Дата принятия: 14 апреля 2021г.
Номер документа: 33-1561/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 апреля 2021 года Дело N 33-1561/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Коноваленко А.Б.
судей Тимощенко Р.И., Шкуратовой А.В.
при секретаре Шавровой О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Рожковой Светланы Владимировны на решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 08 декабря 2020 года по иску Рожковой Светланы Владимировны к Сиденко Ксении Павловне о понуждении к заключению основного договора купли-продажи доли в праве на квартиру, взыскании расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Заслушав доклад судьи Шкуратовой А.В., объяснения Рожковой С.В. и её представителя Вербицкой В.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Сиденко К.П. - Маклыгина А.О., полагавшего апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Рожкова С.В. как собственник ? доли в праве собственности на однокомнатную квартиру по адресу: <адрес> обратилась в суд с иском ко второму собственнику квартиры Сиденко К.П., приходящейся ей дочерью, в котором просила взыскать с ответчицы в свою пользу половину от внесенных ею платежей за оказанные в период с января 2017 года по январь 2020 года жилищно-коммунальные услуги, составившую 31 245,87 рублей, а также обязать Сиденко К.П. заключить с ней основной договор купли-продажи данной квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.03.2017 года.
Решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 08 декабря 2020 года в удовлетворении искового заявления Рожковой С.В. отказано.
В апелляционной жалобе Рожкова С.В. просит решение суда отменить в связи с неверным применением судом норм материального закона, регулирующих порядок продажи долей в праве собственности на квартиру, полагая, что в случае заключения такой сделки между близкими родственниками удостоверение договора у нотариуса не требуется. Кроме того, приводит доводы о нарушении её процессуальных прав судом, рассмотревшим дело в её отсутствие, что лишило её возможности представить доказательства несения расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг и привело к отказу в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, однокомнатная квартира <адрес>, общей площадью 36,8 кв.м, жилой площадью 19,1 кв.м, находится в общей долевой собственности Рожковой С.В. (на основании договора купли-продажи от 01.02.2000 года) и её дочери Сиденко (до замужества Рожкова) К.П. (на основании договора дарения доли квартиры от 13.02.2004 года). Право собственности сторон зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРН.
В силу статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
Истицей в обоснование исковых требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры представлен предварительный договор о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 марта 2017 года, подписанный Сиденко К.П. и Рожковой С.В., в соответствии с которым Сиденко К.П. обязалась продать Рожковой С.В. ? доли в праве на вышеуказанную квартиру за рублёвый эквивалент 15 000 долларов США, что по определённому сторонами курсу на дату заключения договора составило 870 000 рублей.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Пунктом 1.4 договора определён срок переоформления объекта - в течение трёх лет с момента подписания предварительного договора. Пунктом 4.1. установлен срок действия предварительного договора - до 27 марта 2020 года включительно.
В целях реализации достигнутых договорённостей стороны в разделе 2 обязались в течение срока действия предварительного договора обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения основного договора купли-продажи объекта, предоставить необходимые документы для регистрации перехода права на долю квартиры к Рожковой С.В. и подать заявления на государственную регистрацию перехода права.
Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок, в силу п.2 ст.163 ГК РФ, обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
На дату подписания сторонами предварительного договора купли-продажи доли в спорной квартире, 28 марта 2017 года, пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" действовал в редакции Федерального закона N 351-ФЗ от 03.07.2016 г., вступившей в силу с 01.01.2017 г., и предусматривал, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.
Установив, что данное требование сторонами предварительного договора не соблюдено, суд первой инстанции, верно применив, материальный закон, пришел к выводу о ничтожности предварительного договора от 28.03.2017 года.
Сторона ответчика в суде первой инстанции незаключение основного договора объясняла неисполнением продавцом Рожковой С.В. обязательства об оплате доли в праве, изложенного в пункте 3.1 предварительного договора.
В соответствии с пунктом 3.1 подписанного сторонами предварительного договора оплата стоимости доли должна была быть осуществлена в день заключения предварительного договора и подтверждаться собственноручной записью продавца, выполненной на второй странице договора.
На второй странице представленного в материалы дела предварительного договора имеется запись "деньги в сумме 870 000 (восемьсот семьдесят тысяч) рублей получила (15 т.$) Сиденко К.П.", которая учинена продавцом Рожковой С.В., что последняя подтвердила в заседании суда первой инстанции, в связи с чем по делу не назначалась судебная почерковедческая экспертиза.
Между тем подписи Сиденко К.П., подтверждающей получение денежных средств, возле этой записи не имеется. Подпись Сиденко К.П. учинена ею внизу этой же страницы в графе "Подписи сторон договора, Сторона-1".
При этом сторона ответчика утверждала о том, что при подписании предварительного договора записи о получении ею денег не было, данная запись внесена Рожковой С.В. уже после подписания договора.
В суде первой инстанции Рожкова С.В. поясняла, что предварительный договор для его подписания относил Сиденко К.П. её отец, он же передавал ей денежные средства, а сама Рожкова С.В. оставалась в машине. (л.д. 74).
Из письменных пояснений Рожкова П.М., подпись которого заверена капитаном M/V "HORNCAP", следует, что в марте 2017 года Рожков П.М. передал деньги дочери у неё на работе в фойе в сумме 15 000 долларов США в стодолларовых купюрах, при этом Сиденко К.П. подписала предварительный договор купли-продажи.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).
Передача денежных средств может быть подтверждена определенными средствами доказывания (платежные документы, расписки либо иные письменные документы, из которых очевидно бы следовало получение Сиденко К.П. денежных средств в счет исполнения стороной покупателя обязательства, предусмотренного пунктом 3.1 вышеуказанного предварительного договора).
Вследствие отсутствия иных доказательств передачи денежных средств Сиденко К.П. суд первой инстанции признал заслуживающими внимание довод стороны ответчика о том, что Сиденко К.П. не придавала значения подписанному договору и не требовала его расторжения ввиду неполучения ею предусмотренной договором оплаты доли, а в настоящее время (по прошествии трёх лет) утратила интерес к продаже доли в квартире.
Данный довод подтверждает и то обстоятельство, что стороны предварительного договора не составили акт приема-передачи доли, хотя условиями предварительного договора (пункт 2.2.2) предусмотрена обязанность стороны-2 (то есть истца Рожковой С.В.) принять от стороны-1 долю в квартире по акту приема-передачи в день полной оплаты стоимости доли.
Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Суд первой инстанции, тщательно проверив доводы сторон и исследовав представленные доказательства, пришел к выводу о том, что Сиденко К.П. не действовала недобросовестно по смыслу пункта 5 статьи 166 ГК РФ, поскольку её поведение после заключения сделки не давало основание истцу полагаться на действительность сделки, что подтверждается тем, что в период срока действия предварительного договора ответчица не предпринимала мер по заключению основного договора купли-продажи своей доли, не требовала оплаты доли (с учётом её пояснений об отсутствии оплаты по договору со стороны истца), не обсуждала правовую судьбу своей доли и условия основного договора.
Более того, стороной ответчика обращено внимание суда на то, что и предложение о заключении основного договора купли-продажи, и копия настоящего искового заявления не были получены Сиденко К.П., поскольку направлялись истицей по адресу, по которому ответчица не проживает, хотя Рожковой С.В. известен адрес дочери, у которой она неоднократно бывала в гостях (л.д. 4, 30, 62).
Установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения требования Рожковой С.В. о понуждении Сиденко К.П. заключить основной договор купли-продажи данной квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.03.2017 года.
Решение суда в указанной части является законным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Выводы суда первой инстанции о ничтожности предварительного договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 28 марта 2017 года ввиду несоблюдения требований закона о его обязательном нотариальном удостоверении и об отсутствии фактов, свидетельствующих о недобросовестном поведении продавца доли Сиденко К.П., являются верными, решение суда в этой части соответствует закону, доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на его ошибочном толковании.
Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции Федерального закона N 351-ФЗ от 03.07.2016 г., вступившей в силу с 01.01.2017 г., содержит исчерпывающей перечень исключений из общего правила и не позволяет истолковать его иным образом.
Что же касается решения суда в части отказа в удовлетворении требований истицы о взыскании с Сиденко К.П. половины от внесенных Рожковой С.В. платежей за оказанные в период с января 2017 года по январь 2020 года жилищно-коммунальные услуги, составившей 31 245,87 рублей, то судебная коллегия считает решение суда в указанной части подлежащим отмене, с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В силу части 3 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Сторона ответчика не оспаривала то обстоятельство, что расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг по указанной выше квартире в период с 01 января 2017 года по 31 января 2020 года Сиденко К.П. не несла.
Отказывая во взыскании таких расходов с Сиденко К.П., суд первой инстанции исходил из того, что для взыскания с долевого собственника квартиры в порядке регресса приходящихся на его долю расходов на содержание и обслуживание жилья, понесённых другим долевым собственником, существенное значение имеет факт подтверждения несения таких расходов, который Рожковой С.В. путем представления соответствующих документов не доказан.
Возражая против решения суда в указанной части, Рожкова С.В. в апелляционной жалобе приводила доводы о том, что не имела возможности представить такие доказательства в суд первой инстанции, её ходатайство об отложении судебного заседания оставлено судом без удовлетворения.
Судом апелляционной инстанции приняты доказательства в подтверждение несения Рожковой С.В. в период с 01 января 2017 года по 31 январь 2020 года расходов на оплату содержания и отопления вышеуказанной квартиры, теплоснабжение которой осуществляется централизованно.
Представленными квитанциями, кассовыми чеками, платежными документами, которые вручены стороне ответчика в заседании суда апелляционной инстанции, факт несения таких расходов на общую сумму 31 245,87 рублей подтвержден.
В опровержение доводов стороны ответчика о том, что указанная выше квартира с 2015 года сдаётся внаём (в аренду) на условиях внесения нанимателями (арендаторами) начисленных по квартире жилищно-коммунальных платежей, Рожковой С.В. представлены в суд апелляционной инстанции для обозрения данные показаний приборов учета, зафиксированные с определенной периодичностью соответствующими ресурсоснабжающими организациями, о неизменности показаний счетчиков, что дает основание согласиться с доводами Рожковой С.В. о том, что в период с 01 января 2017 года по 31 января 2020 года в квартире никто не проживал.
Требований об оплате услуг водоснабжения, водоотведения, электроснабжения квартиры Рожкова С.В. к Сиденко К.П. не предъявляла.
При таком положении решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием по делу в данной части нового решения об удовлетворении заявленных Рожковой С.В. исковых требований о взыскании с Сиденко К.П. половины от внесенных платежей за оказанные в период с 01 января 2017 года по 31 января 2020 года жилищно-коммунальные услуги, составляющей 31 245,87 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 08 декабря 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Рожковой Светланы Владимировны о взыскании расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, в указанной части принять новое решение, которым данные требования удовлетворить: взыскать с Сиденко Ксении Павловны в пользу Рожковой Светланы Владимировны расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 01 января 2017 года по 31 января 2020 года в общей сумме 31 245,87 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
