Дата принятия: 14 декабря 2020г.
Номер документа: 33-15929/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 декабря 2020 года Дело N 33-15929/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Абдуллаева Б.Г.,
судей Шайхиева И.Ш., Рашитова И.З.,
при секретаре судебного заседания Ягудине А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Шайхиева И.Ш. апелляционную жалобу Беспаловой Е.В., представляющей интересы Гармоновой Л.В., на решение Приволжского районного суда г. Казани от 28 августа 2020 года, которым постановлено:
иск Гармоновой Л.В. к Пашиной Н.Г., Камалову Р.Р., Михееву Р.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения Гармоновой Л.В. и её представителей Беспаловой Е.В., Ткаченко В.И., пояснения Михеева Р.В., представлявшего также Пашиной Н.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения ответчиков, судебная коллегия
установила:
Гармонова Л.В. обратилась к Пашиной Н.Г. с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, указав на то, что ей принадлежит 1/2 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 123 кв.м и земельный участок площадью 1 235 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, а другая 1/2 долей в праве общей долевой собственности на указанные объекты принадлежит Пашиной Н.Г.
26 июня 2019 года Пашина Н.Г. уведомила её о намерении продажи этих долей за 1 500 000 руб., после чего она в устной форме выразила согласие на их приобретение, также в устной форме они пришли к соглашению, что выкупная стоимость долей будет составлять 1 000 000 руб., после этого она стала заниматься поиском денежных средств.
10 марта 2020 года Камалов Р.Р. ей сообщил, что является собственником 1/2 долей в праве общей долевой собственности на указанные жилой дом и земельный участок.
12 марта 2020 года из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимость она узнала, что Пашина Н.Г. по договору купли-продажи от 4 марта 2020 года продала свои доли Камалову Р.Р. и Михееву Р.В.
Суд первой инстанции протокольным определением от 30 июня 2020 года привлек к участию в деле в качестве соответчиков Камалова Р.Р. и Михеева Р.В., а в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, со стороны ответчиков - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и нотариуса Казанского нотариального округа Медянцевой О.Г.
Гармонова Л.В., считая, что Пашиной Н.Г. продажа долей совершена с нарушением её права преимущественной покупки, просила перевести на себя права и обязанности покупателя 1/2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> по договору купли-продажи доли в праве на земельный участок и доли в праве на жилой дом, заключенному 4 марта 2020 года между Пашиной Н.Г. и Камаловым Р.Р., Михеевым Р.В.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска Гармоновой Л.В. отказал.
В апелляционной жалобе представитель Гармоновой Л.В. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы указано, что суд первой инстанции не учел наличие устного соглашения на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, состоявшегося между сособственниками в июне 2019 года, и что она не получала повторно направленного 6 декабря 2019 года уведомления о продаже долей, по независящим от неё обстоятельствам, поскольку причиной этого послужила болезнь; к тому же направленное 6 декабря 2019 года уведомление не удостоверено нотариусом. Кроме того, суд первой инстанции не дал правовую оценку тому обстоятельству, что на депозитный счет Управления Судебного департамента в Республике Татарстан 11 июня 2020 года внесена денежная сумма в размере 2 213 027,30 руб., и что Камаловым Р.Р. и Михеевым Р.В. как покупателями долей в указанном имуществе, которые существуют как цельные объекты недвижимости, эти объекты ими предварительно не осмотрены; они между собой родственниками не являются, в связи с чем остается под сомнением вопрос, имеют ли они намерение пользоваться реально этим имуществом по назначению.
Камалов Р.Р. о дне судебного заседания извещен, в суд не явился.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и нотариус Казанского нотариального округа Медянцева О.Г. также о дне судебного заседания извещены, в суд не явились.
В судебном заседании Гармонова Л.В. и её представители Беспалова Е.В., Ткаченко В.И. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям; Михеев Р.В., представлявший также Пашиной Н.Г., с апелляционной жалобой не согласился, просил решение суда оставить без изменения.
