Дата принятия: 27 марта 2019г.
Номер документа: 33-1558/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2019 года Дело N 33-1558/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Коноваленко А.Б.,
судей Шкарупиной С.А., Яковлева Н.А.,
при секретаре Зининой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Жуковой В.В. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 06 декабря 2018 года, которым исковые требования Аристархова А.В. удовлетворены частично; расторгнут договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от 18.11.2016 года, заключенный между Аристарховым А.В. и Жуковой В.В. в отношении земельного участка площадью 653 кв.м с расположенным на нем нежилым зданием площадью 192,3 кв.м по адресу <адрес>, с возвратом указанного имущества в собственность Жуковой В.В.; взыскано с Жуковой В.В. в пользу Аристархова А.В. 2 384 230 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 190 рублей, а всего 2 402 420 рублей; в удовлетворении остальной части требований, в том числе к Гелленбеку Х., отказано; с Жуковой В.В. в пользу ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России взысканы расходы по проведению экспертизы в размере 78 282 рубля, а также в доход местного бюджета государственная пошлина - 1 931,15 рублей.
Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения ответчика Жуковой В.В., ее представителя Карпович А.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителя истца Аристархова А.В. - Редькиной Т.И., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец Аристархов А.В. обратился в суд с иском к ответчикам Жуковой и Гелленбеку Х., с учетом уточнения требований, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием (гаража), по адресу: <адрес> от 18 ноября 2016 года, заключенный между ним и Жуковой В.В., взыскать с Жуковой В.В. уплаченную по данному договору денежную сумму в размере 1 998 097 рублей; взыскать солидарно с Жуковой В.В. и Гелленбека Х. расходы по устранению недостатков качества товара (жилого дома), расположенного но адресу: <адрес> в размере 553 237 рублей. В обоснование иска указал, что 18 ноября 2016 года истцом у Жуковой В.В. было приобретено в собственность по трём договорам купли-продажи недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; нежилое здание-гостевой дом, расположенное по этому же адресу; земельный участок с расположенным на нем нежилым зданием (гаража), по адресу: <адрес>. Изначально застройщиком указанных объектов недвижимости являлся гражданин Германии Гелленбек Х., проживающий по адресу ответчика Жуковой В.В., на которую впоследствии данное недвижимое имущество было переоформлено с целью продажи. Ссылается на наличие строительного брака, как в жилом доме, так и нежилом здании (гаража), о которых истцу на момент заключения договоров купли-продажи не было известно, поскольку наличие недостатков, о которых продавцом ему не было сообщено, носит скрытый характер. Эксплуатация нежилого здания (гаража) невозможна в соответствии с данными технического обследования, так как существует опасность обрушения; имеется опасность для жизни и здоровья людей и опасность повреждения имущества при хранении в нем автомобиля. Считает, что такие недостатки в доме и в гараже не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, что влечет удовлетворение заявленных исковых требований.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ответчик Жукова В.В., не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, просит решение отменить. Полагает, что при приобретении в собственность указанного недвижимого имущества истец был ознакомлен с характеристиками приобретаемых объектов недвижимости и правовым статусом этих объектов. При этом, истец согласился приобрести данные объекты недвижимости по цене согласованной сторонами, никакая информация о них от покупателя не скрывалась, что исключает удовлетворение иска. Считает, что истец не доказал наличие недостатков в жилом доме и нежилом здании (гаража), находящихся в СНТ, в том смысле, какое придается этому понятию действующим правовым регулированием, поскольку изначально не имел ни фактических, ни правовых оснований рассчитывать на соответствие жилого дома в СНТ всем техническим нормам регулирующим индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, истец не доказал, что имеющиеся недостатки являются скрытыми. Изначально все объекты недвижимости продавались как единый комплекс недвижимости, в связи с чем при принятии решения по требованию о расторжении договора купли-продажи суд необоснованно соотнес стоимость работ, необходимых для устранения недостатков со стоимостью нежилого здания (гаража), а не с общей ценой всех проданных Аристархову А.В. объектов недвижимости. Кроме того, не согласна с распределением судебных расходов по делу.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению в части взыскания судебных расходов с их перераспределением с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, по следующим основаниям.
Выводы суда о частичном удовлетворении исковых требований Аристархова А.В., вопреки доводам жалобы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.
Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со статьей 12 ГК РФ.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота.
Согласно пунктам 1 - 2 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК РФ).
В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).
В силу пунктов 1 - 2, 5 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.11.2016 года между Жуковой В.В. (продавцом) и Аристарховым А.В. (покупателем), был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств Банка ВТБ 24 (ПАО) по кредитному договору N 623/1438-0001652 от 18.11.2016 года, в соответствии с которым Аристарховым А.В. в собственность был приобретен у Жуковой В.В. жилой дом, общей площадью 188,9 кв.м, жилой - 62, 3 кв.м, имеющий назначение: жилое, с кадастровым номером N и земельный участок, площадью 651 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "для ведения садоводства" с кадастровым номером N находящиеся по адресу: <адрес>.
По условиям договора купли-продажи стоимость данного земельного участка составила 300000 рублей, стоимость жилого дома - 3640701 рубль, а всего 3940701 рубль.
18.11.2016 года между Жуковой В.В. (продавцом) и Аристарховым А.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, из которого следует, что покупатель приобрел в собственность за 432693 рубля нежилое здание-гостевой дом, общей площадью 49 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Кроме того, 18.11.2016 года между Жуковой В.В. (продавцом) и Аристарховым А.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения, по условиям которого, покупатель купил в собственность земельный участок, площадью 653 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием "для ведения садоводства-пашня", по адресу: <адрес> с расположенным на нем нежилым зданием, общей площадью 192,3 кв.м.
По условиям данного договора купли-продажи, стоимость земельного участка составила 300000 рублей, стоимость нежилого здания - 1698 097 рублей, а всего 1998097 рублей.
Стороны не оспаривают, что денежные средства в соответствии с условиями указанных договоров купли-продажи Жуковой В.В. были получены.
В судебном заседании установлено, что после приобретения спорного недвижимого имущества в процессе его эксплуатации были обнаружены скрытые недостатки, препятствующие его использованию по назначению без значительных затрат.
Претензии Аристархова А.В. в адрес стороны ответчика о наличии недостатков, требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием остались без удовлетворения.
Определением Гурьевского районного суда Калининградской области от 14.06.2018 года в рамках данного дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России".
Из представленного заключения эксперта ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России" от 06.11.2018 года следует, что при строительстве указанного выше жилого дома площадью 188,9 кв.м., находящегося на земельном участке площадью 651 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, были допущены следующие дефекты: использование для устройства кровли некачественной коньковой черепицы, что привело к ее деструкции (расслоению и отколам) в объеме 100 %; утепление скосов мансардного помещения "1ж" выполнено утеплителем толщиной, которая не соответствует требованиям по сопротивлению теплопередаче; отсутствие утепления на участках наружных стен, ограждающих помещения второго этажа от уровня подшивки карниза до скоса (800 мм по высоте) не имеет утепления, что не соответствует требованиям по сопротивлению теплопередаче; вытяжная вентиляция в помещениях санузлов 1-го и 2-го этажей отсутствует. Вытяжная вентиляция помещения кухни предусмотрена от электрической вытяжки. Подключение вытяжки к каналу выполнено посредством гофрированной вентиляционной трубы, соединенной с каналом не герметично. Естественная вытяжная вентиляция непосредственно помещения кухни отсутствует; подвижность двух ступеней лестницы с образованием зазора между ступенями и косоурами, так как стыковые узлы между ступенями и косоуром ослаблены. Зазор до 10 мм между стойкой ограждения лестницы и перилами. Перила лестницы не имеют жесткого крепления, расшатаны, так как крепление элементов друг к другу выполнено некачественно. Также экспертом установлены недостатки в виде: дефектов обшивки скосов мансарды деревянной доской типа "вагонка", которые могли быть допущены, как при строительстве дома, так и могли образоваться в процессе эксплуатации из-за нарушения температурно-влажностного режима в помещениях дома (недостаточной вентиляции и отсутствия отопления); сухие следы залива водами на поверхности мансардного скоса; трещина раскрытием до 2 мм в сопряжении стен в помещении "8ж" 2 этажа, волосная трещина в стене помещения "6" первого этажа над арочным проемом; трещина и деформация обоев в месте сопряжения внутренней стены и дымохода, которые образовались в процессе эксплуатации из-за естественной осадки здания и температурных деформаций; повреждения отделки ступеней лестницы в виде растрескивания окрасочного слоя, которые образовались в процессе эксплуатации из-за нарушения температурно-влажностного режима в помещениях дома (недостаточной вентиляции и отсутствия отопления), стоимость устранения которых определена экспертом в размере 386 133 рубля.
Также судебным экспертом были выявлены допущенные при строительстве дефекты и повреждения нежилого здания (гаража) площадью 192.3 кв.м., расположенного на земельном участке, площадью 653 кв.м по адресу: <адрес>: дверные проемы в кладке стен первого и мансардного этажей выполнены без устройства перемычек, что приводит к снижению несущей способности стен в зоне расположения дверного проема, влечет необходимость усиления стен; металлические балки перекрытия над первым этажом опираются на кладку из газосиликатных блоков без устройства распределительных плит. Трещина в поперечной стене в месте опирания металлической балки из-за отсутствия распределительной плиты; армирование монолитного пояса выполнено одним стержнем вместо нормативных четырех стержней; утеплитель перекрытия из плит минеральной ваты уложен неравномерно, между швами плит имеются зазоры, отсутствует пароизоляционная пленка, трещины в складке стен первого этажа. Кроме того, выявлены дефекты образование которых связано с неравномерной усадкой фундамента: вертикальные трещины в местах сопряжения поперечных и продольных стен; горизонтальные трещины в месте опирания кладки фронтонов на монолитный пояс; вертикальная трещина в продольной стене мансарды; трещина в кладке стены мансарды со стороны главного фасада на участке, примыкающем к оконному проему, которые приводят к снижению несущей способности стен в зоне расположения трещин и уменьшению пространственной жесткости здания, влекут необходимость усиления конструкций фундаментов и стен; проникновение влаги в подкровельное пространство в результате протечки кровли, стоимость устранения которых составляет 846746 рублей.
Суд первой инстанции при принятии решения по заявленным требованиям обоснованно исходил из данного заключения судебной экспертизы, признав его достоверным и допустимым доказательством, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", дано экспертами специализированной организации, имеющими соответствующую квалификацию и стаж работы по специальности, по результатам фактического осмотра указанных выше объектов недвижимости, явившихся предметом указанных сделок купли-продажи.
В судебное заседание стороной ответчика не представлено доказательств, ставящих под сомнение достоверность и допустимость данного заключения судебной экспертизы ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России".
Оценивая выявленные экспертами ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России" дефекты и причины их возникновения в их совокупности в отношении жилого дома и нежилого здания (гаража) судебная коллегия считает, что в целом такие дефекты носили скрытый характер и с учетом владения объектами недвижимости фактически совместно с их застройщиком Гелленбеком Х., что следует из пояснений стороны ответчика в суде апелляционной инстанции, для Жуковой В.В. дефекты были очевидны и не могли быть очевидны для покупателя Аристархова А.В. при заключении указанных выше договоров купли-продажи. При этом, из данных договоров купли продажи не следует, что продавцом Жуковой В.В. было сообщено покупателю Аристархову А.В. о наличии указанных недостатков при заключении договоров купли-продажи.
Бесспорных доказательств осведомленности покупателя Аристархова А.В. на момент заключения договоров купли-продажи о наличии указанных дефектов в приобретаемых им объектах недвижимости в судебное заседание не представлено.
Указанные выше дефекты нежилого здания (гаража), стоимость устранения которых составляет 846 746 рублей, что составляет почти половину стоимости данного объекта недвижимости, являются существенными и как следствие не могут быть устранены без несоразмерных расходов.
Учитывая изложенное, положения пунктов 1 - 2 ст. 450 ГК РФ, пунктов1-2.5 ст. 475 ГК РФ, а также то, что истцом избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования частично, расторгнув договор купли-продажи земельного участка и нежилого помещения от 18.11.2016 года, заключенный между Аристарховым А.В. и Жуковой В.В. в отношении земельного участка площадью 653 кв.м. с расположенным на нем нежилым зданием площадью 192,3 кв.м по адресу: <адрес>, с возвратом указанного имущества в собственность Жуковой В.В. и со взысканием с Жуковой В.В. в пользу Аристархова А.В. 2 384 230 рублей, из которых 1998 097 рублей стоимость нежилого здания и земельного участка, 386133 рублей - стоимость работ и материалов по устранению дефектов жилого дома.
