Дата принятия: 10 июня 2020г.
Номер документа: 33-1567/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2020 года Дело N 33-1567/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Белякова А.А.,
судей областного суда Егоровой И.В., Поляковой К.В.,
при ведении протокола помощником судьи Досаевой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Харлановой И. В. Рабиновича С. М. на решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 17 февраля 2020 года по иску Харлановой И. В. к управлению муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", Игнатовой Т. Д. о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛА:
Харланова И.В. обратилась в суд с иском, указав, что на земельном участке, имеющим вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома), расположен объект капитального строительства литер "А", в состав которого входит квартира N площадью 73,2 кв.м., собственником которой является Игнатова Т.Д. и помещение N площадью 26,7 кв.м., принадлежащее истцу.
В мае 2019 года Харланова И.В. узнала, что между Игнатовой Т.Д. и администрацией муниципального образования "Город Астрахань" ДД.ММ.ГГГГ заключён договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Считает, что заключённый договор противоречит требованиям статьи 39.20 Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы Харлановой И.В., намеревающейся приобрести земельный участок под принадлежащим ей объектом недвижимости в собственность.
При указанных обстоятельствах Харланова И.В. просила суд признать договор аренды земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Игнатовой И.Д. и администрацией МО "Город Астрахань", недействительным.
В судебном заседании Харланова И.В не участвовала. Её представитель Рабинович С.М. исковые требования поддержал.
Представитель Управления муниципального имущества администра-ции МО "Город Астрахань" Зеленский А.Н., Игнатова Т.Д., её представитель Бирюкова В.А. исковые требования не признали.
Представитель администрации МО "Город Астрахань" в судебном заседании не участвовал.
Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 17 февраля 2020 года исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель Харлановой И.В. Р. С.М. ставит вопрос об отмене состоявшегося решения, как незаконного и необоснованного, принятого при неправильном применении норм материального и процессуального права.
Считает, что судом не дана оценка доводам представителя истца о нарушении процедуры заключения договора аренды, поскольку ни материалами гражданского дела, ни материалами архивного дела управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" не подтверждается, что в адрес Харлановой И.В., как правообладателя находящегося на земельном участке объекта недвижимости, в установленный 30-дневный срок был направлен проект договора аренды, в связи с чем Харланова И.В. заведомо была лишена возможности заявлять свои доводы об обоснованности заключения договора аренды и представлять возражения относительно его законности.
До настоящего времени не устранены противоречия по долям в праве собственности на домовладение и, соответственно, - по долям в праве на земельный участок, поскольку после сноса литера "Д" доли сторон в праве подлежали перераспределению (экспертное заключение ГБУ АО "Астраханский государственный фонд пространственных и технических данных"). Представленные же впоследствии два заключения по многоквартирным долям содержат разную информацию по долям сторон.
Направление собственнику дополнительного соглашения к договору аренды не предусмотрено законом. Дополнительное соглашение к договору - это соглашение сторон договора с целью изменить его или расторгнуть. Однако, Харланова И.В. стороной договора аренды не является.
При вынесении решения судом не дана оценка нецелевому использованию Игнатовой Т.Д. земельного участка. В нарушение статьи 42 Земельного кодекса РФ спорным договором аренды Игнатовой Т.Д. предоставлен в аренду земельный участок с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома), под эксплуатацию принадлежащей ей квартиры. Поскольку на земельном участке находится объект недвижимости, фактическое использование которого не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и перечню разрешенных видов использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки муниципального образования, основания для предоставления Игнатовой Т.Д. земельного участка в аренду отсутствовали.
Указывает, что в соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды, из чего следует, что подписание договора аренды является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем, в связи с чем вывод суда о свободе договора и отсутствии нарушений прав истца не основан на законе.
Выражает несогласие с выводом суда, что фактически домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, не является многоквартирным жилым домом.
Считает, что передача земельного участка в аренду Игнатовой Т.Д. нарушает права Харлановой И.В., как собственника жилого дома, расположенного на данном земельном участке, поскольку в соответствии с правомочиями, предоставленными земельным законодательством, истец намерена приобрести земельный участок под принадлежащим ей объектом недвижимости в собственность.
На заседании судебной коллегии Харланова И.В., ее представитель Р. С.М., Игнатова Т.Д., извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, не присутствовали, ходатайств об отложении рассмотрения жалобы не представили.
При указанных обстоятельствах в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя Игнатовой Т.Д. Бирюкову В.А., представителя управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" Сардарзаде Т.Н., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 420 - 422, 168 Гражданского кодекса РФ, статьей 39.20 Земель-ного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что поскольку оспариваемый договор аренды земельного участка подписан сторонами, зарегистрирован в ЕГРП, соответствует волеизъявлению сторон, условия данного договора не нарушают прав Харлановой И.В., в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется.
Судебная коллегия с данным выводом согласиться не может, считает его основанным на ошибочном толковании норм материального права.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание (сооружение), предусмотрены статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 6).
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7).
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Управление муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" заключило с Игнатовой Т,Д. договор аренды земельного участка общей площадью 326 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома).
В пункте 1.2 вышеуказанного договора указано, что размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещение в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Размер обязательства в праве аренды Игнатовой Т.Д. составляет 224,13 кв.м.
Документ, послуживший основанием для определения доли Игнатовой Т.Д. в праве на здание (помещение) в размере 224,13 кв.м к договору аренды не приложен. Размер доли Игнатовой Т.Д. в праве общей собственности, при этом, вторым правообладателем объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, оспаривается.
Доказательства направления в установленный законом срок проекта договора иным правообладателям зданий (помещений), имеющим право на заключение договора аренды земельного участка; подписания иными правообладателями, в частности, Харлановой И.В. проекта договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора; обращения в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, суду не представлено.
Имеющийся в материалах дела проект дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об исполнении Управлением муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" обязанности по направлению правообладателям объектов недвижимости договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями статьи 39.20 Земельного кодекса РФ не свидетельствует, поскольку при заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора количество экземпляров договора должно соответствовать количеству лиц, его подписавших.
Кроме того, договор аренды земельного заключен между Управлением муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" и Игнатовой Т.Д. ДД.ММ.ГГГГ, а дополнительное соглашение к указанному договору датировано ДД.ММ.ГГГГ, доказательства направления его в адрес Харлановой И.В. суду не представлено.
Как следует из выписок из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, на земельном участке с кадастровым номером N, находящимся по адресу: <адрес>я/ <адрес>-ная, 23/12, расположен двухэтажный жилой дом с кадастровым номером N площадью 108,6 кв.м, в состав которого входят 4 объекта недвижимости с кадастровыми номерами, в числе которых и N, собственником которого является Игнатова Т.Д. (л.д.7, 10-12, 94-96).
На земельном участке с кадастровым номером N, находящимся по адресу: <адрес>я/ <адрес>, кроме двухэтажного жилого дома с кадастровым номером N, согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ расположен объект недвижимости с кадастровым номером N
Объектом недвижимости с кадастровым номером N, как указано в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, является здание, правообладателем которого, в том числе, указана Игнатова Т.Д. (доля в праве 20/38) и Харланова И.В. (без указания долей) (л.д.67-68).
Решением Ленинского районного суда г. Астрахани от 25 января 2011 года право общей долевой собственности Игнатовой Т.Д. на 20/38 доли в домовладении, расположенном по адресу: <адрес>, прекращено. Игнатовой Т.Д. выделена квартира общей площадью 73,2 кв.м в домовладении, расположенном по адресу: <адрес>, квартире присвоен почтовый N. За Игнатовой Т.Д. признано право собственности на квартиру N общей площадью 73,2 кв.м, расположенную в домовладении по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N (жилого дома площадью 26,7 кв.м) с ДД.ММ.ГГГГ является Харланова И.В. (л.д.97-98).
В соответствии с письмом ГБУ АО "БТИ" N от ДД.ММ.ГГГГ, домовладение по <адрес> первоначально состояло из 2-х жилых домов - лит.А и лит.Д. Жилой дом лит.Д выделен в самостоятельное домовладение.
Лит.А - жилой дом состоит из двух жилых помещений (помещение N и помещение N) и находился в общей долевой собственности Игнатовой Т.Д. (20/38 доли), ФИО (13/38 доли), ФИО1 (5/38 доли).
Согласно решению суда 20/38 доли Игнатовой Т.Д. выделены в квартиру N данного домовладения.
Согласно заключению о рекомендуемой доле от ДД.ММ.ГГГГ N квартире N и помещению N были рекомендованы доли для оформления прав на земельный участок.
Как следует из письма и.о. руководителя Управления Росреестра по Астраханской области N от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес> расположены следующие объекты недвижимости:
- жилой дом с кадастровым номером N площадью 108,6 кв.м, в состав которого входит квартира N с кадастровым номером N площадью 73,2 кв.м
- жилой дом с кадастровым номером N площадью 26,7 кв.м, который соответствует квартире N жилого дома N
Жилой дом с кадастровым номером N площадью 26,7 кв.м образовался в результате выдела в самостоятельный объект квартиры N и вычитанием из площади жилого дома квартиры N
Поскольку государственная регистрация носит заявительный характер, ликвидировать жилой дом с кадастровым номером N и зарегистрировать право собственности на квартиру N возможно только при обращении с соответствующим заявлением собственника данного дома с приложением технического плана и оплатой государственной пошлины (л.д.143).
Кроме того, в соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N, площадью 326 кв.м по адресу: <адрес> имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома).
В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ также указано, что земельный участок предоставлен арендаторам (Игнатовой Т.Д.) в аренду для индивидуального жилищного строительства (размещения индивидуального жилого дома).
Между тем, как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, Игнатова Т.Д. является собственником объекта недвижимости - квартиры N площадью 73,2 кв.м с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание фактическое наличие на земельном участке многоквартирного дома, что подтверждается вышеуказанным письмом Управления Росреестра по Астраханской области; целевое назначение земельного участка - для индивидуального жилищного строительства (размещение индивидуального жилого дома); заключение договора аренды земельного участка только с одним из правообладателей здания (помещения), к тому же, являющегося собственником квартиры, без извещения об этом других правообладателей, имеющих право на приобретение земельного участка, нарушает требования закона и права иных правообладателей объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке, в связи с чем вывод суда о том, что подписание спорного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора только одной Игнатовой Т.Д., соответствует волеизъявлению сторон и не нарушает прав Харлановой И.В., является ошибочным.
Как следует из буквального толкования абзаца 2 пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, проект договора аренды подлежит направлению одновременно всем правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка. В противном случае теряет смысл установленный законодателем тридцатидневный срок, по истечении которого договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В суде апелляционной инстанции представитель управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" подтвердила, что договор Харлановой И.В. не направлялся.
При указанных обстоятельствах решение не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с вынесением нового - об удовлетворении исковых требований о признании договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ Управлением муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" с Игнатовой Т.Д., недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинского районного суда г. Астрахани от 17 февраля 2020 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Харлановой И. В. удовлетворить.
Признать договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО "Город Астрахань" и Игнатовой Т. Д., недействительным.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