Дело в апелляционном порядке согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации) рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и не сообщивших суду об уважительных причинах неявки.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, а также возражений ответчиков, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Пункт 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По делу установлено, что Гармоновой Л.В. принадлежит на праве собственности 1/2 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 123,3 кв.м и земельный участок площадью 1 235 кв.м, расположенные по адресу: г<адрес>.; другая 1/2 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по указанному адресу на основании договора дарения, заключенного 21 июля 2015 года между Пашиным А.А. (даритель) и Пашиной Н.Г. (одаряемая), принадлежала Пашиной Н.Г.
По договору купли-продажи доли в праве на земельный участок и доли в праве на жилой дом от 2 марта 2020 года Пашина Н.Г. передала в собственность Камалову Р.Р. и Михееву Р.В. указанные доли в равных долях - по 1/4 долей каждому.
Право собственности на приобретенные по указанному договору доли 4 марта 2020 года зарегистрировано за Камаловым Р.Р. и Михеевым Р.В.
Суд первой инстанции, отказывая в иске Гармоновой Л.В., исходил из вывода, что предусмотренные ст. 250 ГК РФ обязанности Пашиной Н.Г. как продавцом доли в праве общей собственности исполнены, нарушения прав Гармоновой Л.В. на преимущественную покупку спорных долей не допущено.
Суд апелляционной инстанции правовым обоснованием отказа суда первой инстанции соглашается, находя, что Пашиной Н.Г. возложенная на неё законом обязанность по извещению Гармоновой Л.В. как участника долевой собственности о своем намерении продать принадлежащие доли с указанием продажной цены исполнена в письменной форме и надлежащим образом.
В связи с приведенным довод апелляционной жалобы представителя Гармоновой Л.В. о том, что уведомление ею не получено, суд апелляционной инстанции отклоняет. Обстоятельство уведомления Гармоновой Л.В. продавцом долей Пашиной Н.Г. суд первой инстанции проверил, и по итогам обоснованно со ссылкой на положения ст. 165.1 ГК РФ отметил, что Пашиной Н.Г. истица уведомлена надлежаще.
Как следует из материалов дела, 26 июня 2019 года Пашина Н.Г. направила Гармоновой Л.В. уведомление, в котором сообщила, что продает принадлежащие ей доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок за 1 500 000 руб., и что в случае отказа от приобретения названных долей либо неполучения ответа на указанное уведомление в течение одного месяца со дня вручения уведомления спорные доли будут проданы другому лицу. Данное уведомление Гармоновой Л.В. получено в конце июня 2019 года.
Однако между сторонами в письменной форме отношения о намерениях не оформлены. В связи с этим утверждения истицы о том, что между сособственниками было достигнуто устное соглашение, правового значения по делу не имеет.
6 декабря 2019 года Пашина Н.Г. направила Гармоновой Л.В. уведомление о продаже спорных долей повторно, но уже по цене 2 200 000 руб., которое почтовой службой выслано обратно адресату по истечении срока хранения 15 января 2020 года.
Между тем законом на продавца не возлагаются иные дополнительные обязанности для вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.
После направления посредством почтовой связи уведомления по месту жительства Гармоновой Л.В., вопрос о получении уведомления в ведении Пашиной Н.Г. не находился и относился к добросовестности получателя корреспонденции, которая в соответствии со ст. 10 ГК РФ предполагается. То обстоятельство, что Гарманова Л.В. не получила уведомления о продаже доли, не мог ограничивать право собственника на распоряжение своим имуществом.
По утверждению представителя Гармоновой Л.В., уведомление от 6 декабря 2019 года направлено в ненадлежащей форме, то есть без удостоверения нотариусом. Однако данное утверждение не является имеющим правового значения в силу того, что законом это не предусмотрено. Указанное уведомление, как предусмотрено законом, направлено в письменной форме, посредством почтовой связи, позволяющей установить факт его направления, в котором указана цена, за которую Пашина Н.Г. предлагала другому сособственнику приобрести доли.
В ходе рассмотрения дела направленная в адрес Гармоновой Л.В. корреспонденция в присутствии сторон проверена, это уведомление судом оценено как соответствующее требованиям закона о надлежащем извещении собственником долей об их продаже.
Из положений п. 2.3. Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N 03/16 от 28 марта 2016 года, продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю через нотариуса, а также и посредством почтового отправления.
Таким образом, направление уведомления о намерении продать доли посредством почтовой связи является надлежащим исполнением обязанности по извещению другого сособственника, и позволяет с достоверностью установить факт направления и вручения такого уведомления в целях обеспечения баланса прав и законных интересов участников общей собственности.
Как оценено судом первой инстанции, доказательств того, что Гарманова Л.В. не могла получить направленное ей 6 декабря 2019 года уведомление по не зависящим от неё обстоятельствам, по делу не представлено. Согласно выписному эпикризу из медицинской карты, Гармонова Л.В. находилась на стационарном лечении в период с 12 ноября 2019 года по 17 ноября 2019 года, из данного эпикриза не следует, что в период с 6 декабря 2019 года по 15 января 2020 года она по состоянию здоровья не могла получить направленное ей почтовой связью уведомление.
Учитывая эти обстоятельства и основываясь на положения ст. 165.1 ГК РФ, предусматривающей, что сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним, суд первой инстанции пришел к выводу, что Пашина Н.Г. выполнила свою обязанность, предусмотренную ст. 250 ГК РФ, а именно, она уведомила Гармонову Л.В. письменно как сособственника о продаже долей и предоставлении права на преимущественную покупку.
При этом суд также учел, что договор купли-продажи Пашиной Н.Г. заключен не ранее, чем через месяц со дня извещения Гармоновой Л.В. о намерении продать долю.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, наличие между Гармоновой Л.В. и Пашиной Н.Г. устного соглашения о приобретении указанных долей после направления уведомления 26 июня 2019 года, не подтверждено допустимыми доказательствами, по оценке суда первой инстанции, показания свидетелей Пашиной К.А. и Сарвартдинова А.Р., пояснивших суду, что слышали о телефонном разговоре между Гармоновой Л.В. и Пашиной Н.Г., такими доказательствами по данному делу не могли быть признаны.
Между тем, судебная коллегия полагает, что обстоятельства неполучения Гармоновой Л.В. уведомления от 6 декабря 2019 года судом не исследованы полно; так, из представленных суду апелляционной инстанции документов следует, что она после выписки из медицинского учреждения продолжала проходить наблюдение у специалистов.
Судебная коллегия в совокупности с доказательствами по делу учитывает наличие между Гармоновой Л.В. и Пашиной Н.Г. конфликтных отношений, возникших с 2010 года - со времени развода сына ответчицы с истицей, что препятствовало взаимопониманию по спорному вопросу. Это подтверждается и тем, как утверждает ответчик Михеев Р.В., представляющий также Пашиной Н.Г., после получения уведомления от 26 июня 2019 года Гармонова Л.В. отвергла предложение о заключении сделки относительно продаваемых долей за 1 500 000 руб., что подтверждается отсутствием доказательств о совершении Гармоновой Л.В. действий по приобретению продаваемых долей недвижимого имущества в установленном законом порядке.
Вместе с тем судебная коллегия находит, что обжалуемое решение суда следует отменить исходя из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 года N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
По смыслу приведенного разъяснения, для разрешения спора в аналогичной как по данному делу ситуации юридически значимым обстоятельством является установление платежеспособности истца, поставившего вопрос о переводе ему прав покупателя по ст. 250 ГК РФ.
Как следует из дела, суд на стадии принятия заявления Гармоновой Л.В. определением от 15 мая 2020 года её исковое заявление оставил без движения, предоставив срок до 15 июня 2020 года для представления доказательств, подтверждающих внесение сумм, подлежащих выплате покупателям в возмещение понесенных ими при покупке спорных долей расходов, на банковский счет Управления Судебного департамента в Республике Татарстан.
Гармоновой Л.В. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Республике Татарстан 11 июня 2020 года внесена денежная сумма в размере 2 213 030,00 руб., что подтверждается копией чека-ордера ПАО Сбербанк Татарстан 8610/10 от 11.06.2020.
Из приведенного следует, что Гармонова Л.В. являлась платежеспособной.
Однако это обстоятельство судом первой инстанции мотивированно не оценено.
Кроме того, судом также не учтено и не оценено обстоятельство обращения Гармоновой Л.В. в суд в защиту своего права в установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ трех месячный срок, когда узнала о нарушенном праве.
