Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 19 августа 2019 года №33-1577/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 августа 2019 года Дело N 33-1577/2019
" 19 " августа 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Веремьевой И.Ю.
судей Болонкиной И.В., Жукова И.П.
при секретаре Потаповой Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Л.К.Е. на решение Красносельского районного суда Костромской области от 17 мая 2019 года по делу по иску ООО "Строй Инвест" к Л.К.Е. о выселении и по встречному иску Л.К.Е. к ООО "Строй Инвест" о признании права собственности и права пользования жилым помещением, признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и договоров найма жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Жукова И.П., объяснения ответчицы Л.К.Е. и ее представителя С.М.М., поддержавших апелляционную жалобу, объяснения представителя ООО "Строй Инвест" Б.Т.В., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора Р.Т.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Строй Инвест" обратилось с иском к Л.К.Е. о выселении из жилого помещения по адресу: <адрес>.
Требования обоснованы тем, что истец является собственником указанного жилого помещения, которое на основании договора найма N от 16 ноября 2017 года занимала Л.К.Е. Ранее договор аренды неоднократно продлевался, срок действия последнего договора истёк 16 мая 2018 года, перезаключен не был, в связи с чем наниматель утратила право проживания в указанном жилом помещении. Наймодателем по договору является АНО "Санаторий имени Ивана Сусанина". В настоящее время между истцом и санаторием заключен договор аренды зданий и сооружений от 01 января 2018 года, в том числе и спорной недвижимости. 16 февраля 2018 года Л.К.Е. была предупреждена о необходимости освобождения жилого помещения добровольно в срок до 16 июня 2018 года, чего сделано не было, в связи с чем составлен акт о выселении незаконно проживающих граждан. До настоящего времени ответчица помещение не освободила, чем нарушает право собственности истца.
В ходе судебного разбирательства Л.К.Е. предъявила встречные исковые требования о признании недействительным договора найма жилого помещения N от 16 ноября 2017 года, заключённого между ней и АНО "Санаторий имени Ивана Сусанина", признании за ней права пользования спорным жилым помещением.
В обоснование своих требований указала, что работала в АНО "Санаторий имени Ивана Сусанина" с 25 апреля 1988 года по 16 января 2006 года, в должности главного бухгалтера - с 1990 года. Администрация санатория взяла на себя обязательство по предоставлению Л.К.Е. с членами её семьи жилой площади на территории учреждения. На основании приказа N от 17 июня 1997 года ей было выделено жилое помещение площадью 36,4 кв.м. по указанному адресу, куда она была вселена на законных основаниях, зарегистрирована по месту жительства и проживает там по настоящее время. Распоряжением главы самоуправления Красносельского района Костромской области N от 11 июня 2001 года и приказом главного врача ЛПУ "Санаторий имени Ивана Сусанина" от 06 августа 2001 года Л.К.Е. разрешено строительство пристройки к спорному дому за счёт собственных средств с последующей регистрацией. 16 ноября 2017 года между санаторием и Л.К.Е. заключен договор найма жилого помещения N со сроком действия до 16 мая 2018 года. Считает данный договор недействительным, поскольку приобрела право постоянного проживания в жилом помещении, при подписании договора была введена в заблуждение, так как директором было указано, что это необходимо для передачи жилого помещения ей в собственность. Л.К.Е. проживает в указанном доме с 1997 года, поддерживает его в надлежащем состоянии, несёт соответствующие расходы, то есть фактически выполняет обязанности нанимателя жилого помещения.
В ходе рассмотрения дела Л.К.Е. встречные исковые требования неоднократно уточняла, в окончательной редакции просила признать за ней право собственности в силу приобретательной давности на жилой дом площадью 81 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 27 декабря 2017 года, заключённый между Общероссийским союзом "Федерация Независимых Профсоюзов России" и ООО "Строй Инвест" в части продажи названного жилого дома; признать недействительными договоры найма жилого помещения N от 01 сентября 2016 года и N от 16 ноября 2017 года, заключенные между Л.К.Е. и АНО "Санаторий имени Ивана Сусанина"; признать за Л.К.Е. право пользования спорным жилым помещением.
К участию в деле по встречным исковым требованиям в качестве соответчиков привлечены АНО "Санаторий имени Ивана Сусанина" в лице конкурсного управляющего М.О.В. и Общероссийский союз "Федерация Независимых Профсоюзов России".
Вышеуказанным решением суда постановлено: требования ООО "Строй Инвест" к Л.К.Е. удовлетворить;
выселить Л.К.Е. из жилого помещения - жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения;
в удовлетворении встречных исковых требований Л.К.Е. отказать.
В апелляционной жалобе Л.К.Е. просит решение отменить, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований ООО "Строй Инвест", удовлетворив встречные исковые требования в полном объеме. Повторяя доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, указывает на вводную часть решения суда, где отсутствуют сведения о встречных требованиях ответчика. Суд первой инстанции проигнорировал и не дал соответствующей оценки в совокупности всем доказательствам, имеющимся в материалах гражданского дела. Так, суд ссылается на договор аренды от 16 ноября 2017 года, в то время как такой договор в материалах дела отсутствует. Считает, что наличие титульного собственника само по себе не исключает возможности приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Бездействие собственника жилого помещения свидетельствует, что он не проявлял никакого интереса и полностью устранился от своих правомочий, не нёс бремя содержания имущества на протяжении длительного периода времени, в то время как Л.К.Е. была вселена в жилое помещение на законных основаниях, проживает там, содержит жилье в надлежащем состоянии, что, с учётом ст. 234 ГК РФ свидетельствует о наличии оснований для признания за ней права собственности в силу приобретательной давности на спорное жилое помещение. При разрешении требований о признании недействительными договора купли-продажи от 27 декабря 2017 года и договоров найма жилого помещения N от 01 сентября 2016 года и N от 16 ноября 2017 года суд не исследовал все юридически значимые обстоятельства дела, по причине чего пришёл к необоснованному выводу о законности сделок. Поскольку Л.К.Е. к моменту заключения договоров найма приобрела право постоянного проживания в жилом помещении, такие договоры должны быть признаны недействительными. Полагает ошибочным вывод суда, отклонившим заявление ответчицы о пропуске истцом срока исковой давности. Просит учесть, что иного помещения для проживания не имеет.
В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Красносельского района Костромской области Г.А.А. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей конкурсного управляющего АНО "Санаторий имени Ивана Сусанина" и Общероссийского союза "Федерация Независимых Профсоюзов России", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что жилое помещение, собственником которого в настоящий момент является истец, было предоставлено Л.К.Е. во временное пользование на основании договора найма. Поскольку срок такого договора истёк, ответчица надлежащим образом предупреждена об обязанности освободить жилое помещение, суд пришёл к выводу о правомерности требований истца о выселении Л.К.Е. Ввиду того, что ответчица владела имуществом по договору, она не могла не знать об отсутствии у неё оснований возникновения права собственности на спорное имущество, принятие обычных мер по обеспечению его сохранности о таком праве не свидетельствует, в связи с чем требования о признании права собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности удовлетворению не подлежат. На момент рассмотрения дела срок действия договоров найма закончился, по этой причине суд указал на невозможность их признания недействительными. Ввиду того, что договор купли-продажи недвижимого имущества между общероссийским союзом "Федерация Независимых Профсоюзов России" и ООО "Строй Инвест" заключён и зарегистрирован на законных основаниях, суд не нашёл мотивов для признания его недействительным. Истечения срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчицей, суд не усмотрел, поскольку о нарушении своего права истец узнал не ранее покупки спорного жилого помещения, то есть 16 января 2018 года.
В целом выводы суда основаны на материалах дела, подробно мотивированы с приведением положений законодательства, регулирующего спорные правоотношения, основания для признания их неправильными отсутствуют.
В силу ст. 209 ГПК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
Аналогично в ч. 1 ст. 35 ЖК РФ указано, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как установлено судом, ООО "Строй Инвест" на основании договора купли-продажи от 27 декабря 2017 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 81 кв.м., кадастровый N.
Право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16 января 2018 года.
Вместе с тем из материалов дела усматривается, что по указанному адресу проживает ответчица Л.К.Е., зарегистрированная там по месту жительства с 07 февраля 2007 года.
Спорный жилой дом истцом был приобретен у Общероссийского союза "Федерация Независимых профсоюзов России" вместе с иной недвижимостью, выступавшей предметом договора купли-продажи от 27 декабря 2017 года.
В свою очередь Общероссийский союз "Федерация Независимых профсоюзов России" ранее являлся собственником 3/20 долей в праве общей долевой собственности на перечисленное имущество, а по договору пожертвования от 08 ноября 2017 года принял в дар от Костромского областного союза "Федерация организаций профсоюзов Костромской области" еще 17/20 долей в праве на то же имущество.
На праве оперативного управления это имущество, в том числе спорный жилой дом, было закреплено за АНО "Санаторий имени Ивана Сусанина".
По делу видно, что Л.К.Е. работала на разных должностях в Санатории имени Ивана Сусанина, менявшем со временем свою организационно-правовую форму, с 25 апреля 1988 года по 16 января 2006 года (с 1990 года - в должности главного бухгалтера).
Приглашая ответчицу на работу, 13 февраля 1990 года главный врач санатория Д. обязалась предоставить Л.К.Е. с членами семьи жилую площадь на территории организации, а приказом N от 17 июня 1997 года выделила ей спорный жилой дом.
01 сентября 2016 года ЛПУ "Санаторий имени Ивана Сусанина" и Л.К.Е. заключили договор без номера найма указанного жилого помещения на срок до 31 августа 2017 года, а 16 ноября 2017 года - аналогичный договор N на срок до 16 мая 2018 года.
С учетом того, что срок действия договоров истек, на новый срок собственник имущества договора найма с ответчицей не заключил, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении у Л.К.Е. права пользования спорным жилым помещением и, соответственно, праве истца требовать ее выселения.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к обоснованию приобретения ответчицей права постоянного пользования указанным жилым домом, предоставленным ей в связи с трудовыми отношениями, подлежат отклонению на основании следующего.
Действительно, как указывалось выше, Л.К.Е. длительное время состояла в трудовых отношениях с Санаторием имени Ивана Сусанина.
Именно в связи с этими отношениями ей был предоставлен спорный жилой дом.
Вместе с тем вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда г. Костромы от 24 октября 2006 года по гражданскому делу по иску ГОУНПО "Профессиональный лицей N" к Л.К.Е., Л. и Р. о выселении без предоставления другого жилого помещения установлено, что Л.К.Е. приказом от 27 марта 1984 года была принята на работу в СПТУ N (в последующем - ГОУНПО "Профессиональный лицей N"), которым с 06 декабря 1984 года в связи с трудовыми отношениями ей предоставлена комната в общежитии, расположенном по адресу: <адрес> (сначала комната N, затем комната N), вместе с членами семьи дочерью Л. и сестрой Р., по причине чего суд пришел к выводу о том, что между Л.К.Е. и профлицеем сложился договор найма специализированного жилого помещения (общежития).
Одновременно судом установлено, а ответчиками не оспаривалось, что Л.К.Е. временно и вынужденно проживает в доме за пределами г. Костромы на территории санатория им. Ивана Сусанина из-за ухода за престарелой родственницей. На это указывали и допрошенные по делу свидетели П., К., пояснившие, что заходят в гости к Л.К.Е. в общежитие, где у нее имеются необходимы вещи, кухонная утварь, развешано выстиранное белье.
При этом сама Л.К.Е. поясняла, что местом ее постоянного жительства является комната в общении, несмотря на наличие иного жилья на территории санатория имени Ивана Сусанина.
С учетом изложенного судом было отказано ГОУНПО "Профессиональный лицей N" в выселении Л.К.Е. и членов ее семьи из общежития.
Тем самым из данного решения суда следует, что с 1984 года у ответчицы возникло право пользования жилым помещением в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>, на основании договора найма специализированного жилого помещения, действовавшего и на момент рассмотрения указанного гражданского дела в 2006 году, что и послужило основанием для отказа в выселении ответчицы из этого жилого помещения, которое Л.К.Е. признавала местом своего постоянного проживания.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В этой связи судебная коллегия полагает, что довод апелляционной жалобы о возникновении у Л.К.Е. права постоянного пользования спорным жилым домом является несостоятельным, поскольку на момент его предоставления в 1997 году ответчица постоянно проживала по другому адресу на ином правовом основании, на чем настаивала, возражая против иска ГОУНПО "Профессиональный лицей N".
Вследствие изложенного при отсутствии доказательств иного спорный жилой дом на территории санатория имени Ивана Сусанина мог быть предоставлен ответчице лишь на основании срочного договора коммерческого найма.
Об этом же свидетельствуют и выводы Красносельского районного суда Костромской области, указанные в решении от 01 марта 2010 года, согласно которому ЛПУ "Санаторий имени Ивана Сусанина" предъявил иск к Л.К.Е. о заключении договора найма жилого помещения.
Проанализировав правоотношения сторон по делу, суд пришел к выводам о том, что хотя договор найма жилого помещения между ними не заключался, однако фактически между сторонами сложился договор коммерческого найма жилья, заключаемый на пять лет (ст. 683 ГК РФ), который в очередной период истекает 16 июня 2012 года, поэтому за три месяца до этого срока организация может предложить ответчице заключить подобный договор.
Л.К.Е. перечисленные решения судов не обжаловались.
Учитывая преюдициальный характер состоявшихся судебных постановлений и установленные ими обстоятельства, суд апелляционной инстанции полагает, что спорный жилой дом ответчице был предоставлен санаторием имени Ивана Сусанина на основании договора коммерческого найма жилого помещения, что и подтверждают заключенные в последующем 01 сентября 2016 года и 16 ноября 2017 года соответствующие договоры.
Тот факт, что спорное жилье предоставлялось Л.К.Е. в связи с трудовыми отношениями, и она проработала в санатории длительное время, сам по себе не свидетельствует о заключении с ней договора найма специализированного жилья, поскольку на тот момент 1997 года такой договор у нее был заключен с иной организацией и в отношении другого жилого помещения, которое она полагала основным местом жительства.
Указание ответчицы на постоянное проживание в спорном доме с 1997 года противоречит ее позиции по иным гражданским делам и установленным по этим делам обстоятельствам решениями судов.
Истечение срока действия заключенных ответчицей договоров найма жилья является основанием для прекращения ее права пользования им, а в связи с тем, что Л.К.Е. не освободила спорный дом - для ее выселения.
Исходя из изложенных обстоятельств, довод апелляционной жалобы о недействительности заключенных ответчицей договоров найма жилого помещения 2016 и 2017 годов является необоснованным.
Хотя судом первой инстанции ошибочно указано на то, что не могут быть признаны недействительными договоры, срок действия которых истек, тем не менее вывод об отказе в удовлетворении данного встречного искового требования является верным, а правильное по существу решение не может быть отменено по одним только формальным соображениям (ч. 6 ст. 330 ГПК РФ).
Ссылка в апелляционной жалобе на ошибочность отказа судом в удовлетворении требования ответчицы о признании за ней права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности не может быть принята во внимание, поскольку основана на неверном толковании норм права.
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Из разъяснений, данных в пунктах 15 и 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, необходимо учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Проверяя доводы Л.К.Е. относительно этого требования, суд первой инстанции верно указал, что сами по себе длительность пользования вещью, несение расходов по ее содержанию и принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не образуют такое основание возникновения права собственности, как приобретательная давность.
Более того, будучи главным бухгалтером санатория имени Ивана Сусанина, Л.К.Е. подписывала различные бухгалтерские документы, связанные с учетом имущества организации и его судьбой (т.1 л.д. 44), вследствие чего не могла не знать о собственнике этого имущества, в том числе занимаемого ею дома.
Кроме того, решением Красносельского районного суда Костромской области от 22 августа 2007 года и кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 08 октября 2007 года установлено, что 01 апреля 2005 года главный врач санатория Д. обратилась к главе самоуправления Красносельского района с заявлением о передаче в муниципальную собственность того же спорного <адрес>.
В тот же день главным врачом санатория и главным бухгалтером Л.К.Е. была подписана доверенность, которой санатория уполномочил администрацию района оформить договор приватизации указанного жилого дома.
С заявлением о приватизации дома в администрацию района обратилась тетя Л.К.Е. К.
Постановлением главы самоуправления Красносельского района от 29 сентября 2005 года было принято решение передать К. в собственность спорный дом, исключить из реестра муниципальной собственности и снять с баланса санатория.
Договор приватизации между указанными лицами подписан 07 октября 2005 года, а 30 октября 2005 года К. якобы продает дом самой Л.К.Е. за 500 тысяч руб.
Основываясь на перечисленных документах, ответчица и зарегистрировалась по месту жительства в спорном жилом доме 07 февраля 2007 года.
Вышеуказанными судебными актами признаны незаконными все действия по передаче жилого дома в муниципальную собственность, а также недействительными договор приватизации и купли-продажи.
При таких обстоятельствах не представляется возможным говорить о добросовестном, открытом и непрерывном владении ответчицей как своим собственным спорным недвижимым имуществом в значении, которое придается ему положениями ст. 234 ГК РФ.
Строительство Л.К.Е. пристройки к дому с разрешения главного врача санатория также не может свидетельствовать о приобретении права собственности на дом в целом, поскольку вопрос о праве на дом с учетом пристройки в установленном порядке не разрешался, оценка действиям самой ответчицы по организации пристройки и главного врача санатория по ее разрешению уполномоченными органами не давалась.
Не приобретя права собственности на жилой дом, у Л.К.Е. отсутствует право требовать признания недействительным договора купли-продажи от 27 декабря 2017 года по приобретению истцом этого дома.
Иных оснований для оспаривания этого договора стороной ответчицы не указано.
Указание в апелляционной жалобе на фактический отказ собственника от имущества противоречит материалам дела, из которых следует, что прежние собственники Общероссийский союз "Федерация Независимых профсоюзов России" и Костромской областной союз "Федерация организаций профсоюзов Костромской области" постоянно отслеживали судьбу своего имущества, в том числе спорного дома, осуществляли юридические действия в отношении него, заключая соглашения и определяя доли в праве собственности.
Судом первой инстанции тщательно проверено заявление ответчицы о пропуске истцом срока исковой давности, правильно применены нормы права, регулирующие применение этого правового института, в связи с чем верно указано на то, что истец такой срок не пропустил.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы этот вывод не опровергают.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, которые бы в соответствии со ст. 330 ГПК РФ могли послужить основанием к отмене решения, вследствие чего в ее удовлетворении надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Костромской области от 17 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.К.Е. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка