Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 марта 2021 года Дело N 33-1589/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Мухарычина В.Ю.

судей Куниной А.Ю., Гарматовской Ю.В.

при секретаре Кондратьевой К.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Кузнецовой Натальи Алексеевны на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 19 января 2021 года по гражданскому делу по иску Кузнецовой Натальи Алексеевны к администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" об оспаривании действий по прекращению договора аренды земельного участка, о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения Кузнецовой Н.А. и ее представителя Давыдова Д.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузнецова Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации МО "Зеленоградский городской округ" о признании за ней права на продление, возобновление договора аренды земельного участка N от 30 марта 2017 года с КН N, заключенного между ней и администрацией МО "Зеленоградский городской округ", на заключение нового договора в отношении указанного земельного участка, расположенного в пос. Малиновка, сроком на три года.

В обосновании заявленных требований указано, что истец на основании договора N N от 30 марта 2017 года аренды являлась владельцем земельного участка с КН N площадью 630 кв.м, расположенного в <адрес>, Зеленоградского района Калининградской области, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства.

В период действия договора аренды истцом были проведены работы по строительству жилого дома.

12.02.2020 истец обратилась в администрацию с уведомлением об окончании строительства жилого дома.

20.02.2020 администрацией было направлено уведомление о несоответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства, с указанием на несоответствие метража дома установленным стандартам. При этом данное уведомление было получено только 08.04.2020.

Для устранения недостатков уведомления, истец 22.04.2020 года и 23.06.2020 обращалась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды, либо заключении договора на новый срок, однако ответом от 16.06.2020 ей в этом было отказано, с указанием на отсутствие условий, указанных в п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Считая такой отказ незаконным, истец обратилась в суд с указанным выше иском ссылаясь на то, что жилой дом она возвела на земельном участке в период действия договора аренды, подала уведомление об окончании строительства, однако была лишена возможности в связи с введением ограничительных мер и длительным рассмотрением администрацией ее уведомления исправить допущенные недостатки, что повлекло истечение срока действия договора аренды земельного участка, и данное основание в настоящее время препятствует зарегистрировать право собственности на возведенный объект.

В процессе рассмотрения дела истица заявленные требования уточнила, просила обязать администрацию заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30 марта 2017 года в отношении земельного участка с КН N сроком на три года, на основании ч. 6 ст. 19 ФЗ N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Кроме того, истица обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконными действия администрации МО "Зеленоградский городской округ" по прекращению с 05.06.2020 договора аренды земельного участка с КН N, выразившиеся в издании постановления N N от 21.07.2020, восстановив срок на его обжалование.

В обосновании заявленных требований указала, что административный ответчик в одностороннем порядке, не поставив ее в известность, принял решение о прекращении действия договора аренды N N от 30 марта 2017 года, о чем вынес 21.07.2020 соответствующее постановление за N Считая, что администрация при принятии вышеуказанного постановления нарушила ее права, истица обратилась в суд с вышеуказанным иском.

В процессе рассмотрения административного иска, с согласия сторон судом было принято решение о прекращении производства по делу в рамках КАС РФ, и рассмотрение дела было продолжено в рамках ГПК РФ, а впоследствии оба иска были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

19 января 2021 года Зеленоградским районным судом Калининградской области принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

На принятое судом решение Кузнецовой Н.А. принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении иска.

Податель жалобы, продолжая настаивать на своей позиции и доводах, изложенных в жалобе, полагает, что предусмотренных законом оснований к отказу в иске у суда не имелось.

Считает незаконным принятое постановление о прекращении действия договора аренды земельного участка, указывая на несоблюдение порядка расторжения договора и отсутствие соответствующего уведомления. Условия договора в указанной части администрацией не исполнены. Обращает внимание, что судом не дана оценка указанным доводам.

Настаивает на том, что договор аренды участка считается продленным на неопределенный срок в связи с несоблюдением администрацией указанных выше условий договора.

Полагает, что поскольку администрацией был нарушен срок по направлению уведомления о несоответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства, истцу должен быть предоставлен дополнительный срок для устранения выявленных несоответствий.

Считает, что своевременно обратилась за продлением договора аренды участка, то есть до истечения срока действия договора, указывая, что по состоянию на 08.06.2020 года договор не был расторгнут.

Не согласна с выводами суда о том, что действия администрации по прекращению договора аренды не нарушают права истца. Ссылается на отсутствие иного жилого помещения для проживания и невозможность оформить право собственности на возведенный объект.

В суд апелляционной инстанции явились Кузнецова Н.А., представитель Кузнецовой Н.А. - Давыдов Д.Н.

Администрация МО "Зеленоградский городской округ" в судебное заседание своего представителя не направила, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО "Зеленоградский городской округ" от 28 марта 2017 года за N 1018 Кузнецовой Н.А., на основании п. 21 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 года за N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", однократно в аренду сроком на три года был предоставлен земельный участок с КН N, площадью 630 кв.м, расположенный в <адрес>, Зеленоградского района Калининградской области, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства.

На основании данного постановления 30 марта 2017 года между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и Кузнецовой Н.А. был заключен договор N N аренды земельного участка с КН N, сроком действия до 27 марта 2020 года.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

12 февраля 2020 года Кузнецова Н.А. подала ответчику уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с КН N

20 февраля 2020 года администрация составила уведомление о несоответствии построенного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, с указанием на то, что возведенный объект не обладает признаками индивидуального жилого дома: не соответствует Своду Правил по набору помещений и их площадям. Также было указано на имеющиеся разночтения между значением высоты здания, указанного в уведомлении и значением высоты здания, указанного в техническом плане.

Данное уведомление в адрес истца было направлено 06.04.2020 и получено истцом 08.04.2020.

19 марта 2020 года администрацией в адрес Кузнецовой Н.А. была составлена претензия за N N о прекращении с 05 июня 2020 года договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия.

Данная претензия также содержала информацию об имеющейся задолженности по арендной плате и пени, было предложено в срок до 16 апреля 2020 года оплатить сумму основного долга, штрафные санкции и приступить к выполнению договорных обязательств.

21 апреля 2020 года истица обратилась к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и увеличении срока его действия до 26 марта 2023 года, ссылаясь на использование участка по целевому назначению, на возведение на участке жилого дома, требующего устранения выявленных администрацией недостатков.

В предоставлении участка было отказано (ответ от 16.06.2021 N N) по мотивам того, что Кузнецовой Н.А. уже было реализовано право в приобретении участка на праве аренды для завершения строительства объекта, со ссылкой на отсутствие правовых оснований для продолжения с ней арендных правоотношений в порядке п. 3 и п. 4 статьи 39.6 ЗК РФ - право на заключение нового договора без проведения торгов, и истечение срока действия договора и направление 19.03.2020 соответствующей претензии о расторжении договора аренды.

23 июня 2020 года истица обратилась к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды N N от 30 марта 2017 года и увеличении срока действия договора на три года, ссылаясь на ч. 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". По мнению Кузнецовой Н.А. у нее возникло право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды и получение участка без проведения торгов независимо от оснований заключения такого договора, а также наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.

Как пояснила истица в судебном заседании, ответ на данное обращение получен не был.

Из материалов дела так же следует, что администрация МО "Зеленоградский городской округ" своим постановлением от 21 июля 2020 года за N N прекратила с 05.06.2020 действие договора аренды земельного участка с КН N и 28 июля 2020 года запись о прекращении действия договора аренды была внесена в ЕГРН, что подтверждается материалами регистрационного дела.

23 октября 2020 года в адрес Кузнецовой Н.А. администрацией была направлена претензия об освобождении в срок до 02 ноября 2020 года земельного участка путем демонтажа объекта капитального строительства с КН 30:05:010602:1359, прекращении права собственности на указанный объект и снятии объекта с кадастрового учета, возврате участка арендодателю в надлежащем состоянии.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Кузнецова Н.А. настаивала на незаконности и неправомерности отказа администрации в заключении с ней дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, увеличении срока действия договора аренды и предоставлении участка на три года, а также настаивала на незаконности и неправомерности решения администрации о прекращении договора аренды N N и просила возложить на администрацию обязанность продлить с ней ранее заключенный договор аренды, предоставив земельный участок в аренду на три года, указывая на возникновение у нее такого права по основаниям, предусмотренным указанным выше Федеральным законом N 98-ФЗ и пролонгацию ранее заключенного договора аренды.

Разрешая настоящий заявленный спор и принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 39.6, 39.16 ЗК РФ, не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных истцом требований и возложения на ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору аренды и предоставлению спорного участка.

Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ администрации в заключении с истцом дополнительного соглашения о продлении договора аренды спорного участка, а также решение о прекращении действия договора аренды такого земельного участка соответствует закону и не нарушает права истца.

При этом, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия совокупности условий, при которых возможно заключение такого договора, в том числе и по основаниям п. 6 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Как следует из материалов дела, изначально право аренды Кузнецовой Н.А. на земельный участок с КН 39:05:010602:386 возникло на основании соглашения, заключенного 07 ноября 2013 года с прежним арендатором ООО "Запад-Проект".

Прежнему арендатору указанный участок был предоставлен в 2007 году на срок 10 лет для строительства.

20 июля 2016 года Кузнецовой Н.А. было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

В период освоения участка на основании выданного администрацией разрешения Кузнецовой Н.А. был возведен объект незавершенного строительства, произведена постановка объекта на кадастровый учет в следующих характеристиках: объекту присвоен КН N, степень готовности объекта составила 3%.

В связи с истечением срока действия договора аренды, 23 января 2017 года Кузнецова Н.А. обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду участка без торгов на основании п.п.10 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства указанного выше объекта незавершенного строительства.

28 марта 2017 года администрацией было принято постановление N от 28.03.2017 об уточнении разрешенного использования участка (для индивидуального жилищного строительства), об установлении ограничений в его использовании и предоставлении Кузнецовой Н.А. указанного выше участка в аренду однократно сроком на три года для завершения строительства жилого дома и выполнения работ по благоустройству территории в срок до 01 марта 2020 года, то есть до истечения срока действия договора аренды.

Как пояснила в суде апелляционной инстанции Кузнецова Н.А., ею было принято решение продолжить работы по завершению строительства дома на месте существующего объекта незавершенного строительства, степень готовности которого составляла 3%.

В этой связи, 12 февраля 2020 года в администрацию было подано уведомление, зарегистрированное за N N об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

В отношении возведенного Кузнецовой Н.А. объекта кадастровым инженером Синицыной И.А. был составлен технический план здания, из содержания которого следует, что постановка на кадастровый учет здания осуществляется в результате образования здания - индивидуального жилого дома. На участке с КН N возведен одноэтажный индивидуальный жилой дом, площадью 35,8 кв.м, набором следующих помещений: коридор, кухня - столовая, жилая комната, санузел.

20 февраля 2020 года администрация МО "Зеленоградский городской округ" по результатам рассмотрения указанного выше уведомления от 12 февраля 2020 года уведомила Кузнецову Н.А. (RU N N о несоответствии построенного индивидуального жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Также судом установлено и следует из материалов дела, что 21 апреля 2020 года Кузнецовой Н.А. было подано заявление о возобновлении до 26 марта 2023 года (на три года) договорных отношений и заключении нового договора аренды указанного выше земельного участка.

Предоставление участка на указанный срок было мотивировано Кузнецовой Н.А. необходимостью выполнения работ по устранению недостатков и несоответствий, выявленных администрацией по результатам рассмотрения уведомления об окончании строительства.

В предоставлении участка было отказано (ответ от 16.06.2021 N N) по мотивам того, что Кузнецовой Н.А. уже было реализовано право в приобретении участка на праве аренды для завершения строительства объекта, со ссылкой на отсутствие правовых оснований для продолжения с ней арендных правоотношений в порядке п. 3 и п. 4 статьи 39.6 ЗК РФ - право на заключение нового договора без проведения торгов, и истечение срока действия договора и направление 19.03.2020 соответствующей претензии о расторжении договора аренды.

23 июня 2020 года истица вновь обратилась к ответчику с заявлением, которым просила заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды N N от 30 марта 2017 года и увеличить срок действия договора на три года, уже по иным основаниям, предусмотренным ч. 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Разрешая заявленный спор и принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, пришел к верному выводу о том, что у Кузнецовой Н.А. не возникло права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта недвижимости строительства - индивидуального жилого дома, поскольку для этого отсутствуют все условия, предусмотренные законом, регулирующего порядок предоставления участка в рассматриваемом случае.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из положений подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, так же в случаях, предусмотренных пунктом 5 вышеуказанной статьи собственникам объектов незавершенного строительства однократно для завершения их строительства.

Согласно подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.