Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 33-1575/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Верюлина А.В.,

судей Ериной Н.П., Штанова С.В.,

при секретаре Марининой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 26 августа 2021 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Уляшкиной Марии Олеговны к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по апелляционной жалобе представителя акционерного общества "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" Вертянкиной Ирины Васильевны на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 мая 2021 г.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Уляшкина М.О. обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" (далее - АО "СЗ "МИК", общество) о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.

В обосновании исковых требований указала на то, что 22 ноября 2018 г. она и АО "СЗ "МИК" заключили договор участия в долевом строительстве (далее - договор), по которому общество обязалось в предусмотренный договором срок передать ей <адрес>, общей проектной площадью 46,1 кв.м.; проектной площадью балконов и лоджий (с учетом коэффициента) - 1,7 кв.м., расположенную на 14 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, второй микрорайон, стоимостью 2 028 400 руб.

1 апреля 2019 г. ей обществом передана квартира, общей площадью 45,2 кв.м., площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) составила 1,4 кв.м.

Поскольку фактическая площадь переданной квартиры оказалась меньше проектной на 1,2 кв.м. цена договора подлежала соразмерному уменьшению на 50 922 руб. 18 коп.

Согласно пункту 2.5. договора, при выявлении разницы между договорной и фактической общей (определяемой по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передачи участнику долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учетом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчет. Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.5 договора, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

Полагает, что абзац 4 пункта 2.5 договора нарушает права потребителя, в связи с чем должен быть признан ничтожным.

18 января 2020 г. она направила ответчику письменную претензию о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, которая оставлена без удовлетворения.

С учетом увеличения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просила: признать ничтожным абзац 4 пункта 2.5 договора от 22 ноября 2018 г.; взыскать с АО "СЗ "МИК" в ее пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора денежные средства в размере 50 922 руб. 18 коп.; неустойку за период с 29 января 2021 г. по 24 мая 2021 г. (116 дней) - 59 069 руб. 73 коп. (50 922,18 р. х 1% х116 дней); неустойку за период с 25 мая 2021 г. по день фактического исполнения обязательства - 1% в день, начисленную на сумму 50 922 руб. 18 коп.; компенсацию морального вреда - 20 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя - 50% от взысканной судом суммы; расходы на оплату юридических услуг - 15 000 руб.; расходы по оплате нотариальной доверенности - 1310 руб.; почтовые расходы - 424 руб. 57 коп.

Определением суда от 8 апреля 2021 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО "Термодом" и ООО "Домострой".

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 мая 2021 г. исковые Уляшкиной М.О. удовлетворены частично и судом постановлено:

признать ничтожным абзац 4 пункта 2.5 договора участия в долевом строительстве жилого дома N 386/18-ДУ-З от 22 ноября 2018 г., заключенного между АО "СЗ "МИК" и Уляшкиной М.О.;

взыскать с АО "СЗ "МИК" в пользу Уляшкиной М.О. в счет соразмерного уменьшения цены договора 50 922 руб. 18 коп., неустойку за период с 29 января 2021 г. по 24 мая 2021 г. 15 000 руб., компенсацию морального вреда 7000 руб., штраф 15 000 руб., расходы по оплате юридических услуг 15 000 руб., расходы по оплате нотариальной доверенности 1310 руб., почтовые расходы 424 руб. 57 коп., а всего 104 656 руб. 75 коп.;

взыскать с АО "СЗ "МИК" в пользу Уляшкиной М.О. неустойку за период с 25 мая 2021 г. по день фактического исполнения обязательства в размере 1 % в день на сумму 50 922 руб. 18 коп., но не более 50 922 руб. 18 коп. с учетом взысканной судом неустойки в размере 15 000 руб. (50 922,18-15 000=35 922,18).

В удовлетворении остальной части исковых требований Уляшкиной М.О. отказано.

Судом также постановлено о взыскании с АО "СЗ "МИК" в бюджет городского округа Саранска государственной пошлины в размере 2478 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ответчика АО "СЗ "МИК" Вертянкина И.В. просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены, в том числе в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определение сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен; при заключении договора с истцом была согласована возможность изменения площади квартиры после завершения строительства, в связи с чем права потребителя нарушены не были; передача истцу квартиры меньшей площади не свидетельствует о ненадлежащем качестве квартиры (т.д.1, л.д.224-226).

В судебное заседание истец Уляшкина М.О., представитель третьих лиц ООО ПКФ "Термодом", АО "ДОМ.РФ", ООО "Домострой" не явились. Указанные лица о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство дела не просили. При этом представитель третьего лица АО "ДОМ.РФ" Хижковая Н.В. в письменном заявлении просила рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица.

На основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель ответчика АО "СЗ "МИК" Вертянкина И.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель истца Лисевцов Е.А. возражал относительно апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 22 ноября 2018 г. участник долевого строительства Уляшкина М.О. и застройщик АО "СЗ "МИК" заключили договор долевого участия в строительстве N 386/18-ДУЗ, согласно условий которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц передать участнику долевого строительства <адрес>, общей проектной площадью 46,1 кв.м.; проектной площадью балконов и лоджий (с учетом коэффициента) - 1,7 кв.м., расположенную на 14 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2.5. договора при выявлении разницы между договорной и фактической общей (определяемой по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, подлежащего передачи участнику долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учетом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчет. Если фактическая сумма общей площади Объекта долевого строительства окажется меньше договорной застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2.5 договора, если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

01 апреля 2019 г. обществом передало истцу по акту квартиру общей площадью 45,2 кв.м., площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) составила 1,4 кв.м.

Таким образом, истцу передано обществом жилое помещение, фактическая площадь которого на 1,2 кв.м. меньше проектной, но в рамках погрешности, установленной абзацем 4 пункта 2.5 договора, за несоблюдение которой ни одна из сторон не несет обязанности доплаты.

Истцом, посчитавшим его права нарушенными, 18 января 2020 г. ответчику направлена претензия о выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены объекта долевого строительства, которая получена обществом 18 января 2020 г., однако оставлена без удовлетворения.

Установив, что квартира, переданная истцу, на 1,2 кв.м. меньше проектной площади, предусмотренной договором, суд пришел к выводу, что это существенно изменяет качественные характеристики жилого помещения, что нарушает права потребителя и влечет обязанность застройщика компенсировать участнику долевого строительства стоимость разницы между проектной и фактической площадью квартиры и недействительность пункта договора, предусматривающего возможность отклонения проектной площади квартиры от фактической при отсутствии обязанности застройщика произвести доплату в случае, если фактическая площадь окажется меньше проектной.

Судебная коллегия с данным выводом согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Вместе с тем, пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Аналогичная правовая позиция отражена в определениях судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 6 июля 2021 г. N 22-КГ21-3-К5, от 09 марта 2021 г. N 48-КГ20-21-К7.

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия от 22 ноября 2018 г., заключенного между Уляшкиной М.О. и застройщиком АО "СЗ "МИК", а в частности оспариваемым истцом абзацем 4 пункта 2.5, предусмотрено, что если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 2 (двух) квадратных метров включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств.

Таким образом, сторонами договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что не противоречит требованиям закона.

При таких обстоятельствах абзац 4 пункта 2.5 договора участия в строительстве не может являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, как и морального вреда, неустойки, штрафа, что не было учтено судом первой инстанции.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания а решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Нарушения судом норм процессуального права, являющегося в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 24 мая 2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Уляшкиной Марии Олеговны к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорации" о признании пункта договора долевого участия в строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, отказать.

Председательствующий А.В. Верюлин

Судьи Н.П. Ерина

С.В. Штанов

Мотивированное апелляционное определение составлено 26 августа 2021 г.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия А.В. Верюлин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка