Дата принятия: 25 мая 2020г.
Номер документа: 33-1597/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 мая 2020 года Дело N 33-1597/2020
город Ярославль
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего Гушкана С.А.,
судей Кутузова М.Ю., Рыбиной Н.С.
при секретаре Хуторной А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гушкана С.А.,
25 мая 2020 года
дело по апелляционной жалобе департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 30 октября 2019 года, которым постановлено:
"обязать департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск заключить с Васечкиной Екатериной Андреевной договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства сроком на 3 года.
В остальной части иска отказать.
Исковые требования департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск к Васечкиной Екатерине Андреевне оставить без удовлетворения".
По делу установлено:
Васечкина Е.А. обратилась в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, в котором с учетом уточнения просила о признании недействительным решения от 17 января 2019 года N 041-04-166 об отказе в заключении договора аренды земельного участка; возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> сроком на 3 года для завершения строительства.
В обоснования требований указала, что 19 ноября 2012 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и Аладьиным A.B. заключен договор аренды земельного участка N 2-6320 в отношении участка с кадастровым номером N площадью 2500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до 19 ноября 2015 года для строительства объекта автосервисного обслуживания. 11 февраля 2015 года было подписано соглашение о расторжении данного договора по взаимному согласию с 19 ноября 2015 года. 11 февраля 2016 года между департаментом и Аладьиным A.B. заключен договор аренды земельного участка N 2-6630 в отношении спорного участка на срок до 5 февраля 2019 года для завершения строительства объекта автосервисного обслуживания. В силу соглашения о замене стороны в договоре аренды от 16 ноября 2018 года Васечкина Е.А. стала новым арендатором участка. На спорном участке расположены нежилое здание, станция технического обслуживания автомобилей, первый этап- автосервис первичного обслуживания на два поста, площадью 74,2 кв.м.; а также объект незавершенного строительства степенью готовности 30%, площадью застройки 1037,4 кв.м.
12 декабря 2018 года Васечкина Е.А обратилась в департамент с заявлением о предоставлении участка в аренду для строительства станции технического обслуживания. Письмом от 17 января 2019 года в удовлетворении требований отказано. Данный отказ истец считает незаконным.
Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обратился в суд с иском к Васечкиной Е.А. об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса РФ. Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды земельного участка от 19 ноября 2012 года расторгнут с 19 ноября 2015 года. При этом на участке было начато строительство. 15 декабря 2015 года на государственный кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства с кадастровым N, право собственности, на который не зарегистрировано. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ 11 февраля 2016 года между департаментом и Аладьиным A.B. заключен договор аренды спорного участка для завершения строительства объекта автосервисного обслуживания на срок до 5 февраля 2019 года. После указанной даты договор считается прекратившим действие. В 2017 году на участке завершено строительство первого этапа - здания автосервиса, право собственности на который по договору купли-продажи от 10 октября 2018 года перешло к Васечкиной Е.А. Поскольку в пределах срока действия договора строительство объекта недвижимости не было завершено - не закончен второй этап - здание склада, цель предоставления участка арендатором не достигнута.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда. Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению норм материального права.
Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, обсудив их, заслушав в поддержание доводов апелляционной жалобы представителей Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Кокрину М.А. и Сиушкову Т.Е., возражения относительно доводов жалобы васечкиной Е.А. и ее представителя Букарева С.А., исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований Васечкиной Е.А. с принятием в этой части нового решения об отказе в иске, оснований для отмены решения в остальной части не имеется.
Удовлетворяя исковые требования Васечкиной Е.А. в части и отказывая в иске Департаменту имущественных и земельных отношений, суд исходил из того, что Васечкина Е.А. имеет право на предоставление находящегося в муниципальной собственности земельного участка сроком до 3-х лет для достройки объекта незавершенного строительства, договор аренды заключен до вступления в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), поэтому положения данной статьи на него не распространяются, оснований для изъятия у Васечкиной Е.А. и продажи с публичных торгов этого объекта не имеется.
Вывод суда об отказе в части в иске Васечкиной Е.А. лицами, участвующими в деле, не оспаривается. В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
С выводом суда о возложении обязанности на департамент заключить с Васечкиной Е.А. договор аренды земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года судебная коллегия согласиться не может по следующим причинам.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2).
