Дата принятия: 25 июня 2020г.
Номер документа: 33-1597/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2020 года Дело N 33-1597/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Бобковой С.А.,
судей Полосухиной Н.А., Чернецовой Н.А.,
при секретаре Тараторкиной Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-62/2020 по апелляционной жалобе представителя истца Китова Д.В. по ордеру и доверенности Лашевича А.А. на решение Заокского районного суда Тульской области от 3 марта 2020 года по иску Китова Дениса Викторовича к индивидуальному предпринимателю Гончарову Михаилу Ивановичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Заслушав доклад судьи Полосухиной Н.А., судебная коллегия
установила:
Китов Д.В. обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Гончарову М.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 28.06.2017 г. между ними заключен договор купли-продажи N Пр/Гм/1-С52/ОД земельного участка без строения на нем с кадастровым номером N, общей площадью 1734 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, уч. 15, для жилищного строительства, стоимостью 2 691168 руб., который приобретен им для строительства жилого дома, о чем был осведомлен продавец, однако ему не была предоставлена информация о том, что данный земельный участок на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 30.09.2016 г. N 2221 "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово" включен в границы территории достопримечательного места и на него распространен режим Р-6, на территории которого запрещается размещение объектов капитального строительства. Данное обстоятельство является существенным недостатком приобретенного им участка, поскольку лишает возможности использовать земельный участок по целевому назначению.
Полагая, что он введен в заблуждение ответчиком, не уведомившим его об указанных ограничениях, а требования о расторжении договора купли-продажи в досудебном порядке ответчиком не удовлетворены, истец обратился в суд с указанным иском, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка без строения на нем, заключенный 28.06.2017 г. между Китовым Д.В. и ИП Гончаровым М.И.
Истец Китов Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности и ордеру адвокат Лашевич А.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования, ссылаясь на то, что ответчик является одним из участников группы лиц, которая совместно и целенаправленно с применением рекламы в сети Интернет через сайты, принадлежащие юридическим лицам, учредителями и руководителями которых они являются, вводят в заблуждение потенциальных покупателей с целью продажи земельных участков, использование которых ограниченно, на которых невозможно осуществлять капитальное строительство жилых домов. Истец получил информацию о возможности купить земельный участок на сайте N на котором отсутствует информация об ограничениях в использовании спорного земельного участка, установленных на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ В силу положений ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель, в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с данным иском.
Ответчик индивидуальный предприниматель Гончаров А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по ордеру адвокат Грама И.Г. в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать, указывая на то, что на дату заключения договора купли-продажи зарегистрированные ограничения пользования земельным участком отсутствовали. Спорный земельный участок включен в состав населенного пункта с установлением ему органом местного самоуправления разрешенного использования - для жилищного строительства, что дало основания продавцу полагать о возможности использования данного участка по целевому назначению. 25.06.2018 г., 25.12.2018 г., 25.06.2019 г. между ИП Гончаровым А.И. и Китовым Д.В. заключены дополнительные соглашения к договору купли-продажи земельного участка без строения на нем от 28.06.2017 г., которыми в связи с изданием Министерством культуры Приказа N 2221 от 30.09.2016 г. "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово" внесены изменения в график платежей, установленный п. 2.2.2 договора.
Представитель третьего лица Министерства культуры Российской Федерации в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном отзыве на иск просил принять решение на усмотрение суда, рассмотреть дело без его участия.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 ГПК Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Решением Заокского районного суда Тульской области от 3 марта 2020 года в удовлетворении исковых требований Китова Д.В. отказано.
В апелляционной жалобе, дополнительной апелляционной жалобе представитель истца Китова Д.В. по доверенности адвокат Лашевич А.А. просит решение отменить, как незаконное, необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, постановить по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Возражения на апелляционную жалобу лицами, участвующими в деле, не подавались.
Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца Китова Д.В., ответчика индивидуального предпринимателя Гончарова М.И., представителей третьих лиц Министерства культуры Российской Федерации и Управления Росреестра по Тульской области, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, выслушав объяснения представителя истца по доверенности и ордеру адвоката Лашевича А.А., представителя ответчика по ордеру адвоката Грама И.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнительной апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Китова Д.В.
Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.
Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).
В силу ч. 3 ст. 37 кодекса покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Частью 5 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.06.2017 г. между индивидуальным предпринимателем Гончаровым М.И. (продавец) и Китовым Д.В. (покупатель) заключен договор N Пр/Гм/1-С52/ОД купли-продажи земельного участка без строения на нем, с кадастровым номером N, общей площадью 1734 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 15, стоимостью 2 691 168 руб. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.
Оплата покупателем произведена путем перечисления денежных средств в размере 1 292 368 руб. на банковский счет продавца. По условиям договора оставшуюся часть стоимости земельного участка покупатель уплачивает равномерными ежемесячными платежами в соответствии с графиком платежей.
Согласно п. 3.1 договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора отчуждаемый земельный участок в споре или под арестом (иным запрещением) не состоит, также свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено право покупателя на подключение принадлежащего ему жилого строения, которое будет в будущем возведено на данном земельном участке, к внутрипоселковым инженерным сетям: электроснабжения, водоснабжения, водопроводу центральной канализации и газоснабжения, которые проложены вблизи земельного участка.
Право собственности Китова Д.В. на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке.
Сославшись на то, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, связанных с расположением отчуждаемого участка в границах территории достопримечательного места "Поленово", истец указал на то, что он оказался лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, а именно, возможности возведения и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания, что является существенным нарушением договора купли-продажи.
25.06.2018 г., 25.12.2018 г., 25.06.2019 г. между ИП Гончаровым А.И. и Китовым Д.В. заключены дополнительные соглашения N 1, N 2, N 3 к указанному договору купли-продажи земельного участка, которыми в связи с изданием Министерством культуры Приказа N 2221 от 30.09.2016 г. "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово" внесены изменения в график платежей, установленный п. 2.2.2 договора.
Оценивая обоснованность заявленных истцом требований, суд первой инстанции установил, что дом В.Д.Поленова взят под охрану государства удостоверением Комиссариата имуществ Российской республики от 09.05.1918 г. N 874 как национальное достояние.
Постановлением Совета Народных Комиссаров N 723 от 22.12.1939 г. "О принятии в дар государству от наследниц народного художника В.Д. Поленова художественных ценностей" дом-музей передан на бюджет Тульского облисполкома.
Описание прилегающих к дому-музею территорий с установлением запретов карьерных работ на указанных территориях впервые было введено Решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета депутатов трудящихся от 01.03.1949 г. N 9-253 "Об охране территории и природы, прилегающей к государственному музею имени народного художника В.Д. Поленова в Заокском районе".
Решением исполнительного комитета Тульского областного Совета депутатов трудящихся от 30.04.1968 г. N 7-875 установлено описание границ охранной зоны и зоны регулирования застройки государственного музея-усадьбы В.Д.Поленова с установлением запрета внутри охранной зоны и зоны регулирования застройки изменения характера существующего землепользования.
Решением исполнительного комитета Тульского областного совета народных депутатов N 11-464 от 02.08.1983 г. установлены охранная зона, зона регулирования застройки и зона охраняемого природного ландшафта музея-заповедника с описанием границ каждой зоны на местности и режимов содержания охранных зон, в том числе проведение в зоне охраняемого природного ландшафта строительных и земляных работ только при наличии разрешения облисполкома и под наблюдением органов охраны памятников и охраны природы. В границы Государственного историко-художественного и природного музея-заповедника В.Д. Поленова включены территории Государственного музея-усадьбы В.Д. Поленова и прилегающих к нему земельных участков, ограниченных левым берегом реки Скнижки, правым берегом реки Оки от устья реки Скнижки до Беховского кладбища, территории Беховского кладбища, участка земли государственного лесного фонда площадью 13 гектаров, участка земли, ограниченного линией шоссе Поленово - Бехово, за исключением территории, занятой жилыми домами дома отдыха "Поленово".
Решением Тульского облисполкома от 14.06.1991 г. N 9-235 скорректированы границы территории музея-заповедника, его охранной зоны, зоны регулирования застройки и охраняемого ландшафта. Территория заповедника включает в себя, в числе прочего, участки традиционной застройки исторической дер. Митино.
Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" приказом Минкультуры России от 30 сентября 2016 г. N 2221 "Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово" утверждены границы, требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Поленово", полномочия по государственной охране которого осуществляются Минкультуры России.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым N включен в границы территории достопримечательного места и на него распространен режим Р-6.
Согласно Федеральному закону от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ в границах режима Р-6 запрещается размещение объектов капитального строительства на участках, предоставленных для садоводства и огородничества, а также землях общего пользования и других территориях, свободных от застройки; прокладка новых наземных и надземных инженерных сетей (коммуникаций), кроме линий уличного освещения.