Доводы жалобы о том, что Аристархов А.В. при приобретении в собственность указанного недвижимого имущества был ознакомлен с характеристиками приобретаемых объектов недвижимости, являются несостоятельными, поскольку к указанным характеристикам относятся и имевшиеся на момент продажи указанные выше дефекты, о наличии которых, как установлено по делу, покупатель Аристархов А.В. в известность поставлен не был.
Вопреки доводам жалобы судебными экспертами обоснованно учитывались при исследовании в рамках судебной экспертизы соответствующие СП и СНиП, применяемые, в том числе при строительстве жилых домов, поскольку предметом указанного выше договора купли-продажи от 18.11.2016 г. является именно жилой дом. Такой объект недвижимости по данным ЕГРН был зарегистрирован и при продаже был заявлен как объект капитального строительства - жилой дом с назначением - жилое. В связи с этим, само по себе расположение данного жилого дома на земельном участке, имеющем разрешенный вид использования "для ведения садоводства" в границах СНТ "Заречье", не свидетельствует об отсутствии оснований учитывать указанные выше СП и СНиП, применяемые при строительстве жилых домов. Аристархов А.В. при заключении договоров купли-продажи указанного недвижимого имущества был вправе рассчитывать на то, что приобретаемые им объекты недвижимости соответствуют своему назначению и требованиям, предъявляемым при их строительстве.
Также необоснованными являются доводы жалобы о том, что при принятии решения по требованию о расторжении договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем нежилым зданием (гаража) суд должен был соотнести стоимость работ, необходимых для устранения недостатков данного нежилого здания со стоимостью всех приобретенных объектов недвижимости по всем трем договорам купли-продажи, являющихся единым комплексом объектов недвижимости, поскольку нежилое здание (гаража) являлось предметом самостоятельной сделки купли-продажи, данное здание не является вспомогательным по отношению к жилому дому и нежилому зданию - гостевому дому, расположенным на смежном земельном участке, которые также были проданы по самостоятельным сделкам купли-продажи. Более того, как следует из материалов дела, в том числе фотографий из переписки истца и работника ООО "Инвент", которое занималось продажей указанных объектов недвижимости, на земельном участке в <адрес>, где расположено спорное нежилое здание (гаража), до его продажи истцу был вырыт котлован, из чего следует, что спорное нежилое здание (гаража) должно было быть вспомогательным по отношению к другому строению, возводимому на данном участке, что также опровергает доводы стороны ответчика о продаже спорного нежилого здания (гаража) в составе единого комплекса с жилым домом и нежилым зданием - гостевым домом, расположенными на участке N 155.
Иные доводы жалобы правого значения не имеют.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Аристархова А.В. в указанной выше части.
Вместе с тем с учетом частичного удовлетворения исковых требований и положений ст. 98 ГПК РФ, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части взыскания судебных расходов; судебные расходы подлежат перераспределению следующим образом: государственная пошлина подлежит взысканию в доход местного бюджета с Аристархова А.В. в размере 1467 рублей, с Жуковой В.В. в пользу Аристархова А.В. в размере 18190 рублей и в доход местного бюджета - в размере 1299 рублей; расходы по оплате судебной экспертизы, с учетом ранее произведенной Жуковой В.В. частичной оплаты в размере 40000 рублей, подлежат взысканию в пользу ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России" с Жуковой В.В. в размере 70 002,10 рублей, с Аристархова А.В. - в размере 8280 рублей.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, заявленных к Гелленбеку Х., сторонами не обжалуется.
Оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 06 декабря 2018 года изменить в части взыскания судебных расходов, с их перераспределением следующим образом: взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета с Аристархова А.В. в размере 1467 рублей, с Жуковой В.В. в пользу Аристархова А.В. в размере 18190 рублей и в доход местного бюджета - в размере 1299 рублей; взыскать расходы по оплате судебной экспертизы в пользу ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России" с Жуковой В.В. в размере 70 002,10 рублей, с Аристархова А.В. - в размере 8280 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
