Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 января 2023 года Дело N 33-156/2023

Санкт-Петербург 18 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А.,

судей Пономаревой Т.А. и Пучковой Л.В.,

при помощнике судьи Буровой В.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Сапожникова А. Ю. на решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 16 декабря 2021 года, которым частично удовлетворен иск Короля М. В. к индивидуальному предпринимателю Сапожникову А. Ю. о взыскании задолженности по договору аренды.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения Сапожникова А.Ю. и его представителя - адвоката Мозолевой Т.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Король М.В. обратился в Бокситогорский городской суд Ленинградской области с иском к ИП Сапожникову А.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды, а именно просил взыскать: сумму основного долга в размере 287000 руб., неустойку в размере 1457680 руб., задолженность за коммунальные услуги в размере 32889 руб.; судебные расходы по оплате госпошлины 17088 руб., расходы на представителя в размере, указанном в договоре.

В обоснование иска указано, что 9 сентября 2018 года заключен договор аренды нежилого помещения между арендодателем Королем М. В. и арендатором индивидуальным предпринимателем Сапожниковым А. Ю.. Супруга арендатора ФИО2 дала согласие Сапожникову А.Ю. на заключение договора аренды на условиях, указанных в договоре.

Как следует из условий, договор аренды нежилого помещения для размещения магазина продовольственных и непродовольственных товаров от 9 сентября 2018 года заключен по адресу: <адрес>, площадью 74,3 кв.м, произведена государственная регистрация договора аренды. Фактически арендная плата составляет 7000 рублей в месяц. Пунктом 4.3. договора предусмотрена неустойка в размере 1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, в случае невнесения арендной платы. Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что арендатор вносит плату за: телефонную связь; водоснабжение; водоотведение; электроэнергию; отопление и др. коммунальные услуги.

Согласно акта сверки ООО "ЖилКомСервис" задолженность за коммунальные услуги за период с 31 октября 2019 года по 31 августа 2021 года составляет 32889,36 рублей.

Арендатор уклонился от оплаты принятых помещений, задолженность арендатора за период с 9 сентября 2018 года по 1 октября 2021 года составляет 1777489 руб. (основной долг 287000руб. + проценты 1457600руб. + ком. услуги 32889руб.).

Решением Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 16 декабря 2021 года исковые требования Короля М. В. удовлетворены частично, с индивидуального предпринимателя Сапожникова А. Ю. в пользу Короля М. В. взысканы задолженность по договору аренды нежилого помещения от 9 сентября 2018 года за период с 9 сентября 2018 года по 1 октября 2021 года в сумме 287000 руб., неустойка за невнесение арендной платы в срок, установленный договором, в сумме 287000 руб., а также государственная пошлина, оплаченная при подаче иска в размере 16923,40 коп., в остальной части иска Королю М.В. отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 16 декабря 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что у ответчика задолженность по внесению арендной платы за помещение на условиях, предусмотренных договором аренды, перед истцом отсутствует. Оплата аренды производилась наличными денежными средствами и их передача фиксировалась подписью истца в тетради расчетов, которая приобщена к материалам дела. Кроме того, факт получения истцом денежных средств в качестве оплаты аренды помещения подтверждается свидетельскими показаниями. За период с сентября 2018 года по май 2021 года общая сумма арендной платы, подлежащая уплате арендодателю, составила 217 000 руб., при этом истцу передана сумма в 415 000 руб., что значительно превышает общую сумму арендной платы, предусмотренной договором. Поскольку задолженности по арендной плате не имеется, штрафные санкции в отношении ответчика не могут быть применены. Кроме того, в мае 2021 года ответчик полностью освободил арендованное помещение, о чем неоднократно уведомлял истца.

