Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-15696/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Васильева С.А.

судей Ковалева А.М., Мельник Н.И.

при секретаре Мордань Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-642/2021 по иску Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону к Зернышеву О. НикО.чу о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени, и по встречному иску Зернышева О. НикО.ча к Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об обязании исключить задолженность по договору аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ковалева А.М., судебная коллегия

установила:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО) обратился в суд с вышеназванным иском к Зернышеву О.Н., ссылаясь в обоснование на то, что 28.10.2014 с ответчиком оформлен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН аренды земельного участка с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА, расположенного по адресному ориентиру: ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА 1025 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, сроком по 26.06.2045.

Ответчик в нарушение данного договора обязательства по внесению арендных платежей не исполнял надлежащим образом, в связи с чем возникла задолженность по арендной плате за землю, которая за период с 01.01.2017 по 30.09.2017 была взыскана решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.11.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19.02.2018.

При этом в период с 01.10.2017 по 30.09.2020 ответчик также не вносил арендную плату за землю, в связи с чем у него вновь образовалась задолженность за этот период времени, размер которой составляет 498 020,39 руб., пени за период с 21.12.2017 по 12.12.2020 - 95 081,72 руб., а всего 593 102,11 руб.

ДИЗО просил суд взыскать с ответчика в свою пользу указанную сумму задолженности по арендной плате за землю за период 01.10.2017 по 30.09.201, и пеню за период с 21.12.2017 по 12.12.2020 в размере 95 081,72 руб.; пеню начисленную на сумму 498 020,39 руб. за период с 13.12.2020 по дату фактической оплаты денежных средств из расчета 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Зернышев О.Н. предъявил встречный иск к ДИЗО об обязании исключить задолженность по договору аренды земельного участка, ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28 октября 2014 года для строительства индивидуального жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

В 2017 году ДИЗО подавало к нему иск о взыскании задолженности, по результатам рассмотрения которого судом принято было решение о взыскании с него в пользу ДИЗО задолженности в сумме 222 498 рублей 10 коп. При этом размер такой задолженности определен судом был на основании представленного ДИЗО отчета об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017 о рыночной стоимости права пользования участком на условиях аренды.

Однако, поскольку в ранее рассмотренном деле он был лишен возможности оспорить рыночную стоимость права аренды, так как суд отказал ему в принятии встречного иска, он подал самостоятельный иск об оспаривании рыночной стоимости годового размера арендной платы, определенного на основании отчета об оценки НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017, представленного ДИЗО. И решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону по делу 2-1719/18 его требование к ДИЗО было удовлетворено, суд признал установленный расчет арендной платы размере по договору аренды земельного участка на основании отчета от 13.02.2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН недостоверным и не соответствующим рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, установив рыночную стоимость аренды в размере 19 110 рублей в год.

Он неоднократно на основании указанного решения суда обращался в ДИЗО и просил исключить задолженность из расчета, однако ДИЗО не урегулировал этот спор с ним в досудебном порядке.

В связи с чем истец по встречному иску полагает, что ДИЗО незаконно применил расчет годового размера арендной платы на основании отчета об оценке.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 мая 2021 года первоначальный и встречный иски оставлены без удовлетворения.

С указанным решением ДИЗО не согласился, в лице своего представителя по доверенности Светличной И.В. подал апелляционную жалобу, содержащую доводы о том, что решением суда на ДИЗО не была возложена обязанность установления рыночной стоимости аренды участка в размере 19 110 рублей в год до 11.02.2019, поэтому применению к её расчету, полагает, подлежал отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017. Тогда как, по его мнению, суд применил данный размер к расчету аренды за 2017 год, вопреки тому, что арендная плата ранее была взыскана судом на основе отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017 за период с 01.01.2017 по 30.09.2017. При этом считает, что суд ошибочно и произвольно установил дату, с которой должен применяться расчет годовой арендной платы на основе рыночной стоимости аренды участка в размере 19 110 рублей в год, а именно с 1 октября 2017 года. Кроме того, полагает, что суд при внесении решения по настоящему делу счел, что размер аренды участка в сумме 19 110 рублей в год установлен на 03.02.2017 и, основываясь на данном размере годовой платы аренды к периоду с 11.02.2019 по 30.09.2020 не применил коэффициент индексации, отражающий уровень инфляции за 2018 год.

Поэтому автор жалобы просит отменить решение суда и вынести новое решение, которым иск ДИЗО удовлетворить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ДИЗО по доверенности Астафуров М.В. поддержал доводы апеялоционной жалобы.

Зернышев О.Н., в судебное заседание не явился, дело рассомтрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя ДИЗО, проверив материалы дела в пределах, установленных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела таких нарушений судом не допущено.

Разрешая спор, суд согласно установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также руководствуясь нормами права, подлежащими применению по данному делу, правомерно оставил без удовлетворения первоначальный и встречный иски.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Применительно к статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) названный Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между ДИЗО (арендодатель) и Зернышевым О.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.10.2014, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1025 кв.м., для использования в целях строительства индивидуального жилого дома, сроком по 25.06.2045.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Право аренды в установленном законом порядке зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО 14.05.2015.

Согласно п. 3.1. Договора аренды, размер арендной платы в год за участок составляет 10 758,18 рублей.

Арендная плата вносится ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (п.3.2. Договора).

Согласно п. 3.4. Договора аренды, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных прав актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Согласно выписке из протокола N 4 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 17.02.2017 года, согласованы результаты оценки, представленные в Отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Р от 13.02.2017 года об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течении одного года земельным участком площадью 1025 кв.м., с кадастровым номером ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, выполненном ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", размер рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года объектом оценки составляет (без учета НДС) 375 451,00 рублей, в том числе за 1 кв.м. 366,29 рублей.

При этом судом учтено, что ДИЗО требует взыскания с Зернышева О.Н. задолженности по арендной плате, начисленной исходя из размера рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в размере 375 451,00 рублей, определенного в соответствии с отчетом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017.

Причем ранее ДИЗО производило начисление Зернышеву О.Н. арендной платы в соответствии с указанным размером, основанным на данном отчете, и вступившим в закону силу решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16.11.2017 по делу N 2-3377/2017 она была взыскана с Зернышева О.Н. в пользу истца была взыскана задолженность, исходя из размера рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в размере 375 451,00 рублей, определенного в соответствии с отчетом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Р от 13.02.2017.

Не согласившись с размером рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, определённым в соответствии с отчетом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017, Зернышев О.Н. обращался в суд с иском к ДИЗО об оспаривании размера арендной платы.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25.10.2018 по делу N 2-1719/2018 исковые требования Зернышева О.Н. удовлетворены. Этим решением, суд признал несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды расчет арендной платы, произведенный ДИЗО на основании отчета 016-17-р от 13.02.2017 "Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1025 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН". При этом судом была установлена иная рыночная стоимость аренды (пользования) данного земельного участка - в размере 19 110 рублей в год.

Между тем, 05.10.2020 ДИЗО предъявило Зернышеву О.Н. претензию с требованием о погашении задолженности в размере 818 850, 33 руб., начисленную вновь на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017 о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды, который в судебном порядке по спору между теми же сторонами признан несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

При указанных обстоятельствах, суд применительно к части второй статьи 61 ГПК РФ обоснованно признал установленным, что по состоянию на 3 февраля 2017 года рыночная стоимость права пользования на условиях аренды земельного участка по заключенному между сторонами договору аренды составляет 19 110 рублей, а не 375 451 рубль в год.

Установив факт несостоятельности расчета ДИЗО арендной платы на основании отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017 о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в размере 375 451 рубль в год и, признав, что такой расчет за спорный период времени с 01.10.2017 по 30.09.2020 надлежит производить исходя из установленного решением суда размера годовой арендной платы в сумме 19 110 рублей в год, при этом, проверив суммы внесенных Зернышевым О.Н. арендных платежей в указанный период времени, суд счел, что задолженность по арендной плате отсутствует.

В связи с чем суд отказал ДИЗО в удовлетворении иска.

Что касается встречного иска, то учитывая, что Зернышев О.Н. необоснованно просил исключить задолженность по аренде за период 2017 года в сумме, которая с него ранее взыскана в пользу ДИЗО вступившим в законную силу решением суда, то суд не нашел оснований также для удовлетворения встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов, изложенных судом в обжалуемом решении, и не подтверждают нарушение судом норм материального и (или) процессуального права, а потому не могут служить основанием для его отмены или изменения.

Так, ссылка автора жалобы на то, что у суда не было оснований для вывода, что по состоянию на февраль 2017 года рыночная стоимость права пользования на условиях аренды спорного земельного участка по заключенному между сторонами договору аренды составляла 19 110 рублей, а не 375 451 рубль в год, является несостоятельной.

Поскольку решением суда, принятому по другому гражданскому делу по спору между теми же сторонами, отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-р от 13.02.2017, на котором ДИЗО основывал начисление Зернышеву О.Н. сумму задолженности по настоящему делу, исходя из рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельного участка в размере 375 451 рублей в год, признан незаконным. Судом было установлено, что при определении величины годового размера аренды земельного участка в отчете ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" от 13.02.2017 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-р специалистами допущены нарушения в части описания объекта оценки, не учтено то обстоятельство, что исследуемый ими земельный участок расположен в плохо сформированном, с точки зрения социальной инфраструктуры и застройки, районе города, вне пределов сформированной части Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, с учетом отсутствия в непосредственной близости дорог общего пользования, зданий общественного назначения (детских садов, школ, поликлиник и т.д.), отсутствие общественного транспорта, что, по мнению суда, существенно влияет на стоимость как самого земельного участка, так и на величину арендной платы за пользование таким земельным участком.

В то же время, суд установил, что согласно заключению ЦЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.09.2018 рыночная стоимость права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком на нраве аренды общей площадью 1025 кв.м. с КН ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА8, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и находящимся в муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, по состоянию на 03.02.2017 составляет 19 110 рублей.

Следовательно, с указанной даты (03.02.2017) отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.02.2017, на котором ДИЗО основывал свои исковые требования к Зернышеву О.Н. по настоящему делу, не может приниматься в обоснование определения рыночной стоимости права пользования на условиях аренды земельного участка в размере 375 451 рублей в год. При этом, судебная коллегия учитывает, что, признавая незаконным данный отчет, одновременно, решением суда по делу N 2-1719/2018 была установлена иная рыночная стоимость права пользования на условиях аренды земельного участка в размере 19 110 рублей в год.

Поэтому при вынесении решения по настоящему делу суд верно исходил из указанного размера (19 110 рублей в год) рыночной стоимости права пользования аренды, и применил его к заявленному ДИЗО периоду с 01.10.2017 по 30.09.2020.

Таким образом, в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела достоверно установлено, что рыночная стоимость права пользования на условиях аренды земельного участка по состоянию на 03.02.2017 составляла 19 110 рублей, а не 375 451 рублей в год, на применении которого необоснованно настаивал ДИЗО.

Условиями договора аренды предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка.