Дата принятия: 07 июня 2018г.
Номер документа: 33-1588/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 июня 2018 года Дело N 33-1588/2018
г. Мурманск
07 июня 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Науменко Н.А.
Судей
Морозовой И.Ю.
Федоровой И.А.
при секретаре
Лиманской Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты к Авакьянц Светлане Георгиевне о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании неустойки
по апелляционной жалобе Авакьянц Светланы Георгиевны на заочное решение Апатитского городского суда Мурманской области от 12 февраля 2018 года, которым постановлено:
"Иск Комитета по управлению имуществом Администрации г.Апатиты к Авакьянц Светлане Георгиевне о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании неустойки удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи N75 от 30 апреля 2012 года недвижимого имущества - магазина, расположенного по адресу: ..., IV (I-10), 1 этаж, общей площадью 133,3 кв.м., заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Апатиты и Авакьянц Светланой Георгиевной.
Прекратить право собственности Авакьянц Светланы Георгиевны на недвижимое имущество - магазин, расположенный по адресу: ..., IV (1-10), 1 этаж, общей площадью 133,3 кв.м.
Признать право собственности на указанное недвижимое имущество - магазин, расположенный по адресу: ..., IV (1-10), 1 этаж, общей площадью 133.3 кв.м. за муниципальным образованием город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанный магазин в органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимость за муниципальным образованием город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области.
Взыскать с Авакьянц Светланы Георгиевны в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации г.Апатиты проценты за просрочку оплаты первоначального взноса в размере 11626 рублей 66 копеек, неустойку в размере 343050 рублей 31 копейку, а всего 354676 (триста пятьдесят четыре тысячи шестьсот семьдесят шесть) рублей 97 копеек.
Взыскать с Авакьянц Светланы Георгиевны государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 7346 (семь тысяч триста сорок шесть рублей) рублей 77 копеек".
Заслушав доклад судьи Морозовой И.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Комитет по управлению имуществом Администрации г.Апатиты (далее - КУИ Администрации г.Апатиты) обратился в суд с иском к Авакьянц С.Г. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании неустойки.
В обоснование заявленных требований указал, что 30 апреля 2012 года между КУИ Администрации г.Апатиты и Авакьянц С.Г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 75, расположенного по адресу: ..., 1 этаж, IV (1-10), обшей площадью 133,3 кв.м., стоимостью 1 416 000 рублей.
Государственная регистрация перехода права собственности произведена 17 мая 2012 года.
По условиям договора ответчик обязалась в течение 60 дней со дня его подписания уплатить продавцу в качестве первоначального взноса 30% от стоимости недвижимого имущества, что составляет 424 800 рублей, а оставшуюся сумму в размере 991 200 рублей 00 копеек - уплачивать ежемесячно равными частями в рассрочку сроком 5 лет. Кроме того, договором предусмотрено начисление процентов с учетом ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в размере 2.66% годовых.
Поскольку в добровольном порядке ответчик принятые на себя обязательства не выполнила, истец просит расторгнуть договор купли-продажи спорного нежилого помещения, прекратить право собственности Авакьянц С.Г. на недвижимое имущество, признать право муниципальной собственности на спорное имущество и взыскать с ответчика проценты за просрочку оплаты первоначального взноса за период с 29 июня 2012 года по 09 апреля 2013 года в сумме 11 626 рублей 66 копеек, а также неустойку за несвоевременное перечисление ежемесячного платежа и уплату процентов за период с 21 июня 2012 года по 02 ноября 2017 года в сумме 300 518 рублей 24 копейки.
Представитель истца в судебном заседании уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика неустойку за период с 21 июня 2012 года по 02 февраля 2018 года в сумме 343 050 рублей 31 копейка, на удовлетворении остальных требований настаивал.
Ответчик Авакьянц С.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области в лице Межмуниципального отдела по г. Кировск и г. Апатиты в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Авакьянц С.Г., просит решение суда первой инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование жалобы указывает, что ею была произведена оплата по договору купли-продажи N 75 от 30 апреля 2012 года в сумме 988818 рублей 26 копеек, поэтому она не желает расторгать договор купли-продажи нежилого помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца КУИ Администрации г.Апатиты Бежок Е.С. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу Авакьянц С.Г. - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель истца КУИ Администрации г.Апатиты, ответчик Авакьянц С.Г., представитель третьего лица Управления Росреестра по Мурманской области в лице Межмуниципального отдела по г. Кировск и г. Апатиты, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.
Пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условия об оплате товара в рассрочку.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 30 апреля 2012 года между КУИ Администрации г.Апатиты (продавец) и ответчиком (покупатель), действовавшей через своего представителя Авакьянц А.Ю., уполномоченного на это доверенностью, был заключен договор купли-продажи N75, по условиям которого истец передает Авакьянц С.Г. нежилое помещение - магазин, расположенный по адресу: .... 1 этаж, IV (1-10), общей площадью 133,3 кв.м., кадастровый *, а покупатель обязуется принять данное имущество и уплатить за него денежную сумму в размере 1 416 000 рублей (стоимость (цена) недвижимого имущества, являющегося предметом договора).
Согласно выписке из ЕГРН от 15 января 2018 года 17 мая 2012 года зарегистрировано право собственности ответчика на спорное помещение.
Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи ответчик в течение 60 дней со дня его подписания приняла на себя обязательство перечислить продавцу в качестве первоначального взноса 30% от стоимости недвижимого имущества, что составляет 424 800 рублей.
Пунктом 3.2 договора купли-продажи предусмотрено, что оплату оставшейся части стоимости недвижимого имущества в размере 991 200 рублей покупатель Авакьянц С.Г. обязалась производить ежемесячно до 20-го числа, начиная с месяца, следующего за датой регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, равными частями, на расчетный счет продавца в рассрочку сроком 5 (пять) лет.
Согласно пункту 3.3 договора купли-продажи на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочки, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, что составляет 2,66% годовых.
Пунктом 3.8 договора купли-продажи предусмотрена уплата неустойки за несвоевременное перечисление ежемесячного платежа и/или уплаты процентов в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы просроченного платежа и процентов.
Установив изложенные обстоятельства, суд обоснованно исходил из того, что договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, сторонами согласованы существенные его условия, обязательства по передаче имущества ответчику истцом выполнены в полном объеме.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, Авакьянц С.Г. с нарушением срока, предусмотренного пунктом 3.1 договора, а именно 09 апреля 2013 года оплатила первоначальный взнос за приобретение нежилого помещения в размере 424 800 рублей.
Кроме того, в установленный с учетом пункта 3.2 договора срок с учетом рассрочки на 5 лет ответчик не выплатила в полном объеме оставшуюся часть покупной цены нежилого помещения, неоднократно допуская нарушение сроков внесения очередных платежей, из оставшейся части произвела оплату суммы в размере 564018 рублей 26 копеек, с 17 июня 2015 года вносить платежи перестала.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что Авакьянц С.Г. выплачена часть стоимости приобретенного имущества в размере 988818 рублей 26 копеек.
Установив нарушение ответчиком срока уплаты первоначального взноса и сроков внесения очередных платежей, исходя из согласованных сторонами условий договора об ответственности за нарушение обязательств, суд правильно применил нормы материального права и пришел к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания процентов и неустойки.
Решение суда в части взыскания процентов за просрочку оплаты первоначального взноса и неустойки за несвоевременное перечисление ежемесячного платежа и уплату процентов, лицами, участвующими в деле, не оспаривается, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
Проверяя законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор по существу в части требования о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности ответчика на нежилое помещение и признании права собственности за истцом, суд первой инстанции, применив положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из условий пункта 7.1 договора, предусматривающего в качестве основания для его расторжения неоплату покупателем два раза подряд текущего платежа в установленный срок и процентов на сумму основного долга, пришел к выводу о том, что нарушение Авакьянц С.Г. порядка расчетов по договору более двух раз подряд является основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата переданного по договору товара продавцу.
С указанным выводом суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Исходя из анализа указанной правовой нормы, возможность отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного в рассрочку товара в случаях, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, ограничена законом и допускается лишь в случаях, когда сумма платежей, полученных от покупателя составляет менее половины стоимости товара.
Поскольку в рассматриваемом деле оплата проданного нежилого помещения предполагала рассрочку платежа, спор в указанной части должен был быть разрешен судом первой инстанции с учетом вышеприведенных положений закона.
Как установлено материалами дела, ответчиком Авакьянц С.Г. в счет стоимости покупной цены товара уплачена сумма в размере 988818 рублей 26 копеек, что составляет 69 % стоимости нежилого помещения, то есть более половины его цены.
Между тем, судом первой инстанции данное обстоятельство оставлено без должной оценки, вышеприведенные положения закона к спорным правоотношениям не применены, в связи с чем вывод суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи и возврата проданного товара является ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права.
С учетом установленных по делу обстоятельств и положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае у истца отсутствовало право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного ответчику нежилого помещения, поскольку сумма внесенных ответчиком платежей составляет более половины цены спорного нежилого помещения.
Также судебная коллегия учитывает, что истец как того требует часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представил каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушения договора ответчиком, ссылаясь лишь на нарушение обязательств по оплате стоимости спорного нежилого помещения и процентов на сумму денежных средств, по уплате которых была предоставлена рассрочка. В данном случае сама по себе невыплата покупателем в полном объеме денег продавцу за объект недвижимости и неоплата указанных процентов в соответствии с условиями договора, с учетом внесения ответчиком платежей в размере более половины стоимости приобретенного помещения, применительно к статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным нарушением договора купли-продажи не является.
Истец не лишен права требовать в судебном порядке оплаты за переданный по договору объект недвижимости на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Включение в договор купли-продажи пункта 7.1, содержащего условия о расторжении договора в случаях неоплаты покупателем два раза подряд текущего платежа в установленный срок и процентов на сумму основного долга, не имеет правового значения применительно к императивным положениям пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене в части удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи, прекращения права собственности Авакьянц С.Г. на недвижимое имущество и признания права собственности истца на данное имущество, как постановленное с неправильным применением норм материального права, с принятием в данной части нового решения об отказе в удовлетворении требований.
С учетом отказа истцу в удовлетворении требований неимущественного характера, исходя из положений статьи 98 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение подлежит изменению в части размера взысканной с ответчика государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 193, 199, 327, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
заочное решение Апатитского городского суда Мурманской области от 12 февраля 2018 года отменить в части расторжения договора купли-продажи, прекращения права собственности Авакьянц Светланы Георгиевны на недвижимое имущество, признания права собственности муниципального образования город Апатиты с подведомственной территорией Мурманской области на недвижимое имущество, принять в данной части новое решение, которым Комитету по управлению имуществом Администрации города Апатиты в удовлетворении указанных требований отказать.
Изменить решение суда в части взыскания судебных расходов, взыскав с Авакьянц Светланы Георгиевны государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6746 рублей 77 копеек.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
