Дата принятия: 26 июля 2017г.
Номер документа: 33-1605/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июля 2017 года Дело N 33-1605/2017
«26» июля 2017 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Веремьевой И.Ю.,
судей Лукьяновой С.Б., Ворониной М.В.,
при секретаре Дубровиной Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Конькова Ивана Иосифовича и Коньковой Ирины Владимировны на решение Димитровского районного суда г.Костромы от 27 апреля 2017 г., которым оставлены без удовлетворения исковые требования Костромской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Меридиан» в интересах Конькова Ивана Иосифовича и Коньковой Ирины Владимировны к ООО «Венеция» в защиту прав потребителей о взыскании разницы в стоимости квартиры между договорной и фактической площадями, неустойки в связи с ухудшением качества объекта долевого строительства, компенсации морального вреда и штрафа.
Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., выслушав объяснения Конькова И.И., Коньковой И.В., представителя Костромской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Меридиан» Слепнева А.А., представителя ООО «Венеция» Снурницына Н.С., судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда
у с т а н о в и л а:
Костромская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Меридиан» в интересах Конькова И.И. и Коньковой И.В. обратились в суд с иском к ООО «Венеция» о взыскании в пользу истцов денежных средств в размере 241 141 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки в размере 241 141 руб.; о взыскании в пользу Конькова И.И. и Коньковой И.В. компенсации морального вреда по 10 000 руб. в пользу каждого; о взыскании в пользу Конькова И.И. и Коньковой И.В. штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требования потребителя в размере 25% от присужденной суммы; о взыскании в пользу Костромской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Меридиан» штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требования потребителя в размере 25% от присужденной суммы, мотивируя тем, что 24 ноября 2015 г. между Коньковым И.И., Коньковой И.В. и ООО «Венеция» был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок, своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: < адрес> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства в общую совместную собственность, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Цена договора составила 3 200 000 руб. Согласно п.4.1 договора площадь для расчета квартиры составляет 98, 2 кв.м. Свои обязательства по оплате договора Коньковы исполнили в полном объеме. Когда был изготовлен кадастровый паспорт помещения, истцам стало известно, что фактическая площадь квартиры составляет 90, 8 кв.м, что меньше проектной площади, предусмотренной договором, на 7, 4 кв.м. В порядке досудебного урегулирования спора истцы 21 февраля 2017 г. обращались к ответчику с претензией о компенсации в связи с уменьшением площади квартиры, однако претензия осталась без удовлетворения. Ссылаясь на положения ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, считают, что вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
В ходе рассмотрения дела представитель Костромской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Меридиан» уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика в пользу истцов денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора и неустойки в равных долях. В остальной части требования оставил без изменения.
По делу постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Коньков И.И., Конькова И.В. просят отменить решение суда в полном объеме, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Отмечают, что судом принималось во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, исходя из чего следует, что при подписании договора стороны определили, что в состав квартиры входит межэтажная лестница. Однако, как правильно указал суд, руководствуясь свободой договора, стороны согласовали общую площадь квартиры по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и комнатных перегородок (п.1.1 договора), где ни о каких лестничных маршах не сказано и стороны это не согласовывали. При этом согласовали то, что квартира имеет конкретные проектные характеристики, в том числе то, что общая площадь жилого помещения составляет 98, 2 кв.м (п.3.2 договора), где также не сказано, что данная площадь исчисляется с учетом лестничных маршей. В этом же пункте упоминается и приложение №1 к договору, но исключительно как документ, указывающий на месторасположение квартиры в доме, но не как документ, содержащий данные о характеристиках квартиры, что в полной мере соответствует ссылке суда на п.1 ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) о буквальном толковании условий договора. Также указанной норме закона соответствует и понятие, определенное сторонами о том, что является общей площадью квартиры (п.1.1 договора), которая сторонами договора определялась согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и комнатных перегородок, на что они и были вправе рассчитывать при подписании договора. Сведений о внутриквартирной лестнице, ее характеристиках, договор не содержит. Полагают, что квартира передана им с отступлением от условий договора в части общей площади жилого помещения, что в силу закона является основанием для соразмерного уменьшения покупной цены.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по изложенным в апелляционной жалобе доводам.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 24 ноября 2015 г. между ООО «Венеция» (застройщиком) Коньковым И.И. и Коньковой И.В. (участниками долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве №Д/В-12/4/496 от 24 ноября 2015 г., по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: < адрес> (по ГП) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать квартиру участнику долевого строительства в общую совместную собственность не позднее 30 апреля 2017 г. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Квартира имеет условный номер № и следующие характеристики: двухэтажная, трехкомнатная, расчетная площадь жилого помещения 98, 2 кв.м, она же соответствует общей площади жилого помещения. Жилая площадь квартиры составляет < данные изъяты> кв.м, площадь кухни - < данные изъяты> кв.м, балкон отсутствует (п.3.2).
Согласно п.4.1 цена договора составляет 3 200 000 руб. Площадь для расчета стоимости квартиры составляет 98, 2 кв.м.
Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что в течение 15 рабочих дней после окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию, стороны на основании обмеров БТИ произведут уточнение передаваемых участнику долевого строительства площадей и окончательные взаиморасчеты.
В соответствии с п.4.8 договора определено, что в случае увеличения или уменьшения по результатам обмера квартиры органом технической инвентаризации общей площади квартиры, по сравнению с общей площадью, указанной в п.3.2 договора более чем на 2, 0 м, соответственно, если фактические передаваемые участнику долевого строительства площади отличаются от проектной в большую сторону, то участник долевого строительства оплачивает разницу площади, исходя из стоимости 1 кв.м площади, установленной настоящим договором, если в меньшую, то застройщик возвращает разницу, исходя из той же стоимости 1 кв.м площади.
Судом установлено, что истцы исполнили обязательства по договору в полном объеме, что представителем ответчика не оспаривалось.
Указанная квартира была передана истцам по акту приема-передачи от 26 августа 2016 г., в соответствии с которым общая площадь квартиры составляет 90, 8 кв.м.
Согласно кадастровому паспорту филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области площадь спорной квартиры составляет 90, 8 кв.м.
21 февраля 2017 г. ответчику истцами была вручена претензия с требованием оплатить разницу в стоимости проектной и фактической площади квартиры. Указанное требование ответчиком удовлетворено не было.
Разрешая спор, суд, исходя из условий договора участия в долевом строительстве №Д/В-12/4/496 от 24 ноября 2015 г., исследовав представленные сторонами доказательства, проанализировав нормы законодательства, регулирующего спорные правоотношения, пришел к выводу о том, что ответчиком права истцов не нарушены, им передан тот объект долевого строительства, который обозначен в договоре долевого участия, качество объекта соответствует условиям договора, оснований для соразмерного уменьшения цены договора и взыскания с ответчика денежных средств из оплаченной площади не имеется.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что стороны при заключении договора долевого участия в строительстве договорились, что истцам подлежит передаче в общую совместную собственность двухэтажная трехкомнатная квартира (условный номер №) со следующими проектными характеристиками: расчетная площадь жилого помещения 98, 2 кв.м, она же соответствует общей площади жилого помещения. Жилая площадь квартиры составляет < данные изъяты> кв.м, площадь кухни - < данные изъяты> кв.м, балкон отсутствует (п.3.2 договора).
При этом в разделе 1 договора дано понятие общей площади квартиры, которая определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и комнатных перегородок.
Из содержания договора следует, что при его заключении стороны согласовали лишь проектные характеристики объекта долевого строительства.
В приложении №1 к договору участия в долевом строительстве №Д/В-120/4/496 от 24 ноября 2015 г., подписанном застройщиком и участниками долевого строительства, являющемся неотъемлемой частью договора, приведен поэтажный план квартиры, исходя из которого квартира с условным номером № имеет следующие проектные площади: (1 этаж) кухня < данные изъяты> кв.м+комната < данные изъяты> кв.м+прихожая < данные изъяты> кв.м+лестница < данные изъяты> кв.м+туалет < данные изъяты> кв.м+(2 этаж) комната < данные изъяты> кв.м+лестница < данные изъяты> кв.м+комната < данные изъяты> кв.м+коридор < данные изъяты>.м+санузел < данные изъяты> кв.м=98, 2 кв.м, что соответствует как расчетной площади квартиры, так и общей ее проектной площади.
С учетом этого суд пришел к правильному выводу о том, что при подписании договора стороны определили, что в состав квартиры входит и подлежит оплате межэтажная лестница, с учетом которой общая проектная площадь квартиры и составляет 98, 2 кв.м.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороны согласовали общую площадь квартиры, где ни о каких лестничных маршах не сказано и стороны это не согласовывали, не могут повлиять на сделанные судом выводы, поскольку истцы не оспаривают, что общая площадь, предусмотренная договором и согласованная сторонами, определяется по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и комнатных перегородок. Указанное свидетельствует о том, что сторонами было согласовано, что из определенных таким образом площадей первого и второго этажей не подлежат исключению соответственно площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, размером 4, 5 кв.м, на 1 этаже и площадь проема в перекрытии следующего над лестницей второго этажа, размером 5, 4 кв.м, что судом первой инстанции поименовано как межэтажная лестница.
При этом включение в общую площадь жилого помещения площади ступеней и площадок внутриквартирной лестницы договором предусмотрено не было, и такие выводы в решении суда отсутствуют.
В выполненной органом технического учета экспликации к кадастровому паспорту указано, что общая площадь квартиры без учета внутриквартирной лестницы, площадью 6, 2 кв.м, составляет 90, 8 кв.м, с учетом внутриквартирной лестницы всего площадь квартиры составляет 97 кв.м.
Общая площадь квартиры, переданной в собственность истцов, с учетом внутриквартирной лестницы, подлежащей включению в состав этой площади в соответствии с условиями договора, составляет 97 кв.м.
Имеющаяся разница в площадях в размере 1, 2 кв.м (98, 2-97) не является основанием для взыскании компенсации в связи с уменьшением площади, поскольку в соответствии с п. 4.8 договора такая разница в стоимости общей площади подлежит взысканию только в том случае, если фактически передаваемые участнику долевого строительства площади отличаются от проектной в большую или меньшую сторону более, чем на 2 кв.м.
Доводы жалобы Коньковых И.И. и И.В. о том, что площадь внутриквартирной лестницы не подлежит учету в составе общей площади, и соответственно, не подлежит оплате, необоснованны, поскольку противоречат условиям договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, согласно которому, как указано выше, площадь пола под лестницей и площадь проема на втором этаже были включены в расчетную (общую) площадь жилого помещения.
Поскольку отношения между сторонами регулируются условиями договора долевого участия в строительстве, Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», - то ссылки на Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденную Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 и Письмо Госстроя РФ от 29 апреля 2002 года № НМ-2243/19 «О порядке применения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» несостоятельны. Указанные документы направлены на учет жилищного фонда, но не на определение размера объекта недвижимости в целях взаиморасчетов по результатам строительства.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Ссылка в суде апелляционной инстанции на договор участия в долевом строительстве, заключенный 22 апреля 2015 года ООО «Венеция» с ФИО12 несостоятельна, поскольку предметом этого договора являлась другая квартира, с иной площадью. Кроме того, договор с Коньковыми И.И. и И.В. был заключен через 7 месяцев после данного договора, и условия договора могли быть различными, поскольку договор с Коньковыми был заключен уже на завершающей стадии строительства дома.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Димитровского районного суда г.Костромы от 27 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Конькова И.И., Коньковой И.В. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья
Криулина О.А.
Дело №33
1605
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