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства (пункт 3).
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов (пункт 4).
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5).
В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Как видно из дела 19 ноября 2012 года между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и Аладьиным A.B. заключен договор аренды земельного участка N 2-6320 в отношении участка с кадастровым номером N площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на срок до 19 ноября 2015 года для строительства объекта автосервисного обслуживания. 11 февраля 2015 года было подписано соглашение о расторжении данного договора по взаимному согласию с 19 ноября 2015 года.
11 февраля 2016 года между департаментом и Аладьиным A.B. заключен договор аренды земельного участка N 2-6630 в отношении спорного участка, на срок до 5 февраля 2019 года для завершения строительства объекта автосервисного обслуживания.
В силу соглашения о замене стороны в договоре аренды от 16 ноября 2018 года Васечкина Е.А. стала новым арендатором участка в связи с приобретением в собственность расположенного на нем здания.
На спорном участке расположены нежилое здание, станция технического обслуживания автомобилей, первый этап - автосервис первичного обслуживания на два поста, площадью 74,2 кв.м.; а также объект незавершенного строительства степенью готовности 30%, площадью застройки 1037,4 кв.м.
Вывод суда о том, что фактически договор аренды от 19 ноября 2012 и от 11 февраля 2016 года является одним договором в связи с тем, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, является неправильным, противоречит имеющимся в деле доказательствам. В частности, содержанию договоров аренды земельного участка от 19 ноября 2012 и 11 февраля 2016 года.
Из содержания договора аренда от 11 февраля 2016 года следует, что он предоставлен Аладьину А.В. для завершения строительства на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 и подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Заключением договора аренды от 11 февраля 2016 года Аладьиным А.В. реализовано право на заключение договора аренды для завершения строительства на земельном участке, предоставленном до 1 марта 2015 года, предоставленное ему пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.
По смыслу выше приведенных положений статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется в аренду для завершения строительства однократно, в том числе в случае отчуждения расположенного на нем объекта незавершенного строительства другому лицу, за исключением случаев приобретения здания по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Поскольку Аладьиным А.В. право на заключение договора аренды сроком до 3 лет для завершения строительства реализовано, незавершенное строительство приобретено Васечкиной Е.А. не на торгах, повторно земельный участок Васечкиной Е.А. для завершения строительства в аренду в силу положений статьи 39.6 ЗК РФ предоставлен быть не может.
По изложенным причинам решение суда в части возложения обязанности на департамент заключить с Васечкиной Е.А. аренды земельного участка для завершения строительства сроком на 3 года подлежит отмене с принятием нового об отказе в иске в этой части.
Неправильным является и вывод суда о том, что положения статьи 239.1 ГК РФ не применяются к спорным правоотношениям в виду заключения договора аренды до 1 марта 2015 года.
Статья 239.1 ГК РФ введена в действие с 1 марта 2015 года (пункт 1 статьи 35 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ).
Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункт 3 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ).
Поскольку договор аренды от 11 февраля 2016 года заключен после 1 марта 2015 года, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяют свое действие на него.
Вместе с тем, основания для применения положений статьи 239.1 ГК РФ к спорным правоотношениям судебная коллегия не находит.
В соответствии в пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Из дела видно, что после истечения срока договора аренды от 11 февраля 2016 года арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодателем возражений относительно этого в разумный срок после истечения срока договора не заявлено.
Поскольку договор аренды считается продленным на неопределенный срок, положения статьи 239.1 ГК РФ не подлежат применению к действующему договору аренды.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск об изъятии у Васечкиной Е.А. объекта незавершенного строительства не имеется.
По изложенным причинам судебная коллегия отменяет решение суда в части удовлетворения иска Васечкиной Е.А., принимает в этой части новое решение об отказе в иске, в остальной части апелляционную жалобу оставляет без удовлетворения.
Руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 30 октября 2019 года в части возложения обязанности на Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск заключить с Васечкиной Екатериной Андреевной договор аренды земельного участка по адресу: г.Рыбинск, ул. Труда, 114а, для завершения строительства сроком на 3 года отменить. Принять в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Васечкиной Екатерине Андреевне отказать.
В остальной части апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 30 октября 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
