Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-1604/2021

Судья Нехай Р.М. дело N 33-1604/2021

(N дела в суде первой инстанции 2-1974/2021)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31.08.2021 г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Боджокова Н.К.,

судей Войстрикова М.Н. и Шишева Б.А.,

при секретаре судебного заседания Сканчибасовой М.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 28.05.2021, которым постановлено:

"взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования "<адрес>" <адрес>, задолженность по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, за период с 01.07.2018 по 02.06.2020 в размере 3 286 869,27 рублей и пени в размере 759 811,56 рублей".

Заслушав доклад судьи Шишева Б.А., объяснения представителя ФИО2 З.Р. по доверенности ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца администрации МО "<адрес>" по доверенности ФИО7, полагавшей решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального образования "Туапсинский район" обратилась в суд с иском к ФИО2 З.Р. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, мотивировав исковые требования тем, что на основании постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N между администрацией МО "<адрес>" и ЗАО "Туапсе-Лада-Кубань" заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка с кадастровым N, площадью 9 582 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с/п Шепсинское, <адрес>, предназначенного для станции технического обслуживания "ВАЗ", сроком на 49 лет. ДД.ММ.ГГГГ дочернее закрытое акционерное общество "Туапсе-Лада-Кубань" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, правопреемником является ООО "Туапсе-Лада".

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Туапсе-Лада" и ФИО6 заключены соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и договор купли-продажи недвижимого имущества ООО "Туапсе-Лада".

Согласно договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества ООО "Туапсе-Лада" на торгах от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО6 и ФИО2 З.Р., все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N перешли к ФИО2 З.Р..

В результате проведеной проверки поступления арендной платы по договору аренды, истцом выявлена задолженность по арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 286 869,27 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. С учетом задолженности по арендной плате, размер пени на ДД.ММ.ГГГГ по расчетам истца составляет 759 811,56 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Просила взыскать с ФИО2 З.Р. в бюджет МО "<адрес>" задолженность по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N в размере 3 286 869,27 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пени по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N в размере 759 811,56 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца администрации МО "<адрес>" по доверенности ФИО7 просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Представитель ФИО2 З.Р. по доверенности ФИО8, исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска за необоснованностью.

Суд вынес вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 З.Р. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, без полного исследования всех материалов и обстоятельств дела. Считает представленный расчет задолженности не правильным. Кроме того ссылается, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки тому обстоятельству, что в 2016 году ФИО10 приобрела объекты недвижимого имущества общей площадью 1 777 кв.м., расположенные на спорном земельном участке, находящемся на праве аренды у ФИО2, при этом истцом не предприняты соответствующие меры по расчету и взысканию с ФИО10 арендной платы за пользование земельным участком, пропорционально площади принадлежащих ей зданий.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца администрации МО "<адрес>" по доверенности ФИО7 указывает на законность и обоснованность решения суда, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

ФИО2 З.Р., третье лицо ФИО10, будучи извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания в суд апелляционной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1-3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение суда должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемое решение суда первой инстанции не соответствует.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N, между администрацией МО "<адрес>" и дочерним закрытым акционерным обществом "Туапсе-Лада-Кубань" заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка с кадастровым N, площадью 9 582 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с/п Шепсинское, <адрес>, предназначенного для станции технического обслуживания "ВАЗ", сроком на 49 лет.

ДД.ММ.ГГГГ дочернее закрытое акционерное общество "Туапсе-Лада-Кубань" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, правопреемником является ООО "Туапсе-Лада".

Между ООО "Туапсе-Лада" и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ заключены соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, а также договор купли-продажи недвижимого имущества ООО "Туапсе-Лада".

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 3.Р. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества ООО "Туапсе-Лада" на торгах от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все права и обязанности в отношении недвижимого имущества, приобретенного на торгах, в том числе право аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, площадью 6 592 кв.м. с кадастровым N перешли к ФИО2. Сторонами подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в отношении названного земельного участка площадью 6 592 кв.м.. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Вступившим в законную силу решением Ленинского ройного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на Управление Росреестра по <адрес> возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей на земельный участок площадью 6 592 кв.м. с кадастровым N по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N за ФИО2 З.Р..

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Шепсинского сельского поселения <адрес> и ФИО2 З.Р. заключено дополнительное соглашение N к договору аренды земельного участка, площадью 6 592 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ, сведения о котором внесены в ЕГРН (л.д. 37, 38).

Согласно представленному истцом расчету, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 286 869,27 рублей, за неуплату арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пени составляет 759 811,56 рублей.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов.

11.02.2021 истцом в адрес ответчика направлено претензионное требование о погашении задолженности по арендной плате и пени, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции установив факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по внесению арендной платы, пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Между тем судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции не может согласиться, считает доводы апелляционной жалобы ответчика заслуживающими внимания ввиду следующего.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, площадь земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, с/п Шепсинское, <адрес>, составляет - 6 592 кв.м..

Из материалов делу усматривается, что на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ФИО2 З.Р. на праве собственности, а именно: склад запасных частей, пристройка лит. М, открытая веранда, лит. М1, М2, М3, совокупной площадью 180,2 кв.м..

Кроме того, на арендованном ответчиком земельном участке размещены другие объекты недвижимого имущества, принадлежащие на основании договора купли-продажи от 18.05.2016 N на праве собственности третьему лицу ФИО10: административный корпус со станцией техобслуживания площадью 1 511,3 кв.м., бойлерная площадью 144 кв.м., склад площадью 103,1 кв.м., вулканизация площадью 19,3 кв.м., что подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами (л.д. 48, 49, 62).

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения.

В целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), пунктом 1 указанной статьи предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6).

Установленный указанными положениями порядок приобретения прав на земельные участки направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности. Не допускается возможность предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Однако указанный запрет установлен лишь в отношении неделимых земельных участков и не распространяется на случаи, когда раздел земельного участка возможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Таким образом, действующее законодательство исходит из обязательности наличия прав на земельный участок у каждого из сособственников расположенного на нем объекта недвижимости.

Из системного толкования указанных норм права следует, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Права на земельный участок основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости (подпункт 5 пункт 1 статьи 1 ЗК РФ), обеспечивая неразрывную связь этих объектов прав и возможность собственникам недвижимости реализовать принадлежащие им права по владению и пользованию имуществом, расположенном на этом участке.

В рассматриваемом случае в 2014 году ФИО2 З.Р., как собственнику приобретенных зданий, перешло право аренды на земельный участок площадью 6 592 кв.м. с кадастровым N по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

Однако, в нарушение вышеуказанных положений порядка приобретения прав на земельные участки, администрация МО "<адрес>" располагая информацией о нахождении на указанном земельном участке с 2016 года еще одного собственника (ФИО10), обладающей исключительным правом на приобретение права аренды спорного земельного участка, на котором располагаются принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости, не предприняла действий для формирования самостоятельных участков земли под принадлежащими ответчику и третьему лицу ФИО10 объектами недвижимости, и заключения договора аренды земельного участка с ФИО10. Не произвел расчет по арендным платежам на ФИО2 З.Р. и ФИО10 пропорционально, с учетом площади объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

Кроме того, администрация Шепсинского сельского поселения <адрес> заключая дополнительное соглашение с ФИО2 З.Р. указала, что площадь арендуемого земельного участка составляет 6 592 кв.м., а ежегодная сумма арендной платы составит 44 519 731,20 х 1,5% = 667 795,97 рублей. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за номером N в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, и не имеет силы без основного договора.

Согласно пункту 3.4 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, <адрес>, а также в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка в п.п. 1.1. указанного договора. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами.

Между тем из представленного администрацией МО "<адрес>" расчета арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в правильности которого настаивал представитель истца усматривается, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 60 893 665,92 рублей, при этом к этой стоимости применена ставка арендной платы 2,5%, а также коэффициент уровня инфляции в 2018-2020 гг. - 1,0816, 1,1281, 1,1619 соответственно. Итоговая сумма годовой арендной платы за 2018 год - 1 646 564,73 рубля, за 2019 год - 1 717 367,01 рублей, за 2020 год - 1 768 888,02 рублей (л.д. 10-12).

Однако как установлено судебной коллегией при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, никаких соглашений об изменении размера арендной платы, являющихся приложениями к вышеназванному договору, ФИО2 З.Р. не получал и не подписывал. Более того, арендатор сам неоднократно обращался в администрацию Шепсинского сельского поселения с просьбой оформить договор надлежащим образом и получить расчет арендной платы.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, к предоставленному администрацией МО "<адрес>" расчету арендной платы за период с 01.07.2018 по 01.06.2020, судебная коллегия относится критически, находит его неправильным, поскольку арендодатель, в отсутствие соглашения об изменении размера арендной платы, в частности повышения ставки арендной платы с 1,5% до 2,5%, также необоснованно применил коэффициент уровня инфляции, в то время как постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка - индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится (пункт 9).

Вышеуказанные требования действующего законодательства и обстоятельства оставлены судом первой инстанции при рассмотрении дела без внимания и должной правовой оценки.

При таких данных требования администрации МО "<адрес>" к ФИО2 З.Р. о взыскании задолженности по арендной плате, пени являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.