Дата принятия: 06 мая 2019г.
Номер документа: 33-1593/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2019 года Дело N 33-1593/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Солоняка А.В.,
судей Долгополовой Ю.В., Ивановой М.А.,
при секретаре Вахрушевой Л.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 6 мая 2019 года дело по апелляционным жалобам истца Романовой С. В. и ее представителя Новикова А. П. на решение Первомайского районного суда <адрес> Республики от 1 ноября 2018 года, которым исковые требования Романовой С. В. к Петровой Л. И. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи недействительным и соглашения о задатке, взыскании суммы оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Солоняка А.В., выслушав представителя истца Романовой С.В. - Новикова А.П. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года), поддержавшего доводы апелляционной жалобы; ответчика Петрову Л.И., представителя третьего лица БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" - Решетникову А.И. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ), считавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы гражданского дела N 2-2848/2016, материалы данного гражданского дела, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Романова С. В. обратилась в суд к ответчику Петровой Л. И. с требованием о признании недействительными предварительного договора купли-продажи домовладения и соглашения о задатке, заключенных ДД.ММ.ГГГГ Романовой С.В. и Петровой Л.И., о взыскании уплаченной суммы в размере 100000,00 руб..
Исковые требования мотивирует тем, что истец, рассчитывая на покупку двухкомнатной квартиры, заключила с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому стороны обязуются заключить основной договор домовладения и земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ; истцом была оплачена сумма в размере 100 000,00 руб. В дальнейшем истица обнаружила непредусмотренную техническим паспортом перепланировку жилого помещения в виде наличия проёма в межкомнатной перегородке, разделяющей комнаты 15,0 и 6,7 кв.м., и проход в комнату 6,7 кв.м. отсутствовал. Квартира фактически является однокомнатной. В дальнейшем истцу стало известно, что в результате перекладки печи изменилась площадь помещения 2, увеличившаяся до 8,4 кв.м., и как следствие, увеличилась жилая площадь с 21,7 кв.м. до 23,4 кв.м. и уменьшилась нежилая. Изменения в технический паспорт и документы о праве собственности ответчиком не внесены, следовательно, ответчица на момент заключения договора собственником квартиры в перепланированном состоянии не являлась. При заключении договора ответчик Петрова Л.И. о вышеуказанных обстоятельствах умолчала. Вследствие недействительности предварительного договора является и недействительным соглашение о задатке. Правовым основанием исковых требований указаны положения ст.178, 179 ГК РФ о недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения и под влиянием обмана. Заблуждение возникло по вине ответчика Петровой Л.И., не сообщившей, что квартира фактически однокомнатная, и по вине ГУП "Удмурттехинвентаризация", ошибочно указавшего в техническом паспорте помещение N площадью 6,7 кв.м. как жилое. В силу требований ст.167 ГК РФ ответчица обязана вернуть уплаченную по сделке сумму в размере 100000 руб., а также возместить расходы на экспертизу в сумме 25000 руб.. Ответчик не согласилась расторгнуть предварительный договор и вернуть сумму в размере 100 000,00 руб. Истец просит признать предварительный договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, площадь 35,5 кв.м., этаж 1, литер А,а,а1, 1-12, земельный участок 2000 кв.м. ЛПХ, заключенный между Романовой С.В. и Петровой Л.И. недействительным; признать соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 100 000,00 рублей, заключенное между Романовой С.В. и Петровой Л.И., недействительным; взыскать солидарно с Петровой Л.И. и ГУП УР "Удмурттехинвентаризация" в пользу Романовой С.В. уплаченную сумму в размере 100000 рублей; взыскать с Петровой Л.И. в пользу Романовой С.В. расходы на экспертизу обследования помещения - <адрес> индивидуальном доме (Лит.А) по <адрес> УР в размере 25 000,00 рублей, расходы на оплату представителя 10 000,00 рублей, расходы по уплате госпошлины. Правовыми основаниями исковых требований указаны положения ст.178, 179, 167 ГК РФ.
Определением Первомайского районного суда <адрес> Республики от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика государственное унитарное предприятие Удмуртской Республики "Удмурттехинвентаризация" на надлежащего ответчика бюджетное учреждение Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" (том 1, л.д. 87).
Определением Первомайского районного суда <адрес> Республики от ДД.ММ.ГГГГ, прекращено производство по гражданскому делу по иску Романовой С.В. к БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества", БУ УР "ЦКО БТИ" привлечено в качестве третьего лица. (том 1, л.д. 94).
В ходе рассмотрения дела представителем истца дополнены основания исковых требований, указано, что Романова С.В. заблуждалась в отношении предмета сделки, сделка совершена под влиянием обмана или заблуждения, так как ответчик намеренно умолчала о произведённой перепланировке, изменении площади квартиры, несоответствии квартиры техническому паспорту, а также наличии 1 комнаты вместо 2. Истец не намеревается нести ответственность и негативные последствия в связи с незаконной перепланировкой. Кроме того, в предварительном договоре ответчиком указано в составе домовладения 16 построек в то время как согласно свидетельства о регистрации ответчику принадлежали всего 11 построек, что свидетельствует о том, что имеются самовольные постройки и ответчик, не являясь собственником, не имел права распоряжаться домовладением как единым недвижимым комплексом. В пункте 4 предварительного договора указано несуществующее имущество. (том 1, л.д. 97-108).
В судебное заседание истец Романова С.В., извещенная надлежащим образом о дате, месте и времени проведения судебного заседания, не явилась.
Представитель истца Романовой С.В. - Новиков А.П., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал согласно доводам и обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснил, что просит на основании ст. 166 ГК РФ признать договор недействительным, как оспоримую сделку, так и в силу ничтожности. Срок исковой давности по оспариванию сделки по основаниям оспоримости просит восстановить. Срок исковой давности по оспариванию сделки по основанию ничтожности считает непропущенным.
Ответчик Петрова Л.И. извещенная надлежащим образом о дате, месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание не явилась.
Представитель ответчика Петровой Л.И. - Коршикова О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на необоснованность требований и отсутствие оснований для признания сделки недействительной, просила применить срок исковой давности к требованиям истца.
Представитель третьего лица БУ УР "ЦКО БТИ" Решетникова А.И., действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении исковых требований отказать.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса (далее - ГПК РФ) суд определилрассмотреть дело без участия неявившихся лиц.
Суд постановилвышеуказанное решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В апелляционных жалобах истец Романова С.В. просит решение суда 1 инстанции отменить, принять новое решение об удовлетворении требований истца. Указывает, что судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. В обоснование указывает, что в предварительном договоре указан иной состав и количество объектов домовладения, чем в принадлежащих ответчику на праве собственности и указанных в свидетельстве о гос.регистрации права на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, ответчик имел намерение передать в собственность истцу домовладение, не принадлежащее ему на праве собственности; ответчик преднамеренно создал не соответствующее действительности представление о предмете сделки, чем ввел истца в заблуждение, ответчик знал о перепланировке квартиры, но намеренно умолчал об этом, в связи с чем в силу ст. 179 ГК РФ такая сделка может быть признана судом недействительной; предварительный договор домовладения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка является ничтожным, поскольку земельные участки должны использоваться по целевому назначению; в связи с чем срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании сделки недействительной составляет три года, следовательно, срок исковой давности не истек (том 2, л.д. 2-5; том 2, л.д. 24-27).
В апелляционной жалобе представитель истца Романовой С.В. - Новиков А.П., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить в связи с тем, что судом 1 инстанции неправильно определены существенные обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда противоречат материалам дела. В обоснование своих доводов указывает, что суд при рассмотрении дела N33-1436/17 выносил решение исходя из другого предмета и основания исковых требований, при этом не рассматривал предварительный договор на предмет его недействительности; ответчик отчуждал не только двухкомнатную квартиру в индивидуальном жилом доме, но и сам дом, указав его в числе построек в договоре; поскольку квартира являлась однокомнатной и находилась не в индивидуальном жилом доме, а в многоквартирном, имела незаконную перепланировку, земельный участок использовался с нарушением целевого использования, следовательно, такая сделка была совершена под влиянием заблуждения, под влиянием обмана, а заключение договора влечет ничтожность предварительного договора и договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (том 2, л.д. 12-16).
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, дополнениях к апелляционным жалобам и возражениях на апелляционные жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ответчик Петрова Л.И. являлась собственником двухкомнатной квартиры в жилом доме с постройками: сени, баня, предбанник, гараж, сарай, навес, навес, навес, навес, дровяник, сооружения, и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на основании договоров дарения от 24.10.2011г., что подтверждается указанным договором и свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Объявление о продаже указанного домовладение было опубликовано на сайте "18vk.ru" в сети Интернет со следующим содержанием: "Хороший дом с з/у <адрес>. Продается в <адрес> 2-х комн. кв. в пятистенном деревянном доме S-36 кв.м. с земельным участком 20 сот. Крытый двор. Есть Баня, гараж, кроме участка плодоносящий сад, палисадник, отдельная летняя комната отдыха, много новых построек. В доме вода, газ, отопление, слив, овощная яма, подполье. Все в очень хорошем состоянии. Вложений не требует. Документы и межевание готовы. Недалеко р. Кама и всего за 750000 руб.".(том 1, л.д.7).
Между Романовой С.В. и Петровой Л.И. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, согласно пункту 1 которого стороны имеют намерение заключить в будущем договор купли-продажи двухкомнатной квартиры в жилом доме с постройками и земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>. (пункт 1 договора).
Согласно условиям предварительного договора двухкомнатная квартира в жилом доме с постройками принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 18-АБ N от ДД.ММ.ГГГГ, о чём в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. Условный номер объекта: 18:04:118003:0022:900 9(2)-75. (пункт 2).
Согласно условиям предварительного договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ, о чём в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации. Категория земель: земли населённых пунктов, разршенное использование: личное подсобное хозяйство. Кадастровый номер объекта: 18:04:118003:22. (пункт 3).
В предварительном договоре указано, что согласно данным технического паспорта, выданного районным Бюро технической инвентаризации <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанное домовладение состоит из двухкомнатной квартиры в жилом доме с постройками общей площадью 35,5 кв.м., в том числе жилой площадью 21,7 кв.м., состоящее из 2 комнат, оборудована печным отоплением, кухни, прихожей, с постройками: пристрой, крыльцо, гараж, кладовка, навес, навес, сарай, навес, кладовка, навес, дровяник, баня, п/банник, навес, сооружения, литер: А, а, а1, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, на земельном участке площадью 2000 кв.м., земли населённых пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, инвентаризационная стоимость 113746,15 руб. (пункт 4).
Стороны обязуются заключить договор домовладения и земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (пункт 5).
Стороны пришли к соглашению, что стоимость домовладения и земельного участка составляет 750000 руб., в том числе земельный участок стоимостью 100000 рублей. (пункт 6).
Покупатель обязуется передать продавцу денежную сумму в размере 750000 рублей в следующем порядке: задаток в размере 100000 рублей выплачивается продавцу ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения о задатке, 650000 рублей будут выплачены продавцу до ДД.ММ.ГГГГг. (пункт 7).
Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанное домовладение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено. Согласно домовой книги, на дату подписания настоящего договора в указанном домовладении зарегистрированы: Рябова Н.В., Рябов И.В., которые будут сняты с регистрационного учета в течение 30 рабочих дней с момента сдачи документов в ФРС <адрес>. (пункт 8).
Продавец обязуется передать Домовладение Покупателю в том качественном состоянии, в котором оно находится в момент подписания настоящего договора, пригодном для проживания, с имеющимися на момент подписания договора, водопроводом, электричеством, газом. (пункт 9).
19.05.2016г. между сторонами заключено соглашение о задатке, по которому Романовой С.В. в адрес Петровой Л.И. передана денежная сумма в размере 100000 рублей в качестве задатка, что подтверждается приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ.
До подписания ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанных предварительного договора и соглашения о задатке, истец Романова С.В. произвела в полном объеме осмотр вышеуказанного домовладения, в том числе, предлагаемой к продаже <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили письменное соглашение о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.
Рябов И.И. и Рябова Н.В. (родители ответчика), зарегистрированные по адресу: <адрес>, сняты с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ вновь зарегистрированы по данному адресу.
До ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Петровой Л.И. истцу Романовой С.В. в устной форме предложено ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи домовладения, указанного в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.
В МФЦ <адрес> риэлтором Петровой Л.И. - Исуповой А.В. ответчиком получен талон N для регистрации прав (недвижимости) на ДД.ММ.ГГГГ в 09.45.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик Петрова Л.И. подписала договор купли-продажи вышеуказанного домовладения от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец Романова С.В. отказалась от заключения договора купли-продажи домовладения, указанного в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, приведя в письменном виде следующие мотивы отказа: на момент сделки технический паспорт дома не соответствовал действительности; по техпаспорту дом двухкомнатный, а фактически однокомнатный.
ДД.ММ.ГГГГ Романовой С.В. в адрес Петровой Л.И. направлена претензия о возврате задатка ввиду незаключения в срок, указанный в предварительном договоре купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ, основного договора - до ДД.ММ.ГГГГ и не направления другой стороне предложения заключить основной договор.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлен ответ на претензию, согласно которому Петрова Л.И. отказалась выплачивать Романовой С.В. задаток в связи с тем, что в неисполнении договора виновна Романова С.В.
Решением Воткинского районного суда Удмуртской республики от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Романовой С.В. к Петровой Л.И. о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены; с Петровой Л.И. в пользу Романовой С.В. взыскана денежная сумма, переданная в качестве задатка, как неосновательное обогащение, в размере 100000 руб. и судебные расходы.
Апелляционным определением Верховного Суда Удмуртской республики от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение Воткинского районного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Романовой С.В. к Петровой Л.И. о взыскании неосновательного обогащения в размере 100 000,00 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000,00 рублей отказано; с Романовой С.В. в пользу ГБУ <адрес> "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки <адрес>" взысканы расходы, связанные с проведением судебной экспертизы в размере 25 000,00 рублей. Апелляционная жалоба Петровой Л.И. удовлетворена (том 1, л.д. 23-34).
Указанные выше обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон и их представителей, апелляционным определением Верховного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ N года, не подлежат оспариванию и не доказываются вновь в силу положений части 2 статьи 61 ГПК РФ.
Указанным апелляционным определением также установлено, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит условия, позволяющие установить предмет договора, недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. (том 1, л.д.33).
Разрешая спор, суд 1 инстанции правильно исходил из того, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ является заключённым как по форме, так и по содержанию, поскольку в соответствии с п.1 ст.432, 429, 549, 554, п.1 ст.558 ГК РФ данный договор заключен в надлежащей письменной форме, содержит указание на предмет договора, все существенные условия договора, сроки заключения основного договора купли-продажи, на стоимость имущества, подлежащего передаче покупателю, позволяет определить имущество, подлежащее передаче покупателю в собственность.
Апелляционным определением Верховного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ N года также установлено, что количество комнат в жилом помещении соответствовало количеству комнат, указанному в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (том 1, л.д.33 оборот).
Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, соответствующими письменными доказательствами, материалами дела.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 166, 168, 178, 179, 181, 199, 205, 209, 416, 429, 445 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ), ст.ст. 26, 29 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), положениями постановления Правительства РФ от 06.05.2011 года N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"; правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170, исходил из того, что условия предварительного договора не противоречат зарегистрированным правам ответчика на указанное имущество и требованиям закона; наличие перепланировки не нарушает прав покупателя, не влечёт утрату спорным помещением его свойств, не исключает возможность использования его по назначению; доказательств нарушения требований закона или иного правового акта при совершении сделки; совершения сделки под влиянием обмана или существенного заблуждения относительно предмета сделки и других обстоятельств не представлено; истцом пропущен срок исковой давности для признания предварительного договора купли-продажи и соглашения о задатке недействительными.
Указанные выводы судебная коллегия находит обоснованными и правомерными.
Согласно ст.168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого предварительного договора):
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Исходя из указанных положений, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если она не посягает на публичные интересы и не нарушает права и интересы третьих лиц.
Доводы истца о ничтожном характере оспариваемого предварительного договора являются необоснованными, поскольку отсутствуют сведения и доказательства, свидетельствующие о том, что предварительный договор совершен с нарушением требований закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы и (или) нарушает права и интересы третьих лиц.
Заключение предварительного договора законом предусмотрено (ст.429 ГК РФ), при этом требования закона к форме предварительного договора и содержанию условий такого договора соблюдены и не нарушают требований какого-либо правового акта.
Как правомерно указал суд 1 инстанции, отчуждаемое имущество, указанное в предварительном договоре, принадлежит продавцу, что установлено при разрешении данного спора и ранее рассмотренного спора о взыскании суммы задатка, имеющего преюдициальное значение. Доводы истца о том, что ответчик распоряжалась не принадлежащим ей имуществом, голословны и не основаны на доказательствах, имеющихся в материалах дела.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, Петровой Л.И. с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежали двухкомнатная квартира общей площадью 35,5 кв.м. в жилом доме с постройками (перечислены следующие постройки: сени, баня, предбанник, гараж, сарай, навес, навес, навес, навес, дровяник, сооружения) с условным номером 18:04:118003:0022:900 9(2)-75 и земельный участок общей площадью 2000 кв.м. с кадастровым номером 18:04:118003:22, расположенные по адресу: <адрес> (том 1, л.д.109, 148).
То же самое имущество, подлежащее передаче, указано и предметом будущего договора купли-продажи в предварительном договоре (пункты 1 и 4).
Доводы истца и его представителя о наличии самовольных построек, не принадлежащих ответчику, основаны на предположении и также материалами дела не подтверждены.
Согласно пунктам 1,2 статьи 178 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения):
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:
1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;
2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;
4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Суду 1 инстанции не были представлены доказательства, свидетельствующие о наличии обстоятельств, указанных в пунктах 1, 2 статьи 178 ГК РФ, а именно: очевидные оговорки, описки, опечатки и т.п.; заблуждение в отношении предмета сделки или его существенных качеств; природы сделки; лица, с которым она вступает в сделку; или в отношении каких-либо обстоятельств, которые бы истец упоминала в своем волеизъявлении или из наличия которых она с очевидностью для другой стороны исходила, совершая сделку.
Содержащееся в предварительном договоре описание продаваемого имущества (предмета купли-продажи) - двухкомнатной квартиры, расположенной в жилом доме, с постройками и сооружениями и земельного участка - соответствует описанию в правоустанавливающих документах, с которыми истец могла ознакомиться и была ознакомлена до заключения предварительного договора, что установлено вступившим в законную силу апелляционным определением по ранее рассмотренному делу с участием тех же сторон.
Доводы о том, что продаваемая квартира фактически являлась однокомнатной, а не двухкомнатной как было указано в правоустанавливающих документах и техническом паспорте, направлены на оспаривание действительности сведений, указанных в техническом паспорте. Данные доводы являлись предметом рассмотрения и своего подтверждения не нашли. То обстоятельство, что при совершении сделки квартира являлась двухкомнатной, установлено вышеуказанным апелляционным определением.
То обстоятельство, что одна из комнат в квартире по состоянию на 30.05.2002 года имела жилую площадь 6,7 кв.м., что не отвечало требованию к размеру жилой комнаты, предусмотренному СНиП 2.08.01-89* (не менее 8 кв.м.), не свидетельствует о существенном заблуждении истца в отношении качества продаваемой квартиры, и не может служить основанием для признания предварительного договора недействительным.
Такие качества жилого помещения, как состав помещений, расположение и количество помещений, расположение проёмов, размеры отдельных помещений и в целом квартиры, не являются скрытыми, доступны при визуальном осмотре квартиры; установление конкретных значений площади помещений и размеров возможно как путем измерения при осмотре, а также путем ознакомления со сведениями, указанными в технической документацией.
Истец до момента заключения предварительного договора была ознакомлена с технической документацией и осматривала квартиру, что было установлено апелляционным определением от 02.10.2017 года, что свидетельствует о том, что она знала характеристики приобретаемой двухкомнатной квартиры, состав, количество, размер и расположение помещений и входных проёмов в данной квартире.
При осмотре квартиры и заключении предварительного договора купли-продажи существующая планировка квартиры, состав помещений, расположение помещений и входов в них, размеры помещений, в том числе площадь одной из комнат 6,7 кв.м. (согласно значению в техническом паспорте 2002 года) возражений со стороны истца не вызывали; подписанием предварительного договора истец выразила согласие на приобретение в будущем указанной квартиры в том состоянии, в котором она находилась на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 9), в том числе с двумя жилыми комнатами, одна из которых согласно техпаспорту имела площадь 6,7 кв.м.
Назначение помещения в качестве жилой комнаты указано в техническом паспорте 2002 года в связи с фактическим и функциональным использованием данного помещения в качестве жилой комнаты. Несоответствие размера комнаты предусмотренному СНиП 2.08.01-89* (не менее 8 кв.м.) не препятствовало учету такого помещения в качестве комнаты и не противоречило требованиям действующего на тот период законодательства, "Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N37, "Рекомендациям по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения" (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991 г.).
Более того, из экспертного заключения ГБУ <адрес> "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки <адрес>" по результатам обследования <адрес> (по ранее рассмотренному гражданскому делу N2-2848/2016 по иску Ромновой С.В. к Петровой Л.И. о взыскании суммы неосновательного обогащения) следует, что в результате перекладки печи в квартире площадь комнаты 6,7 кв.м. (помещение N2) увеличилась и составляет 8,4 кв.м., что не противоречит значениям, предусмотренным СНиП 2.08.01-89 и его актуализированной редакции СП 54.13330.2016.
Оснований полагать, что площадь помещения N2 не позволяет использовать его по функциональному назначению в качестве жилой комнаты у суда не имеется, в связи с чем доводы истца о её заблуждении относительно размера комнаты N2, равно как и о количестве комнат в квартире, безосновательны, не подтверждают заблуждение истца относительно существенных качеств предмета сделки и не могут являться основанием для признания сделки недействительной.
По тем же причинам не могут быть признаны обоснованными доводы о наличии заблуждения относительно расположения входа в комнату, составе и количестве вспомогательных построек, находящихся на земельном участке, сведениями о которых истец располагала как при личном осмотре продаваемого имущества, так и путем ознакомления с документами.
Доказательств наличия заблуждения относительно состава или количества построек на земельном участке с учетом осмотра продаваемого ответчиком имущества и ознакомления истца с технической документацией также не имеется.
Оснований полагать, что истец имела неправильное представление об указанных выше обстоятельствах и что данные обстоятельства являются существенными, у суда не имеется. Состав и характеристики предмета купли-продажи указаны в соответствии с правоустанавливающими документами. Несоответствие действительности качества приобретаемого имущества, его состава или характеристик, указанных в предварительном договоре, которое бы являлось существенным, препятствовало совершению сделки купли-продажи и (или) использованию имущества по его назначению, не установлено.
Доводы о возможной ответственности за незаконную перепланировку и (или) переустройство жилого помещения судебная коллегия отклоняет как необоснованные, поскольку ответственность за самовольную перепланировку и (или) переустройство несет лицо, которое произвело такие самовольные перепланировки или переустройство.
В связи с отсутствием каких-либо сведений и доказательств того, что изменение расположения входа в одной из комнат, изменение размера отопительной печи и увеличение площади комнаты N2, влечёт нарушение прав и законных интересов граждан, либо непригодность помещения для проживания, либо создало угрозу жизни или здоровью граждан, либо препятствовало совершению сделки купли-продажи, то наличие указанной незначительной перепланировки в квартире 2 также не является существенным обстоятельством в отношении предмета сделки, заблуждение относительно которого могло бы служить основанием для признания сделки недействительной.
В связи с отсутствием оснований полагать, что истец заблуждалась относительно предмета сделки или каких-либо существенных качеств предмета сделки, и что ответчик намеренно, с целью склонить истца к совершению сделки, умолчала о каких-либо существенных качествах предмета сделки или сообщила о таких существенных обстоятельствах неверные сведения, оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст.178,179 ГК РФ, у суда не имелось.
Вопреки доводам истца и его представителя, изложенным в апелляционных жалобах и дополнениях к ней, судебная коллегия приходит к выводу, что выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Доводы истца и его представителя, изложенные в апелляционных жалобах и дополнениях к ним, о том, что истец намеревалась приобрести индивидуальный дом с постройками голословны, поскольку согласно объявлению ответчиком продавалась двухкомнатная квартира в жилом доме, собственником которой она являлась, в качестве предмета купли-продажи также указана двухкомнатная квартира в жилом доме, а не индивидуальный жилой дом. При таких обстоятельствах с учетом осмотра покупателем приобретаемого имущества оснований для заблуждения относительно предмета сделки у истца быть не могло.
Доводы о продаже ответчиком непринадлежащего ему имущества, в том числе всего жилого дома и всех построек, также голословны, не соответствуют указанию предмета купли-продажи в предварительном договоре, противоречат установленным по делу обстоятельствам, не основаны на доказательствах. Указание в предварительном договоре кадастрового номера и почтового адреса земельного участка, наличие государственной регистрации прав ответчика на него, ознакомление истца с правоустанавливающими документами, возможность проверки сведений о зарегистрированных правах, а также отсутствие каких-либо доказательств о несоответствии сведений, изложенных в предварительном договоре, правоустанавливающих документах на продаваемое имущество со сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, свидетельствуют об отсутствии оснований у истца заблуждаться относительно предмета будущего договора купли-продажи.
Доводы жалоб о неправильном применении норм права о сроках исковой судебная коллегия отклоняет как необоснованные и основанные на неверном толковании норм права. Суд 1 инстанции правомерно руководствовался положениями о сроках исковой давности по требованию о признании недействительной оспоримой сделки (п.2 ст.181 ГК РФ), поскольку предварительный договор является оспоримой сделкой. Признаков, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, свидетельствующих о ничтожности предварительного договора, не имелось, наличие оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ, не установлено и в ходе рассмотрения дела истцом не доказано.
Кроме того, выводы суда об истечении срока исковой давности существенного значения не имеют, поскольку обстоятельств для признания предварительного договора недействительной сделкой по основаниям, указанным в ст.178,179,168 ГК РФ, по делу в любом случае не установлено.
Таким образом, суд 1 инстанции правильно установил обстоятельства дела, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм права. Спорным правоотношениям дана правильная правовая оценка.
Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ о зарегистрированных правах и характеристиках объектов недвижимости - земельного участка (кадастровый N) и жилого помещения (кадастровый N), находящихся по адресу: <адрес>, представленные в суд апелляционной инстанции представителем истца, не подтверждают какое-либо нарушение прав правообладателей указанных объектов, и не подтверждают доводы истца о намерении ответчика распорядиться непринадлежащим ей имуществом при заключении предварительного договора. Напротив, исходя из указанных выписок из ЕГРН и правоустанавливающих документов, земельные участки с адресами <адрес> являются самостоятельными объектами вещных прав, имеют разную площадь и кадастровые номера.
Доводы апелляционных жалоб и дополнений к ним повторяют изложенные в суде 1 инстанции доводы о недействительном характере сведений, указанных в предварительном договоре, заключенном сторонами, и о наличии у истца в связи с этим заблуждения относительно предмета купли-продажи, которые не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Оснований для пересмотра выводов суда 1 инстанции судебная коллегия не находит. Доводы апелляционных жалоб истца и его представителя не опровергают правильности выводов суда 1 инстанции о недоказанности и отсутствии обстоятельств, которые бы могли служить основанием для признания предварительного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст.178,179,168 ГК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 1 ноября 2018 года оставить без изменения.
Апелляционные жалобы истца Романовой С. В. и ее представителя Новикова А. П. и дополнения к ним оставить без удовлетворения.
Председательствующий: А.В. Солоняк
Судьи: Ю.В. Долгополова
М.А. Иванова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
