Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 февраля 2022 года Дело N 33-157/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Глуховой И.Л.,

судей Батршиной Ф.Р., Гулящих А.В.,

при секретаре судебного заседания Лопатиной Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца общества с ограниченной ответственностью "У Ключа" на решение Якшур-Бодьинского районного суда Удмуртской Республики от 07 октября 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "У Ключа" к Степановой Т. А., Тулумбаевой А. А. о признании права общей долевой собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Батршиной Ф.Р., пояснения представителя истца общества с ограниченной ответственностью "У Ключа" - Мальцевой Ю.Л., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "У Ключа" (далее по тексту - ООО "У Ключа", истец) обратилось в суд с исковыми требованиями к Степановой Т.А., Тулумбаевой А.А. (далее по тексту - ответчики) о признании права общей долевой собственности на земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО "У Ключа" на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин), назначение - торговое, общей площадью 148,8 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Данное нежилое помещение истец приобрел по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2019 года у Якшур-Бодьинского потребительского общества.

Ответчикам на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) принадлежит нежилое помещение (магазин) общей площадью 155,3 кв.м., кадастровый номер N, расположенное по адресу: <адрес>.

Указанные объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности истцу и ответчикам, находятся на земельном участке общей площадью 400 кв.м. с кадастровым номером N, категория земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных объектов, расположенном по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи земельного участка N от 17.07.2018 года, заключенного между ответчиками и Администрацией Якшур-Бодьинского района указанный земельный участок предоставлен в общую долевую собственность ответчиков по 1/2 доле.

В нарушение ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) Администрация МО "Якшур-Бодьинский район" предоставила земельный участок ответчикам в единоличную собственность, несмотря на то, что ответчики являются собственниками только части объекта недвижимости, тогда как другая часть принадлежала на праве собственности Якшур-Бодьинскому потребительскому обществу.

ООО "У Ключа" в свою очередь приобрело нежилое помещение с кадастровым номером N у Якшур-Бодьинского потребительского общества по договору купли-продажи недвижимости от 04.09.2019 года в целях предоставления коммерческих услуг.

Подписанным по результатам сделки купли-продажи актом приема-передачи недвижимого имущества 09.04.2020 года Якшур-Бодьинское потребительское общество подтвердило фактическую передачу земельного участка истцу в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на земельный участок следует судьбе нежилого помещения в силу прямого указания закона, и при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено нежилое здание, в состав которого входит помещение.

В этой связи, ООО "У Ключа" имеет предусмотренное действующим законодательством РФ исключительное право на приобретение земельного участка общей площадью 400 кв.м. с кадастровым номером N в долевую собственность для эксплуатации нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

Учитывая то, что общая площадь нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности ответчикам незначительно превышает общую площадь нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу, а также исходя из принципов разумности и справедливости, истец указывает на возможность определения долей в праве общей собственности на земельный участок в равных пропорциях, признав за ООО "У Ключа" право собственности на долю, равную 1/2 в праве общей долевой собственности на земельный участок.

25.02.2021 года истцом в адрес ответчиков было направлено письмо о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, однако какого-либо ответа по существу указанного обращения обществом не получено.

При таких обстоятельствах единственным способом, гарантирующим ООО "У Ключа" пользование земельным участком на законных основаниях, является признание за ООО "У Ключа" права общей долевой собственности на земельный участок.

Таким образом, истец ООО "У Ключа" просило суд признать за ООО "У Ключа" право собственности на долю в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 400 кв.м., кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>, а также взыскать с ответчиков в пользу истца понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Определением Якшур-Бодьинского районного суда Удмуртской Республики от 19 августа 2021 года в соответствии со ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту - ГПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Удмуртской Республике.

В судебном заседании представитель истца ООО "У Ключа" - Мальцева Ю.Л., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по доводам аналогичным, изложенным в исковом заявлении. Кроме того указала, что когда администрация передавала ответчикам в собственность земельный участок, она должна была учесть интересы Якшур-Бодьинского РАЙПО.

В судебном заседании представитель ответчиков Степановой Т.А., Тулумбаевой А.А. - Иванова Н.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Указала, что истцом выбран неправильный способ защиты права. На момент заключения договора купли-продажи истцу было доподлинно известно о том, что земельный участок не является собственностью Якшур-Бодьинского РАЙПО, и фактически он выкупал только нежилое помещение, расположенное в отдельно стоящем здании. Ссылки на закон, которые приводятся в исковом заявлении, касаются только тех моментов, когда приобретается отдельно стоящая недвижимость. В данной ситуации было приобретено нежилое помещение. Никаких обязательств по переходу права собственности на земельный участок не существовало. Ни со стороны Степановой Т.А., ни со стороны Тулумбаевой А.А. никаких препятствий истцу в пользовании земельным участком, который необходим для обслуживания нежилого помещения, не создается. Ответчики предлагали истцу выкупить часть земельного участка, но ответа не последовало. Договор купли-продажи земельного участка не был оспорен. Никаких правовых оснований для признания за истцом права собственности на 1/2 долю земельного участка не имеется.

В ходе судебного разбирательства представитель третьего лица Администрации МО "Якшур-Бодьинский район" - Вахрушева Н.А., действующая на основании доверенности, указала, что ранее спорный земельный участок был предоставлен в аренду Степанова А.В., который на тот момент был собственником столовой. Согласно постановлению главы Администрации от 24.12.2008 года N 1780 площадь данного земельного участка составляла 1084 кв.м., кадастровый номер был иной N. По заявлению Степанова А.В. был изготовлен проект границ земельного участка. Договор был заключен сроком на 11 месяцев и не был зарегистрирован в Управлении Росреестра. Договорные отношения существовали вплоть до смерти Степанова А.В. Степановым А.В. площадь земельного участка была уточнена и составила еще больше, чем было предоставлено по договору аренды - 1549 кв.м. Право аренды было прекращено уже с учетом уточненной площади. В связи с прекращением договора аренды в связи со смертью арендатора, признается утратившим и постановление Администрации об уточнении границ и площади земельного участка. 21.07.2018 года поступило заявление от ответчиков о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, но уже с иным кадастровым номером - N. Можно сделать вывод о том, что речь идет об одном и том же объекте. Заявителями были представлены схема, межевой план земельного участка. Указанный земельный участок на основании постановления администрации без проверки на местности, был предоставлен ответчикам. Считает, что имела место грубейшая ошибка кадастрового инженера, который в указанных границах поставил земельный участок на кадастровый учет. Он сформировал земельный участок и определилего границы по прежнему адресному ориентиру, взяв при этом площадь земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими иному лицу, т.е. Якшур-Бодьинскому РАЙПО. Согласно межевому плану, который явился основанием для первоначального предоставления в аренду земельного участка, его конфигурация прямоугольной формы, и явно видно, что одним из граничащих землепользователей является Якшур-Бодьинское РАЙПО. В межевом плане, где уточнены границы и площадь приобретаемого в собственность земельного участка, его конфигурация изменилась. В выкопировке, приложенной кадастровым инженером, видно смещение прежнего земельного участка в части уточнения границ, он явно перемещается на объект, который принадлежал Якшур-Бодьинскому РАЙПО. Полагает, что данный земельный участок не входил в ту площадь, которая была передана Степанову А.В. По тому договору аренды он получал разрешение на строительство, и строил еще как минимум два объекта, которые явно не входят в площадь 400 кв.м. Почему в итоге площадь была смещена на площадь, принадлежащую РАЙПО, пояснить не может.

Ответчики Степанова Т.А., Тулумбаева А.А., представители третьих лиц - Администрации муниципального образования "Якшур-Бодьинский район", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, ответчики Степанова Т.А., Тулумбаева А.А., направили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту - ГПК РФ), рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд рассмотрел дело и вынес решение, которым постановил: "в удовлетворении исковых требований ООО "У Ключа" к Степановой Т. А., Тулумбаевой А. А. о признании права общей долевой собственности на земельный участок - отказать".

В апелляционной жалобе представитель истца ООО "У Ключа" - Гилязов К.А. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение о полном удовлетворении исковых требований ООО "У Ключа". Указывает, что с вынесенным решением истец не согласен, считает его подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ. Вывод суда о том, что в результате приобретения нежилого помещения с кадастровым номером: N права на земельный участок с кадастровым номером: N у истца не возникли в силу ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ не соответствует материалам дела. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки. Из данного следует, что право постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок сохраняется у Якшур-Бодьинского РАЙПО вне зависимости от проведенных процедур кадастрового учета и регистрации прав в отношении земельного участка.

Таким образом, принадлежность Якшур-Бодьинскому РАЙПО земельного участка с кадастровым номером N, на праве постоянного (бессрочного) пользования подтверждена материалами дела и ответчиками не оспаривается. С учетом приведенных правовых позиций, при отчуждении недвижимого имущества к приобретателю в любом случае в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ переходит принадлежавшее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. При этом то обстоятельство, что приобретатель ООО "У Ключа" не отнесен к субъектам, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, не исключает возможности перехода к нему этого вещного права в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ в связи с приобретением у Якшур-Бодьинского РАЙПО находящегося на таком участке нежилого помещения. Для реализации этого права не требуется прекращения права постоянного (бессрочного) пользования третьего лица на данный земельный участок. Также указывает, что продажа ответчикам в 2018 году всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагались объекты недвижимости, находящиеся в собственности Якшур- Бодьинского РАЙПО, нарушило их исключительное право на получение в собственность или в аренду земельного участка, занятого принадлежащим им недвижимым имуществом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости, в данном случае ООО "У Ключа" также может претендовать на получение причитающейся им доли в праве на земельный участок на том или ином вещном либо обязательственном праве. В силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером N, на котором расположено здание, в состав которого входит нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности. Доля в праве указанный земельный участок, принадлежащая истцу, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащего ему нежилого помещения, указанного в договоре купли-продажи от 04.09.2019 года. Поскольку право истца не может быть зарегистрировано ввиду наличия зарегистрированного права ответчиков на спорный участок, истец вправе защищать свои права посредством иска о признании права общей долевой собственности на земельный участок. Таким образом, решение суда противоречит ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ и нарушает права и законные интересы ООО "У Ключа". Кроме того указывает в апелляционной жалобе доводы аналогичные, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях к иску.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ООО "У Ключа" - Мальцева Ю.Л., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, исковые требования ООО "У Ключа" удовлетворить.

В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие неявившихся: ответчиков Степановой Т.А., Тулумбаевой А.А., представителей третьих лиц - Администрации муниципального образования "Якшур-Бодьинский район", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Изучив и проанализировав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения исходя из доводов апелляционной жалобы, выслушав участников апелляционного процесса, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене и приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела Степанова Т.А. и Тулумбаева А.А. являются собственниками, по 1/2 доли каждая, земельного участка площадью 400+/- 7 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка N (л.д.10-13 том 1).

Из данной кадастровой выписки следует, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для размещения производственных объектов.

Данный земельный участок предоставлен ответчикам на основании постановления главы Администрации МО "Якшур-Бодьинский район" от 17.07.2018 года N 1126 и передан по договору купли-продажи N от 17.07.2018 года (л.д.21, 22-24, 76-77 том 1).

В соответствии с п. 1.2 договора купли-продажи на земельном участке расположен магазин-столовая площадью 155,3 кв.м. с кадастровым номером N, находящийся в долевой собственности покупателей. Помещение магазина-столовой зарегистрировано за ответчиками в общей долевой собственности (по 1/2 доле) на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ после смерти Степанова А.В., соглашения о разделе наследства от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 договора купли - продажи цена участка составляет 32 852 рубля 00 копеек.

На основании Приложения N 3 к договору купли - продажи N от 17 июля 2018 года цена продажи земельного участка составляет 32852 рубля, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 131408 рублей.

04.09.2019 года между Якшур-Бодьинским районным потребительским обществом (продавец) и ООО "У Ключа" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец Якшур-Бодьинское РАЙПО продал, а покупатель ООО "У Ключа" купил нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 148,8 кв.м., также расположенное по адресу: <адрес> (л.д.14).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.04.2020 года нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 148,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ООО "У Ключа" (л.д.15).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 30.08.2021 года следует, что нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 304,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> находится в пределах земельного участка с кадастровым номером N (л.д.143- 146).

Согласно указанной выписке в указанном здании расположены нежилые помещения с кадастровым N, с кадастровым N.

Согласно техническому паспорту от 31.01.2022 года на нежилое здание по адресу: <адрес> имеются сведения о ранее произведенной постановке на технический учет в ОТИ, присвоен инвентарный номер 223, назначение здания торговое, площадь 338,2 кв.м.

25.02.2021 года истец ООО "У Ключа" направило в адрес ответчиков Степановой Т.А., Тулумбаевой А.А. письмо о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность (л.д.26, 27 том 1).

Указанное письмо ответчиками оставлено без ответа, что послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", и пришел к выводам, что приобретая нежилое помещение с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, истец был осведомлен о том, что Якшур-Бодьинское РАЙПО, т.е. прежний собственник, не был собственником земельного участка. Более того, на момент приобретения истцом объекта недвижимости, земельный участок под указанным помещением, был приобретен ответчиками, между тем, с требованиями об оспаривании договора купли-продажи земельного участка либо постановления главы Администрации МО "Якшур-Бодьинский район" от 17.07.2018 года N 1126 истец не обращался, что послужило основанием для отказа в удовлетворении исковых требований истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на земельный участок.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Как следует из показаний сторон, помещение магазина-столовой, принадлежащее ответчикам, и нежилое помещение, приобретенное истцом, находящиеся по адресу: <адрес>, представляют собой единое здание, состоящее из двух нежилых помещений. Земельный участок, приобретенный ответчиками, расположен под указанным зданием в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

На момент приобретения здания истцом собственниками земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N являлись Тулумбаева А.А., Степанова Т.А..

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" лица, которым предоставлены участки на праве бессрочного пользования до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность независимо от того, для какой цели были приобретены участки.

Согласно государственному акту N 51 серия 042700 Якшур-Бодьинскому районному потребительскому обществу на основании решения исполкома Якшур- Бодьинского райсовета от 25 августа 1992 года N 140/6 был предоставлен земельный участок в бессрочное постоянное пользование площадью 15,65 гектаров, данные земельные участки были расположены на территории всего Якшур-Бодьинского района. В соответствии с приложением к указанному акту по Якшурскому сельскому совету в д. Якшур имеется магазин, обрисованы границы земельного участка размером 20 х 20, т.е. площадью 4 сотки (л.д.98 - 116).