Дата принятия: 02 октября 2019г.
Номер документа: 33-1578/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2019 года Дело N 33-1578/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего - Шомахова Р.Х.,
судей Мисхожева М.Б. и Тхагалегова З.Т.,
при секретаре: Узденовой Ф.Р.,
с участием: представителя истца Бжахова А.Х. - Хамдохова Э.Х., представителя ответчика ООО "Жилстрой Плюс" - Соттаева А.Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тхагалегова З.Т. гражданское дело по иску Бжахов А.Х. к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой Плюс" о защите прав потребителя,
по апелляционным жалобам представителя ООО "Жилстрой Плюс" - Соттаева А.Х. и генерального директора ООО "Жилстрой Плюс" - Шогеновой Ф.Р. на решение Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года,
установила:
Бжахов А.Х. обратился в суд с иском к ООО "Жилстрой Плюс", в котором просил взыскать с ответчика в его пользу задолженность за излишне уплаченную площадь квартиры в соответствии с п. 2.3 договора об участии в долевом строительстве жилого дома от 21.09.2017г. в размере 277 200 рублей; неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) в размере 383 653 рублей; штраф в размере 330 426 рублей; компенсацию причиненного морального вреда в размере 50000 рублей, а также в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя 20 000 рублей.
В обоснование иска истец указал, что 21.09.2017г. между ним и ООО "Жилстрой Плюс" был заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома N N, по условиям которого ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ своими силами или с привлечением третьих лиц, на земельном участке, расположенном по адресу: КБР, <адрес>, построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу четырехкомнатную квартиру в этом доме, со строительным номером 54, общей площадью 179,3 кв.м., расположенную на пятом этаже блока "Б". Им, в свою очередь, были приняты обязательства по оплате указанной квартиры и принятии ее в собственность по завершении строительства. Свои обязательства по оплате он исполнил в полном объеме, оплатил в соответствии с п. 5.2 Договора 3 944 600 рублей (22 000 рублей за один квадратный метр квартиры). Однако, квартира была передана ему лишь 22.02.2019г., в момент подписания договора купли-продажи квартиры и акта приема-передачи к нему. Считал, что в связи с нарушением срока передачи квартиры с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 01.07.2018г. по 22.02.2019г. в размере 191 826,44 руб.
Кроме того, согласно п.2.3 Договора стороны пришли к соглашению, что площадь передаваемой квартиры может иметь отклонения, а в случае отклонений площади более чем на 2% от первоначально проданной в п. 2.1. Договора, между сторонами будет произведен перерасчет исходя из стоимости одного квадратного метра, указанного в п.5.2 Договора. Им были уплачены денежные средства за площадь квартиры в размере 179,3 кв.м., оговоренные п. 2.1 Договора в размере 3 944 600 рублей. Однако площадь переданной застройщиком квартиры составляет 166,7 кв.м., что на 12,6 кв.м. меньше оговоренной в Договоре и оплаченной им. Следовательно, ответчик обязан в соответствии с п. 5.2 Договора произвести перерасчет и возвратить ему излишне уплаченные денежные средства в сумме 277 200 рублей (22 000 рублей стоимость 1 кв.м. квартиры согласно договору х 4,8 кв.м.). В связи с неудовлетворением его претензии, направленной ответчику 25.03.2019г., ссылаясь на положения статей 300, 310 ГК РФ, статей 4, 6, 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 13, 15 Закона РФ N "О защите прав потребителей", просил также взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей за нарушение его прав застройщиком и штраф в размере 330 426 рублей за несоблюдение в добровольном порядке досудебной претензии.
Решением Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года постановлено:
Исковые требования Бжахов А.Х. к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой Плюс" о защите прав потребителя - удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой Плюс" в пользу Бжахов А.Х. 993 279 рублей, из которых: неустойка в двойном размере в сумме 383 653 рублей; 277 200 рублей за излишне уплаченную площадь квартиры; штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом, в размере 330 426 рублей; 2000 рублей в счет компенсации морального вреда.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой Плюс" в пользу Бжахов А.Х. понесенные судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 9 000 рублей.
В исковых требованиях Бжахов А.Х. к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой Плюс" о взыскании компенсации морального вреда в размере 48 000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 11 000 рублей, отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой Плюс" в доход местного бюджета г.о.Прохладный КБР государственную пошлину в размере 9808 рублей.
Не согласившись с данным решением, представитель ООО "Жилстрой Плюс" - Соттаев А.Х. подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что суд сделал выводы основываясь на Договоре NN от 21.09.2017г. об участии в долевом строительстве жилого дома, но при этом не учел тот факт, что данный договор не прошел обязательной государственной регистрации.
В материалах дела находится Договор купли-продажи квартиры от 22.02.2019г., который прошел государственную регистрацию, согласно которого истец приобретает жилое помещение, общей площадью 166,7 кв.м., за сумму в размере 3944 600 рублей. Так же к Договору имеется Акт приема-передачи, согласно которого расчет между сторонами произведен полностью и претензий у сторон не имеется. Из вышеизложенного следует, что единственным юридически значимым документом в данном случае является Договор купли-продажи квартиры от 22.02.2019г., а решение было вынесено на основании документа, не имеющего юридической силы. Допущенные существенные нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение существенных обстоятельств, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам не позволяют признать решение суда законным и обоснованным.
Не согласившись с данным решением, генеральный директор ООО "Жилстрой Плюс" - Шогенова Ф.Р. подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, мотивируя тем, что в материалы дела истцом представлен не прошедший государственную регистрацию в установленном законном порядке договор участия в долевом строительстве. Этим существенным обстоятельствам дела судом первой инстанции не дана надлежащая правовая оценка. В оспариваемом решении вообще не содержится каких-либо выводов суда о том, соответствует ли договор примененному судом Федеральному закону от 30.12.2004г. N 214-ФЗ, и прошел ли договор, на который ссылается истец в обоснование своих требований, государственную регистрацию. Данный вопрос судом исследован не был, соответственно и оценка доказательств была ненадлежащей. При таких обстоятельствах, заявленные требования истца и выводы суда первой инстанции основаны на ничтожной сделке и неверном толковании норм материального права.
Кроме того, 22.02.2019г. между ООО "Жилстрой Плюс" и гр. Бжаховым А.Х. был заключен договор купли-продажи квартиры. На основании указанного договора произошел переход права собственности на жилое помещение, являющееся предметом сделки от продавца покупателю, о чем в деле имеется выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 04.03.2019г. Таким образом, обосновано можно сделать вывод о том, что между ООО "Жистрой Плюс" и гр. Бжаховым А.Х., была заключена одна законная сделка, а именно договор купли-продажи от 22.02.2019г., которая может порождать какие-либо юридические последствия. Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако в нарушение норм материального и процессуального права должной правовой оценки суда не получили.
Помимо нарушений в применении норм материального права, судом первой инстанции также допущены нарушения норм и процессуального права, оценив доказательства произвольно и в противоречии с законом.
Также, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в части не представления документа, подтверждающего соблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, а именно в деле отсутствуют доказательства вручения досудебного уведомления ответчику. Таким образом, суд в нарушение норм процессуального права, а именно ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, принял к рассмотрению исковое заявление гр. Бжахова А. X. Указанные действия суда вызывают у ответчика оправданные сомнения в объективности, беспристрастности и незаинтересованности в исходе дела.
Допущенные судом первой инстанции нарушения в применении норм материального и процессуального права, общество считает существенными, и без их устранения невозможно будет восстановить нарушенные права ответчика.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Тхагалегова З.Т., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ответчика ООО "Жилстрой Плюс" -Соттаевым А.Х., выслушав возражения представителя истца Бжахова А.Х. - Хамдохова Э.Х., Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. N "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Указанным требованиям решение суда не отвечает.
Судом по делу установлено, что 21.09.2017г. между Бжаховым А.Х. и ООО "Жилстрой Плюс" был заключен договор N ВП-К04-К-18 об участии в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого ООО "Жилстрой Плюс" (застройщик) обязался в предусмотренный Договором срок, своими силами или с привлечением третьих лиц, построить объект и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать Бжахову А.Х. в собственность объект долевого строительства - четырехкомнатную квартиру, со строительным номером N общей площадью <адрес>,3 кв.м., расположенную на пятом этаже блока "Б", построенную в соответствии с проектной документацией в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором сумму и принять квартиру, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (п.2.1 Договора).
Данный Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Пунктом п. 5.2 указанного Договора установлено, что цена квартиры составляет 3944600 руб. с учетом размера площади квартиры 179,3 кв.м. (исходя из расчета 22 000 руб. за 1 кв.м. площади квартиры).
В соответствии с п. 6.2.2 данного Договора при выполнении участниками долевого строительства своих обязательств застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по передаточному акту не позднее второго квартала 2018 года.
Как следует из материалов дела, свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил в сроки, указанные в договоре, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от 25.09.2017г.
В дальнейшем 22.02.2019г. между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью 166,7 кв.м., расположенную на пятом этаже шестиэтажного дома, по адресу: <адрес> за 3 944 600 рублей, оплаченную истцом застройщику ООО "Жилстрой Плюс" до подписания указанного договора.
Квартира передана покупателю актом приема-передачи от 22.02.2019г. и 04.03.2019г. истец зарегистрировал свое право собственности на основании указанного договора купли-продажи.
При этом из акта приема-передачи квартиры следует, что покупатель осмотрел покупаемую недвижимость и согласен принять ее в данном состоянии. Ключи и документы, относящиеся к продаваемой недвижимости, переданы Продавцом Покупателю. Расчет между ними произведен полностью, стороны претензий друг к другу не имеют.
25.03.2019г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о возврате излишне уплаченной денежной суммы за переданную ему застройщиком квартиру площадью 166,7 кв.м. (на 12,6 кв.м. меньше оговоренной в Договоре), а также уплате пени в размере 191 826,44 руб., в связи с нарушением установленного Договором об участии в долевом строительстве срока передачи квартиры застройщиком, которая оставлена без удовлетворения.
Разрешая спор, суд первой инстанции, ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закон РФ N "О защите прав потребителей", исходя из того, что ответчиком обязательства по договору об участии в долевом строительстве жилого дома N ВП-К04-К-18 от 21.09.2017г. не исполнены, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований истца.
Вместе с тем, Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
Пунктом 1 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции действовавшей на дату заключения договора) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
При этом сторонами не оспаривалось, что договор участия в долевом строительстве жилого дома N N от 21.09.2017г. не зарегистрирован в установленном порядке, доказательств обращения истца к ответчику о регистрации договора суду не представлено.
Более того, как указано выше между сторонами был заключен договор купли-продажи указанной квартиры и в дальнейшем истец зарегистрировал на его основании право собственности, при этом каких-либо претензий стороны друг к другу не имели, что следует из акта приема-передачи от 22.02.2019г.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор купли-продажи квартиры от 22.02.2019г. по мнению Судебной коллегии, соответствует требованиям законодательства, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме.
Таким образом, поскольку договор участия в долевом строительстве жилого дома N N от 21.09.2017г. не зарегистрированный в установленном порядке является незаключенным, он не может порождать каких-либо юридических последствий, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для частичного удовлетворения исковых требований истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что суд первой инстанции при принятии решения допустил нарушения положений п. 3 ч. 1 и ч. 2 ст. 330 ГПК РФ оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Бжахова А.Х. к ООО "Жилстрой Плюс" о взыскании задолженности за излишне уплаченную площадь квартиры, неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда и в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР,
определила:
Решение Прохладненского районного суда КБР от 26 июля 2019 года отменить и принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Бжахов А.Х. к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой Плюс" о взыскании задолженности за излишне уплаченную площадь квартиры, неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда и в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, отказать.
Председательствующий Р.Х.Шомахов
Судьи М.Б.Мисхожев
З.Т.Тхагалегов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
