кадастровым номером N, площадью 4325 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, покупателю Иванову С.И. (л.д. 53-55).
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что администрация города Южно-Сахалинска давала согласие на заключение между ООО "Славянский" и Ивановым С.И. оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.
В связи с чем, разрешая заявленные требования и руководствуясь положениями статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 167, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу, что требование истца о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4325 кв.м, заключенного между ООО "Славянский" и Ивановым С.И., зарегистрированного в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года, подлежит удовлетворению.
С данным выводом суда первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установлено, что по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Из содержания п. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что оборот земельных участков влечет одновременно перевод долга по договору о развитии застроенной территории на нового собственника соответствующего земельного участка в силу закона.
Поскольку перевод долга по договору о развитии застроенной территории какими-либо иными специальными правовыми нормами, кроме п. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации не регулируется, постольку в данном случае в части, не противоречащей указанной норме, применяются общие правила перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом. Для перехода долга в силу закона не требуется согласие кредитора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (ч. 1 ст. 392.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, в силу прямого указания в п. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и с учетом положений ст. 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже ООО "Славянский" земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4325 кв.м, у Иванова С.И. одновременно с приобретением данного участка возникли обязательства по договору N 3 о развитии застроенной территории, заключенному 10 февраля 2011 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска и ООО "Славянский".
Истцом оспаривается договор купли-продажи земельного участка от 23 июня 2016 года, заключенный между ООО "Славянский" и Ивановым С.И., разрешая заявленное требование, суд первой инстанции признал недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный указанными сторонами и зарегистрированный в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года.
Как следует из дела, спорный земельный участок перешел в собственность от ООО "Славянский" к Иванову С.И. на основании заключенного 15 января 2016 года договора купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на данный участок был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 июня 2016 года сделана запись регистрации N.
Вступившим в силу 01 марта 2013 года Федеральным законом от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" государственная регистрация договоров с 01 марта 2013 года отменена, за исключением сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключаемых после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что выводы суда о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 4325 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО "Славянский" и Ивановым С.И., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года, сделаны в нарушение норм процессуального и материального права.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования Администрации города Южно-Сахалинска к ООО "Славянский", Иванову С.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 4325 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО "Славянский" и Ивановым С.И., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года, подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
В силу положений ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене и в части взыскания с ответчиков государственной пошлины в доход бюджета городского округа "Город Южно-Сахалинск".
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования возвратить администрации г. Южно-Сахалинска спорный земельный участок.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Южно-Сахалинского городского суда от 03 апреля 2018 года в части требования Администрации города Южно-Сахалинска к ООО "Славянский", Иванову Сергея Ивановича о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 4325 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО "Славянский" и Ивановым Сергеем Ивановичем, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года и взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Славянский" и Иванова Сергея Ивановича государственной пошлины в доход городского округа "Город Южно-Сахалинск по 3000 рублей с каждого - отменить.
В удовлетворении требования Администрации города Южно-Сахалинска к ООО "Славянский" и Иванову С.И. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 4325 кв.м, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ООО "Славянский" и Ивановым С.И., зарегистрированный в Управлении Росреестра по Сахалинской области 23 июня 2016 года - отказать.
В остальной части решение Южно-Сахалинского городского суда от 03 апреля 2018 года оставить без изменения
Председательствующий: Малеванный В.П.
Судьи: Вишняков О.В.
Петрова Л.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