Судебная коллегия оценивает, что факт обращения Гармоновой Л.В. в суд в защиту своего права в установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ трех месячный срок, свидетельствует о её осознании невозможности по иному оформления на себя других частей долей в имуществе, и её заинтересованности в сохранении целостности имущества, созданного для пользования по назначению членами своей семьи.
Между тем наличие средств у истца, обеспечивающая возможность восстановления прав покупателей долей, было одним из условий для разрешения спора.
Однако суд платежеспособность Гармоновой Л.В. не оценил с учетом интересов членов её семьи, так как она проживает с двумя совершеннолетними детьми разного пола (сын и дочь).
Кроме того, суд первой инстанции, отказывая в иске Гармоновой Л.В., не учел и не оценил обстоятельства, что Камалов Р.Р. и Михеев Р.В., приобретшие по 1/4 долей в доме и земельном участке, совершая сделку, не имели цель пользования недвижимостью по назначению; для них это было вложением своих средств исходя из коммерческих интересов, с намерением иметь в будущем выгоду.
Михеев Р.В. в суде апелляционной инстанции подтвердил, что он, действуя в рамках закона, доли приобрел исходя из коммерческих интересов, поскольку имущество продавалось недорого, что судебной коллегией в спорной ситуации оценивается критически с учетом норм п. 1 ст. 10 ГК РФ, согласно которым не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
При этом судебная коллегия учитывает отсутствие по делу доказательств о нуждаемости Камалова Р.Р. в пользовании 1/4 долями в недвижимости, а также утверждения в суде апелляционной инстанции Михеева Р.В., что в будущем он действительно намерен распорядиться своими 1/4 долями в соответствии с законом.
Судебная коллегия, принимая во внимание все эти обстоятельства по делу в совокупности, оценив их, находит, что обстоятельства неполучения направленного Гармоновой Л.В. 6 декабря 2019 года уведомления судом не исследованы полно, предоставив ей по правилам ст. 56 ГПК РФ возможности представления дополнительных доказательств о причине его неполучения, и приходит к выводам, что в создавшейся ситуации Гармонова Л.В. с двумя совершеннолетними разнополыми детьми, а также Камалов Р.Р. и Михеев Р.В. не имеют возможности реального пользования принадлежащими им долями в общем имуществе, более того, использование сособственниками имущества по прямому назначению невозможно и ввиду устойчивых конфликтных отношений.
Судебная коллегия, учитывая эти обстоятельства, отождествляя принцип справедливости с законностью, находит процессуально целесообразным с учетом баланса интересов сторон принять по делу новое решение, которым иск Гармоновой Л.В. удовлетворить, перевести на неё права и обязанности покупателя 1/2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, тем самым обеспечить возможность пользования членами её семьи недвижимостью по целевому назначению, а в пользу Камалова Р.Р., Михеева Р.В. взыскать с неё за принадлежащие им по 1/4 долей по 1 100 000 руб. каждому, выплаченные ими прежнему сособственнику Пашиной Н.Г. При этом судебная коллегия разрешает спор согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ в объеме заявленного Гармоновой Л.В. требования, считая, что ответчики не лишены права обратиться с самостоятельными требованиями в части своих расходов, связанных с оформлением сделки, права и обязанности по которой переведены на неё.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329, п. 4 ч. 1, ч. 3 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Приволжского районного суда г. Казани от 28 августа 2020 года отменить, принять новое решение;
исковое требование Гармоновой Л.В. к Пашиной Н.Г., Камалову Р.Р., Михееву Р.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи - удовлетворить;
перевести на Гармонову Л.В. права и обязанности покупателей 1/2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи доли в праве на земельный участок и доли в праве на жилой дом, заключенному 4 марта 2020 года между Пашиной Н.Г. и Камаловым Р.Р., Михеевым Р.В.;
возложить на Управление Судебного департамента в Республике Татарстан обязанность перечислить с депозитного счета денежные средства в размере 2 200 000 руб., внесенные Гармоновой Людмилы Викторовны по квитанции от 11 июня 2020 года в счет обеспечения иска, по реквизитам: ИНН/КПП: 1654034024/165501001; БИК 049205001; Счет: 40302810100001000001:
в пользу Камалова Р.Р. 1 100 000 руб.;
в пользу Михеева Р.В. 1 100 000 руб.;
данное решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Апелляционное определение суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
