Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 14 июля 2020 года №33-1570/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2020 года Дело N 33-1570/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Жуковой Е.Г.,
судей Гараевой Е.Д., Лукьяновой О.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тюриной А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы к Кровякову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа,
по апелляционной жлобе Управления муниципального имущества г.Пензы на решение Мокшанского районного суда Пензенской области от 3 февраля 2020 г., которым постановлено:
исковое заявление Управления муниципального имущества администрации города Пензы к Кровякову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г., судебная коллегия
установила:
Управление муниципального имущества города Пензы обратилось в суд с исковым заявлением к Кровякову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что 26 октября 1998 г. были зарегистрированы два договора аренды земельных участков N 963 и N 964 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и Кровяковым А.В. (арендатор), по условиям которых арендодатель предоставляет арендатору в пользование на условиях аренды два отдельных земельных участка, площадью 16 кв.м каждый, расположенных по адресу: <адрес> для размещения торговых павильонов сроком на 1 год.
В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 указанных договоров размер арендной платы по каждому договору составляет 646,8 руб., арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной выше суммы до истечения 10-го дня следующего квартала, а за 4-й квартал не позднее 25 ноября текущего года, арендная плата исчисляется с 10 июля 1998 г. Пунктом 2.5 договоров аренды установлена ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы путем начисления пени в размере, равном 0,7 % от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
За арендатором числится задолженность за период с июля 1998 г. по сентябрь 2017 г. по договору аренды N 963 в размере 12435,25 руб. Ответчику по договору аренды N 963 были начислены пени за период с 25 июля 1998 г. по 02 октября 2017 г. в размере 302356,12 руб., по договору аренды N 964 за период с июля 1998 г. по сентябрь 2017 г. в размере 12029,01 руб. Ответчику по договору аренды N 964 были начислены пени за период с 25 июля 1998 г. по 02 октября 2017 в размере 294055,42 руб.
3 октября 2017 г. исх. N 7/5324 и 4 октября 2017 г. исх. 7/5345 ответчику направлены претензии с предложением оплатить задолженность. Однако ответчиком оплата произведена не была.
Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310, 330, 641, 621 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ, условия заключенных договоров аренды, истец просил взыскать с Кровякова А.В. в бюджет муниципального образования город Пенза 620875 руб. 80 коп.: в том числе задолженность по договору аренды N 963 за период с июля 1998 г. по сентябрь 2017 г. в размере 12435,25 руб. и пени за период с 25 июля 1998 г. по 2 октября 2017 г. в размер 302356,12 руб., задолженность по договору аренды N 964 за период с июля 1998 г. по сентябрь 2017 г. в размер 12029,01 руб. и пени за период с 25 июля 1998 г. по 02 октября 2017 г. в размер 294055,42 руб.
Мокшанского районного суда Пензенской области постановилвышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Управление муниципального имущества г.Пензы полагает решение суда незаконным, необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права, неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела. При вынесении обжалуемого решения суд не принял во внимание то обстоятельство, что ответчик не отказался от исполнения договора и не возвратил земельный участок по акту приема-передачи истцу. Фактическое неиспользование объекта аренды арендатором не освобождает его от внесения арендной платы. По смыслу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату за период с момента передачи ему объекта аренды до момента возврата этого имущества арендодателю.
В письменных возражениях Кровяков А.В. просил отклонить доводы апелляционной жалобы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Управления муниципального имущества г.Пензы Гурьянова О.А. просила отменить решение суда по доводам апелляционной жалобы.
Ответчик Кровяков А.В. просил решение суда оставить без изменения, ссылаясь на то, что срок договоров аренды истек, указанными земельными участками он не пользуется, но в установленном договором порядке земельные участки им не возвращены истцу. Не оспаривает представленный истцом расчет арендный платы, однако в случае удовлетворения исковых требований просит применить срок исковой давности и снизить размер неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, о чем им заявлялось в суде первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку по истечении срока аренды земельных участков, Кровяков А.В. не перезаключал и не продлевал договоры аренды на новый срок, договоры аренды не продлевались соглашением сторон, условия об автоматическом продлении в договорах аренды отсутствуют, то действие договоров аренды N 963 и 964 от 26 октября 1998 г., заключенных на один год, прекратилось 27 октября 1999 г. С даты прекращения договоров прошло более трех лет. Задолженность по арендной плате у арендатора образовалась с 25 июля 1998 г., о наличии которой истец не мог не знать, однако с иском о взыскании арендной платы и пени истец обратился лишь 30 марта 2018 г., т.е. за пропуском срока исковой давности.
С такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Материалами дела установлено, что постановлением Главы администрации города Пензы от 10 июля 1998 г. N 1174/2 Кровякову А.В. предоставлены в аренду, сроком на один год, два земельных участка под торговыми павильонами, каждый площадью по 16 кв.м по <адрес>, каждый из участков образован за счет территории площадью 4 кв.м под каждым павильоном (N и N) и 12 кв.м зоны обслуживания, включаемой в облагаемую платежами площадь земельного участка, предоставляемого для размещения каждого павильона.
Во исполнение указанного постановления 26 октября 1998 г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и Кровяковым А.В. (арендатор) заключено два договора аренды земельных участков N и N, по условиям которых арендодатель предоставляет арендатору в пользование на условиях аренды два отдельных земельных участка, площадью 16 кв.м каждый, расположенных по адресу: <адрес>", для размещения торговых павильонов сроком на 1 год.
Планы земельных участков с описанием смежеств и геоданных являются Приложением N 1 к договорам аренды.
Согласно п. 2.1, п. 2.2, п.2.3 указанных договор арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 646,8 рублей, которая вносится ежеквартально равными частями от указанной в п. 2.1 суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартала не позднее 25 ноября текущего года. Арендная плата исчисляется с 10 июля 1998 г.
Из п. 2.7 договоров следует, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.
На основании п. 4.2 договоров аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора.
В порядке п. 5.1 договоров аренды арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке данных договоров, на досрочное при исчезновения необходимости аренды участков расторжение договоров.
Пунктом 5.2 договоров предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, после окончания срока действия договоров передать участки арендодателю в соответствии и качестве не хуже первоначального.
26 октября 1998 г. вышеуказанные договоры аренды зарегистрированы в поземельной книге Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Пензы.
Из материалов дела также следует, что при заключении договоров аренды акты приема-передачи земельных участков не составлялись. В то же время, получение в аренду указанных земельных участков по договорам аренды земельных участков от 26 октября 1998 г. и их использование по назначению (размещение торговых павильонов) Кровяковым А.В. в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.
Между тем, доказательств исполнения своих обязанностей по оплате договоров аренды в спорный период с 25 ноября 1998 г. по 2 октября 2017 г. ответчиком в материалы дела не представлено.
Данных о том, что Кровяков А.В. воспользовался своим правом на расторжение договоров аренды земельных участков при исчезновении необходимости аренды участков, а также о принятии мер, направленных на возвращение арендованных земельных участков в порядке ч.1 ст. 622 ГК РФ и п.5.2 договоров аренды арендодателю, материалы дела не содержат.
На основании решения Железнодорожного районного суда г.Пензы от 29 января 2020 г., оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 2 июня 2020 г., на Кровякова А.В. возложена обязанность по возврату Управлению муниципального имущества г.Пензы по акту приема-передачи арендованного по договору аренды N 000964 земельного участка, площадью 16 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>
Из пояснений сторон в суде апелляционной инстанции следует, что спор по возврату земельного участка, переданного по договору аренды N 000963 находится на разрешении в суде. При этом Кровяков А.В. не оспаривал то, что в установленном договором порядке земельные участки им истцу не возвращены.
Поскольку после истечения срока договоров аренды, указанного в их п.1.1, никто из сторон не отказался от исполнения, ответчиком земельные участки истцу не возвращались, последний в порядке ч.2 ст. 622 ГУК РФ был вправе начислять ответчику арендные платежи.
Сам по себе факт окончания срока действия договоров не прекращает обязательств ответчика и не освобождает от ответственности за несвоевременное внесение арендной платы, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендным платежам и пени, предусмотренные договорами.
С учетом изложенного судебная коллегия признает неправильным вывод суда об отказе Управлению муниципального имущества города Пензы в иске к Кровякову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа со ссылкой на то, что договоры аренды прекратили свое действие, указанный вывод суда сделан без учета положений п. 2 статьи 622 ГК РФ применительно к неисполненным ответчиком обязательствам по указанным договорам.
Также подлежит отклонению как не имеющий правового значения для разрешения спора довод Кровякова А.В. о том, что спорным земельным участком он практически не пользовался в связи с тем, что к оборудованию торговых павильонов стали предъявлять повышенные требования, он был вынужден убрать торговый павильон с арендуемого земельного участка.
Представленный истцом расчет задолженности по договорам аренды земельных участков составлен в соответствии с условиями договоров, не опровергнут ответчиком, проверен судебный коллегией и признается правильным.
Кровяковым А.В. в ходе рассмотрения дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Исходя из изложенных норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, срок исковой давности в рамках возникшего спора подлежит исчислению по каждому отдельному платежу, подлежащему оплате ответчиком в счет исполнения своих обязательств по договорам аренды, и исключительно в пределах трех лет, предшествующих обращению истца с иском в суд.