В своем отзыве на апелляционную жалобу истец указал на то, что решение вынесено законно и обоснованно, представленные ответчиком в материалы дела тетрадные записи не отвечают требованиям, предъявленным Федеральным законом от 06 декабря 2011 года N 402-ФЗ (ред. от 26 июля 2019 года) "О бухгалтерском учете", а потому не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства. Кроме того, как не оспаривается самим ответчиком, с ноября 2019 года никаких денежных средств Король М.В. вообще не получал, а потому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 287000 рублей. Свидетель, который может подтвердить факт передачи денежных средств в счет погашения арендной платы, является бухгалтером и гражданской женой ответчика, поэтому полностью заинтересована в исходе дела на стороне ответчика.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 30 марта 2022 года решение Бокситогорского городского суда Ленинградской области от 16 декабря 2021 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Короля М.В. к индивидуальному предпринимателю Сапожникову А.Ю. о взыскании задолженности по договору аренды отказано.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 августа 2022 года апелляционное определение Ленинградского областного суда от 30 марта 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав участников процесса, определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Предусмотренных частью 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не установила. При таких обстоятельствах с учетом положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Решение Бокситогорского городского суда от 16 декабря 2021 года в части отказа во взыскании стоимости коммунальных услуг и расходов на оплату услуг представителя не обжалуется, в связи с чем не является предметом настоящего апелляционного рассмотрения.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 9 сентября 2018 года заключен договор аренды нежилого помещения между арендодателем Королем М.В. и арендатором индивидуальным предпринимателем Сапожниковым А.Ю.

По условиям договора аренды арендодатель Король М.В. предоставил арендатору ИП Сапожникову А.Ю. нежилое помещение общей площадью 74,3 кв.м (в т.ч. площадь торгового зала 50 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, для размещения магазина продовольственных и непродовольственных товаров (пункт 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.6 договора оплата за обеспечение арендуемого помещения телефонной связью, водоснабжением, водоотведением, электроэнергией, отоплением и другими необходимыми коммунальными услугами, а также ремонт указанных телекоммуникаций производится за счет арендатора.

В соответствии с п. 3.1 договора за предоставленное помещение арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату в размере 7000 рублей в месяц за вычетом подоходного налога.

В соответствии с п. 3.2 договора плата за арендуемое помещение и имущество производится первого числа каждого месяца.

В соответствии с п. 3.4 договора изменение арендной платы и порядка ее внесения производится, с устного уведомления арендатора, за один месяц.

В соответствии с п. 4.3 договора в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатор уплачивает неустойку в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. В случае невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев подряд арендодатель оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор аренды и требовать от арендатора возмещения понесенных убытков.

В силу п. 5.1 договора он вступает в силу с момента подписания и действует с 9 сентября 2018 года по 9 сентября 2023 года.

18 октября 2018 года произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации N Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Король М.В. 23 июля 2021 года направил ИП Сапожникову А.Ю. претензию с просьбой погасить задолженность по договору аренды в месячный срок, а также задолженность по оплате коммунальных услуг и уведомление об изменении размера арендной платы с 1 сентября 2021 года с установлением оплаты в размере 35 000 руб. ежемесячно. Претензия и уведомление получены ответчиком 16 августа 2021 года и не исполнены.

18 августа 2021 года ИП Сапожников А.Ю. направил Королю М.В. ответ об отсутствии задолженности по арендной плате в связи с выплатой Королю М.В. в период с сентября 2018 года по октябрь 2019 года денежной суммы в размере 415 000 руб., что значительно превышает сумму аренды, а также сообщил о направлении уведомления о расторжении договора аренды и уклонении Короля М.В. от подписания акта приема-передачи, указав, что помещение им освобождено. Ответ на претензию Королем М.В. не получен, возвращен отправителю в связи с истечением срока хранения.

Король М.В., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате аренды нежилого помещения, просил взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 287 000 руб. за период с сентября 2018 года по август 2021 года включительно из расчета 7000 рублей в месяц и задолженность за сентябрь 2021 года в размере 35000 рублей (расчет суммы основного долга - л.д. 57), неустойку в размере 1 457 680 руб., задолженность за коммунальные услуги в размере 32 889 руб.; судебные расходы по уплате госпошлины в размере 17 088 руб., расходы на оплату услуг представителя.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования Короля М.В., суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ пришел к выводу о наличии задолженности за заявленный истцом период в размере 287000 рублей и исходил из того обстоятельства, что представленные ответчиком ИП Сапожниковым А.Ю. в материалы дела копии тетрадных записей, содержащие сведения о ежемесячном получении истцом денежных средств по договору, не отвечают предъявляемым Федеральным законом от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "О бухгалтерском учете" требованиям, в связи с чем не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства, пришел к выводу о недоказанности ответчиком выплаты истцу денежных средств по договору аренды.

Судебная коллегия, соглашаясь с общим выводом суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, полагает необходимым изменить решение суда в части размера взысканной задолженности в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в соответствии с п. 4 данной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Анализируя вышеприведенные положения законодательства, положения пункта 3.4 Договора от 09.09.2018 о порядке изменения арендной платы с устного уведомления арендатора, в совокупности с представленными в материалы дела копиями тетрадных записей, из которых следует, что Сапожниковым А.Ю. ежемесячно вносились платежи в размере 30000 рублей и принимались Королем М.В., показаниями Сапожникова А.Ю., данными им в суде первой инстанции (л.д. 97 и 97 оборот) о том, что между ним и Королем М.В. был уговор о размере арендных платежей в сумме 30000 рублей, судебная коллегия признает установленным факт изменения размера арендной платы по спорному Договору с 7000 рублей до 30000 рублей и факт уплаты указанных платежей Сапожниковым А.Ю. по октябрь 2019 года включительно, поскольку Сапожников А.Ю. не только своими конклюдентными действиями подтвердил изменение размера арендной платы, но и фактически на протяжении длительного времени с момента заключения спорного договора оплачивал арендные платежи в размере 30000 рублей, в этой связи доводы стороны ответчика об отсутствии задолженности перед истцом судебной коллегией отвергаются.

Также судебная коллегия, принимая во внимание направленное Королем М.В. в адрес Сапожникова А.Ю. уведомление от 23 июля 2021 года, полает установленным, что размер арендной платы с сентября 2021 года был увеличен до 35000 рублей в месяц.

В то же время судебная коллегия обращает внимание, что Король М.В. при рассмотрении дела факт внесение им записей в тетрадь, подтверждающих факт осуществления арендных платежей Сапожниковым А.Ю. не оспаривал.

То обстоятельство, что представленные в материалы дела копии тетрадных записей не отвечают предъявляемым Федеральным законом от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" требованиям, не опровергает того факта, что денежные средства по спорному договору, в счет уплаты арендных платежей передавались истцу.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о наличии на стороне Сапожникова А.Ю. задолженности за период с ноября 2019 года по октябрь 2021 года, принимая во внимание заявленные Королем М.В. требования о взыскании задолженности исходя из представленного им расчета: за период с ноября 2019 по август 2021 по 7000 рублей в месяц и за сентябрь 2021 года 35 тысяч рублей в месяц (л.д. 57), полагает необходимым изменить решение суда в части размера взысканной задолженности и взыскать с Сапожникова А.Ю. в пользу Короля М.В. задолженность в размере 175000 рублей (22 месяца * 7000 рублей + 35000 рублей).

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Рассматривая довод стороны ответчика о расторжении договора аренды, судебная коллегия приходит к выводу, что у Сапожникова А.Ю. право на досрочное расторжение договора не возникло, поскольку доказательств наличия случаев, установленных положениями статьей 450 и 620 ГК РФ, в материалы дела не представлено. При этом спорный договор аренды от 09.09.2018 положений относительно возможности досрочного расторжения договора со стороны арендатора и ряде случаев, при которых такое право возникает, не содержит.

Также, как обоснованно указано судом первой инстанции доводы ответчика ИП Сапожникова А.Ю. о том, что договор аренды расторгнут им в одностороннем порядке 11.05.2021 в связи с направлением 05.04.2021 Королю М.В. уведомления о расторжении договора аренды с 11.05.2021, не могут быть приняты во внимание, поскольку как усматривается из указанного уведомления, в нем содержится уведомление о расторжении договора аренды N 157 от 09.09.2018, однако, договор аренды, рассматриваемый в настоящем случае, не содержит номера, кроме того, в тексте уведомления приведены положения п. 6.3 договора, однако в спорном договоре указанный текст в п. 6.3 отсутствует, что не позволяет суду идентифицировать уведомление о расторжении договора, как уведомление о расторжении именно спорного договора от 09.09.2018, заключенного между Королем М.В. и ИП Сапожниковым А.Ю. Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что почтовое отправление, направленное ИП Сапожниковым А.Ю. 05.04.2021, как следует из почтовой квитанции, было адресовано не Королю М.В., а Карась М.В. Таким образом, уведомление о расторжении договора не может быть признано допустимым доказательством в рамках настоящего дела.

Рассматривая вопрос о взыскании неустойки, с учетом изменения размера взыскиваемой задолженности, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Сторонами при заключении Договора аренды, а именно п. 4.3 Договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, арендатор уплачивает неустойку в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки. В случае невнесения арендной платы в течение 2-х месяцев подряд арендодатель оставляет за собой право в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор аренды и требовать от арендатора возмещения понесенных убытков.