Проанализировав приведенные положения ч. 5 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости", суд первой инстанции указал на то, что данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что к спорным правоотношениям положения ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка.
Прав третьих лиц на спорный земельный участок судом не установлено.
Согласно представленным выпискам из ЕГРН в отношении спорого земельного участка данные об ограничении его использования отсутствуют.
Сославшись на положения п. 1 ст. 1, ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 и 3 ст. 15, 19 Конституции Российской Федерации, учитывая, что объект культурного наследия достопримечательное место "Поленово" принят на государственную охрану в 1949 году, решением Тульского облисполкома от 14.06.1991г. N 9-235 утверждены его зоны охраны, а приказом Министерства культуры Российской Федерации от 30.09.2016 г. N 2221 утверждены границы территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательного места "Поленово" и требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории достопримечательного места, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что покупатель при должной заботливости и осмотрительности при совершении сделки, с учетом презумпции знания закона, должен был знать об ограничениях в использовании приобретаемого им участка.
В этой связи риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца, поскольку факт сообщения покупателю ложных сведений о земельном участке судом не установлен.
Из копии регистрационного дела судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером N образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, который на основании постановления губернатора Тульской области от 24.12.2007 г. N 647 "О переводе земельных участков из одной категории в другую" включен в границы д. Митино Страховского муниципального образования Заокского района.
Таким образом, на дату заключения договора купли-продажи приобретаемый истцом участок с кадастровым номером N, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, был включен в границы д. Митино постановлением администрации Тульской области N 647 от 24.12.2007 г.; категория земель с "земли сельскохозяйственного назначения" на "земли населенных пунктов" изменена постановлением N 265 от 20.02.2008 г. главы администрации муниципального образования Заокский район; разрешенное использование с 29.07.2009 г. установлено - для жилищного строительства.
Поскольку сведений о каких-либо ограничениях в период владения ответчиком спорным земельным участком в ЕГРН не вносилось, суд обоснованно исходил из того, что включение спорного земельного участка в состав населенного пункта, с установлением ему органом местного самоуправления разрешенного использования - для жилищного строительства, давал продавцу Гончарову М.И. основания полагать возможным использование данного участка по целевому назначению.
Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, постановилрешение, которым в удовлетворении исковых требований Китова Д.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка без строения на нем от 28.06.2017 г. отказал, с чем судебная коллегия соглашается.
Довод апелляционной жалобы представителя истца о том, что истцу стало известно об ограничениях в отношении земельного участка только 22.06.2018 г. из ответа Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия, а потому он не располагал указанными сведениями в отношении участка на момент его приобретения, суд апелляционной инстанции полагает несостоятельным, поскольку, как установлено судом первой инстанции, задолго до заключения данного договора купли-продажи на основании Решения Тульского облисполкома от 14.06.1991 г. N 9-235 "Об утверждении зон охраны Государственного мемориального историко-художественного и природного музея-заповедника В.Д. Поленова, Правил застройки, благоустройства, содержания и режима их использования", которыми были скорректированы границы территории музея-заповедника, его охранной зоны, зоны регулирования застройки и охраняемого ландшафта, территория заповедника включала в себя, в числе прочего, участки традиционной застройки исторической дер. Митино, в которой находится спорный земельный участок.
То обстоятельство, что истцом подписаны дополнительные соглашения к договору в связи с тем, что ответчик посредством своих представителей неоднократно обещал, что ограничения в отношения земельного участка будут сняты, по мнению судебной коллегии, не имеют правового значения для разрешения данного спора, поскольку юридически значимым обстоятельством по делу является факт того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка участок, находящийся в д. Митино, был включен в границы достопримечательного места и на него распространялся режим Р-6, о чем истец при должной осмотрительности мог узнать самостоятельно.
Довод апелляционной жалобы о том, что ответчиком истцу в отношении приобретаемого земельного участка были сообщены заведомо ложные сведения, в связи с чем им приобретен участок, который использовать в соответствии с его разрешенным использованием не возможно ввиду его нахождения в границах зоны охраняемого природного ландшафта, суд апелляционной полагает необоснованным, поскольку доказательств в подтверждение данного довода ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 ГПК Российской Федерации в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 330 ГПК Российской Федерации привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено.
По приведенным мотивам судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, дополнительной апелляционной жалобе представителя истца.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Заокского районного суда Тульской области от 3 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнительную апелляционную жалобу представителя истца Китова Д.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
