Определение Судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-1552/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Куклиной И.В.

судей Комковой С.В., Процкой Т.В.

при секретаре Балагуровой А.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 9 июня 2021 года гражданское дело по иску Бляхман Н. В. к Мазниковой М. Н. о признании права собственности на квартиру

по апелляционной жалобе истца Бляхман Н.В.

на решение Центрального районного суда г. Читы от 24 февраля 2021 года, которым постановлено:

исковые требования Бляхман Н. В. оставить без удовлетворения в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Куклиной И.В., судебная коллегия

установила:

Истец Бляхман Н.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на следующее. С апреля 1998 года она проживает в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый N. Совместно с ней в квартире проживают ее сыновья, а также гражданский муж. С момента сдачи данного многоквартирного дома, она открыто и добросовестно владеет указанной квартирой. В августе 2020 г. она решилаобратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. При подготовке документов ею была получена выписка из ЕГРН по состоянию на 11.08.2020г., в которой сведения о правообладателе квартиры отсутствовали. <Дата> к ней в квартиру пришла женщина и сказала, что она является собственником квартиры, в качестве подтверждения своего права собственности представила копию выписки из ЕГРН, где собственником ее квартиры была указана Мазникова М.Н. на основании договора купли-продажи жилого помещения от <Дата>. и акта приема-передачи от <Дата>. Ранее Мазникова М.Н. являлась ликвидатором ООО "<данные изъяты>", который являлся застройщиком дома. Полагает, что договор купли-продажи жилого помещения от 26.05.1998г. и акт приема-передачи от 10.08.1998г. составлены задним числом, являются недействительными. С учетом уточненных исковых требований, просила признать право собственности Бляхман Н.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый N, прекратить право собственности Мазниковой М.Н. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый N (т.1 л.д. 6-8, 85).

<Дата> определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО "Кварта-Л" (т.1 л.д. 2-5).

Судом постановлено вышеприведенное решение (т.1 л.д. 170-176).

В апелляционной жалобе истец Бляхман Н.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на следующее. В квартире, расположенной по адресу: <адрес> она проживает с 1998 года, открыто и добросовестно владеет указанной квартирой, в связи с чем, у нее имеются все законные основания для признания права собственности по давности владения. <Дата> между ней и АО "<данные изъяты>", в лице директора ФИО1, был заключен договор на долевое строительство, объектом которого являлась <адрес> (после уточнения строительного адреса квартиры - N) по <адрес>, стоимость квартиры была оплачена. Во втором квартале 1997 года ФИО1 обманным путем забрал у нее все документы на квартиру и не вернул. <Дата> право собственности на спорную квартиру зарегистрировала Мазникова М.Н., однако до указанного времени, прав на квартиру не заявляла. Титульный собственник квартиры в течение длительного времени отстранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса, не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего, вещь является фактически брошенной собственником. Давностное владение квартирой с ее стороны является открытым, она участвовала в собраниях собственников многоквартирного дома, несла расходы по содержанию квартиры. Добросовестность ее владения подтверждается пояснениями свидетелей Маслова Е.С., Радыгина И.В., распоряжением мэра <адрес> от <Дата> N-р и актом распределения квартир, в котором указано, что ей в счет долевых средств передана <адрес>. При рассмотрении дела судом допущены нарушения, а именно не приняты во внимание законные права ее несовершеннолетних детей и внучки, которые проживают с ней, а также, что данное жилое помещение является единственным для проживания ее семьи. Кроме того, судом не дана оценка тому факту, что ФИО1 обманным путем завладел документами на квартиру, а Мазниковой М.Н. представлены документы от 1998 года, фактически составленные в 2020 году. По данному факту по ее заявлению правоохранительными органами проводится проверка, в рамках которой изъяты договор купли-продажи от <Дата>, акт приема-передачи от <Дата> и направлены на техническое исследование, с целью определения срока давности изготовления документа, а также подписей содержащихся в нем (т.1 л.д. 185-189).

Ответчик Мазникова М.Н. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, направила своего представителя.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца Бляхман Н.В. и ее представителя Каримова О.З., представителя третьего лица ООО "Кварта-Л" Московской А.З., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших решение суда отменить, а исковые требования удовлетворить, представителя ответчика Мазниковой М.Н. - Алабужеву И.Р., полагавшей решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как следует из материалов дела, <Дата> между Бляхман Н.В. (заказчик) и ЗАО "<данные изъяты>" (исполнитель) заключен договор N на долевое строительство (инвестиционную деятельность). Предметом договора являются взаимоотношения сторон в инвестиционной деятельности. Объектом инвестиционной деятельности является <адрес> жилом доме по <адрес>. Сумма инвестиций составляет 258300000 руб. На указанную сумму инвестиций исполнитель строит и передает в собственность <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м. Заказчик в течение 3-х дней после подписания договора обязан перечислить сумму аванса в размере 105600000 руб., остававшуюся сумму внести до <Дата> или ежемесячно с учетом ставки покупки кредита банка (100 % годовых на момент подписания договора). Договор может быть расторгнут по согласованию сторон, а также в случае просрочки заказчиком ежемесячных взносов в течение 30 дней. В договоре приведен график платежей. Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был (т.1 л.д. 66).

Право собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано за ЗАО "<данные изъяты>" на основании свидетельства от <Дата> N (т.1 л.д. 105).

Судом установлено, что истец Бляхман Н.В. проживает в спорной квартире с апреля 1998 года и по настоящее время. Согласно поквартирной карточке, представленной ООО "Кварта-Л", в <адрес> зарегистрированы: Бляхман Н.В. с <Дата>, Бляхман С.А. (сын) с <Дата>, Оганесян Р.В. (сын) с <Дата>, Бляхман А.С. (внучка) с <Дата> (т.1 л.д. 19, 57).

<Дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и Мазниковой М.Н. заключен договор купли - продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, состоящую из 3-х комнат, общей площадью 90,6 кв.м., жилой площадью 75, 7 кв.м. Стоимость квартиры составила <данные изъяты> руб. (т.1 л.д. 44-45).

Квартиру ЗАО "<данные изъяты>" передало Мазниковой М.Н. по акту приема - передачи квартиры от <Дата> (т.1 л.д. 42).

Из справки о стоимости квартиры от <Дата> следует, что стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составила <данные изъяты> руб., оплачена в ЗАО "<данные изъяты>" Мазниковой М.Н. в полном объеме (т.1 л.д. 43).

Согласно выписке из ЕГРН Мазникова М.Н. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 65, 2 кв. м с <Дата>, кадастровый номер квартиры N (т.1 л.д. 9-12).

В суде первой инстанции Бляхман Н.В. поясняла, что инициатором заключения договора на долевое строительство (инвестиционную деятельность) с ЗАО "<данные изъяты>" выступал ее отец Карамышев В.И., который на тот момент являлся директором <данные изъяты> и который с директором ЗАО "<данные изъяты>" ФИО1 состоял в деловых отношениях. В 1997 году стоимость квартиры была полностью оплачена. По просьбе ФИО1 документы на квартиру были переданы последнему, но ФИО1 выдав ей копию договора сказал, чтобы она вселялась в квартиру и жила, где и впоследствии она была зарегистрирована своим отцом. Подлинники документов на квартиру ей возвращены не были (т.1 л.д. 67-70).

По запросу суда из КГБУ "ЗабГеоИнформЦентр" поступили: распоряжение мэра <адрес> от <Дата> N-р о заселении жилого <адрес>, постановление главы администрации N от <Дата> "Об утверждении акта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством 50 квартирного жилого <адрес> общей площадью 4729, 9 кв. м", свидетельство о праве собственности ЗАО "<данные изъяты>" на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> от <Дата>, акт оценки стоимости приватизированной квартиры от <Дата>, в котором указано, что фактическая стоимость квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> руб. (т.1 л.д. 104-109).

Из Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "<адрес>" по запросу суда получены документы: обращение директора ЗАО "Стройконтракт" ФИО1 в жилищный отдел администрации <адрес> о выдаче свидетельства о собственности на спорную <адрес> от <Дата>; заявление директора ЗАО "Стройконтракт" на имя главы администрации <адрес> Седина А.Ф. от <Дата> о выдаче распоряжения на заселение вновь построенного 50-квартирного жилого дома по <адрес> с приложением списка жильцов, в котором в п. 28 владельцем <адрес> указана Бляхман Н.В. (т.1 л.д. 128-137).

Согласно письму директора ЗАО "<данные изъяты>" ФИО1, направленному в адрес директора <данные изъяты> Карамышева В.И. от <Дата>, в связи с пересчетом общей площади <адрес> кв. по <адрес>, просил погасить задолженность в разнице <данные изъяты> кв. м по площади <адрес> (т.1 л.д. 155).

Из договора найма жилого помещения от <Дата> следует, что ЗАО "<данные изъяты>" предоставил бессрочно нанимателю Бляхман Н.В. <адрес> установлением платы за помещение в размере <данные изъяты> руб. без учета электроэнергии, путем внесения денежных средств в бухгалтерию ТСЖ "<данные изъяты>" (т.1 л.д. 156).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих оплату за приобретенную квартиру, собственником квартиры является Мазникова М.Н., право собственности которой, зарегистрировано в установленном порядке.

С данным выводом суда, судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных названным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу статьи 234 данного кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от <Дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 ГК РФ, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

При обращении в суд с исковым заявлением Бляхман Н.В. указала на добросовестное, открытое и непрерывное владение квартирой N, расположенной по адресу: <адрес> апреля <Дата> года.

Факт постоянного проживания в спорной квартире Бляхман Н.В. в течение длительного периода времени (более 15 лет) ответчиком не оспаривался и подтверждается поквартирной карточкой, а также показаниями свидетелей Радыгиной И.В., Маслова Е.С., проживающих в данном доме и пояснившими в суде первой инстанции, что Бляхман Н.В. проживает в спорной квартире с <Дата> года с семьей.

С апреля 1998 года Бляхман Н.В. несет бремя содержания спорной квартиры, в том числе обязательства собственника по внесению платы за содержание жилого помещения, взносов на оплату капитального ремонта, на правах собственника участвовала в собраниях собственников многоквартирного дома, что также подтверждается материалами дела, пояснениями представителя третьего лица ООО "Кварта - Л" Московской А.З.

Суд первой инстанции, не ставя под сомнение факт длительности, открытости и непрерывности владения Бляхман Н.В. спорным имуществом, исполнения обязанностей собственника этого имущества и несения расходов по его содержанию, отказал в удовлетворении иска только лишь на том основании, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих оплату за приобретенную квартиру, а также что собственником квартиры является Мазникова М.Н., право собственности которой, зарегистрировано в установленном порядке.

Однако, с момента заключения договора купли - продажи квартиры от <Дата> между ЗАО "<данные изъяты>" и Мазниковой М.Н. и передачи квартиры Мазниковой М.Н. по акту приема - передачи от <Дата>, последняя во владение жилым помещением не вступила, бремя содержания квартиры не несла, какого - либо интереса к имуществу не проявляла, право собственности на объект зарегистрировала только <Дата>. Доказательств обратного материалы дела не содержат и стороной ответчика представлены не были.

По запросу судебной коллегии из Межрайонной ИФНС N по <адрес> поступил ответ от <Дата>, в котором указано, что право собственности на <адрес>, в <адрес> зарегистрировано с <Дата> на Мазникову М.Н., налог на имущество будет начислен с <Дата> (т.3 л.д. 51), уставы и учредительные документы, согласно которых АОЗТ "<данные изъяты>" было преобразовано в ЗАО "<данные изъяты>", а затем в ООО "<данные изъяты>" (т.3 л.д. 53-114).

Согласно выписки из ИГРЮЛ от <Дата>, ООО "<данные изъяты>" <Дата> прекратило деятельность, в связи с ликвидацией юридического лица по определению Арбитражного суда о завершении конкурсного производства. (т. 1 л.д. 26-31).

Таким образом, Бляхман Н.В. владеет спорным жилым помещением с 1998 года на основании договора на долевое строительство (инвестиционную деятельность) N от <Дата> заключенного с ЗАО "<данные изъяты>". Данная сделка зарегистрирована не была.

Несмотря на представленные в материалы дела документы, подтверждающие возникновение право собственности на спорную квартиру у ЗАО "Стройконтракт", а затем у Мазниковой М.Н., полномочия собственников указанные лица в отношении данной квартиры не осуществляли, бремя ее содержания не несли.

Наличие зарегистрированного права собственности на квартиру у Мазниковой М.Н. основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Бляхман Н.В. являться не может.

По смыслу положений ст. 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Иной подход ограничивал бы применение положений ст. 234 ГК РФ к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям ст.254 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Представленный стороной ответчика, в подтверждение своих доводов о проживании Бляхман Н.В. в спорной квартире на основании договорных обязательств, договор найма от <Дата>, заключенный между ЗАО "Стройконтракт" и Бляхман Н.В., судебная коллегия во внимание принять не может, поскольку в суде Бляхман Н.В. оспаривала подписание указанного договора, а подлинник данного договора ответчиком представлен не был.

Выводы суда о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих оплату за приобретенную квартиру по адресу: <адрес>, судебная коллегия находит ошибочным, поскольку установление данного обстоятельства не имеет правового значения для разрешения данного спора.

Истцом заявлены требования о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности, что предполагает проверку ее доводов о добросовестности приобретения ею квартиры и данные обстоятельства нашли свое подтверждение. Застройщиком претензии по оплате стоимости квартиры на протяжении всего периода проживания в жилом помещении Бляхман Н.В. не предъявлялись, и доказательств того, что истец знала о наличии долга по оплате стоимости квартиры материалы дела не содержат и свидетельствовать о недобросовестности истца не могут,