Дата принятия: 16 июня 2020г.
Номер документа: 33-1593/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2020 года Дело N 33-1593/2020
16 июня 2020 г. судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Бурдюговского О.В.,
судей Жуковой Е.Г., Гошуляк Т.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмониной Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "ОблТоргУниверсал" к Шоловомой Е.Ю. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома,
по апелляционной жалобе Шоломовой Е.Ю. на решение Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 30 октября 2019 г., которым постановлено:
исковые требования ООО "ОблТоргУниверсал" к Шоловомой Е.Ю. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома удовлетворить частично.
Взыскать с Шоловомой Е.Ю. в пользу ООО "ОблТоргУниверсал" денежные средства в размере 80 547 (восьмидесяти тысяч пятисот сорока семи) рублей 38 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей и возврат госпошлины в размере 3167 (трех тысяч ста шестидесяти семи) рублей.
В удовлетворении остальной части иска ООО "ОблТоргУниверсал" отказать.
Взыскать с Шоловомой Е.Ю. в пользу ООО "Лаборатория судебной экспертизы" (<данные изъяты>) расходы за производство судебной строительно-технической экспертизы в размере 18 000 (восемнадцати тысяч) рублей.
Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г., судебная коллегия
установила:
ООО "ОблТоргУниверсал" обратилось в суд с иском к Шоломовой Е.Ю. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, указав, что 03 октября 2013 г. между ООО "ОблТоргУниверсал" и Шоломовой Е.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, согласно условиям которого ответчик обязался оплатить стоимость договора и принять квартиру N площадью 66 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а истец передать квартиру по передаточному акту не позднее 30 июня 2016 года. В соответствии с пунктом 3.13 договора стороны договорились, что общая площадь квартиры с учетом площади лоджий и балконов, указанная в п. 1.1. договора (66,00 кв.м.) является проектной. Точная общая площадь квартиры с учетом площади лоджий и балконов будет определена по окончании строительства на основании данных обмеров БТИ. Согласно пункту 4.1 договора, размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате участником долевого строительства по настоящему договору составляет 5 316 127,25 рублей 25 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры - 80 547,38 рублей 38 копеек и может быть изменен только по условиям п. 4.5. настоящего договора. В пункте 4.5 договора стороны указали, что окончательный расчет осуществляется по результатам обмеров БТИ. Расчет будет производится, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры, указанного в п.4.1. настоящего договора. Если площадь квартиры, определённая путем суммирования всех площадей по данным БТИ (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с соответствующими коэффициентами понижения), будет меньше или больше общей строительной площади, указанной в п. 1.1. договора, то либо застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства целевого взноса, либо участник долевого строительства производит дополнительное перечисление застройщику целевых денежных средств в соответствии с ч.9 п.3.10 настоящего договора. Доплата либо возврат денежных средств производится на основании подписываемого между сторонами акта об уточнении взаиморасчетов, о необходимости подписания которого застройщик уведомляет участника долевого строительства. В указанном акте, в том числе, указывается срок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств. В части девятой пункта 3.10 договора участия в долевом строительстве стороны предусмотрели, что участник долевого строительства обязуется, в том числе, в соответствии с п. 4.5 настоящего договора, произвести с застройщиком окончательные расчеты по настоящему договору в течение 10 дней с момента получения от застройщика уведомления о необходимости проведения таких расчетов. В связи с тем, что по результатам обмеров, проведенных Красногорским филиалом ГУП МО "Московского областного бюро технической инвентаризации "МОБТИ" фактическая площадь квартиры составила 67,00 кв.м., у ответчика в соответствии с пунктом 4.5 договора возникла обязанность по доплате истцу суммы в размере 80 547 руб. 38 коп. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 22 августа 2016 г. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N, выданного Министерством строительного комплекса Московской области. 13 сентября 2016 г. истец направил ответчику уведомление (N о завершении строительства дома, о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о необходимости произвести взаиморасчеты в соответствии с условиями п. 4.5. договора, так как площадь квартиры после обмеров БТИ изменилась, а также о готовности ответчика подписать необходимый пакет документов и передать истцу квартиру по передаточному акту с предупреждением о необходимости принятия квартиры и о последствиях, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Указанное уведомление ответчик получил, однако до настоящего времени доплату не произвел. В связи с этим с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ за период с 19 октября 2016г. по 19 июля 2019 г. в размере 22 156 руб. 06 коп. Просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 80 547 руб. 38 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 22 156 руб. 06 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 3 254 руб.