Истец предъявил требование о взыскании арендных платежей с июля 1998 г. по сентябрь 2017 г. по каждому договору.
Исковое заявление было направлено истцом по почте 28 марта 2018 г., следовательно, с ответчика подлежат взысканию платежи, срок которых наступил в период с 28 марта 2015 г. по сентябрь 2017 г. (заявленную в иске дату).
Принимая во внимание, что в соответствии с п.2.2 договоров аренды, арендная плата вносится ежеквартально до истечения 10 дня начала следующего квартала, то платеж за первый квартал (январь-март) 2015 г. подлежит оплате до 10 апреля 2015 г., т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности.
Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с Кровякова А.В. в пределах срока исковой давности за период 2015 г. по сентябрь 2017 г., размер которой по каждому договору составит 1778,70 руб., что соответствует представленному истцом расчету и не оспаривается ответчиком.
Исковые требования о взыскании арендных платежей за период с июля 1998 г. по декабрь 2014 г. следует оставить без удовлетворения в связи с пропуском истцом срока исковой давности, о восстановлении которого истцом не заявлено, доказательств уважительности причин пропуска указанного срока не представлено.
Также истцом заявлены ко взысканию с ответчика пени, предусмотренные пунктом 2.5 договоров, исходя из 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки, по договору аренды N 000963 за период с 25 июля 1998 г. по 2 октября 2017 г. в размер 302356,12 руб. и по договору аренды N 000964 за период с 25 июля 1998 г. по 02 октября 2017 г. в размер 294055,42 руб.
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка установлен.
Вместе с тем, судебная коллегия признала истекшим срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы по декабрь 2014 г. включительно.
С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Соответственно, согласно положений ст. 207 п. 1 ГК РФ истек срок исковой давности и по взысканию пени за просрочку внесения платежей по декабрь 2014 года, что является основанием к отказу в иске в этой части.
Причем судебная коллегия учитывает, что срок внесения арендной платы за использование земельных участков был установлен п.2.2 договора до истечения 10 дня начала следующего квартала, в связи с чем полагает, что при расчете пени следует исходить из данной даты.
Разрешая вопрос о взыскании пени за период с 10 апреля 2015 г. по 10 октября 2017 г., судебная коллегия исходит из расчета пени, представленного истцом и не оспоренного ответчиком, согласно которому за указанный период размер пени составит 5701,38 руб.
Ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении размера неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.
Правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.
Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Учитывая, что одним из критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является установление чрезмерно высокого процента неустойки, что в данном случае имеет место быть, так как предусмотренный договором аренды размер пени - 0,7% за каждый день просрочки, по сути, составляет 255,5% годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком, поскольку в период возникновения просрочки ставка рефинансирования Центрального банка РФ не превышала 10% годовых, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия считает необходимым снизить размер неустойки до суммы задолженности по арендным платежам, до 1778,70 руб. по каждому договору.
Довод представителя истца о том, что при применении срока исковой давности следует исходить из трех лет, предшествующих направлению ответчику претензии об оплате арендных платежей, которое имело место 3-4 октября 2017 г., подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм материального права. Федеральным законом или договорами аренды не было установлено обязательное соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора по требованию о признании сделки недействительной, в связи с чем направление претензии ответчику в рассматриваемом случае не повлияло на течение срока исковой давности.
В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Пенза подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 руб.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мокшанского районного суда Пензенской области от 3 февраля 2020 г. отменить. Вынести по делу новое решение.
Иск Управления муниципального имущества г.Пензы к Кровякову А.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства удовлетворить частично.
Взыскать с Кровякова А.В. в бюджет муниципального образования город Пенза задолженность по договору аренды, зарегистрированному Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы 26 октября 1998 г. N 000963 за период 2015 г. по сентябрь 2017 г. в сумме 1778,70 руб. и пени за просрочку исполнения обязательства за период с 10 апреля 2015 г. по 2 октября 2017 г. в размере 1778,70 руб.
Взыскать с Кровякова А.В. в бюджет муниципального образования город Пенза задолженность по договору аренды, зарегистрированному Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы 26 октября 1998 г. N 000964 за период 2015 г. по сентябрь 2017 г. в сумме 1778,70 руб. и пени за просрочку исполнения обязательства за период с 10 апреля 2015 г. по 2 октября 2017 г. в размере 1778,70 руб.
Взыскать с Кровякова А.В. в доход бюджета муниципального образования город Пенза государственную пошлину в размере 400 руб.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка