Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 33-1552/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Серёжкина А.А.,

судей Зоровой Е.Е., Лозиной С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бояршиной Н.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Зоровой Е.Е. гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Гостевой дом" к Прокофьевой Вере Николаевне, третьим лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, Администрации г. Твери, Управлению Росреестра по Тверской области о признании договора аренды недействительным как ничтожной сделки по основанию п. 2 ст. 168 ГК РФ, применении последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде взыскания арендной (выкупной) платы в сумме 12000000 рублей по расписке от 25.09.2017 года,

по апелляционной жалобе представителя истца Общества с ограниченной ответственностью "Гостевой дом" на решение Пролетарского районного суда города Твери от 3 декабря 2020 года,

Судебная коллегия,

установила:

Представитель ООО "Гостевой дом" обратился в Пролетарский районный суд города Твери с исковым заявлением к Прокофьевой В.Н. о признании сделки недействительной.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.08.2017 заключен договор аренды, по условиям которого Прокофьева В.Н. предоставляет ООО "Гостевой дом" в аренду следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 561, 6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым домом, с кадастровым номером N, общей площадью 313,2 кв.м, количество этажей: 3.

Согласно п. 3.6 вышеуказанного договора аренды выкупная цена арендованного имущества составляет 12000000 рублей.

Вышеуказанная сумма денежных средств выплачена ответчику наличными денежными средствами, что подтверждается распиской от 25.09.2017.

Решением Пролетарского районного суда города Твери от 13.09.2019 по делу N 2-14/2019 удовлетворены исковые требования Администрации города Твери к Прокофьевой В.Н. о признании жилого дома самовольной постройкой, понуждении ответчика к сносу самовольной постройки. Судом жилой дом N <адрес>, общей площадью 313,2 кв.м, с кадастровым номером N, зарегистрированный на праве собственности за Прокофьевой В.Н., признан самовольной постройкой, суд обязал ответчика Прокофьеву В.Н. своими силами и за свой счет осуществить снос самовольной постройки - жилой дом N <адрес>, общей площадью 313,2 кв.м, с кадастровым номером N в течение трех месяцев с даты вступления данного решения суда в законную силу.

Истец указывает, что решение Пролетарского районного суда города Твери с 20.09.2018 по гражданскому делу N 2-14/2019 (2-1407/2018) имеет преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку самовольная постройка не является объектом гражданских прав.

С учетом того обстоятельства, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой и в силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ, Прокофьева В.Н. не имела права заключить договор аренды с правом выкупа от 22.08.2017, и следовательно, заключенная между сторонами сделка по аренде является недействительной.

При этом ООО "Гостевой дом", заключая договор аренды земельного участка с расположенным на нем домом не знало, что Прокофьева В.Н. не могла заключать такой договор.

ООО "Гостевой дом" имело намерения использовать приобретенное в аренду имущество в качестве мини-отеля "GUESTHOUSE", о чем имеется указание в п. 1 акта приема-передачи от 22.08.2017 к договору аренды от 22.08.2017. Исходя из указанных обстоятельств, а также из условий заключенного договора: срока, на который он был заключен - 10 лет и того обстоятельства, что арендные платежи входят в выкупную цену арендованного имущества договора аренды, была определена арендная плата.

Также согласно условиям заключенного договора ООО "Гостевой дом" было вправе без согласия арендодателя производить неотделимые улучшения объекта, а также его текущий ремонт, что и было сделано ООО "Гостевой дом", а именно: было сделано входное крыльцо с двух сторон дома, была сделана отмостка вокруг всего дома, заменен котел газового отопления. И это только часть работ, проведенных ООО "Гостевой дом".

Определением Пролетарского районного суда от 16.11.2020 к производству суда принято заявление в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором ООО "Гостевой дом" просит суд о признании договора аренды недействительным, полагая, что заключенная между истцом и ответчиком сделка является не оспоримой, а ничтожной, так как ответчиком был нарушен законодательный запрет, вытекающий из ст. 222 ГК РФ, то договор аренды от 22.08.2017 является ничтожным в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит суд признать недействительной сделку - договор аренды с правом выкупа от 22.08.2017, заключенный между Прокофьевой В.Н. и ООО "Гостевой дом", применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с Прокофьевой В.Н. 12000000 рублей, выплаченных ООО "Гостевой дом" Прокофьевой В.Н. по расписке от 25.09.2017 в качестве выкупной цены за следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 561,6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым домом, с кадастровым номером N, общей площадью 313, 2 кв.м, количество этажей: 3.

В судебном заседании представитель истца ООО "Гостевой Дом" адвокат Балясников А.А. поддержал заявленные исковые требования по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 168 ГК РФ, просил удовлетворить их, пояснив, что оспариваемый договор дарения является ничтожным, как нарушающий приведенные в тексте искового заявления нормы ГК РФ. При этом он не может указать публичный интерес, на который посягает оспариваемый договор аренды, а также не может указать охраняемые законом права и законные интересы конкретных третьих лиц, на права которых посягает оспариваемый договор аренды. Оспариваемый договор аренды ничтожен, так как арендованный жилой дом является самовольной постройкой, права на который по правилу п. 1 ст. 222 ГК РФ не возникают, в связи с чем, Прокофьева В.Н. не имела права сдавать данный жилой дом в аренду по договору от 22.08.2017 года. Взыскиваемая выкупная плата по договору аренды от 22.08.2017 года в сумме 12000000 рублей была получена Прокофьевой В.Н. по расписке от 25.09.2017 года, копия которой представлена в дело, а подлинник обозревался в судебном заседании. полагал, что срок исковой давности не пропущен.

В судебном заседании ответчик Прокофьева В.Н. и ее представитель адвокат Годько А.Н. заявленные исковые требования не признали, просили суд отказать в их удовлетворении, пояснив, что право собственности Прокофьевой В.Н. на жилой дом N <адрес> возникло у Прокофьевой В.Н. на основании ст. 219 ГК РФ с момента его государственной регистрации 13.06.2017 года. На момент заключения оспариваемого договора аренды от 22.08.2017 года данный жилой дом не был признан в судебном порядке самовольной постройкой и снесен, в связи с чем, законно был сдан Прокофьевой В.Н. в аренду ООО "Гостевой дом". Оспариваемый договор аренды содержит все существенные условия договора, был зарегистрирован в ЕГРН. Прокофьева В.Н. не получала выкупную цену по договору аренды от 22.08.2017 года по расписке от 25.09.2017 года, копия которой имеется в деле, а оригинал обозревался в судебном заседании, что установлено вступившим в законную силу решением Пролетарского районного суда г. Твери по делу N 2-58/2019 года судом первой и апелляционной инстанций. Судебные акты по данному делу имеют преюдициальное значение для данного спора. Полагали, что истцом пропущен срок исковой давности, в связи с чем, заявленные исковые требования не могут быть удовлетворены.

В судебное заседание представители 3-х лиц на стороне ответчика, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Администрации г. Твери, Управления Росреестра по Тверской области, надлежащим образом извещенные о дате и времени рассмотрения дела, не явились, о причинах неявки суд не известили.

Решением Пролетарского районного суда города Твери от 3 декабря 2020 года отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Гостевой дом" к Прокофьевой Вере Николаевне, 3-м лицам на стороне ответчика, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, Администрации г. Твери, Управлению Росреестра по Тверской области о признании недействительным договора аренды от 22 августа 2017 года, заключенного между арендодателем Прокофьевой Верой Николаевной и арендатором ООО "Гостевой дом", земельного участка N <адрес> площадью 561, 6 кв.м, с кадастровым номером:N с расположенным на нем жилым домом N <адрес> общей площадью 313, 2 кв.м. с кадастровым номером N, как ничтожной сделки по основанию п. 2 ст. 168 ГК РФ, применении последствий недействительности ничтожного договора аренды в виде взыскания арендной (выкупной) платы в сумме 12000000 рублей по расписке от 25 сентября 2017 года.".

В апелляционной жалобе представитель истца ООО "Гостевой дом" просит суд апелляционной инстанции, решение Пролетарского районного суда города Твери от 3 декабря 2020 года отменить, постановить новое решение, которым исковые требования ООО "Гостевой дом" к Прокофьевой В.Н. о признании недействительным договора аренды от 22.08.2017, применении последствий недействительности сделки удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы указывают, что судом первой инстанции неправильно были определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела. При вынесении решения судом первой инстанции были нарушены и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд ограничил заявленные ООО "Гостевой дом" требования п. 2 ст. 168 ГК РФ, о чем прямо указано в резолютивной части решения.

Вместе с тем, в обосновании исковых требований ООО "Гостевой дом" указало, что считает заключенную им и ответчиком сделку - договор аренды от 22.08.2017 - недействительной по причине того, что объект аренды является самовольной постройкой.

Апеллянт полагает, что судом неправильно применен срок исковой давности.

Представитель ООО "Гостевой дом" указывает, что согласно договору аренды, выкупная цена арендованного имущества составляет 12000000 рублей. Указанная сумма была выплачена ответчику, что подтверждается распиской от 25.09.2017. Поскольку ООО "Гостевой дом" было выплачено ответчику выкупная цена, то к правоотношениям сторон подлежат применению нормы договора купли-продажи.

В силу законодательства РФ, основанием для предъявления требований к продавцу является изъятие товара у покупателя, в силу чего срок исковой давности по этим требованиям не может начаться до возникновения таких оснований.

При рассмотрении настоящего дела судом были допущены грубейшие нарушения норм процессуального права.

В производстве Московского районного суда города Твери находилось аналогичное исковое заявление, которое было принято к производству суда раньше, в связи с чем, настоящий иск подлежал оставлению без рассмотрения, однако, судом было отказано в ходатайстве истца.

Судья до завершения рассмотрения гражданского дела высказывала свою позицию относительно юридической оценки доказательств, судом незаконно и необоснованно было отказано стороне истца в предоставлении доказательств по делу.

Суд первой инстанции необоснованно посчитал, что решение Пролетарского районного суда города Твери по гражданскому делу N 2-58/2019 имеет преюдициальное значение по данному делу.

Факт исполнения ООО "Гостевой дом" своих обязательств перед ответчиком подтверждается распиской от 25.09.2017. Данная расписка была составлена в двух экземплярах. Расписки имеют отличие, на одной имеется печать ООО "Гостевой дом", на другой такая печать отсутствует.

Расписка, на которой имеется печать являлась предметом оценки при рассмотрении гражданского дела N 2-58/2019, вторая расписка не являлась предметом оценки по указанному делу, на момент рассмотрения которого находилась у правоохранительных органов. В рамках доследственной проверки вторая расписка была направлена на экспертизы. В заключениях экспертов имеются аналогичные выводы о том, что основной печатный текс и текс реквизитов строк для подписей образуют собой единый документ, напечатанный единовременно способом электрофотографии.

Таким образом, второй подлинник расписки не являлся предметом судебной оценки, следовательно, по указанной расписке не имеется преюдициального решения.

Представителем ООО "Гостевой дом" поданы дополнения к апелляционной жалобе, согласно которым, апеллянт указал, что спорный объект является самовольной постройкой на основании п. 1 ст. 222 ГК РФ в связи с чем Прокофьева В.Н. не могла заключать такой договор, ООО "Гостевой дом" не знало и не могло знать, так как договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку при заключении аренды был нарушен законодательный запрет на оборот самовольных построек, то договор аренды от 22.08.2017 года является недействительным. Именно нарушением закона при заключении договора аренды самовольной постройки и был нарушен публичный интерес, который заключается в том, что вещи, ограниченные в обороте, не могут являться предметом оборота в гражданских правоотношениях ни при каких обстоятельствах.

Сама по себе обязанность по уплате арендной платы является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать объект аренды во временное владение арендатора на законных основаниях.

ООО "Гостевой дом" предпринимало меры к оспариванию решения о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, подав и апелляционную и кассационную жалобу, а Прокофьева В.Н. не только не предпринимала меры к обжалованию решения, но и возражала против удовлетворения жалобы ООО "Гостевой дом", именно у нее отсутствовал интерес в сохранении принадлежащего ей имущества, за которое она получала арендную плату и выкупную цену.

Таким образом, именно Прокофьева В.Н. злоупотребляла своими правами по отношению к ООО "Гостевой дом". Получив арендную плату и выкупную цену, она утратила интерес в сохранении зарегистрированного на нее имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Гостевой дом" Балясников А.А. доводы по апелляционной жалобе поддержал. Дополнительно пояснил, что исковые требования основываются на положениях ч.2 ст. 168 ГК РФ, в связи с чем оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имелось. Доводы апелляционной жалобы в указанной части не поддержал. Кроме того пояснил, что доводы, указанные в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для применения срока исковой давности также являются ошибочными поскольку в решении суда указано о том, что срок исковой давности не пропущен.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Годько А.Н. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал, что решение суда является законным о обоснованным.

Иные лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, не является препятствием к разбирательству дела.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19.12.2003, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 22 августа 2017 года между Прокофьевой В.Н. (арендодатель) и ООО "Гостевой Дом" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка площадью 561,6 кв.м. кадастровый номер N с расположенным на нем жилым домом площадью 313,2 кв.м. кадастровый номер N по адресу: <адрес>, сроком аренды 10 лет до 22 августа 2027 года (п. п. 1.1, 1.2, 2.1 договора).

Пунктами 1.4, 3.6 договора аренды предусмотрен переход в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения его выкупной стоимости в размере 12000000 рублей.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды ежемесячная арендная плата составила 100000 рублей, которые подлежали внесению за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчету, при этом оплата по договору могла производиться непосредственно арендодателю наличными денежными средствами на основании расписки и/или путем безналичного расчета.

Согласно п. 1.3 договора аренды от 22.08.2017 года указанное в п. 1.1. данного договора имущество передается от арендодателя арендатору на основании акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Из п. 1 акта приема-передачи от 22.08.2017 года к договору аренды от 22.08.2017 года земельный участок с расположенным на нем жилым домом передаются арендатору для использования в качестве мини-отеля "GUESTHOUSE".

Решением Пролетарского районного суда г. Твери по делу N 2-58\2019 от 13.03.2019 года исковые требования Прокофьевой В.Н. удовлетворены частично, расторгнут договор аренды от 22.08.2017 года, заключенный между Прокофьевой В.Н. и ООО "Гостевой дом", земельного участка N <адрес> площадью 561, 6 кв.м, с кадастровым номером N с расположенным на нем жилым домом N <адрес> общей площадью 313, 2 кв.м, с кадастровым номером N. С ООО "Гостевой дом" в пользу Прокофьевой В.Н. взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 22.08.2017 года за период с июля 2018 года по февраль 2019 года в сумме 750000 рублей, пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с июля 2018 года по февраль 2019 года в сумме 23800 рублей, судебные расходы в сумме 46350 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований Прокофьевой В.Н. отказано. Встречные исковые требования ООО "Гостевой дом" к Прокофьевой В.Н. о признании недействительным дополнительного соглашения от 29.11.2017 года удовлетворены. Признано недействительным дополнительное соглашение от 29.11.2017 года, заключенное между ООО "Гостевой дом" к Прокофьевой В.Н.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27.08.2019 года решение Пролетарского районного суда г. Твери от 13.03.2019 года в части разрешения исковых требований Прокофьевой В.Н. к ООО "Гостевой дом" о расторжении договора аренды отменено, исковые требования Прокофьевой В.Н. к ООО "Гостевой дом" о расторжении договора аренды оставлены без рассмотрения. Тоже решение в части взыскания с ООО "Гостевой дом" задолженности по арендным платежам и пени в пользу Прокофьевой В.Н. изменено с 750000 рублей до 683333,33 рублей, а также увеличен размер взысканной с ООО "Гостевой дом" в пользу Прокофьевой В.Н. пени с 23800 рублей до 66823,27 рубля. Тоже решение в части взыскания с ООО "Гостевой дом" судебных расходов изменено, уменьшен размер взысканных с ООО "Гостевой дом" в пользу Прокофьевой В.Н. судебных расходов по оплате экспертизы с 46350 рублей до 5562 рублей. Также уменьшен размер взысканной с ООО "Гостевой дом" в доход бюджета госпошлины с 11280 рублей до 10701, 56 рублей. В остальной части решение Пролетарского районного суда г. Твери от 13.03.2019 оставлено без изменения.