Нижнеломовский районный суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Шоломова Е.Ю. считает решение незаконным и необоснованным, постановленном при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. Согласно заключению эксперта от 15 октября 2019 г. N общая площадь спорной квартиры на момент проведения обследования, включая площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3, составляет 65,7 кв.м. При этом судом дана неверная оценку исследовательской части заключения о том, что на момент осмотра 4 октября 2019 г. в квартире имелась внутренняя отдела, поскольку указанные обстоятельства опровергаются экспертным заключением от 16 августа 2019 г. N, согласно выводам которого общая площадь квартиры составляет 65,8 кв.м. Указанная площадь также отражена в кадастровом реестре недвижимости, сведения которые предоставлены истцом при вводе жилого дома в эксплуатацию. Полагает несоответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод суда о том, что в квартире имеется внутренняя отделка. Просила отменить решение суда, отказать истцу в иске.
Представитель истца ООО "ОблТоргУниверсал", ответчик Шаломова Е.Ю., в заседание судебной коллегии не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.
Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Положениями ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусмотрена обязанность застройщика, связанная с передачей участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 5 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.
Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 3 октября 2013 г. между застройщиком ООО "ОблТоргУниверсал" и участником долевого строительства Шоломовой Е.Ю. был заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении 2-х комнатной квартиры N, общей площадью с учетом площади летних помещений 66,00 кв.м., расположенную на 6-м этаже, в 3-ей секции многоквартирного дом по адресу: <адрес>.
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 22 августа 2016 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N, выданного Министерством строительного комплекса Московской области.
Согласно п.3.13 договора, общая строительная площадь квартиры с учетом балконов, лоджий, веранд и террас, указанная в п.1.1 договора (66,00 кв.м.) является проектной. Точная общая строительная площадь квартиры будет определена по окончании строительства на основании данных обмеров БТИ.
В соответствии с п.4.1 договора, размер целевого денежного взноса, подлежащего уплате участником долевого строительства по настоящему договору составляет 5 316 127 рублей 25 копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры - 80 547 рублей 38 копеек и может быть изменен только по условиям п.4.5 настоящего договора.
Как установлено сторонами в п.4.5 договора, окончательный расчет в соответствии с условиями договора осуществляется по результатам обмеров БТИ, производимых по окончанию строительства дома.
Расчет будет производиться исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади квартиры, указанного в п. 4.1 настоящего договора.
Если площадь квартиры, определенная путем суммирования всех площадей по данным БТИ (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас с соответствующими коэффициентами понижения), будет меньше или больше общей строительной площади, указанной в п.1.1 настоящего договора, то либо застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства целевого взноса, либо участник долевого строительства производит дополнительное перечисление застройщику целевых денежных средств в соответствии с условиями ч.9 п.3.10 настоящего договора.
Доплата либо возврат денежных средств производится на основании подписываемого между сторонами акта об уточнении взаиморасчетов, о необходимости подписания которого застройщик уведомляет участника долевого строительства. В указанном акте, в том числе, указывается срок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств.
Сторонами не оспорено, что обязательства по внесению целевого денежного взноса в размере 5 316 127 руб. 25 коп. Шоломовой Е.Ю. исполнены.
По проведенным органами технической инвентаризации обмерам, площадь квартиры ответчика увеличилась в сравнении с проектной площадью на 1,00 кв.м. и с учетом лоджии и балкона составила 67,00 кв.м.
13 сентября 2016 г. истец направил ответчику уведомление о завершении строительства дома, о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и о необходимости произвести взаиморасчеты в соответствии с условиями п.4.5 договора, так как площадь квартиры после обмеров БТИ изменилась, а также о готовности ответчика подписать необходимый пакет документов и передать истцу квартиру по передаточному акту с предупреждением о необходимости принятия квартиры и о последствиях, предусмотренных частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
Данное уведомление Шоломова Е.Ю. получила лично 06 октября 2016 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором номером N и почтовым уведомлением о вручении, однако мер к принятию объекта долевого строительства не приняла.
В связи с уклонением ответчика от подписания двухстороннего акта приема-передачи квартиры и акта об уточнении взаиморасчетов, истец 25 декабря 2016 г. направил Шоломовой Е.Ю. односторонний акт приема-передачи квартиры и повторное уведомление об изменении общей площади квартиры после обмеров БТИ с предложением произвести окончательные взаиморасчеты, которое ответчиком не исполнено, доплата до настоящего времени не произведена, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, оценивая в совокупности представленные доказательства, установленные по нему фактические обстоятельства, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку по результатам обмеров, проведенных органом технической инвентаризации объектов недвижимости, фактическая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,00 кв.м. относительно проектной площади, у ответчика, в соответствии с п.4.5 договора возникла обязанность по уплате истцу суммы в размере 80 547 руб. 38 коп. В связи с уклонением от окончательного расчета по договору суд взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19 октября 2016 г. по 19 июля 2019 г. с применением ст.333 ГК РФ неустойку в размере 5000 руб.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на материалах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей оценки в соответствии со статьей 67 ГПК РФ и сделаны в соответствии с нормами права, подлежащими применению в данном случае.
Условиями заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве предусмотрена возможность изменения цены в случае увеличения площади квартиры относительно проектной и условия такого изменения.
Как следует из материалов дела, итоговая площадь объекта долевого строительства, по результатам произведенных обмеров увеличилась, превышает проектную, и, с учетом лоджии и балкона, составляет 67,00 кв.м.
(65,6 кв.м. + 1,4 кв.м.)
Довод апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда об увеличении итоговой площади квартиры и о фактическом уменьшении её площади со ссылкой на экспертное заключение от 16 августа 2019 года N, согласно выводам которого общая площадь квартиры составляет 65,8 кв.м., а также на заключение эксперта от 15 октября 2019 года N, согласно которому общая площадь спорной квартиры на момент проведения обследования (включая площадь балкона с понижающим коэффициентом 0,3) составляет 65,7 кв.м. не влечет отмены решения суда.
Согласно п.3.6 договора условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено, что квартира передается участнику долевого строительства без внутренней отделки с установленными: входной дверью, оконными и балконными блоками и приборами отопления
Из исследовательской части заключения эксперта от 15 октября 2019 г. N следует, что на момент осмотра, то есть на 04 октября 2019 г., в квартире имеется внутренняя отделка (штукатурка стен, окраска, оклейка обоями, облицовка стен керамической плиткой и панелями ПВХ, потолки подвесные (л.д. 174). Заключение эксперта от 16 августа 2019 г. N о площади квартиры на августа 2019 г. не содержит сведений относительно наличия либо отсутствия внутренней отделки квартиры.
В судебном заседании представитель ответчика наличие отделочных работ в квартире не отрицал, пояснив, что с августа 2019 г. Шоломова Е.Ю. производила в квартире ремонт.
Поскольку условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено, что квартира передается участнику долевого строительства без внутренней отделки, указанные экспертные заключения суд обоснованно не принял во внимание в качестве подтверждения доводов ответчика об уменьшении площади квартиры против предусмотренной договором долевого участия в строительстве.
Суд обоснованно за основу принял результаты первичной инвентаризации, произведенной Красногорским филиалом ГУП МО "МОБТИ" в период с март по июль 2016 года, согласно которым площадь всех частей помещения квартиры составляет 67,00 кв.м. (65,6 кв.м. общая площадь помещений + 1,4 кв.м. площадь балкона с применением коэф.0,3), поскольку они отражают площадь квартиры в её изначальном состоянии, тогда как замеры, выполненные экспертами в августе и октябре 2019 года, определяют площадь жилья уже с учетом проведенных отделочных работ.
Ссылка в апелляционной жалобе на сведения о площади квартиры, содержащиеся в ЕГРН, о том, что площадь квартиры составляет 65,6 кв.м не влечет отмены решения суда.
Для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 1 марта 2016 г. N 90, которые предусматривают особенности подсчета площади жилого здания (пункты 2, 3, 8, 9) и жилого помещения (пункты 2, 3, 12, 13).
В соответствии с пунктом 12 Требований N 90, площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.
При таких обстоятельствах в настоящее время при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета, площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.
Как следует из технического паспорта квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры без учета балкона составляет 65,6 кв.м., что и подлежало учету для целей государственной регистрации прав.
Таким образом, поскольку по результатам обмеров, проведенных органом технической инвентаризации объектов недвижимости, фактическая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 1,00 кв.м. относительно проектной площади, у ответчика, в соответствии с п.4.5 договора возникла обязанность по уплате истцу суммы в размере 80 547 рублей 38 копеек.
Все юридически значимые обстоятельства по делу судом определены правильно, исследованы полно и всесторонне, оценка доказательств дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется, материальный закон применен и истолкован правильно, нормы процессуального права соблюдены.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется, доводы апелляционной жалобы таковыми не являются.
Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 30 октября 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Шоломовой Е.Ю.- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
