Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 августа 2021 года Дело N 33-1593/2021

"09" августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Веремьевой И.Ю.,

судей Болонкиной И.В., Лепиной Л.Л.,

при секретаре Дубровиной Т.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-894/2021 (УИД 44R0001-01-2021-000415-12) по апелляционному представлению прокурора Костромского района Климова Александра Александровича на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 12 апреля 2021 года по делу по иску прокурора Костромского района в интересах Горского Александра Ивановича к ООО "Первая строительная компания" о возложении обязанности по подведению инженерных коммуникаций к земельному участку.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., выслушав объяснения прокурора Спициной М.Н., представителя ООО "Первая строительная компания" Александровой И.И., судебная коллегия

установила:

Прокурор Костромского района, действуя в интересах Горского А.И., обратился в суд с настоящим исковым заявлением. В обоснование требований указал, что согласно протоколу от 30 сентября 2014 года по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, определен победитель аукциона - ООО "Первая строительная компания". На основании указанного протокола 28 октября 2014 года между федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО "Первая строительная компания" заключен договор аренды вышеупомянутых девяти земельных участков (далее по тексту Договор). В рамках комплексного освоения ООО "Первая строительная компания" обязана: подготовить документацию по планировке территории, обустроить территорию в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территорий земельных участков в границах участков объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и чистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность, а также осуществить жилищное и иное строительство на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования. Основные этапы строительства определены в п.3.1.4 Договора, согласно которому ежегодно, начиная с третьего года аренды, подлежит ввод в эксплуатацию 15 000 кв.м. жилого назначения. Максимальный срок осуществления жилищного строительства в целом на территории, подлежащей комплексному освоению, составляет 27 лет. Согласно п.3.1.3 и п.6.2.9 Договора, а также п.2 раздела "Условия комплексного освоения участков" протокола от 30 сентября 2014 года максимальный срок выполнения работ по обустройству территорий посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную, государственную собственность или оформлению в частную собственность составляет 27 лет со дня подписания акта приема-передачи участков. С целью реализации мероприятий по комплексному освоению территорий, между ООО "Первая строительная компания" (Продавец) и Горским А.И. (Покупатель) 05 декабря 2016 года заключен договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с п.3.2.4 договора купли-продажи покупатель обязуется обеспечить проектирование и строительство объектов жилищного и иного строительства в границах участка, а также своими силами и за

свой счет обеспечить обустройство территории участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (подведение инженерных коммуникаций к дому). В п.3.1.1 договора купли-продажи определено, что продавец обеспечивает обустройство территории, прилегающей к участку посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (подведение инженерных коммуникаций). Горским А.И. приняты меры к надлежащему исполнению условий договора купли-продажи, построен и поставлен на государственный кадастровый учет индивидуальный жилой дом площадью 135,2 кв.м. Вместе с тем по состоянию на 14 января 2021 года ООО "Первая строительная компания" надлежащих мер по исполнению договора аренды девяти земельных участков от 28 октября 2014 года, а также п.3.1.1 договора купли-продажи от 05 декабря 2016 года не приняло, газо-, водоснабжения, водоотведения (подведения инженерных коммуникаций) к земельному участку истца не осуществлено, в связи с чем Горский А.И. не может проживать в построенном им доме. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Оспариваемым решением исковые требования прокурора Костромского района в интересах Горского Александра Ивановича оставлены без удовлетворения.

Прокурор Костромского района Климов А.А. обратился в суд с апелляционным представлением, в котором просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Оспаривая вывод суда в части недоказанности принятия Горским А.И. соответствующих мер подключения к сетям, ссылаясь на обстоятельства дела, отмечает, что из анализа договора купли-продажи следует, что поскольку инженерные коммуникации к земельному участку истца ответчиком не подведены, то у Горского А.И. отсутствовала фактическая возможность осуществить непосредственное подключение к сетям.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО "Первая строительная компания" Цыплаков А.В. полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционное представление прокурора не подлежащим удовлетворению.

Горский А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Первая строительная компания" (Продавец) и Горский А.И. (Покупатель) 05 декабря 2016 года заключили договор купли-продажи земельного участка.

Согласно п.1.1 договора ООО "Первая строительная компания" обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок N (далее по тексту - Участок). Участок расположен по адресу: <адрес>, общей площадью 1000кв.м., кадастровый номер N, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства". Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации N.

Участок продается в собственность Покупателя для осуществления малоэтажного индивидуального жилищного строительства, что является существенным условием, в соответствии с обязательствами, предусмотренными пунктами 3.2.1-3.2.10 договора купли-продажи и требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации. Минимальный объем общей площади возводимого жилья в застройке Участка составляет не менее 70 кв.м.

Цена договора составляет 250 000 руб., НДС не предусмотрен (п. 2.1. Договора).

Кроме того, данным договором стороны возложили на себя следующие обязанности:

Пункт 3.1.1 Продавец обеспечивает обустройство территории, прилегающей к Участку посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (подведения инженерных коммуникаций).

Пункт 3.2. Покупатель обязуется:

- своими силами и за свой счет обеспечить обустройство территории Участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (подведение инженерных коммуникаций к дому), иной инфраструктуры, создания элементов озеленения и благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства объектов, указанных в п. 1.1 договора, в срок до 28 октября 2020 года (п.3.2.5. договора),

- заключить в установленном порядке с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, договоры о подключении (технологическом присоединении) объектов, строительство которых осуществлено в соответствии с п.1.1 договора, к сетям инженерно-технического обеспечения (п.3.2.6. договора).

По окончании строительства Покупатель обязуется на участке оформить право собственности на объект индивидуального жилищного строительства и предоставить продавцу в срок не менее 5 календарных дней после получения копию подтверждающих документов, в том числе копии заключенных Покупателем договоров о подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, договоров технологического присоединения к электрическим сетям, сетям водоснабжения и водоотведения, газоснабжения и копии документов, подтверждающих исполнение покупателем обязательства по оплате по таким договорам (п. 3.2.8. договора).

Договор действует до полного исполнения Сторонами обязательств, возложенных на них договором. Об исполнении обязательств по договору Покупатель письменно уведомляет Продавца с приложением подтверждающих документов (п.8.2. договора).

Право собственности на земельный участок Горского А.И. зарегистрировано 19 декабря 2016 года, запись N.

Горским А.И. во исполнение условий договора осуществлено строительство на указанном земельном участке индивидуального жилого дома.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 декабря 2020 года зарегистрирован индивидуальный жилой дом, площадью 135,2 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером N.

Между тем ответчиком принятые на себя обязательства по обустройству территории, прилегающей к Участку посредством подведения инженерных коммуникаций, предусмотренные п. 3.1.1 Договора, не исполнены. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Разрешая заявленные прокурором требования о возложении обязанности по обеспечению обустройства территории, прилегающей к земельному участку Горского А.И. посредством строительства (создания) объектов инфраструктуры в сфере газо-, водоснабжения, водоотведения (подведения инженерных коммуникаций), суд первой инстанции исходил из того, что основным договором, заключенным между сторонами по делу, является договор купли-продажи земельного участка от 05 декабря 2016 года, который сторонами исполнен надлежащим образом.

Доводы прокурора о том, что ответчик не обеспечил исполнение условий договора в части строительства (создания) объектов инфраструктуры в сфере газо-, водоснабжения и водоотведения, суд признал несостоятельными, указав, что данные обязательства ответчиком взяты на себя во исполнение договора от 28.10.2014 N ДЗ-126, который не является предметом оценки по настоящему иску, поскольку Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, заключивший данный договор, не является участником процесса по настоящему делу, а истец в свою очередь не является стороной по указанному договору.

Кроме того, отказывая в иске, суд исходил из того, что непосредственное подключение к сетям надлежит осуществить самому Горскому А.И., который доказательств исполнения п.3.2.5. и п.3.2.6. договора купли-продажи суду не представил, в то время как п.3.1.1. договора не предусматривает конкретный перечень и сроки работ и услуг, которые подлежат исполнению ответчиком.

С учетом этого суд пришел к выводу о том, что совокупности условий, при которых суд вправе обязать ответчика совершить действия в соответствии с условиями п.3.1.1 договора, установив, в том числе срок их исполнения, не имеется, в связи с чем оставил заявленные исковые требования без удовлетворения.

С такими выводами суда согласиться нельзя по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (п. 2 ст. 307 ГК РФ).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства (п. 3 ст. 307 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 1 ст. 310 ГК РФ установлено, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Принимая решение, суд фактически исходил из того, что условия договора купли-продажи сторонами исполнены, то обстоятельство, что продавец не исполнил взятые на себя обязательства по обеспечению строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры не свидетельствует о том, что земельный участок по своим характеристикам не соответствует условиям договора. Указанные обязательства приняты ответчиком во исполнение договора от 28.10.2014 N ДЗ-126, который не является предметом оценки по настоящему иску.

Между тем судом не учтено, что при квалификации данного договора суд должен учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательства и признаки договора, предусмотренные правовыми актами, выяснить общие намерения и цели сторон при заключении договора, а не исходить только из указанного сторонами наименования договора, его сторон, способа исполнения и т.п. При этом от правовой квалификации договора зависит определение судом подлежащих применению норм материального права.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Как следует из пунктов 1 и 2 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п. 43).

Судом первой инстанции приведенные положения действующего законодательства и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации учтены не были.

Между тем, как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N был образован из земельного участка, который был предоставлен ООО "Первая строительная компания" по договору аренды о комплексном освоении территории от 28 октября 2014 года.

В связи с чем Договор купли-продажи земельного участка от 05 декабря 2016 года между ООО "Первая строительная компания" и Горским А.И. ответчиком заключен с целью реализации мероприятий по комплексному освоению территорий, а истец, приобретая земельный участок на осваиваемой территории рассчитывал при строительстве жилья на данной территории на обеспечение внутриквартальными коммуникациями.

Согласно протоколу от 30 сентября 2014 года по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды девяти земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, определен победитель аукциона - ООО "Первая строительная компания".

На основании указанного протокола 28 октября 2014 года между федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства и ООО "Первая строительная компания" заключен договор аренды вышеупомянутых девяти земельных участков.

В рамках комплексного освоения ООО "Первая строительная компания" обязана: подготовить документацию по планировке территории, обустроить территорию в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территорий земельных участков в границах участков объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и чистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков, безвозмездно передать такие объекты в муниципальную (или государственную) собственность либо оформить в частную собственность, а также осуществить жилищное и иное строительство на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

Основные этапы строительства определены в п.3.1.4 договора аренды, согласно которому ежегодно, начиная с третьего года аренды, подлежит ввод в эксплуатацию 15 000 кв.м. жилого назначения ежегодно. Максимальный срок осуществления жилищного строительства в целом на территории, подлежащей комплексному освоению, составляет 27 лет.