Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-1589/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кабанова О.Ю.,

судей Гавриловой Е.В.., Черенкова А.В.,

при секретаре Глинской А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Казбековой Г.Б. на решение Заокского районного суда Тульской области от 6 октября 2020 года по гражданскому делу N <...> по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области к Казбековой Г.Б. о понуждении к продаже земельного участка.

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия

установила:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в суд с иском к Казбековой Г.Б. о понуждении к продаже земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что Казбекова Г.Б. является собственником земельного участка с кадастровым N <...>, общей площадью <...> кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тульская область, <...>.

Казбекова Г.Б. не является гражданкой РФ. Право собственности указанного иностранного гражданина зарегистрировано в ЕГРН 11.08.2017 года и, исходя из выписки из ЕГРН, по состоянию на 11.09.2019 года, не прекращено.

Таким образом, ответчик, являясь иностранным гражданином, и ставший собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в нарушение положений законодательства РФ, не произвел его отчуждение в течение года с момента возникновения права.

В связи с изложенным, истец просит суд понудить Казбекову Г.Б. продать земельный участок с кадастровым N 71:09:020401:1363, общей площадью 2003 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тульская область, Заокский район, д.Клищино, ул.Енисейская, участок 21, на торгах (конкурсах, аукционах).

В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца министерства имущественных и земельных отношений Тульской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик Казбекова Г.Б. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области и просила в их удовлетворении отказать.

Заокским районным судом Тульской области 6 октября 2020 года постановлено решение, которым исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Тульской области удовлетворены в полном объеме.

Суд обязал Казбекову Г.Б., 08 августа 1986 года рождения, гражданку Республики Кыргыстан, в течение шести месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу продать на торгах (конкурсах, аукционах) земельный участок с кадастровым N <...>, общей площадью <...> кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с местоположением: <...>

В апелляционной жалобе ответчик Казбекова Г.Б. просит отменить решение суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных министерством имущественных и земельных отношений Тульской области требований. Полагает, что поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером 71:09:020401:1363 фактически располагается недостроенный индивидуальный жилой дом степенью готовности 81%, то земельный участок не может быть продан без прочно связанных с ним зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, т.к. это ведет к нарушению базового принципа земельного законодательства, предусмотренного подп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ. Кроме того, указала, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.08.2020, являющейся приложением к акту проверки органом муниципального контроля гражданина N 154 от 23 октября 2020 года, указанный земельный участок имеет виды разрешенного использования" "для сельскохозяйственного производства, для индивидуального жилищного строительства", в связи с чем она (Казбекова Г.Б.) в данном случае не является нарушителем действующего земельного законодательства РФ.

Проверив и изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ответчика Казбековой Г.Б., просившей об отмене решения Заокского районного суда Тульской области от 6 октября 2020 года, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы сторон и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Казбекова Г.Б. является гражданкой Кыргызской Республики.

08 августа 2017 года Казбекова Г.Б. приобрела в собственность на основании договора купли-продажи земельного участка без строений на нем земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктом с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <...>

27 сентября 2017 года Казбековой Г.Б. администрацией муниципального образования Заокский район Тульской области выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью <...> кв.м, на земельном участке с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...>

На принадлежащем истцу участке, на основании вышеупомянутого разрешения на строительство, возведен незавершенный строительством объект, степенью готовности 81%, что подтверждается техническим паспортом ГУ ТО "Областное БТИ" от 31 июля 2020 года.

Право собственности ответчика на незавершенный строительством объект в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Судом первой инстанции также установлено, что прокуратурой Заокского района проведена проверка исполнения требований градостроительного законодательства в деятельности администрации муниципального образования Заокский район, по результатам которой выявлено, что при разработке проекта внесения изменений в генеральный план муниципального образования Демидовское Заокского района в 2015 году были предусмотрены к включению в границы населенного пункта д, Клищино и с. Острецово земельные участки, общей площадью 100 га, категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства". С момента утверждения Генерального плана, 04 февраля 2016 года, вид разрешенного использования данных земель стал: "для индивидуального жилищного строительства".

Однако, в нарушении требований Градостроительного кодекса РФ, в том числе в редакции Градостроительного кодекса, действовавшей на момент утверждения генерального плана, а именно 04 февраля 2016 года, проект генерального плана муниципального образования Демидовское Заокского района не был рассмотрен на публичных слушаниях.

Утверждение генерального плана муниципального образования Демидовское было осуществлено собранием представителей муниципального образования Заокский район в нарушение требований названного законодательства.

В связи с выявленными нарушениями 07 июня 2018 года прокурором Заокского района Тульской области внесено представление об устранении нарушений требований градостроительного законодательства, которое рассмотрено и удовлетворено.

Решением главы муниципального образования Заокский район N 75/385 от 06 июля 2018 года отменено решение Собрания представителей муниципального образования Заокский район от 04.02.2016 N 38/206 "О внесении изменений в генеральный план муниципального образования Демидовское Заокского района".

В результате земельным участкам, включенным в состав населенного пункта Клищино, возвращен статус земель сельскохозяйственного назначения.

С целью приведения правил землепользования и застройки МО Демидовское Заокского района в соответствие с требованиями действующего генерального плана МО Демидовское Заокского района 02 ноября 2018 года главой муниципального образования Заокский район принято решение N 4/1 "Об отмене в части, противоречащей действующему генеральному плану муниципального образования Демидовское Заокского района, решения Собрания представителей МО Заокский район от 27.04.2016 г. N 41/229 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки МО Демидовское Заокского района", решения Собрания представителей МО Заокский район от 11.11.2016 г. N 45/257 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки МО Демидовское Заокского района", решения Собрания представителей МО Заокский район от 24.03.2017 г. N 51/285 "О внесении изменений в правила землепользования и застройки МО Демидовское Заокского района".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...>, в настоящее время Казбекова Г.Б. является собственником земельного участка с кадастровым N <...>, общей площадью <...> кв.м., категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с местоположением: <...>

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Пунктом 3 ст. 56 ЗК РФ установлено, что ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Статьей 5 данного закона установлена обязанность иностранного гражданина в течение года со дня возникновения права собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения произвести их добровольное отчуждение на торгах (конкурсах, аукционах). В случае, если он не осуществил их добровольное отчуждение на торгах (конкурсах, аукционах) в течение года со дня возникновения права собственности орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан известить об этом в письменной форме орган государственной власти субъекта Российской Федерации. В свою очередь, орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о таком случае, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии с п. 1 ст. 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

По смыслу положений п. 2 ст. 238 ГК РФ и п. 2. ст. 5 Закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, когда имущество не отчуждено собственником в течение года со дня возникновения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, такие земельные участки по решению суда, вынесенному по заявлению органа государственной власти субъекта Российской Федерации, подлежат принудительной продаже на торгах.

Принимая во внимание, что ответчик Казбекова Г.Б. является иностранным гражданином, а именно гражданкой Кыргызской Республики, при этом в нарушение положений вышеуказанного законодательства Российской Федерации не произвела отчуждение принадлежащего ей на праве собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Данный вывод суда сделан на основании совокупной оценки представленных доказательств, мотивирован, подтвержден доказательствами, имеющимися в материалах дела и приведенными в решении суда.

Доводы апелляционной жалобы Казбековой Г.Б. о том, что поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером 71:09:020401:1363 фактически располагается недостроенный индивидуальный жилой дом степенью готовности 81%, то земельный участок не может быть продан без прочно связанных с ним зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, т.к. это ведет к нарушению базового принципа земельного законодательства, предусмотренного подп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, а также доводы о том, что по причине нахождения на земельном участке объекта недвижимости в данном случае не могут применяться нормы Федерального Закона N Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", основаны не неверном толковании норм материального права и не могут повлечь отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Аналогичная норма содержится в пункте 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что пункт 6 этой статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В силу пункта 1 статьи 78 названного Кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

Статья 79 Земельного кодекса Российской Федерации определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (пункт 1); особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункт 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указывается вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30); градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (часть 6 статьи 36).

Поскольку для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не устанавливаются градостроительные регламенты, порядок изменения вида разрешенного использования данных земельных участков регулируется частью 2 статьи 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрено обязательное изменение категории земель этого земельного участка.

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно пункту 50 Стратегии национальной безопасности Российской Федерации до 2020 года, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2009 г. N 537, действующим до 31 декабря 2015 г., продовольственная безопасность России обеспечивается путем предотвращения истощения земельных ресурсов и сокращения сельскохозяйственных земель и пахотных угодий.

Такое же положение содержится в пункте 54 Стратегии национальной безопасности Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 31 декабря 2015 г. N 683.

Следовательно, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель установлен особый правовой режим, имеющий цель охраны указанных земель и недопущение выведения их из сельскохозяйственного оборота, осуществления на таких землях застройки.

Отвечающими конституционным требованиям обеспечения рационального и эффективного использования земли и ее охраны, защиты экономического суверенитета Российской Федерации были признаны Конституционным Судом ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды. Аналогичная норма, распространяющаяся на юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, содержится в статье 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Такое правовое регулирование, как было разъяснено Конституционным Судом, имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на ее природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам реализацию конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.(Определение от 3 июля 2018 года N 1675-О).

Как следует из разъяснения Минэкономразвития России (письмо Минэкономразвития России от 14 декабря 2009 г. N Д23-4217 "О разъяснении норм земельного законодательства"), необходимо различать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель и земли сельскохозяйственного использования как территориальную зону земель населенного пункта, образуемую в соответствии с градостроительными регламентами.

На земельные участки, отнесенные к территориальной зоне сельскохозяйственного использования, распространяется правовой режим той категории земель, к которой они принадлежат, т.е. земель населенных пунктов. Соответственно, на последние режим ограничений, установленный в ст. 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не распространяется.